Выгодно ли покупать недвижимость на стадии котлована?

У кого выгоднее покупать квартиры на первичном рынке – у застройщика, агентства или субподрядчика? Насколько возрастает цена квартиры в ходе строительства? Есть ли смысл вкладывать деньги в апартаменты? Эти и другие вопросы выяснял «Город 812» в ходе круглого стола со специалистами в области недвижимости.

Участники круглого стола

– У кого выгоднее покупать квартиры на первичном рынке – у застройщика, агентства недвижимости или субподрядчика?

Анжелика Альшаева, КВС. Обычно агентство недвижимости имеет агентский договор на реализацию квартир у застройщика, с которым работает. Соответственно, разницы нет, у кого покупать: цены в рамках партнерских соглашений на рынке в Петербурге одинаковые.

Михаил Гущин, RBI. Для покупателя нет разницы, покупать у застройщика или у агентства. Агентство получает вознаграждение не за счет покупателя. А вот у субподрядчика, с которым расплатились квартирами, я бы покупать не рекомендовал, как и у компании, которая платит квартирами субподрядчику. Это означает, что у них отсутствуют свободные денежные средства, они вынуждены расплачиваться товаром. То есть попросту компания не очень надежная.

Ольга Семенова-Тян-Шанская,  ЮИТ. Услугами агентств чаще всего пользуются люди, продающие уже имеющееся жилье и одновременно приобретающие новое жилье. Однако львиная доля всех сделок на рынке (более 60%) – это приобретение квартир напрямую у застройщиков по договорам долевого участия. При взаимодействии напрямую с застройщиком клиент может индивидуально обсуждать схемы приобретения и условия оплаты. Сейчас ведущие профессиональные застройщики по принципу «одного окна» предлагают покупателям сопровождение и помощь при оформлении ипотеки в банках-партнерах.

Андрей Останин, Группа «Эталон». Если покупатель уже определился с выбором застройщика, безусловно, ему проще сразу прийти в офис продаж. Но если он больше доверяет агентствам недвижимости, то может выбрать подходящий вариант и у них. Главное – выбирать профессионалов.

– Насколько выгоднее покупать квартиры на уроне котлована?

Ольга Аветисова, ЛСР. Если цель – приобрести квартиру по максимально выгодной цене, то покупать стоит в момент старта продаж на котловане. Стоимость квадрата в процессе строительства дома, как правило, вырастает минимум на 15%. Но есть категория клиентов, кому важно увидеть квартиру своими глазами. Это чаще применимо к покупателю элитного жилья. Некоторые из них хотят прочувствовать свою будущую квартиру, оценить вид из окон, пофантазировать над  будущим дизайном.

Михаил Гущин, RBI. Самая экономически выгодная покупка – конечно, на этапе котлована. Хотя и риски, связанные с долевым строительством, здесь несколько выше. По мере строительной готовности цены растут. К моменту сдачи дома эта разница может достигать 20%.

Анжелика Альшаева, КВС. При устойчивом рынке  разница в цене на квартиру от котлована до ввода в эксплуатацию составляет 20–30%. Минимальные цены на старте продаж. Когда объект введен в эксплуатацию – рисков нет, но и цена выше.

Ольга Семенова-Тян-Шанская,  ЮИТ. Разница в цене на начальной и финальной стадиях строительства у крупных надежных компаний колеблется, как правило, в пределах 10–12%. Хотя в некоторых случаях может доходить до 20%. Однако в целом в нашем сегменте качественного комфорт-класса, к которому относится большинство строящихся в Петербурге жилых комплексов ЮИТ, диапазон цен на разных стадиях строительства не очень велик.

Андрей Останин, Группа «Эталон».  Безусловно, на этапе котлована можно приобрести квартиру на самых выгодных условиях. Но на такой ранней стадии можно покупать квартиры только у тех компаний, которые десятилетиями работы подтвердили свою репутацию.

– Много ли продается квартир до сдачи дома в эксплуатацию по договору переуступки? Регулируют ли этот процесс застройщики?

Михаил Гущин, RBI. Переуступка – привычный для рынка вид сделки, но все-таки их доля в общем числе сделок очень невелика. У нас это порядка 30–40 сделок в год, т.е. не более 1–2%. Если наш дольщик желает продать квартиру в строящемся доме, он сам ищет покупателя, мы только оформляем документы и отдаем их на регистрацию. Причины для того, чтобы продавать квартиру по переуступке, могут быть разные: изменение жизненной ситуации, желание заработать на росте цены по мере готовности дома и т.д. Мотив покупки, как правило, в том, что покупать по переуступке дешевле.

Ольга Семенова-Тян-Шанская,  ЮИТ. У нас традиционно крайне невелик процент таких «спекулятивных» сделок – подавляющее большинство людей покупают квартиры в домах ЮИТ в Петербурге для собственного проживания.

– Какая схема расчетов при покупке квартир удобна покупателям и застройщикам?

