Рейтинг новостроек Петербурга: что покупать для жизни и что для дохода

Существует много рейтингов застройщиков – но «Город 812» делает свой. Он должен помочь покупателям недвижимости в выборе объекта.

Рейтинг составлен по результатам анкетного опроса экспертов. Мы просили экспертов учитывать объекты, построенные в 2018 году или запланированные к реализации.

 

В какой строящийся объект недвижимости на рынке Петербурге и  вы бы вложили деньги, если бы у вас было желание и свободные средства?

1. Для извлечения дохода

 

1) YE’S на Социалистической (ГК «Пионер»)

2) Лофт-квартал Docklands (Docklands development)

3) «Artквартал» («Аквилон-Инвест»)

 

Самым популярным объектом для вложения свободных средств стал апарт-отель YE’S на Социалистической улице, 3, от ГК «Пионер». Экспертам по-прежнему нравится идея вкладывать деньги в апартаменты: кроме YE’S это и Docklands (застройщик Docklands development), и Valo (застройщик ООО «Галс»), и апартаменты Status by Salut.

В топ-3 не вошли, но присутствовали в ответах и жилищные комплексы разных ценовых категорий. Это ЖК «Царская столица» и «Галактика» от ГК «Эталон», New Time и Terra от «РосСтройИнвеста», ЖК NewПитер в Ленобласти от Строительного треста,  «Философия на Московской», ArtLine, «Притяжение», «Статус у Парка Победы», «Чистое небо» и Svetlana Park от Setl City, «Триумф Парк» от Mirland Development, «Наутилус» от КВС и Like от Петербургской строительной компании.

 

2. Для жизни

1) Skandi Klubb от Bonava

2) «Русский Дом» от ЛСР

3) «Эмеральд на Малой Неве» от Setl City

 

Все эти объекты –  не из дешевых  и находятся не за КАДом. Кроме тройки лидеров  эксперты называли: Rivier Noir (ЛСР), Magnifika и Gröna Lund  (Bonava), «Лиговский Сити» (Glorax), «Эталон на Неве» («Эталон») «Дом Керстена» («Эльба»), «Гатчина Гарденс» (одноименный застройщик), «Новый Лиговский» («Реновация СПб»), «Легенда на Комендантском» (Legenda Intelligent Development), Bauhaus («Бау Сити»), «Ренессанс» (AAG),  Life Приморский (ГК «Пионер»), Ariosto («Арсенал Недвижимость»), Nobelius (Петербургская Строительная Компания) и несколько ЖК от Setl City: «Солнечный город», «Стрижи в Невском», «Притяжение».

 

Комментарий

 

«Вкладываться надо в недооцененные территории с растущим потенциалом»

 Дмитрий Синочкин, шеф-редактор издательского центра «Недвижимость Петербурга».

 – Куда надо вкладывать деньги?

– Вкладывать с инвестиционными целями можно либо в недооцененные территории с растущим потенциалом (например, в «Гатчина Гарденс» или ЖК NewПитер в Новоселье), либо в недооцененный формат.

В силу резкого изменения ситуации на рынке строящегося жилья вложения в жилые проекты считаю высокорискованными: невозможно просчитать покупательский спрос. По прогнозам Минфина, доходы граждан лишь к 2024 году вернутся на уровень 2014-го. Так что вполне вероятны и приостановка проектов, и кризис неплатежей по ипотеке (с непременным повышением ставок), и новые сюрпризы со стороны регулятора. Поэтому мой выбор за апартаментами и деньгами: 1) апартаменты  Status by Salut; 2) апартаменты Valo; 3) вложение в наличные доллары.

– А для жизни какой объект вы бы выбрали?

– 1) «Гатчина Гарденс»; 2) «Русский Дом» от ЛСР; 3) «Новый Лиговский» от «Реновация СПб», 4) Gröna Lund от «Бонава»

В первом случае – масштабные инвестиции в сети и инфраструктуру, шведский инвестор, продуманность концепции. Во втором и третьем ключевую роль играет местоположение, попытка насытить исторический ландшафт новым качеством. В четвертом – сочетание местоположения и комфорта. В перспективе (при развитии работы по удаленке) такие проекты будут еще более востребованы.

– Утверждают, что летом 2019 года цены на первичном рынке вырастут на 25 процентов. Верите?

– Нет. До 1 июля на рынок будет выведено много новых проектов (например, в марте – 23!). Причина понятна: застройщики спешат успеть, чтобы строить по старым правилам. Цены начнут расти, когда ощутимую долю рынка (хотя бы 20–25%) займут проекты с эскроу. Полагаю, рост выше инфляции начнется в конце 2019-го – начале 2020 года.

Сейчас в масс-маркете средние цены в петербургских новостройках в спальных районах – около 110 тысяч рублей за квадратный метр.

Ключевые цифры: около 1 млн квадратных метров в регионе каждый квартал выходит на рынок. Примерно столько граждане и покупают.

Московские  цены мы никогда не догоним – в  Москве средние зарплаты на 20% выше, чем у нас. Кроме того, в Москве выше концентрация людей, располагающих теневыми доходами. Плюс в столице в расчете на тысячу жителей жилья строят втрое меньше, чем в Петербурге.

– Есть прогнозы, что рост цен заставит массового покупателя отказаться от первички в пользу вторички. А тех, кто сдавал жилье, – начать его продавать.

– Стоимость аренды падает в локациях с массовым перепроизводством жилья (Мурино). Первичку и вторичку разграничивать все сложнее: половина предложения готового жилья – в недавно сданных домах. Ажиотажного спроса на вторичку нет (небольшой рост вроде бы есть, но это пока не приводит к ощутимому росту цен).

– Новая мода – квартиры-трансформеры. 

– Это пока некий изыск, который позволяет гибче подстраиваться под покупателя. Для меня неясно, как изменившиеся объемы перерегистрировать в Росреестре.

– Апартаменты – надежный инвестиционный инструмент?

– Сейчас в сегменте апартов рулит гонка обещаний: застройщики наперегонки объявляют программы доходности. 10%, 15%, уже и 17% годовых не предел. В условиях несформированного регулирования это опасно. Упразднение хостелов в жилых домах усиливает привлекательность апартов. Но у многих проектов будут проблемы с прохождением классификации. Риски непросчитываемы. Инвестиции уместны в прозрачные проекты с сильной управляющей компанией. Использовать апартаменты как псевдожилье – на любителя. Все равно в апарт-комплексах на тысячи юнитов кто-то будет жить сам, а кто-то – сдавать. А это конфликт интересов…

Вадим Шувалов