Незаметные простому глазу, но судьбоносные перемены происходили в петербургском жилкомхозе на неделе. Смольный на торгах продал 6 из 45 жилкомсервисов – наследников советских жилконтор. С его же подачи депутаты приняли в первом чтении закон о монетизации льгот на жилье. Причем принял, от греха подальше, в закрытом режиме. Одни эксперты утверждают, что дело тут – в желании городских властей получить из федерального бюджета 3,6 миллиарда рублей на капремонт жилого фонда. Другие считают, что все гораздо хитрее.
Цена трех миллиардов
Если в прошлом году городской бюджет выделил на капремонт жилого фонда 8,5 миллиарда рублей (правда 320 миллионов из них чиновники освоить так и не смогли), то в нынешнем кризисном году по этой статье запланировано лишь 4,6 миллиарда. При этом собственно городских средств тут только 1 миллиард, а остальные 3,6 миллиарда Смольный надеется получить от госкорпорации “Фонд содействия реформированию ЖКХ”. Фонд, однако, дает деньги только тем, кто хорошо себя ведет и выполняет его требования, – логика здесь в том, чтобы материально стимулировать муниципалитеты модернизировать свою систему ЖКХ. Московские власти решили не продаваться за чечевичную похлебку, а вот Смольный позарился на обещанные ему 3,6 миллиарда (плюс 1,6 миллиарда на расселение аварийного жилья).
Одним из требований фонда является монетизация льгот по ЖКХ. Соответствующий закон был принят в первом чтении на прошлой неделе, а в силу он вступит со следующего года. Чиновники клянутся, что денежная выплата льготникам будет соответствовать растущей квартплате, но некоторые скептики в этом сомневаются. И, судя по той секретности, которой окружено принятие закона, дела там обстоят отнюдь не так радужно, как пытается представить Смольный. Неприятна эта история и для компаний, управляющих жилым фондом: сейчас деньги за льготников регулярно приходят на их счета из бюджета. А после монетизации эти компенсации будут получать сами нуждающиеся, и побегут ли они сразу платить за квартиру – большой вопрос. Впрочем, вице-губернатор по ЖКХ Алексей Сергеев заявил, что решение о монетизации льгот принято городскими властями “не только под гнетом федерального закона (определяющим требования к получателям денег из фонда. – А. М.)”, так как имеет свои плюсы.
Другое требование – капремонт должен финансироваться из трех источников: средства фонда, средства города и средства самих жильцов (5% от стоимости работ). Причем жильцы должны подтвердить на общем собрании собственников свою готовность участвовать в этом процессе. Такие собрания уже проведены в 1207 домах Петербурга, и их протоколы отправлены в фонд вместе с заявкой на получение денег неделю назад. Чиновники говорят, что всего в Москву уехало 100 кг документов.
Под капремонтом бюджетное законодательство понимает практически все виды работ, начиная от ремонта крыш. По словам Алексея Сергеева, примерно в 60% домов речь идет о замене инженерных коммуникаций, а еще в 25% – ремонт лифтов. Однако одно дело – провести общее собрание, на котором Смольный, голосуя за неприватизированные квартиры, практически всегда имеет большинство. А другое – получить от жителей, которые и квартплату-то не всегда платят, деньги на ремонт. Всего на 4,6 бюджетных миллиардов приходится 240 миллионов, которые заплатят жители. По словам Алексея Сергеева, в тех домах, где жильцы не станут участвовать в софинансировании, работы будут выполнены в неполном объеме.
Проблему создает и еще одно требование фонда, о котором уже писал “Город” (см. № 7 от 2 марта 2009 г.), – земля под домом, где проводится ремонт, должна быть приватизирована. Весной город в срочном порядке проводил такую приватизацию. Однако ей должно предшествовать межевание всего квартала, а оно из-за спешки либо не проводилось вовсе, либо проводилось, но не везде. К тому же в центральной части города не учитывалось историческое межевание. Таким образом, юридически действия городских властей оказались весьма спорными. Депутат ЗакСа Алексей Ковалев писал по этому поводу запрос в прокуратуру, но, по его словам, ответа пока не получил.
Продажа жилкомсервисов, по одной из версий, также обусловлена требованием фонда. А именно: не менее половины управляющих компаний в городе, который хочет получить федеральные деньги, должны быть негосударственными. И управлять они при этом должны не менее чем половиной всего жилого фонда.
Вместе с тем это – ответ далеко не на все существующие вопросы к истории с продажей ЖКС.
