В мире сделки с недвижимостью давно превратились в инвестиционный круговорот – тут покупают, там продают. Россияне в этом круговороте играют значительную роль, еще больше она усилилась с наступлением кризиса. Все потому, что российские граждане отличаются от большинства покупателей недвижимости. Они покупают не для того, чтобы разбогатеть.
“Многие иностранные покупатели недвижимости на курортах воспринимают это в первую очередь как инвестицию. Для русских же инвестиционный аспект сделки имеет наименьшее значение. Русские более заинтересованы в недвижимости для личного использования”, – говорит директор инвестиционного фонда LandOverseas Андрей Имбролль.
Согласна с ним и Юлия Лазовская, руководитель консультационного журнала “Ваш дом за рубежом”: недвижимость в Италии, Испании, Франции, Финляндии, Болгарии и на Кипре приобретается россиянами в качестве “второго дома” – для собственного отдыха. А покупка объектов в Германии и Чехии часто совершается с целью размещения детей во время учебы, ну и для собственного проживания тоже.
Правда, Андрей Имбролль заметил, что с наступлением кризиса русские покупатели, во-первых, стали больше внимания обращать на инвестиционную составляющую, во-вторых, сместили свой интерес с развивающихся рынков (Болгария и Хорватия) на рынки более высокой ценовой категории (Лондон и другие значительные города Европы).
“Бюджет приобретений – от 500 000 евро и выше. Самые востребованные страны – Франция, Германия, Италия и Великобритания. В кризис эти страны остаются относительно надежными, и поэтому вложения средств в недвижимость там помогает сберечь деньги”, – объясняет Юлия Лазовская.
Годовая доходность недвижимости во Франции, Германии и Италии невысока – 7 – 8% (имеется в виду, что недвижимость там год от года растет в цене), но это доходность гарантированная.
По словам Андрея Имбролля, существует два вида недвижимости, которую русские ищут за границей. Самый востребованный – дома на побережье или квартиры (квартиры обычно стоимостью свыше 100 тыс. евро). Русские, вообще, любят жилую недвижимость в хорошем состоянии и готовой к использованию.
Второй вид покупаемых объектов – для ведения бизнеса. Здесь у россиян популярны маленькие отели рядом с морем.
Самые дорогие
Самая дорогая недвижимость в Европе – в Монако и в Великобритании. По статистике, говорит менеджер по поддержке продаж Trust Invest International Ltd Данаил Тодоров, самая дорогая недвижимость в Европе – в Монако (35 658 евро за кв. м); в Великобритании (около 15 000 евро за кв. м). Швейцария в этом рейтинге занимает только 5-е место, Франция ее опережает.
К этому рейтингу высоких цен Андрей Имбролль добавляет еще и отдельные города, стоящие особняком, в которых цена квадратного метра стартует с цифры в 10 тыс. евро, – Канны, Капри, Амальфи, Сардиния и Дубровник.
Германию тоже нельзя списывать со счетов, уверена Юлия Лазовская. Там есть как дорогая, так и дешевая недвижимость. В пригороде Берлина жилье можно приобрести от 20 000 евро, в то же время стоимость жилой недвижимости в Мюнхене и Баден-Бадене вряд ли обойдется дешевле 200 тыс. евро.
Язык довел до Болгарии
До вхождения Болгарии в ЕС большинство российских покупок недвижимости приходились на Испанию и Кипр, но сейчас ситуация изменилась.
“В Испании имелись минусы: абсолютно новый язык, это значит, что языковой барьер продлится минимум несколько лет и замедлит адаптацию в обществе. На Кипре совсем другая природа, меньше зелени, не разнообразен ландшафт, – комментирует Данаил Тодоров. – Если недвижимость приобреталась для бабушек, которые бы присматривали за внуками, то незнание языка затрудняет решение бытовых проблем – поход к врачу, покупки, школа и т.д.”.
Другое дело Болгария – там с языком проще. Посмотрев на англичан, которые с 2007 года активно скупают недвижимость на Золотых Песках, русские решили последовать их примеру. Это и не удивительно, считает Данаил Тодоров. Русский покупатель переориентировался на Болгарию в связи с общностью климата, традиций, кухни, хорошей природой и экологией и отсутствием языкового барьера.
Местные жители притоку российских покупателей только рады. “Болгария всегда зарабатывала на туризме, и мы привыкли в мультинациональному обществу. Тем более что человек, который покупает жилье, – это финансово стабильный, ответственный, развитый в культурном смысле человек”, – говорит Данаил Тодоров.
