Под воздействием аномально жаркого лета несколько «оттаял» и петербургский рынок жилья. Продажи пошли в рост, подтолкнув за собой и спрос на ипотеку. Но что ждет рынок недвижимости дальше? На каких условиях банки готовы выдавать ипотечные кредиты? Стоит ли рассчитывать на снижение стоимости квадратного метра и процентных ставок по ипотеке? Какие квартиры наиболее востребованы сегодня? Ответы на эти и другие вопросы искали участники круглого стола, организованного редакцией «МК» в Питере» совместно с изданием TT Finance.
“Миллионники” сбивают цену
После бурных взлетов и падений на рынке недвижимости наконец-то воцарился своеобразный штиль. Оправившиеся от кризисных потрясений петербуржцы опять взялись за решение квартирного вопроса, о чем свидетельствует рост объемов продаж, причем как в количественном, так и в денежном выражении.
– Если в первом квартале этого года на вторичном рынке было продано 12,5 тысячи квартир, то во втором – уже 19,5 тысячи, – говорит начальник отдела развития ОАО “Санкт-Петербургское ипотечное агентство” (СПбИА) Сергей Милютин. – На первичном рынке продажи во втором квартале превзошли показатели первого квартала на 1,5 тысячи квартир и составили 5,3 тысячи квартир.
– Денежная емкость рынка недвижимости возросла примерно на 20-30 процентов, – дополняет председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. – Петербуржцы потратили за квартал только на покупку строящегося жилья около 35 миллиардов рублей. Однако, несмотря на рост продаж, первичный рынок пока еще не дотягивает до докризисных показателей порядка 25-30 процентов. А вот на вторичном рынке уровень объемов продаж сейчас уже сопоставим с докризисным.
– Если в прошлом году спрос на первичном рынке был сосредоточен в основном в уже сданных домах либо находящихся в высокой степени готовности, то сейчас люди вновь покупают квартиры на разной стадии строительства, в том числе и на нулевом цикле, – делится наблюдениями Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО “Городская ДомоСтроительная Компания”. – Недавно компания “ГДСК” вывела в продажу очередные корпуса в ЖК “Каролина” в Невском районе, в проекте “Южный” в Красносельском районе, в ЖК “Антей” в Московском районе, которые пользуются спросом. Скоро начнется строительство сразу двух больших жилых комплексов около станции метро “Проспект Большевиков” на улице Белышева и улице Бадаева. Уверены, что квартиры здесь будут востребованы.
Что касается цен на жилье, то они, невзирая на растущий спрос, даже несколько понизились. Так, стоимость квадратного метра на вторичном рынке с июля по август упала с 81,7 до 81,3 тысячи рублей. На первичном рынке цена квадратного метра также немного понизилась – с 71,2 тысячи в июле до 69,9 тысячи в августе.
– Сейчас на рынке наступил некий баланс – нет ни ажиотажного роста цен, ни резких падений, – отмечает генеральный директор инвестиционно-строительной корпорации “Мегалит” Александр Брега. – А незначительное снижение цены обусловлено тем, что начали работать проекты-“миллионники”. Огромные площади квартальной застройки позволяют устанавливать более выгодную для покупателя стоимость квадратного метра. Естественно, они оттянут на себя часть покупателей, однако это вовсе не значит, что у других компаний продажи упадут. У нас даже в разгар кризиса количество сделок держалось на стабильном уровне. Это говорит о том, что, если компания строит качественные дома и имеет хорошую репутацию на рынке, никакой обвал ей не грозит.
– Цены на квартиры в квартале “Северная долина” действительно наиболее привлекательные на рынке, и в этом социальная значимость проекта, – комментирует директор по маркетингу и продажам ООО “Главстрой-СПб” Михаил Бузулуцкий. – Квартальная застройка не только позволяет существенно снизить дефицит жилья, который в нашем городе огромен, но и дает возможность петербуржцам купить квартиру по цене автомобиля, пусть и не самого дешевого. И такое жилье востребовано. За четыре месяца мы продали 90 тысяч квадратных метров.