Любовь к отеческим ЖЭКам
Жилкомсервисы (ЖКС) – это ООО со 100%-ным городским капиталом, созданные на базе постоянно менявших свою юридическую форму, но неизменно сохранявших высокие стандарты обслуживания населения советских жилконтор. В течение последних нескольких лет все собственники квартир в городе провели собрания жителей и выбрали управляющие компании, которые получают квартплату, осуществляют текущий ремонт и рассчитываются с монополистами. В подавляющем большинстве случаев этими управляющими компаниями оказались жилкомсервисы или аффилированные с городскими властями частные управляющие компании. Тот факт, что значительная часть петербуржцев ничего не знает о своем участии в таких собраниях, объясняется достаточно просто. В тех домах, где для кворума хватает голосов неприватизированных квартир, город, как правило, проводил собрания сам с собой. Там, где это не получалось, сотрудники ЖКС обходили квартиры и, ничего особо не объясняя, просили “подписать договор на обслуживание на следующий год”.
Жилкомсервисы были преобразованы в ОАО с 1 января 2005 года. Городские власти сразу заявляли, что в дальнейшем планируют отдать контроль над ними в частные руки. Однако, по официальной версии, к продаже начали готовить их только прошлой осенью. Торги несколько раз переносились (чиновники подчеркивают, что по формальным причинам, а не из-за отсутствия покупателей) и, наконец, состоялись 15 мая с неожиданно хорошими результатами. 80%-ные доли в уставных капиталах 6 ЖКС были разделены на 3 лота – за первый боролись 7 претендентов, за остальные – по двое. В итоге все лоты были куплены ОАО “Сити-Сервис”, заплатившим за них 185,5 миллиона рублей. Оставшиеся 20%-ные доли в каждом ЖКС город оставил себе, чтобы сохранить контроль над их деятельностью.
Примечательно, однако, что проданы ЖКС были по странной схеме. Они принадлежали не городу, а ЖКС № 2 Московского района, который и выступил продавцом. Перед этим Смольный отдал 21 жилкомсервис на баланс этого ЖКС № 2. Чем была обусловлена такая схема, до конца непонятно. Большинство источников склоняются к выводу, что так было удобней с юридической точки зрения.
“Сити-сервис” – дочка одноименной литовской управляющей компании, пришедшая на петербургский рынок в 2006 году. Невольные ассоциации с “Питером Дуссманном” здесь, как уверяют, неуместны: эта компания действительно работает на рынке ЖКХ и даже успела поругаться с жителями некоторых домов, которые обслуживала. В одном случае дело даже дошло до суда: прокуратура, основываясь на требованиях жильцов дома 28 по ул. Демьяна Бедного, требовала отстранить компанию от управления этим объектом. Однако “Сити-сервис” суд выиграл.
До покупки 6 ЖКС эта компания обслуживала 2,5 миллиона квадратных метров жилья, теперь к ним добавилось еще 10 миллионов, что, в общем, составляет порядка 10% городского рынка.
Главный вопрос теперь: зачем “Сити-сервис” все это сделал?
Переплата как залог честности
Эксперты дружно отмечают рискованность такой покупки. Особых активов у ЖКС, кроме ремонтного оборудования, нет, все помещения, как правило, в аренде у города. Договоры с жителями на обслуживания домов могут быть расторгнуты досрочно. Конечно, чтобы так разозлить жильцов, нужно приложить немалые усилия – но теоретически расторжение договоров происходит достаточно просто. К тому же многих экспертов смущает цена покупки ЖКС – они считают ее очень высокой. По двум лотам из трех “Сити-сервис” заплатил в пять раз больше начальной цены.
В равной степени эксперты говорят о симпатиях к этой компании со стороны Смольного. “Я думаю, что “Сити-сервис” с самого начала ориентировался на покупку ЖКС, – заявил “Городу” информированный источник. – Когда они еще только выходили на рынок, я видел, как один из жилкомсервисов передал им часть домов, которые до этого обслуживал сам. Понятно, что на такой невыгодный для себя шаг он мог пойти только по приказу собственников, то есть Смольного”.
Впрочем, специалисты считают, что искать коррупционную подоплеку в данной конкретной истории бесполезно. “Смотрите, торги проводились путем подачи закрытых конвертов с предложениями по цене, – рассказал “Городу” один из чиновников, – если бы все было подстроено, осталось бы два участника: один, подставной, предлагает цену чуть выше начальной, а “Сити-сервис” – еще чуть больше. Остальных покупателей как-нибудь исключают из процедуры торгов. А тут переплата в 5 раз”.
Таким образом, получается, что структура, пользующаяся, по мнению ряда экспертов, симпатиями Смольного, в разгар кризиса выходит на рынок и, не считая денег, покупает довольно рискованный и не самый прибыльный бизнес. (По словам гендиректора “Сити-сервиса” Жильвинаса Лапинскаса, компания ориентируется на прибыль в 5 – 7%.) Впрочем, возможно, не такой он и нерентабельный. Ряд экспертов считает, что в итоге монетизация льгот по ЖКХ окажется для управляющих компаний делом очень выгодным. “Это как льготы на лекарства, – считает один из собеседников “Города”, – раньше льготник приходил, получал нужное лекарство, если оно было в наличии, и уходил. А теперь он приходит с деньгами и покупает то, что есть, за те деньги, которые от него потребуют”.