Кроме прочего, в Болгарии несложно оформляются документы. По словам Алексея Карпова, партнера консалтинговой компании Yappi Group, процедура покупки недвижимости в Болгарии у него заняла 2,5 месяца. Но крайне важно, говорит Карпов, довести процедуру до конца, передать нотариальный акт о праве на собственность в районный суд, и получить БУЛСТАТ, чтобы в дальнейшем можно было встать на учет в местных налоговых органах. Кстати, коммунальные платежи в его случае – это 8 евро в год за квадратный метр.
“Хотите купить квартиру в Болгарии? Надо обязательно ехать и смотреть самому. Даже если объект только строится. Я смотрел классный апартамент с потрясающим видом на море. Но когда я через котлован попытался подойти к морю ближе – оказался на высоком обрыве без возможности спуска к воде. Лишь тогда агент объявил, что до пляжа надо будет ехать, – объясняет Алексей Карпов. – Агентов следует выбирать по рекомендации. Работать сразу с несколькими. Еще – проверяете цены у застройщика. У хорошего агентства цена будет чуть выше или такая же, что у застройщика”.
По данным руководителя направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg Елизаветы Конвей, ряд застройщиков в Болгарии предлагают клиентам варианты ипотечного кредитования. Годовые ставки в болгарских банках по ипотеке составляют в среднем 8,5 – 9,2%.
Специалисты считают, что в ближайшее время цены на квадратный метр в Болгарии расти не будут и останутся в среднем на уровне €1000 – 1500 за кв. метр. “В краткосрочной перспективе (это 1 – 2 года) рынок недвижимости побережья Болгарии будет “рынком покупателя”. Финансовые затруднения вынуждают многих собственников апартаментов выставлять свои объекты на продажу, что увеличивает и без того избыточное предложение”, – говорит Елизавета Конвей.
Кстати, пик продаж недвижимости в Болгарии приходится на апрель и сентябрь. Объясняется это тем, что в апреле покупатели приобретают недвижимость в преддверии высокого курортного сезона, а в сентябре спрос растет после того, как туристы, побывав на побережье Болгарии летом, задумываются о покупке недвижимости. В летние и зимние месяцы продажи, как правило, падают.
А может быть, Мальта?
Квартиры на Мальте популярны среди российских бизнесменов. На Мальте сейчас мода на постройку шикарных комплексов с квартирами, цены на которые очень высокие (квартиры от 70 – 80 кв. м стоят от 500 тысяч евро и выше). Но здесь есть совершенно уникальный сегмент рынка – старинные дворцы (некоторым более 600 лет, обычно в плохом состоянии или частично отреставрированные) в исторических частях Мальты. Стартовая цена на такие объекты, по данным LandOverseas, обычно составляет 300 тысяч евро за объект площадью 100 кв. м в плохом состоянии. Российские эксперты считают это очень хорошими инвестициями, потому что после отделки можно продать такой объект более чем за 1 000 000 – 1 500 000 евро. Впрочем, на Мальте нет такого понятия, как средняя цена столько-то евро/кв. м. Все зависит от популярности и престижности места. Квартира в 100 кв. м в городе Слима с видом на море будет стоить столько же, сколько и шикарная вилла на побережье в менее популярном месте.
Международный прогноз
Рынок недвижимости будет вести себя по-разному в разных странах, прогнозируют в Knight Frank St.Petersburg,. В Испании, странах Балтии и США сочетание излишнего предложения и кредитных проблем создали негативный тренд, он, скорее всего, продлится многие годы. То есть цены на недвижимость расти там не будут и с точки зрения инвестиций это не самые интересное вложение.
Сингапур, Австралия и Португалия – кредитная активность будет вскоре возобновлена, ожидается восстановление рынка.
Бразилия, Франция, Италия – достаточно стабильный рынок с основой для быстрого улучшения. В этих регионах не произойдет значительного падения цен. Наиболее стабильными, по мнению специалистов Knight Frank St.Petersburg, в короткой и среднесрочной перспективе, являются такие устоявшиеся рынки, как Париж, Берлин, Лазурный берег, Швейцарские Альпы и страны Карибского бассейна. Другие эксперты предлагают включить в этот список развивающиеся рынки – побережье Черногории, северо-восток Бразилии, Польшу (включая вторые по размеру города) и Абу Даби.
Вера СВИРИДОВА
Цены
– Загреб – 1800 – 3000 евро/кв. м.
– Адриатическое побережье – 2000 евро/кв. м (квартиры), 3000 – 5000 евро/кв. м (виллы рядом с морем).
– Внутренняя часть Хорватии – 1400 – 1800 евро/кв. м.
– Сицилия – 1300 – 1500 евро/кв. м (рядом с побережьем).
– Мальта – 2000 евро/кв. м (внутренняя часть).
Источник: LandOverseas