– Хорошо, что на рынке появляются предложения, разнящиеся по цене, – убежден директор по продажам ЗАО “Строительный трест” Сергей Степанов. – В результате рождается здоровая конкуренция, от которой в конечном итоге выигрывает потребитель. Мы изучаем все проекты, появляющиеся на рынке, и стараемся сделать свои объекты еще интереснее. Сейчас мы приступили к реализации двух жилых комплексов – “Адмирал Нахимов” на Васильевском острове и “Золотое сечение” в Калининском районе, где в одном новом квартале будут построены 13-этажные жилые дома, школа-лицей с двумя бассейнами, детский сад, крытые паркинги из расчета одно машиноместо на квартиру, коммерческие и офисные помещения. Школа, кстати, уже работает – 1 сентября ее торжественно открыла губернатора Валентина Матвиенко.
Эконом-класс – фаворит
Несмотря на то, что покупатели постепенно стали возвращаться на рынок жилья, их “квартирные” запросы под влиянием кризиса стали скромнее, отмечают участники круглого стола.
– Каждое второе обращение в риелторское агентство – это покупка жилья эконом-класса, причем однокомнатной квартиры, – говорит Павел Созинов. – А крупногабаритные “распашонки” на 4 комнаты в настоящее время практически “неликвид”. Люди готовы сейчас даже переехать на окраину города, лишь бы купить жилье подешевле.
Так что определяющим фактором при выборе будущей квартиры для большинства горожан по-прежнему остается цена. Но эта тенденция постепенно меняется.
– Наш покупатель готов заплатить чуть больше, но купить удобную квартиру в качественном кирпичном доме в благополучном районе, – рассказывает Сергей Степанов. – В том же комплексе “Золотое сечение” продажи только начались, но обращений – очень много. Причем в основном люди интересуются просторными 2-3-комнатными квартирами, где будет комфортно всей семье.
– Компания “ГДСК” предлагает своим клиентам жилье как эконом-, так и комфорт-класса. И если в кризис действительно продавались лишь бюджетные квартиры, то сейчас мы наблюдаем постепенное увеличение спроса на квартиры комфорт-класса, – аргументирует Екатерина Немченко. – Причем сейчас одинаково востребованы и кирпичные, и панельные дома, которые благодаря новым бесшовным технологиям избавились от проблем “стыков” и теперь не уступают кирпичу и монолиту по теплоизоляции.
Также, по словам Александра Бреги, появляется все больше покупателей, привязанных к определенному району, не желающих переезжать далеко от друзей и родственников. Вот только подобрать подходящее по качеству и цене жилье становится все сложнее – спрос растет куда быстрее, чем предложение.
– На вторичном рынке объем предложения во втором квартале увеличился на 500 тысяч квадратных метров по сравнению с первым и составил 2,7 миллиона “квадратов”, – сообщает Сергей Милютин. – А на рынке строящегося жилья за этот же период объем предложения вырос всего на 210 тысяч квадратных метров, то есть до 570 тысяч “квадратов”.
– На первичном рынке в продаже сейчас 230 объектов, – уточняет Павел Созинов. – Из них 108 частично сданы в эксплуатацию, а значит, переходят на вторичный рынок. И, как следствие, цена квартир в этих домах возрастает. Причем если в начале года доля таких объектов составляла примерно треть, то сейчас – порядка 50 процентов.
Постепенно возвращаются на рынок и инвесторы.
– Сейчас появляются покупатели, желающие приобрести по 10, 15, а то и 30 квартир с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, – уверяет генеральный директор корпорации ЗАО “Мегалит”.
– Я бы не стал делать ставку на аренду, – советует Павел Созинов. – Ставки аренды сейчас падают. Кроме того, в замыслах правительства города открытие доходных домов, где планируется сдавать жилье по ценам ниже рыночных. А потому перспектива заработать на аренде довольно туманная.
Каждый кирпич под надзором
Но как бы петербуржцы ни старались сэкономить на покупке квартир, они не оставляют без внимания такой фактор, как их качество. А с ним действительно не всегда все гладко.
