Николай Линченко отвечает, пожалуй, за самую беспокойную сферу в городе – строительную. Какие перемены ждут девелоперов, жителей и градозащитников в ближайшем будущем, вице-губернатор рассказал «Городу 812».
Обратились в Минстрой. Скоро введем новые нормы
– На что больше всего жалуются застройщики? Какая проблема в отрасли самая актуальная?
– Наибольший дискомфорт, пожалуй, вызывает переход на финансирование с использованием эскроу-счетов. Никогда прежде банки не вмешивались в дела застройщиков, а сегодня активно это делают. Зачастую пытаются влезть со своими советами в маркетинговые отделы девелоперов, давая рекомендации в том числе и по ценообразованию. Но я уверен, что в течение полугода шок новизны пройдет и, набив какие-то шишки, все девелоперы перестроятся. Наша задача – минимизировать любые негативные последствия такого перехода.
Неудобство у застройщиков вызывают жесткие требования города по обеспечению новостроек социальной инфраструктурой. Бизнес хочет более лояльных правил игры. Но мы тверды в своей позиции: обязательства по строительству детсадов и школ должны выполняться всеми застройщиками. Без исключений. Мы получили тяжелое наследие – 104 проблемных объекта. Это и дошкольные учреждения, и школы, и объекты здравоохранения. На многих из них сменилось по два-три подрядчика, по некоторым еще ведется претензионная работа, идут судебные разбирательства. До конца 2019-го планировалось достроить 54 объекта, но, по моей оценке, можем не успеть. Поэтому ориентируемся на 38 готовых соцобъектов к концу года. Остальные будут введены в эксплуатацию до 2021 года.
– Раньше не было таких проблем?
– В таком объеме – нет. Были единичные случаи, но, скорее, как исключение. Чтобы переломить ситуацию, мы уже изменили правила игры. Сегодня застройщик не может получить разрешения на строительство жилья, не подтвердив обеспеченность школьно-дошкольными учреждениями. Мы хотим добиться синхронизации получения застройщиком разрешения на ввод жилья в эксплуатацию и сдачи необходимых соцобъектов.
– Когда новые нормы начнут действовать?
– Есть поручение президента России рассмотреть возможность включения в Градостроительный кодекс региональных особенностей. Мы обратились в Минстрой с письмом о необходимости таких особенностей для Петербурга. Надеюсь, нас услышат, и мы совсем скоро введем новые нормы.
Проблема гетто неактуальна
– В Петербурге в 2018 году был поставлен рекорд по вводу жилья – 3,9 млн квадратных метров. Новая задача – вводить по 5,3 миллиона квадратов ежегодно. Но город же не резиновый – где все эти метры построят?
– Городу нужно развиваться, и конечно, самые крупные жилищные проекты реализуются на окраинах. Кроме того, есть Указ президента об увеличении темпов ввода жилья в стране. Минстрой утвердил плановые показатели по вводу жилья до 2024 года для каждого субъекта РФ. Чтобы Петербург мог к заявленному сроку достичь установленных показателей, нужно не позже следующего года начинать реализацию новых проектов. В настоящий момент выданы разрешения на строительство 19 миллионов квадратных метров жилья.
– Никому не нравятся огромные дома-муравейники, их называют человейниками. Но они продолжают строиться. Что делать?
– Перекосы наблюдаются в основном на прилегающих территориях – в Ленинградской области. Мы с областными коллегами ведем работу, чтобы на городских окраинах не появлялось новое Кудрово. В Петербурге для комплексной застройки, учитывающей, что вся необходимая инфраструктура уже размещена в квартале, установлен КИТ (коэффициент использования территории) не больше двух. Это означает, что в квартале площадью 20 тысяч квадратных метров можно возвести не более 40 тысяч квадратных метров жилья. Для точечной застройки этот коэффициент равен 1,7. Для сравнения: в некоторых «муравейниках» КИТ доходил до 3,5 по отдельным участкам.
