Кому выгодно делать землю из воды? Загадки намывов в Петербурге

Петербург хочет намыть еще около 1000 гектаров территории  в четырех местах – на Васильевском и Крестовском островах, у Сестрорецка и в Бронке. «Город 812»  расспросил Данияра Юсупова, эксперта независимой экспертной платформы OpenUrbanLab (Петербург), что он думает о расширении городской территории за счет воды.

 – Планы намыть одну тысячу гектаров – это полезная затея для города?

– Затея, мягко говоря, неоднозначная из-за множества факторов. Город (субъект РФ) торгует землей (за исключением федеральной) и постоянно имитирует административную недоступность земли по сумме всяких разных факторов (обременения, юридические процедуры, инфраструктурная необеспеченность и пр.). Многолетний опыт такой практики зафиксирован в мантре, которую мы много лет слышим от Комитета по градостроительству: свободной земли в административных пределах нет – вся земля частная либо недоступна к продаже.

В этом есть призыв к девелоперам: обращайтесь к тем, кому уже как-то какая-то земля продана, общайтесь с ними. Но некоторый свободный от оборота земельный актив городу нужно иметь.

– Зачем?

– В целях развития, хотя бы даже и в политических целях – уходят, но и приходят новые стратегические партнеры, рассчитывающие на послабления условий в обмен на стратегические масштабы девелопмента. Так вот, для некоторых типов стратегических партнеров, готовых на долгие сроки или не слишком ободряющие обстоятельства, и создается перспективный земельный актив «на будущее» таким вот способом.

Территории намыва. Источник: Комитет по градостроительству и архитектуре СПб.

Видимо, договориться с федеральным центром по передаче под новую землю части ненужной ему воды – более простая и примитивная задача, чем заниматься многотрудной консолидацией малоиспользуемых участков, переговорами с их собственниками, выкупом участков под объекты линейной инфраструктуры в обход латифундиев и т.п.

– На намыве на Васильевском острове уже построены первые жилые дома. Там все хорошо?

– Там новая земля нуждается в стабилизации. В построенных многоквартирных жилых домах уже наблюдаются множественные разрушения в контуре облицовочных конструкций. Насчет основных несущих еще предстоит выяснить – в зоне риска контур инфраструктурного обеспечения зданий.

Пока и девелоперы, и покупатели, и жители новостроек на намыве находятся в зоне неотслеживаемых, некомпенсируемых, необеспеченных рисков. Цена продаж и класс резидентуры в проектах намыва пока красноречиво говорят о том, что на то и был расчет: риски отдельных резидентов не настолько значимы, чтоб их хоть кто-то принимал во внимание, даже ввиду их массовости. Все эти люди в своей массе одиноки и индивидуальны в своих потерях. В случае эксцессов риски несут конечные потребители – в этом вся схема сбыта некачественного неподготовленного актива.

– Власти это не смущает?

– То, что за конечными потребителями (покупателями квартир, плательщиками и пр.) стоит еще ряд граждан города – семьи, дети, арендаторы и их семьи и дети, образующие в обозримом будущем (оглянуться не успеем – меньше десятка лет) электорат – вне горизонта обеспокоенности городских властей.

– Влияет намыв на экосистему Невской губы и Финского залива?

– Уже можно оценить экономический эффект от эрозии береговой линии, эрозии ландшафтов, где производится добыча грунта для намыва (такие случаи есть), и, наконец, перспективы реконструкции (надстройки) комплекса защитных сооружений (КЗС) из-за смены расчетного уровня затопления ввиду эффектов глобального изменения климата. В Гамбурге в похожей ситуации возможного затопления дельты Эльбы пришлось планку поднять вдвое – с 8 метров до 16-ти.

Физическая гидродинамическая модель Невской губы, построенная в 1980-е к обоснованию КЗС, была и тогда недостаточна. Теперь ситуация довольно сильно изменилась: рельеф дна иной, возросли в экономическом исчислении биологические факторы – средствами современной компьютерной симуляции они могли  быть дешевле и достовернее воспроизведены, например, силами ИТМО, но никакой актуализации модели не наблюдается (или она есть, но не обсуждается). Поэтому прогнозирование туманно, экономические эффекты от экологических рисков не обсуждаются и не принимаются во внимание.

– То есть вы видите одни минусы?

– Минусов, на мой взгляд, больше, именно поэтому они задвинуты в теневую зону вне фокуса рассмотрения.

– Можно ли говорить, что застройка намыва хотя бы в теории может сформировать морской фасад Петербурга, о чем мечтали советские архитекторы в 1960–1980-е годы?