– Все строительные СНиПы и нормы носят у нас рекомендательный характер, а потому не все застройщики строго их придерживаются, – отмечает Павел Созинов. – Я сам объездил с инспекцией практически все объекты в городе. И могу сделать вывод, что если с безопасностью у нас все в порядке – то есть дома рушиться не будут, – то с комфортом в некоторых случаях ситуация плачевная. В квартирах черные монолитно-бетонные перекрытия, стены кривые, в 90 процентах случаев проблемы со стеклопакетами, между которыми пар образуется, и с вентиляцией. В одном доме окна чуть ли не впритык к окнам соседнего здания, свет практически не поступает.
– Интересно, как им удается сдавать такие дома надзорным организациям? – удивляется Михаил Бузулуцкий. – Обычно при сдаче дома инспекция тщательнейшим образом проверяет все до мелочей. К тому же покупатель вправе не подписывать акт приемки квартиры, если есть явные дефекты. Кроме того, по договору застройщик рублем отвечает за любое нарушение нормы и рискует своей репутацией. А потому в нашей компании организован жесткий контроль за качеством работ на любом этапе.
– Конечно, бывают случаи, что уже после заселения дома выявляются какие-то недочеты. К примеру, трубы проржавели, и кто в этом виноват, определить сложно, – приводит пример Александр Брега. – Но ответственный застройщик, который пришел на рынок надолго, без лишних проблем устранит все за свой счет. Для нас важно, чтобы наш покупатель и в будущем пришел к нам, привел своих родственников, знакомых. Сарафанное радио – лучшая реклама.
– Сейчас любой может зайти в Интернет и написать отзыв о строительной компании, а общественное мнение – лучший инструмент контроля качества, – поддерживает коллегу Сергей Степанов.
Справедливости ради отметим, что, по данным Общества потребителей, количество обращений по претензиям к качеству строящегося жилья минимально.
– Зачастую проблемы возникают из-за незнания своих прав и неумения элементарно прочитать договор, – констатирует эксперт Комиссии по недвижимости Общества потребителей Теона Емельянова. – А с принятием 214-го закона покупатели стали более защищены, так как в этом документе четко прописано, что все недоделки устраняются за счет застройщика. Кстати, сейчас в Петербурге заканчивается первый отборочный тур потребительского голосования “Доверие потребителю – 2010”. На участие в конкурсе выдвинуто 70 строительных компаний, 224 риелторских агентства, 48 банков и 140 управляющих компаний. Голосование проходит на сайтах stroyproblema.ru и bsn.ru. Итоги конкурса будут подведены в ноябре, и на их основании нами будет составлен рейтинг компаний, рекомендуемых в течение всего следующего года как наиболее лояльных к потребителю.
Материнский капитал пошел в ход
Между тем мало подобрать квартиру, устраивающую по площади и качеству, – куда сложнее найти деньги на ее полную стоимость. Подспорьем здесь могут послужить городские жилищные программы – в Петербурге таких пять.
– Все городские программы работают, правда, финансируются в разных объемах, – информирует Сергей Милютин. – В большей степени в этом году выделяются средства на программу “Квартира молодой семье”, соответственно, и число сделок по ней больше. Динамично реализуется и программа долгосрочного кредитования. Начинает оживать программа переселения из ветхого и аварийного жилья. Во многом благодаря тому, что на рынке есть достаточно объектов, подходящих для ее исполнения. А вот по жилищным сертификатам выплаты продолжатся лишь в следующем году, так как на данный момент выделенные средства уже исчерпаны.
Кстати, подобрать квартиру, причем в домах тех застройщиков, которые прошли специальную аттестацию, и быстро оформить субсидию совершенно бесплатно помогут в Центре подбора квартир очередникам при Санкт-Петербургском ипотечном агентстве.
– По опыту наших продаж могу сказать, что программа субсидий работает эффективно, – говорит коммерческий директор ООО “Городская ДомоСтроительная компания”. – Также очень активно сейчас используется при приобретении квартир “материнский капитал”.