– Пугают, что «человейники» на окраинах имеют тенденцию превращения в гетто. Петербургу это грозит?
– Действительно, многие крупные города на Западе прошли этот этап. Например, в Северном Манхэттене с гетто боролись с помощью редевелопмента территории: часть ее была отдана университетскому кампусу, часть – под арендное жилье, часть – бизнесу. Участки специально нарезали дискретно – лоскутами, чтобы избежать существенного расслоения населения. Это дало плоды.
Для Петербурга, на мой взгляд, проблема гетто неактуальна. Население наших окраин мобильно. Люди не живут замкнуто, ездят на работу в центр, так как расстояния сравнительно небольшие. Заметного социального расслоения между жителями условного центра и окраинами города нет.
– А что делать с «муравейниками», которые уже существуют?
– Развивать. Если мы построим дороги и инфраструктуру, инвесторы сами обеспечат полноценное развитие таких территорий.
– Несколько лет назад проблему нехватки школ в новых районах пытались решать с помощью ГЧП. Например, школу в Славянке построили с участием частных инвестиций. Опыт признан неудачным?
– Это был пробный шар. В теории, механизм ГЧП для строительства соцобъектов должен существовать. Но оправданность этой модели с точки зрения бизнеса сегодня довольно сомнительная. Да и для города такие объекты в перспективе обходятся дороже, чем если бы мы изначально возводили их на бюджетные средства. Чтобы получить максимальный бенефит, город должен строить самостоятельно либо выкупать у застройщиков готовые объекты по заранее оговоренной цене. Нужно искать альтернативу ГЧП.
Пример. Девелопер по нормативам должен возвести для своего ЖК школу на 550 мест. Санитарные нормы позволяют разместить на имеющемся участке школу на 1101 место. Мы заинтересованы получить учреждение большей вместимости, поэтому заключаем соглашение с застройщиком. Он делает школу на 1101 ученика, город за это доплачивает. При этом дополнительные места для школьников нам обходятся минимум в полтора раза дешевле – за счет сокращения накладных расходов и т. п.
Строить жилье в историческом центре можно
– Новое жилье в историческом центре: нужно ли?
– Вдыхать новую жизнь в объекты – в том числе в объекты культурного наследия – нужно. Необходимо давать старым кварталам новый импульс развития. Строить жилье в границах исторического центра можно, строго учитывая все ограничения. Понятно, что максимально востребованные локации уже пережили первую волну редевелопмента. Например, в первых дворах Невского проспекта давно расселены коммуналки, в зданиях выполнен полноценный капремонт. Петербург – лидер по числу коммуналок, и эту проблему надо решать. Самое трудное – придумать механизм, чтобы заинтересовать бизнес участвовать в этом процессе.
– А как сделать этот процесс безопасным для Петербурга? На слуху много случаев, когда бизнес сносил или уродовал исторические здания, когда при строительстве новых домов в соседних домах-памятниках появлялись трещины…
– Есть же контроль со стороны КГИОП! К тому же за последние 10–15 лет сильно шагнули вперед технологии по производству строительно-монтажных работ, в том числе щадящего характера. Многие исторические здания были укреплены. Если инвестор заинтересован всё делать правильно, то он будет строить аккуратно, с максимальной перестраховкой и соблюдением всех ограничений…
– Прежде всего инвестор заинтересован заработать, разве нет?
– В историческом центре лобовой подход невозможен.
Нужна персональная ответственность за градостроительные ошибки
– Как сделать так, чтобы новые объекты не пополняли черные списки зданий, испортивших вид Петербурга?
– За архитектурно-строительный облик отвечает главный архитектор города. Я пока пытаюсь в разговорах с ним понять, какие именно используются критерии для согласования перспективных проектов. Но, знаете, люди творческие слабо поддаются формализации. И порой получается как в анекдоте: к пуговицам претензий нет, пиджак не сел. Потому что, в принципе, любой архитектурный объект имеет право на существование. Вопрос – в каком месте? Я считаю, нужна персональная ответственность за градостроительные ошибки конкретных должностных лиц, в том числе – главного архитектора.
