10 ноября состоится один из первых судов, в котором дольщики компании «Строймонтаж» попробуют отстоять свои права на квартиры в жилом комплексе «Солнечный» (угол пр. Просвещения и ул. Брянцева). Квартиры выкуплены давно и полностью, но прав собственности на них у покупателей нет, квартиры принадлежат им де-факто, но не принадлежат де-юре, что важнее – как-никак в правовом государстве живем. А потому квартиры можно продать еще раз.
Такая угроза нависла над неполноправными владельцами 1700 квартир в этом и других комплексах “Строймонтажа”, сданных за последние годы из-за того, что строительная компания не может расплатиться с долгом по кредиту перед Балтийским банком.
Принимаю огонь на себя
В январе 2008 года Балтийский банк выделил два кредита двум тесно связанным между собой компаниям. “Строймонтажу” досталось 268 млн руб., компании КОС “Монблан”, созданной владельцами “Строймонтажа” для строительства одноименного жилищно-делового комплекса, – 718 млн руб. Оба сроком на год, оба под поручительство “Строймонтажа” и личное поручительство Артура Кириленко, основного владельца этой компании. В отличие от своего друга и компаньона Сергей Полонского, который чуть не улетел было в космос и весьма предусмотрительно – задолго до того, как у его компании Mirax Group возникли проблемы, Кириленко никуда не улетал, а взял всю ответственность на себя и на свою кампанию, когда у строительного бизнеса начались сложности с оборотными средствами. Тогда, в январе 2008-го, финансовый кризис лишь созревал, бояться было нечего. Один из кредитов, тот, что непосредственно “Строймонтажу” дали даже без залога, просто под оборотные средства компании и поручительство Кириленко и “Строймонтажа”. Второй и более крупный, “Космонблану”, на всякий случай подстраховали – залогом стали все офисные помещения в доме “Монблан” – 8500 м2.
Балтийский банк со “Строймонтажом” и его владельцем Артуром Кириленко имел дело впервые, но не верить в человека, способного взять всю ответственность на себя, а не на какие-то там оффшоры, было невозможно. В общем-то, и потом в нем не разочаровались – например, в третьем квартале 2008-го, когда многие строители уже сосали лапу, выручка “Строймонтажа” составила 2,1 млрд руб., чего вполне хватило бы для расплаты по двум самым крупным кредитам – Сбербанку и Балтийскому, если, конечно, всю выручку пустить на погашение кредитов, что вряд ли возможно.
Однако осенью 2008 года и КОС “Монблан” и “Строймонтаж” перестали расплачиваться по кредитам. Балтийский банк потерпел немного, попытался с должниками договориться, но, в отличие от других банков, кредитовавших “Строймонтаж” на суммы от 120 млн до 1,08 млрд руб. (Сбербанк, Связь-банк, Балтинвестбанк, Альфа-банк, Росбанк, банк “Санкт-Петербург”), договориться не смог, реструктурировать задолженность не стал и подал в суд (так было в декабре 2008-го, сейчас с исками в суд обратились и другие банки). Вначале в Арбитражный – на ЗАО “Строймонтаж” и КОС “Монблан”, а примерно через 6 – 7 месяцев и в Петроградский районный – на Артура Кириленко лично, как на поручителя по обоим кредитам.
Балтийский банк требовал невозможного – отдать оба кредита, причем досрочно. И у кого! У компании, стоявшей на грани банкротства. Артур Кириленко, в свою очередь предложил Балтийскому банку взамен возврата двух долгов все 8500 м2 офисных площадей в “Монблане”. Балтийский банк предлагал реструктурировать кредит, но на каких именно условиях, не сообщает. В любом случае, заемщик их не принял, битва вышла из-под ковра.
– Мы подали свои иски, так как оба заемщика с одним и тем же владельцем не обслуживают кредиты и отказались реструктурировать долг на наших условиях, – рассказывает советник президента Балтийского банка Елена Санарова. – Нам не нужны офисы в “Монблане” по завышенной цене, где в клетках лемуры прыгают. (В офисе самого Кириленко была обнаружена клетка с этим животным. – А. О.) Нам и квартиры не нужны, что мы с ними будем делать? Нам нужны деньги.