Михаил Гущин, RBI. В соответствии с 214-м законом «Об участии в долевом строительстве», дольщик совершает платеж с использованием банковского аккредитива, т.е. «заносит» денежные средства в банк в такой форме, как ему самому удобно: безналом или наличными. А застройщик получает средства по безналичному расчету.

Анжелика Альшаева, КВС. Производится безналичный расчет через аккредитивную форму расчета. Оформляется договор, клиент кладет на аккредитив первый взнос, после регистрации договора долевого участия аккредитив автоматически раскрывается, деньги поступают на расчетный счет компании. Эта схема самая надежная и для клиента, и для застройщика.

Андрей Останин, Группа «Эталон».  Мы предлагаем своим клиентам различные варианты оплаты – квартиру можно купить в рассрочку, оплатить всю сумму целиком, оформить ипотеку, использовать материнский капитал, субсидии и прочее. В основном покупатели совершают оплату безналичным способом, но в нашей практике есть и примеры того, когда клиенты в буквальном смысле приходят с чемоданом денег. Для нас схема расчетов не принципиальна. Главное, чтобы она была удобна покупателю.

Ольга Аветисова, ЛСР. Примерно 45–50% договоров у нас заключается с привлечением кредитных средств. В сегменте масс-маркет доля выше – она может доходить до 55% от всех продаж. В более высоких ценовых классах – поменьше. В сегменте бизнес – 35%, а в  элитном сегменте доля ипотечных сделок всего 7%. Такая картина в целом характерна для всего рынка.

– Известно ли изначально, сколько будет платить за коммунальные услуги покупатель квартиры?

Михаил Гущин, RBI. Девелопер может заложить в проект возможности, а то, насколько они будут реализованы, зависит от самих жителей и от готовности управляющей компании предоставить эти услуги: будет ли консьерж, в каком объеме осуществлять видеонаблюдение, будет ли реализован раздельный сбор мусора. В наших проектах будущая стоимость обслуживания известна заранее: перед выводом проекта в продажу делаются предварительные расчеты.

Анжелика Альшаева, КВС. Покупатели стали все чаще интересоваться стоимостью коммунальных услуг. Любая услуга – дополнительная статья в коммунальных платежах. Сколько готов клиент отдать денег за ту или иную услугу – то и будет в доме. Эти вопросы решаются на собрании собственников.

Дмитрий Карпушин, СПбЭУ. В массовом жилье конструктив у всех примерно один. Может экономить расходы на отопление «умная» система, регулирующая потребление домом тепла. Однако основная возможность влиять на расходы связана с работой управляющей компании. Больше сотрудников УК и других расходов – лучше сервис, и наоборот. Охрана, уборка, озеленение и пр. В массовой застройке новоселы обычно очень склонны считать деньги.

– Что больше нравится покупателям – балконы или лоджии?

Анжелика Альшаева, КВС. Больше всего клиенты обращаются с вопросами о глубине балкона или лоджии. Привлекательная глубина балкона или лоджии начинается от 1,5 метров. Этот размер позволяет поставить там столик, стулья, чтобы приятно проводить время, а не использовать как кладовку для хранения колес или лыж.

Ольга Семенова-Тян-Шанская,  ЮИТ. Особенно популярны у наших покупателей большие «финские» балконы, имеющие глубину около 1,5 м: они позволяют вполне комфортно расположить пару кресел, столик, различные элементы интерьеров, цветы и т.д.

Сергей Степанов, «Строительный трест». В большинстве проектов сегодня проектируются лоджии. Они являются частью единой архитектурной концепции многоэтажного дома, а при качественной отделке могут стать дополнительной жилой площадью в квартире.  Кроме лоджий и балконов на массовом рынке все большее распространение получают террасы. Если раньше они были прерогативой премиум- и элит-сегмента, то сегодня квартиры с террасами становятся доступными в проектах бизнес- и даже комфорт-класса. Примером могут служить наши проекты  на проспекте Тореза и на границах Петербурга и Ленинградской области.

– Покупатели говорят, что места в паркингах в новых домах стоят слишком дорого. Дешевле не сделать?

Дмитрий Карпушин, СПбЭУ. Не сделать. Паркинги – головная боль для застройщиков. Стоят паркинги весьма существенных денег, продаются плохо, воспринимаются массовым покупателем скорее как роскошь (а с точки зрения финансовых возможностей ею и являются). Люди рассчитывают «где-то приткнуть машину» или заплатить за аренду места в паркинге. Застройщику же неудобно окупать паркинг через аренду – это долгосрочная многолетняя инвестиция на период уже после сдачи дома, застройщику же надо сдать объект и уйти. Это два разных бизнеса. Об инвесторах, которые на выгодных для застройщиков условиях выкупали бы паркинги и потом вдолгую их окупали бы, я не слышал.

Ольга Семенова-Тян-Шанская, ЮИТ. Паркинги весьма востребованы нашими покупателями, причем в целом существует такая закономерность, что чем выше сегмент, тем большее значение имеет наличие паркинга. Лучше всего продаются паркинги на финальных стадиях строительства, когда приближается срок получения квартир.