– Можно будет уволить главного архитектора за градостроительную ошибку?
– По крайней мере, это может стать предметом для обсуждения.
– Несколько лет назад активно обсуждалась программа реконструкции исторического центра Петербурга. Но федеральных средств город не получил, и всё заглохло. Будут ли городские власти заниматься реконструкцией и где взять деньги?
– Капиталоемкость программы колоссальная, суммы требуются большие. Поддержку будем искать везде. Начинать реконструкцию исторического центра надо, на мой взгляд, с локальных инвестиционно-привлекательных объектов. Делать их точками роста. Привлекать якорного инвестора, давая импульс к развитию прилегающей застройки. Хороший пример – Новая Голландия. Соседние улицы – Галерная, Конногвардейский бульвар – стали инвестиционно привлекательными. Город не вкладывал в их развитие ни копейки, но там произошел полноценный редивелопмент. Пришли инвесторы, расселили коммуналки, сделали нормальный качественный ремонт с заменой деревянных перекрытий на железобетонные. Все очень красиво и комфортно.
– Какие объекты еще могут стать «точками роста»?
– Мы работаем над этим. Я предложил несколько мест по Адмиралтейскому району, который прежде возглавлял: Конногвардейский бульвар и соседние улицы в районе Главпочтамта. Сейчас коллеги из экономического и инвестиционного блоков занимаются подготовкой соответствующих документов, и скоро там появятся точки притяжения инвестпотоков. Одновременно готовим объекты, куда инвесторы готовы заходить, но пока мешают градостроительные ограничения – в основном это касается серого пояса. Нет универсального решения для всех случаев. Нужен набор проектных подходов.
Объекты на набережных вызывают вопросы
– Недавно Петербург посетила миссия ЮНЕСКО. Много ли у них было претензий?
– Задача миссии состояла в том, чтобы воочию убедиться в сохранности объектов всемирного наследия. Потому что было много обращений, в том числе субъективного характера. Эксперты хотели сами посмотреть – как выглядят стадион на Крестовском, ЗСД… Официальных комментариев не давали. Неофициально – всех поразила Новая Голландия. Представители ЮНЕСКО одобрили, что проект был реализован с минимальным воздействием на окружающую застройку. Они также поддержали решение Александра Дмитриевича Беглова об ограничении проекта строительства Планетограда вблизи Пулковской обсерватории. Некоторые моменты вызвали вопросы – например объекты, построенные по берегам Невы. В частности, то, что появилось на набережной на месте Речного вокзала. Предварительно до конца июня будет готово экспертное заключение ЮНЕСКО.
– Активисты говорят о необходимости устроить Археологический музей на территории Охтинского мыса (участки принадлежат Газпрому). Вы за жилье на мысу или за консервацию руин найденной там крепости Ниеншанц?
– Застройка этой территории жильем никогда даже не обсуждалась. Территория мыса не вся подлежит охранным обязательствам, зонирование разрешает там смешанные функции использования. Сейчас в Минкульте идет утверждение приказа о выявлении точных объектов охраны и их границ, а также ограничений, которые появятся. Наша позиция: забросить эту территорию – неправильно. Она должна оставаться живой, притягивающей внимание не только жителей, но и туристов. Варианты развития – различные. Строительство объектов недвижимости – возможно, но с сохранением всех объектов охраны. Плотность, объем, функциональное наполнение – в стадии проработки. Но прежде нужно дождаться выхода всех ограничительных документов из Минкульта. Надеюсь, это случится до конца года.
Власть объяснит собственникам своё видение
– Промышленные предприятия уходят из центра города. Есть ли общая концепция, как лучше использовать освободившиеся площади?