– Пока наблюдается по-своему небезынтересное антропологическое явление – каждое поколение архитекторов мечтает о своей версии морского фасада Петербурга. Поколения эти, однако, не возрастные, а скорее связаны со сменой социально-экономических обстоятельств. У нас помимо морского фасада времен развитого социализма теперь наличествует слой позднеперестроечного морского фасада – памятник маньеризма и самоопределения архитекторов, фрагменты в стиле капиталистического романтизма, посткризисного аскетизма-скептицизма, государственно-корпоративного неоампира, и еще много будет открытий.

Чувствуется мощь пока еще не раскрытого потенциала ценою самой дорогой в Европе автодороги (ЗСД) не только по себестоимости, но и по стоимости владения. Но пока этот проект реализован не полностью. В частности, посетители рекреационной зоны намывов Юго-Запада, любуясь закатами, и не подозревают, что в Генплане эти впечатляющие виды перерезаны хайвеем, идущим по воде.

– Правильно ли будет разделить намыв на функциональные зоны: порт, жилье, рекреации, промзоны и т.д.?

– Нет, неправильно. Намыв порта в Бронке можно довольно твердо ассоциировать с портом, но в целом все классифицируется вовсе не по функциональному признаку.

– А как?

– Поскольку землей распоряжаются не муниципалитеты, а правительство субъекта федерации, то и назначение наделов определяется не по плану (Генеральному плану, к примеру, или стратегическому плану развития, на худой конец), а по типу инвестирования, в действительности привязанному к довольно конкретным девелоперским корпорациям, каких удастся привлечь к инвестированию в конкретные участки. В этом смысле нужно четко представлять: все управление развитием участков устроено весьма ситуационно.

Например, к развитию участка в Бронке – 123 га – понятна вся схема инвестирования/девелопмента – она в таком виде и входит в Генплан. А вот участок на Котлине – 81 – га еще ищет свою схему, и если его не удастся сбыть девелоперам жилья (лучшая видовая панорама в акватории Невской губы, за исключением закатов), то ее вполне в режиме плана Б смогут освоить девелоперы производственных площадок (что было б грустно) или Министерство обороны.

354 га намыва в Сестрорецке при всех давно очевидных и повышающихся прогнозных рисках (намывные территории вне контура КЗС) учитывать крайне сложно – десять лет назад город полагал, что все риски этого проекта лежат целиком на девелопере, теперь они оборачиваются городу компенсациями.

Наконец, остается намыв западнее Васильевского острова, который также был поделен вовсе не по функциональному признаку. Центральная часть проекта – морской пассажирский терминал – пул инвесторов соответствующей специализации.

Южная треть проекта – жилой девелопмент, существенно сбавивший уровень амбиций в посткризисный период. Тогда он был сложно структурирован: различные типы, классы и форматы жилья, водная линия застройки, смешанный функционал. Проект существенно терял планку амбиций из-за крайне непродуманной планировки: манерные, ничем не обоснованные дуги уличных осей, жесткое разделение улицей водной линии с застройкой, узкие участки – множество факторов декапитализации участков (неоднократно отмеченные, кстати, участниками конкурса на Новый морской фасад в 2017 году).

В посткризисный период  город принял наипростейшее из решений – сдал проект наиболее крупному из девелоперов-претендентов без лишних управленческих сложностей. Политика девелопера – масс-сектор, привыкший строить в бескрайних полях, для такого девелопера морской бриз – только лишняя проблема, лишь отчасти компенсирующаяся панорамами закатов, воспринимается в качестве неизбежного обременения в рамках ограниченной лояльности администрации ради будущих проектов.

Северная часть намыва Васильевского острова предполагалась в формате бизнес-гетто – окруженный со всех сторон водой остров делового благополучия, там и офисы, и жилье. Но такой девелоперской схемы у города, предпочитающего маневры в духе дистрибутивной экономики, пока не сложилось, поэтому эта часть проекта пока пребывает в виде водной глади.

– А что с Крестовским островом?

– 16 га намывов рекреационного назначения западнее Крестовского острова – пешеходно недоступных, при этом супердорогостоящих в условиях острейшего дефицита бюджета города – я не комментирую: мозг, извините, отказывает.

Концепция архитектурно-ландшафтной организации прибрежной территории Крестовского острова. Источник: КГА СПб.

– И каков итог по намывам?

– В сумме наблюдений – все управление развитием устроено весьма ситуационно. Поэтому функционал делить можно по-всякому, но получится то, что в итоге получится – в сумме всех усилий и обстоятельств. Таково нынче управление развитием города в т.ч. и в срезе развития городских территорий.

Что должно сделать государство, чтобы оптимально развивать намывные территории?

– Освоить все ж таки приемы работы со сложным девелопментом (дискретная собственность, блокировка латифундиев), чтоб перестать отыгрывать провалы наземного девелопмента за счет прибрежных пространств: содержать придется и новые территории, и серый пояс (четверть застроенной территории города).