Не мал кредит, да не так и дорог
Ну а если у покупателя нет никаких социальных льгот, то дополнительные средства на покупку жилья вы можете позаимствовать у банков – благо активизировавшийся спрос на квадратные метры подтолкнул к росту спроса и предложения на ипотечном рынке. По предварительным данным, в Петербурге за первое полугодие 2010 года было выдано порядка 2900 ипотечных кредитов, что составило 160 процентов по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. При этом средняя сумма кредита с начала года держится на уровне 2,2 миллиона рублей. Если составить примерный портрет ипотечного заемщика, то им является человек в возрасте 27-42 лет, с официальным доходом на семью из двух человек как минимум в 60 тысяч рублей в месяц. А покупают в кредит в основном либо однокомнатные в новых домах, либо “двушки” на вторичном рынке.
– Чаще всего люди берут кредиты на покупку квартиры с доплатой, – подмечает Сергей Милютин. – То есть продают то, что имеют, и покупают чуть получше.
– Ипотечные сделки сейчас действительно совершаются по многим объектам, хотя получить ипотеку на строящееся жилье по-прежнему непросто, – уточняет Екатерина Немченко. – У ГДСК есть выбор интересных ипотечных программ на строящееся жилье от различных банков практически на всех объектах. Например, в ЖК “Антей”, в домах проекта “Южный”. В ближайшее время появится ипотека в ЖК “Каролина” на Народной улице. Надеемся, что скоро банки предложат ипотеку без поручительств и дополнительного обеспечения для покупки квартиры и на нулевом цикле. Альтернативой ипотеки выступает рассрочка от застройщика, что дает возможность покупателям приобрести квартиру на начальной стадии строительства по более интересной цене.
Неслучайно вектор государственной поддержки постепенно смещается именно в сторону финансирования строящегося жилья. Так, один из новых проектов Федерального ипотечного агентства – “Стимул” – подразумевает инвестиции банков и агентства по ипотечному жилищному кредитованию в строительство жилья эконом-класса, начиная с нулевого цикла, и ипотечное кредитование населения по ставкам Федерального ипотечного стандарта.
– Эта программа дает возможность взять ипотечный кредит на строящееся жилье под залог самой квартиры, без каких-либо дополнительных ограничений, – подчеркивает руководитель Центра подбора квартир очередникам ОАО “Санкт-Петербургское ипотечное агентство” (СПбИА) Денис Зубарев. – Еще один проект – “Новостройка” – позволяет оформить ипотеку на квартиру в уже построенном доме по ставке от 10,5 процента годовых. Наше агентство также предлагает такие дополнительные продукты, как “Материнский капитал” со ставкой в 10,25 процента годовых, “Военная ипотека”, по которой оформить заем можно под 11 процентов годовых, и “Оптимальная ставка” – от 10,25 процента.
– Ипотека – хорошее подспорье рынку, но пока она лишь набирает ход, и до достижения докризисного уровня потребуется еще 2-3 года, – добавляет генеральный директор инвестиционно-строительной корпорации “Мегалит”.
Однако сами банки смотрят в будущее с куда большим оптимизмом. К примеру, Северо-Западный банк Сбербанка России, на долю которого приходится более 60 процентов рынка жилищных кредитов, только за семь месяцев текущего года увеличил объемы кредитования более чем на 41 процент по сравнению с тем же периодом прошлого года. И останавливаться на достигнутом не собирается.
– С января по сентябрь 2010 года наш банк выдал в Северо-Западном регионе ипотечных кредитов на сумму в 6,6 миллиарда рублей, – сообщила начальник отдела по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Евгения Енина. – И количество кредитных заявок практически удваивается от месяца к месяцу – сейчас Сбербанк ежемесячно выдает около 1 миллиарда рублей жилищных кредитов, а по итогам года планирует выдать более чем на 10 миллиардов рублей ипотечных кредитов.
В отличие от кризисного периода, теперь увеличение объемов ипотечного кредитования отвечает и интересам самих банков, а потому и отношение к заемщикам с их стороны стало более “теплым”.