– Согласно утвержденной стратегии развития города до 2035 года, промышленный серый пояс в первую очередь должен быть занят наукоемкими производствами. Функциональное назначение и границы серой зоны будут меняться. В той части, которая прилегает к историческому центру, уже появился иной функционал – в основном деловая застройка, подразумевающая смешанное использование, включая жильё. Но ни одна из функций не должна превышать долю в 50%. В ближайшей перспективе обсуждается возможность перемещения предприятий из промзоны на Обводном канале (на карте Петербурга – ниже Обводного, под Александро-Невской лаврой и слева от нее). Эту зону мы планируем «накрыть» проектом КУРТ – комплексного устойчивого развития территории. На очереди – «Красный треугольник».
В рамках КУРТа появятся проекты планировки (ППТ) и межевания кварталов с четкой фиксацией красных линий и выделением всех объектов, необходимых для развития территории, включая зеленые насаждения и соцобъекты. Возможно, произойдет переформирование земельных участков, появится новая улично-дорожная сеть и так далее. Устанавливается синхронизация сроков – этапность ввода всех объектов, указанных в ППТ. Затем между властью (городом) и собственником заключается договор, в котором все эти условия фиксируются.
– Как заставить собственника строить на своем участке то, что хочет город?
– Призывать к пересмотру путей развития собственности. Городская власть объясняет правообладателям свое видение развития территории. Далее дается 6 месяцев на публичное обсуждение. Затем – либо по инициативе одного из собственников, либо по инициативе города – начинается работа по развитию территории.
На окраинах зеленых насаждений даже больше нормы
– Многие горожане выступают против любого строительства на месте скверов и парков. Можно ли запретить исключение земельных участков из перечня зеленых насаждений общего пользования (ЗНОП), чтобы количество деревьев в городе не уменьшалось?
– Пока нельзя. Не всегда протесты жителей вызваны необходимостью зеленой лакуны в конкретном месте. Пример из жизни. Когда я еще работал первым замглавы Приморского района, местные жители протестовали против появления детского сада, заложенного в Генплан еще в 1975 году. Почти полтора года длился скандал – вплоть до того, что трактор сожгли! Они говорили: «Мы привыкли тут с собаками гулять». Зачастую жители считают сквером хаотичные заросли.
– Как снизить градус протеста? Истории же повторяются: митингуют против храмов, спорткомплексов, апарт-отелей.
– Любое строительство в кварталах сложившейся застройки – неудобство для жителей. Самый простой путь – решать вопрос комплексно: например, через реновацию всего квартала. Но у нас пока нет для этого достаточных правовых механизмов, в отличие от Москвы. Поэтому нужно строить, не уменьшая обеспеченности района зелеными насаждениями.
– Проблема еще и в том, что люди не верят. Инвестор обещает построить спорткомплекс, а потом вдруг появляется многоэтажный жилой дом.
– По спортивным объектам мы нашли выход. Застройщика обяжут передавать часть построенных помещений под спортивные нужды администраций районов – например, для размещения Центров физкультуры и спорта. У объекта появится еще один собственник в лице города. И тогда без согласия с властями нельзя будет ни реконструкцию сделать, ни функционал объекта изменить.
– Комитет по градостроительству выявил в Петербурге участки общей площадью более 1400 га, которые можно включить в ЗНОП. Будет ли расти площадь зеленых насаждений в городе?
– На окраинах зеленых насаждений даже больше нормы. По сути, во всех районах обеспеченность ЗНОП будет расти. В промзонах, например, вообще ни одного кустика нет. После редевелопмента там появятся новые скверы.
Елена Роткевич
Досье
Николай Линченко – финансовый аналитик, вся трудовая деятельность которого связана со строительным комплексом. При губернаторе Валентине Матвиенко был начальником аппарата вице-губернатора Вахмистрова, отвечавшего за строительство. Затем работал в Приморском районе, возглавлял Адмиралтейский. В 2012-м ушел на повышение в Москву – в Департамент промышленности и инфраструктуры Правительства РФ. В январе 2019-го вернулся в Петербург вице-губернатором. Со строителями встречается каждый день.