Сергей Степанов, «Строительный трест». Мы стараемся создавать столько машиномест в паркингах, сколько квартир в доме.

Михаил Гущин, RBI. То количество парковочных мест, которое застройщик обязан обеспечивать исходя из нормативов градостроительного проектирования, по факту приходится продавать достаточно долго, они редко раскупаются до завершения строительства. Да и цена на машиноместа по мере роста строительной готовности не поднимается. Для девелоперов это скорее обременение, чем источник дохода, а продавать ниже себестоимости уже невозможно. Почему так происходит? Потребитель у нас еще не привык покупать парковочное место: многие предпочитают по привычке ставить машину на улице, во дворе, под окнами. Хотя это чревато и проблемами с безопасностью, и ухудшением эстетики среды.

Анжелика Альшаева, КВС. Строить паркинги достаточно дорого. Сделать это дешевле невозможно, потому что технологии формируют себестоимость объекта. Если застройщик продает паркинг дешево – то часть средств уже заложена в квартирах.

– Имеет ли смысл вкладывать деньги  в апарт-отели?

Сергей Степанов, «Строительный трест». У апартаментов отличные перспективы, если инвесторы будут вкладывать средства в ПИФы, а паевые инвестиционные фонды будут выступать покупателем всего апарт-отеля. Тогда и процедура управления многофункциональным комплексом станет значительно проще, и для инвесторов значительно снизится порог входа в проект.

Анжелика Альшаева, КВС. Рынок апарт-отелей растет. Апарт-отель – это инвестиционная покупка, обычно студий, которые сдаются через управляющую компанию. Если окупаемость в 10 лет для инвестора хорошее вложение, то такой пассивный доход можно иметь. Если срок в 10 лет – много, то рассматривать апарт-отель как бизнес нет смысла.

– Что такое «умный дом» в российском понимании? Насколько это востребовано покупателями?

Андрей Останин, Группа «Эталон».  «Умный дом» – это такой дом, в котором предусмотрен ряд инновационных решений. Это индивидуальные тепловые пункты, системы водоочистки и кондиционирования, бесшумные лифты и так далее. Группа «Эталон» участвует в программе правительства Петербурга «Умный город» – пилотным проектом с использованием новейших технологий выступает ЖК Fusion, который строится в Выборгском районе города.

Ольга Аветисова, ЛСР. «Умный дом» может подразумевать системы различной сложности и объема. От уже обязательных в каждом новом доме сегодня систем видеонаблюдения и контроля доступа до менее привычных – например, дистанционного управления системами жизнеобеспечения квартиры со смартфона. Мы строим наши дома, внедряя в проектах обязательные опции и предусматривая технические возможности для установки собственниками умных технологический решений на их вкус. А вот системы безопасности внедряются на уровне проекта – видеонаблюдение, домофонная или видеофонная связь, автоматические шлагбаумы…

Михаил Гущин, RBI. «Умный дом» – в первую очередь энергоэффективный. Среди наших проектов есть проекты с классом энергоэффективности А и А+. Энергоэффективность повышается не только за счет конструкции стен и 100-процентного остекления лоджий. В наших проектах устанавливаются датчики движения и энергоэффективные лампочки в паркингах и местах общего пользования, закладывается единая система управления всей инженерией здания, система очистки воды.

Дмитрий Карпушин, СПбЭУ. Ответ: «не до грибов» – если мы о массовом рынке.

– В СМИ выходит огромное количество текстов о жилых районах в Кудрове и Девяткине. Возможно ли сделать из этих жилых массивов привлекательные места?

Михаил Гущин, RBI. В этих районах были допущены планировочные ошибки градостроительного характера. Это даже не вопрос девелоперов, которые развивали эти территории. Это вопрос градостроительной идеологии.

Дмитрий Карпушин, СПбЭУ. Как сделать привлекательные места из уже построенных «массивов», я судить не возьмусь. Если о будущих кварталах. Первое. Сразу заложил бы социальную инфраструктуру, значительно более развернутую, чем принято сейчас. Не только детсады, школы и поликлиники, но и в разы большее количество торговых/сервисных площадей, и досуговые возможности для детей и взрослых (раньше это называлось «дома культуры» и «дома пионеров», сейчас – activity centres). Такая инфраструктура может окупаться, но опыта ее окупаемости у рынка нет, и надо либо ждать, пока его накопят Москва и Подмосковье, где больше денег и больше конкурентных стимулов для экспериментов, либо государству активно содействовать появлению пилотных проектов, беря на себя часть рисков. Механизмы господдержки под такие проекты в законодательстве и даже на рынке есть, но ни чиновники, ни застройщики пока не обладают достаточной профессиональной эрудицией, чтобы эти механизмы использовать. Второе. Исключил бы возведение ТРК и больших ТК – они убивают социальную инфраструктуру кварталов, ту самую жилую среду. ТРК вытесняет малый бизнес. Потому так уютны старые районы – там нет этих консюмеристских капищ чудовищных размеров. Третье. Ограничил бы этажность. Правда, это уже напрямую связано со стоимостью жилья.

Вадим Шувалов