– В первом полугодии наметилась тенденция к снижению процентной ставки по ипотеке, а разница между ставками в иностранной валюте и российских рублях сокращается, – анализирует ситуацию на рынке Денис Зубарев. – Стоит также отметить, что со второго квартала 2010 года наблюдается некоторая либерализация условий ипотечного кредитования – снижается требование к первоначальному взносу, увеличиваются сроки кредитования, появляется возможность за счет страховых продуктов снижать ставку по кредиту.
– Сбербанк проводит целенаправленную политику по улучшению условий кредитования по жилищным программам, – говорит Евгения Енина. – Еще в апреле 2010 года была отменена комиссия за выдачу кредита при одновременном снижении процентов по ряду ипотечных программ, в июле размер первоначального взноса снижен до 10-15 процентов.
– Возвращение кредитных продуктов – главная новость этого года, ведь ипотека является мощнейшим мультипликатором рынка жилья, повышающим уровень продаж, – резюмировал начальник отдела маркетинга и продаж ООО “Главстрой-СПб” Михаил Бузулуцкий.
ФАКТ:
Ипотека-выручалочка
Приобретение жилья остается недоступным для 21 процента населения. Таковы результаты мониторинга, проведенного во втором квартале 2010 года Управлением анализа и исследований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Тем не менее, купить недвижимость в течение 5 лет планируют 13 процентов россиян, и 2 процента из них намерены сделать это в ближайший год.
Доля потенциальных ипотечных заемщиков во 2-м квартале 2010 года снизилась на 3 процента (с 19 до 16 процентов) и вернулась на уровень февраля 2009 года. Это свидетельствует о том, что россияне стали реальнее оценивать свои финансовые возможности и больше ориентироваться на собственные, чем на заемные средства. Тем не менее, среди тех, кто планирует приобретение недвижимости в пятилетней перспективе, доля собирающихся брать ипотечный кредит выросла с 23 процентов в феврале 2009-го до 31 процента в июле 2010-го.
СПРАВКА: Успейте попасть “В десятку”!
Ипотечные программы Сбербанка России стали еще доступнее – с 29 июля Сбербанк проводит беспрецедентную ипотечную акцию “В десятку!”. Условия акции отражены в ее названии:
• срок кредитования до 10 лет
• сумма первоначального взноса не менее 10 процентов
• процентная ставка в размере 10 процентов годовых
• продлится акция до 10.10.2010 года
Залогом по данном кредиту выступает сам кредитуемый объект недвижимости, а до регистрации ипотеки — имущественные права на возводимый объект. Кредитование осуществляется в рамках программы “Ипотечный+”, действующей при покупки квартир в домах, строящихся или уже построенных с участием кредитных средств Сбербанка. То есть, сначала банк осуществляет финансирование строительства конкретного строительного объекта, а затем кредитует население по льготным условиям. При этом можно приобретать как построенные, так и строящиеся дома. Всего в акции “В десятку!” участвуют 35 объектов недвижимости 26 ведущих застройщиков региона. Это как одиночные дома, так и масштабные комплексы, а значит, можно подобрать квартиру любого ценового сегмента – от эконом-класса до элитного жилья.
Северо-Западный банк Сбербанка РФ постоянно повышает доступность кредитов, предлагая различные способы их погашения – равными ежемесячными (аннуитетными) или дифференцированными платежами. А на более низкую ставку ипотеки в Сбербанке могут рассчитывать и владельцы “зарплатных” карт банка и вкладов. Кроме того, созаемщиками теперь могут быть не только муж и жена, но и люди, не имеющие родства – к примеру, состоящие в гражданском браке. Главное, иметь официальный доход, подтвержденный справкой по форме 2-НДФЛ или справкой по форме Банка.
Подробности на сайте: www.szb.sbrf.ru
Клиентская служба Северо-Западного банка Сбербанка России: (812) 329-29-29
Олеся Понкратьева, фотография с сайта rosbalt.ru
Мечтаете о своем деревянном доме? Представляем вашему вниманию фирма по строительству домов из сухого бруса в Подмосковье под ключ. Подробности на сайте sns-dom.ru .