Провести открытый международный конкурс на изготовление модели компьютерной симуляции акватории Невской губы (включая не только гидродинамические факторы, но и биологические, экологические, экономические и т.п.), открыть безбарьерный доступ к этой модели для стороннего использования, анализа, сценирования и пр., привлечь общественные (в т.ч. и международные), консультационные  и научные организации к подготовке ТЗ и популяризации работы с моделью.

Провести конкурс и общественное обсуждение (с экспертами, НКО, девелоперами, жителями) концепции развития прибрежных территорий СПб, внести исправления.

– Вы наблюдаете активность каких-нибудь городских сообществ применительно к намывным территориям? Могут активные горожане повлиять на ситуацию?

– С прибрежной линией связаны очень разные проекты и деятельность различных типов сообществ «право на воду».

Одни выбирают путь небольших свершений в рамках возможного, ищут ситуации и контрагентов, локально расширяющие пределы возможного.

Есть протестные (парк на Смоленке, парк на Канонерке) – они заметно активизируются в предвыборную пору и добиваются некоторых успехов, но дальнейшие свершения едва ли не прямо противоположны объявленным намерениям, ибо протест – только часть полноценного созидательного процесса, ему нужны дополняющие сегменты.

Есть профессиональные сообщества экспертов и специалистов, идущие путем исследований, обоснований, оспариванием решений в рамках судебной практики (успехи экологов, пресекшие расширение намыва порта в Бронке).

Есть сообщества по интересам, упражняющиеся в системном влиянии на проекты развития: сообщества яхтсменов, владельцев маломерных и персональных плавсредств (Порт 78).

Не обходят своим вниманием водный фронт и университетские лаборатории ИТМО и СПбГАСУ, есть также серьезная обеспокоенность качеством воды, эрозией берегов в Ленинградской области.

В целом могу сказать, что такое разнообразие подходов не может не радовать, но суммы общего напора всей этой деятельности пока явно не хватает для влияния на развитие. Поэтому один из ключевых компонентов проекта «Водная линия» – каталог таких инициатив, суммирующий и наглядно демонстрирующий весь наличный опыт во всем разнообразии его форм.

Вадим Шувалов

 

 

 

Что  о намывах думают власти Петербурга

 Владимир Григорьев, главный архитектор Петербурга  (фрагмент выступления на форуме Water Front):

«Действующим генеральным планом предусмотрен намыв территорий в объеме 800–1000 га – это порядка 4% от всей площади города.

1) Искусственный земельный участок в Невской губе Финского залива в районе западной части Крестовского острова – 16,61 га, предназначенный для размещения объектов спорта и отдыха.

2) Искусственный земельный участок в районе г. Сестрорецка. Предусмотрено создание путем намыва в Финском заливе искусственных территорий площадью 354 га с целью формирования общественно-деловой, жилой застройки, социальных объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, а также для организации спортивной зоны маломерного флота. Территория жилой застройки на вновь образуемых территориях предполагается порядка 180 га, численность населения – 65 тыс. чел.

3) Территория морского перегрузочного комплекса «Бронка», ориентировочной площадью 123,5 га.

4) Самая большая площадь намыва – это территория Невской губы Финского залива западнее Васильевского острова, включающая в себя два участка (северный и южный), предназначенная для размещения жилой и общественной застройки, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, а также территорию нового Морского пассажирского терминала. Общая площадь территории составляет 477 га. Предусматривается размещение нового жилищного строительства общей площадью 815 тыс. кв. м с численностью населения 23 тыс. жителей.

Васильевский остров, точнее его намывная часть, формирует основное звено нового фасадного решения города – его обновленный вид со стороны акватории Финского залива.

ЗСД, как лента, связывает основные доминанты, формирующие новый морской фасад Санкт-Петербурга. Панорама города значительно изменилась с появлением таких знаковых объектов, как башня «Лахта Центр» – ультрасовременный комплекс площадью 400 кв. м и высотой 462 м, принадлежащий компании «Газпром». Это самый северный в мире и самый высокий в России небоскреб и многофункциональное здание.

Проект «Лахта Центра», несмотря на множество сомнений по поводу его реализации, стал логичной высотной доминантой морского фасада. Признаться, сомнения при его реализации были и у меня, но сейчас я готов признать, что, как ни парадоксально, он вписался в городскую среду в типично петербургской традиции. Его шпиль замкнул на себя несколько ключевых северных магистралей, с этого ракурса он выигрышно дополняет панорамы севера города».

На эскизах застройка намывы Васильевского острова выглядит неплохо. Источник: КГА СПб.