Странно было бы, если б банк утверждал что-нибудь другое. Конечно, продажа чужих квартир и офисов – не его бизнес. Удобнее деньги на тарелочке. По оценкам консалтинговой компании АРИН, офисы всего бизнес-центра “Монблана” в лучшем случае можно продать за 650 млн руб. и продавать придется долго. Банк отказался от этой синицы в руках – слишком похожа на журавля. И от лемура отказался, хотя животное редкое, в зоопарках больших денег стоит.
Победа на всех фронтах капитализма
К настоящему моменту Балтийский банк оба суда выиграл, во всех трех возможных инстанциях. Дело оставалось за немногим – получить долги. Но ни “Строймонтаж”, ни его дочерняя компания “КосМонблан” расплачиваться так и не начали. Арбитражный суд вынес решение – взыскать долги в принудительном порядке с помощью Службы судебных приставов, арестовав все имущество “Строймонтажа” и Артура Кириленко, которое удалось к настоящему моменту отыскать. Пока что наложен арест только на имущество “Строймонтажа” (с 22 октября).
Кириленко оказался достаточно состоятельным человеком, что в наше время полный аналог честности: конечно, он мог оформить многие принадлежащие ему компании на кого-то другого и всю свою собственность – на никому не известные оффшоры на Кипре, но этого не сделал. По крайней мере, когда Служба судебных приставов заинтересовалась активами “Строймонтажа”, на его балансе обнаружилось те самые 1700 квартир. Как ни странно, беспрецедентная честность бизнесмена может стать большой проблемой для покупателей квартир. Сегодня никто не может точно оценить, насколько высока вероятность повторной продажи.
Источник в “Строймонтаже” оценил ее очень низко: помимо предварительных договоров купли-продажи, у “Строймонтажа” и у фактических владельцев на руках имеются документы, подтверждающие оплату этих квартир дольщиками, которые являются хоть каким-то подтверждением прав на собственность, по крайней мере, в суде. Конечно, лучше было бы, если б у дольщиков имелись договоры по знаменитому 214-му закону или хотя бы обыкновенные договоры долевого участия, когда дольщик является соинвестором, а, следовательно, и совладельцем квартиры даже на стадии строительства. Так было бы лучше, но только для дольщиков. Строительные компании не любят работать по таким договорам, так как они ограничивают возможности – например, деньги, отданные дольщиками для строительства одного дома нельзя вкладывать в строительство другого. “Строймонтаж” не был в этом плане исключением.
Некоторой части дольщиков удалось добиться замены предварительных договоров на окончательные через суды. Какая-то часть успела подать квартиры на регистрацию в ФСР (бывший ГБР) и воспользовалась услугой “ускоренная регистрация” от государства (вместо двух недель побыстрее за дополнительные деньги) или похожей услугой от “Строймонтажа” (“Строймонтаж” за услугу просит недорого – 22 тыс. руб. с копейками. Наверное, это адекватная цена за то, чтобы не потерять квартиру стоимостью в несколько млн. рублей (о том, насколько услуга навязанная, – идут споры: “Строймонтаж” утверждает, что не навязанная, дольщики – обратное).
Конечно, если судебные приставы не захотят возиться со сложным доказательством прав на квартиры дольщиками при отсутствии их регистрации в ФСР, никакого другого имущества у должника не найдется, а банк настоит на срочном возврате кредита, вероятность продажи купленной в “Строймонтаже” квартиры резко повышается. Но банк пока не настаивает на срочности.
– Мы предпримем все усилия, чтобы найти другую собственность, помимо квартир, – рассказывает Елена Санарова. – Долги “Строймонтажа” и его владельца не столь велики, чтобы стать угрозой для наших вкладчиков, активы банка несоизмеримо больше, но и отказываться от возврата долга мы не намерены.
