20 процентов квартир в новостройках Петербурга продается по договору переуступки. Хотя массовое сознание продолжает воспринимать переуступку как подозрительную операцию типа попытки сбыть лежалый товар.
Что такое переуступка и чего надо опасаться на самом деле, «Городу 812» рассказал Павел Штепан, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП), председатель Комитета Российской гильдии риелторов по государственным жилищным программам и межрегиональным сделкам.
– Сначала скажите о масштабах рынка квартир, покупаемых по переуступке.
– В Петербурге ежемесячно продается более 10 тысяч готовых квартир и регистрируется около 5 тысяч договоров долевого участия в строительстве. (В Ленобласти 6 тыс. и 2,6 тыс. соответственно).
Каждая пятая квартира в новостройках продается по переуступке. Объем сделок по переуступкам быстро растет, начиная с 2015 года. Уже появились фирмы, которые торгуют только переуступкой.
Кстати, за включение в ДДУ пункта о возможности переуступки застройщики берут с дольщиков по 35 тысяч рублей.
– То есть переуступка порождена экономическим кризисом, который начался в 2014 году?
– Главный драйвер рынка недвижимости – покупательная способность населения. Она падает последние три года. Если прежде в Петербурге считалось нормальным, когда при месячном доходе, равном стоимости 1 кв. метра жилья, человек может потратить половину заработанного на обслуживание ипотеки, то теперь ситуация изменилась.
При стабильных ценах на недвижимость, которые даже не отрабатывают инфляции, дорожает все остальное. И люди могут тратить на ипотеку не более 40%, а то и 30 % своих ежемесячных доходов. Людям нужны деньги на жизнь, и они «выходят из стройки».
И на ближайшее будущее не надо обольщаться низкими процентными ставками по ипотеке. Нет их пока.
Поэтому дольщики вносят заметный вклад в предложение квартир по переуступке. Но не они являются главными игроками на этом рынке.
– А кто же главный?
– Субподрядчики, которые получают от застройщиков в качестве платы за свою работу квадратные метры, как правило, еще непостроенные. Когда в экономике все хорошо, расплата идет деньгами. Начались сложности – квадратными метрами. На субподряд идет примерно половина стоимости объекта, квадратными метрами застройщик обычно дает 60% и только 40% – живыми деньгами. Это приводит к тому, что у «субчиков» сейчас нет свободных денег, и их квартиры выходят на рынок переуступки по цене ниже, чем у застройщика. «Субчики» занимают примерно 50% этого рынка.
– А остальные 50% как делятся?
– Не рискну оценивать в цифрах. Но заметная доля принадлежит и тем, кто играет в долевку с инвестиционными целями. Не дожидаясь сдачи дома, следовательно, приближения времени начала уплаты налогов, они выставляют квартиры на рынок. Весь инвестиционный бум начала 2010-х годов сейчас выброшен на рынок переуступки.
Еще один источник этого рынка – инсайдерская информация дольщиков, что у застройщика появились проблемы. И пока об этом не узнал весь город, надо избавляться от их товара.
Еще один вариант – застройщик построил дом, но с нарушением сроков. Чтобы не платить неустойку дольщикам, застройщик банкротится. Если дом готов на 90–95% и вдруг пошли переуступки на квартиры, принадлежащие самому застройщику, то это может быть желанием уйти от неустоек.
– Для покупателя квартиры по переуступке последний вариант чем-то грозит?
– В самом плохом случае – это введение дома в эксплуатацию через создание ТСЖ. И регистрация права собственности через суд.
– Сколько покупатель может сэкономить, покупая переуступку?
– Есть примеры в Приморском районе: однушка площадью 32 кв. метра со сроком сдачи в четвертом квартале 2019 года стоит 3 млн рублей, готовая – 4 млн рублей, сдача во втором квартале 2018 года – 3,45 млн рублей. Обычно диапазон экономии – от 300 тысяч рублей до 1 млн, или от 7 до 25% от стоимости квартиры.
– Каковы комиссионные агентств недвижимости?
– Стоимость услуг риелторов застройщики оплачивают в диапазоне от 2 до 5,5%. Застройщикам стало трудно привлекать деньги, перебрасывать их с объекта на объект. Просто за звонок покупателя в отдел продаж застройщику сегодня приходится потратить больше 10 тысяч рублей.
Попадаются «грамотные» покупатели, которые приходят в агентство и занимаются вымогательством: куплю квартиру, если поделитесь комиссией застройщика.
– Сколько просят?
– Половину комиссии, такой своеобразный откат. Но уважающие себя агентства никогда не идут на подобные сделки. Если об откатах узнают застройщики или субподрядчики (а они обязательно узнают), то отношения с такими агентствами полностью прекращаются. И агентство больше не получит выгодных для него вариантов переуступок.
– Допустим, что переуступаемая квартира находится в ипотеке. Как тогда проводится сделка по переуступке?
– Продавец, он же ипотечный заемщик, и покупатель квартиры обращаются в банк, выдавший кредит, с просьбой переоформить ипотеку на покупателя. Переоформление ипотеки происходит только в банке, выдавшем ипотеку, на его условиях. Здесь важно, чтобы покупатель мог получить одобрение банка как ипотечный заемщик.
– А если покупатель квартиры нашел ипотечный кредит в другом банке на более выгодных для себя условиях?
– Случаи договоров переуступки с участием двух банков мне неизвестны.
– Если гражданин решил самостоятельно купить квартиру по переуступке, на что он прежде всего должен обратить внимание?
– Первое, с чего надо начинать, – готовность дома. Покупать только когда дом подведен под крышу, то есть готовность не менее 70% . Покупка переуступки «на третьем этаже» – это огромный риск, на стадии котлована – выброшенные деньги.
Второе. Проверить застройщика. Срок работы на рынке жилья, количество построенных и сданных в срок домов, особенно после 2014 года. Про точные цифры не спрашивайте – их знают только профессиональные эксперты по новостройкам.
Третье. Важно, чтобы стройка была у этого застройщика не последней, чтобы были выкуплены новые пятна земли и получено разрешение на строительство. Если нет новых пятен, то это настораживает.
Четвертое. Должны быть выполнены и документально подтверждены все взаиморасчеты между застройщиком и продавцом переуступки – «субчиком» или дольщиком. А вот этого частный покупатель проверить не сможет. Надо иметь инсайдерскую информацию.
Пятое. Не вестись на предложение «субчика» заключить предварительный договор купли-продажи. У «субчика» есть предоставленные застройщиком квартиры, но он еще не выполнил всех обязательств. И он предлагает покупателю внести деньги за квартиру в кассу без регистрации договора в Росреестре. Например, с дисконтом 15%, а не 5%. Напоминаю, что такие договоры незаконны, и деньги по ним не вернуть.
Вадим Шувалов