В подтверждение своих намерений во чтобы то ни стало найти на этой планете все, принадлежащее Артуру Кириленко, все, вплоть до последней яхты, Балтийский банк инициировал возбуждение уголовного дела по статье “преднамеренное банкротство”, подозревая владельца “Строймонтажа” в выводе активов уже во время судебного процесса и даже в преднамеренном банкротстве. Дело возбуждено по результатам прокурорской проверки, которая и прокуратуре дала основание заподозрить фигуранта в выводе активов. Однако ничто пока не доказано. 3 ноября в офисе “Строймонтажа”, что находится в “Монблане”, прошел первый обыск. Ничего особо ценного не нашли.
Кумулятивный эффект
По данным Регистрационной палаты, квартиры, висящие на балансе “Строймонтажа” лишены каких либо обременений. Фактические собственники этих квартир, заплатившие за них по полной стоимости, в регистрационных документах никак не фигурируют, и продать квартиры без их разрешения вполне реально. В одном солидарны “Строймонтаж” и его пока еще не пострадавшие, но очень взволнованные дольщики: они очень верят в руководство города – больше, чем в российские законы.
“Строймонтаж” обратился к губернатору Петербурга с просьбой защитить их квартиры от посягательств банка, требующего чего-то уж совсем несусветного и несовременного – возврата долгов по кредиту. Дольщики тоже обратились к губернатору, с просьбой помочь оформить квартиры в собственность. Если губернатор и прочая общественность поддержит дольщиков и “Строймонтаж”, справедливость восторжествует – квартиры закрепятся за теми, кто их фактически купил. Но рухнут при этом основы правового государства. Петербург стал на пороге мучительного выбора: жить по закону или по справедливости. Самое положительно во всей этой истории то, что несчастный 214-й ФЗ, принятый несколько лет назад, возможно, начнет-таки работать. По крайней мере, Смольный уже составил список компаний, имеющих моральное право использовать в рекламе фразу “продаем по 214”. Если по нему начнут работать большинство инвесторов, девелоперов, строителей, это приведет к подорожанию недвижимости, но снижению рисков.
Еще один положительный эффект – возможно, банки начнут, наконец, составлять кредитные договоры по другому. Ведь из-за чего у “Строймонтажа” и “КосМонблана” образовался такой большой долг? Из-за несимметричного распределения платежей по кредиту между т.н. телом кредита (возвратом основного долга) и выплатой процентов. Хотя оба заемщика исправно платили по кредитам около 9 месяцев из 12, и даже к декабрю 2008-го, когда до окончания срока оставался месяц, долг уменьшился совсем чуть-чуть. С 718 млн руб. до 717 млн руб. по кредиту “КосМонблану” и с 268 млн до 250 млн по кредиту “Строймонтажу”. И все это потому, что график платежей по кредиту составляется таким образом, что первое время чуть ли не 99% периодических платежей заемщика пускается на выплату процентов по кредиту, а выплата по основному долгу откладывается на последний момент. Такова практика всех банков – она позволяет больше заработать. Балтийский – не первый банк, который от нее пострадал. Первый он в другом – сегодня это единственный банк, который в силу своей консервативной политики даже в период кредитного бума, когда кредиты раздавались направо и налево, выдал кредит под личное поручительство фактического владельца компании-заемщика. Так что взыскать теперь можно не только с компании, но и с него лично.
Но даже при самом неблагоприятном для дольщиков исходе пострадают далеко не все и даже не большинство – чтобы вернуть несчастные 250 млн руб. (учитываем кредит “Строймонтажу”, т.к. кредит “КосМонблану” имеет косвенное отношение к спорным квартирам) потребуется продать не более 130 квартир из 1700. Вряд ли квартиры пустят на расплату долгов по “КосМонблану”, где основным и прямым обеспечением по кредитному договору остаются офисы. Это был бы совсем уж беспредел. Но даже в самом худшем случае потребуется продать не более 500 квартир, хотя и это сильно завышенная оценка. Но людей все равно жалко.
