В четверг – пятницу во всех районах Петербурга прошли публичные слушания по проекту изменений в Генеральный план СПб. Изменения в Генплан касались только одного места – «новых намывных территорий в северной части Финского залива». По неофициальным источникам, интересантом проекта выступает вторая по величине после «Газпрома» газовая компания «Новатэк», одним из акционеров которой является бизнесмен-нефтетрейдер Геннадий Тимченко. В свою очередь его считают близким другом премьера Путина.
Последовательность событий поддерживает эти предположения. В начале осени 2009 года структуры “Новатэка” приобрели на торгах 144 гектара земли между Горской и Сестрорецком. Уже тогда появились разговоры, что газовики намерены всерьез заняться недвижимостью, и рядом намоют в Финском заливе остров для строительства жилья и отелей.
В ноябре (по официальной версии – по инициативе Смольного) вышло постановление правительства РФ, а в декабре – постановление Совета Федерации об изменении границ Петербурга. На практике это означало, что федеральный центр разрешает вывести из водного фонда РФ часть акватории Финского залива, чтобы впоследствии можно было перевести федеральную собственность (таковой является вода) в городскую землю. Земли еще не существует, но, говоря на профессиональном сленге, участок “закадастрирован”.
После этого необходимо внести территорию намыва в Генплан Петербурга, а также состыковать намывные инженерные, транспортные и прочие схемы с существующими в Генплане. Именно эти новые схемы и составляют суть вносимых изменений.
При создании Генплана авторы заложили возможность до 2025 года намыть 1 тысячу гектаров в Финском заливе, не указывая, где именно. Из них 476 га займет “Морской фасад” (создаваемый по той же юридической схеме), новому намыву отводится 376 га. Его южный участок (см. снимок) – свыше 310 га – отводится под жилье и деловую застройку, северный площадью около 60 га – под спортивные и досуговые функции. В Генплан закладывается возможность строительства до 2 млн кв. метров площадей всех назначений, проживания на намыве до 60 тысяч человек и создание 20 тысяч рабочих мест. Начало работ обозначено городскими властями как 2015 год.
Председатель КГА Юлия Киселева сообщила, что торги на комплексное освоение намывных территорий запланированы уже в 2010 году. На слушаниях в Центральном районе был назван объем предстоящих вложений – 5 млрд рублей, это только на намыв и развитие инженерной и транспортной инфраструктуры.
Кстати, не достающая до одной тысячи гектаров земля может появиться и с южной стороны залива. Во всяком случае, несколько лет назад при обсуждении проектов застройки комплекса “Балтийская жемчужина” упоминалось, что видовые точки после намыва могут стать совершенно другими.
Напомню, Генплан Петербурга был утвержден в декабре 2005 года. Изменения в него вносились один раз, большим пакетом в 2008 году. Они касались в основном укрупнения функциональных зон и исправления технических ошибок. Споры о том, как часто необходимо корректировать Генплан – ежегодно или не чаще одного раза в пять лет, идут постоянно. На слушаниях в Московском районе прозвучала информация, что сейчас идет сбор пожеланий для новых изменений. Они будут вноситься пакетом не ранее 2011 года.
Но одно дело разнообразные пожелания, и совсем другое – стройная цепочка правительственных документов, которая позволит “Новатэку”, а в его победе на торгах сейчас мало кто сомневается, намывать и застраивать землю в Финском заливе.
Комментируя предстоящие изменения Генплана, г-жа Киселева подчеркнула, что все спорные вопросы с собственниками прибрежной земли и всеми интересантами будут решаться исключительно в правовом поле.
А конфликты наверняка появятся. На схеме видно, что в Сестрорецке намыв должен вплотную подойти к индивидуальным гаражам, которые обречены. Последствия известны – трудные переговоры и суды между городскими властями и автомобилистами. В понедельник в ЗакСе состоялся круглый стол по гаражной проблеме. Он показал, что если гаражи находятся на земле, арендованной у города, то по окончании срока договора аренды их владельцам остается рассчитывать только на добрую волю властей по части компенсаций или предоставления других мест для гаражей.
Впрочем, владельцы гаражей на слушаниях по намыву не протестовали. Основные претензии общественности, прозвучавшие в разных районах, разделились на две группы. Первая касается исходного назначения Курортного района как зоны отдыха. По мнению выступавших граждан, активное жилищное строительство противоречит этому назначению.
Вторая группа претензий – экологические. По словам директора центра экспертиз ЭКОМ Александра Капрова, намыв угрожает нерестилищам и местам питания перелетных птиц. Подсыпка берега будет препятствовать естественной очистке воды при ее подъемах. В свое время этот аргумент приводили противники строительства дамбы. Наконец, в процессе намыва мутная вода устремится к пляжам, расположенным севернее в курортной зоне.
Попутно на слушаниях выяснилось, что границы Петербурга не установлены. Документы, связанные с намывом, говорят о границе субъекта Федерации. Но Земельный кодекс РФ не знает понятия граница субъекта Федерации. Там используется термин “граница поселения”, а это не одно и то же. Таким образом, в теории вносимые сейчас изменения в Генплан могут быть оспорены в суде.
Строить намывные территории в Петербурге очень престижно: если ты в состоянии делать это, значит, ты не только сказочно богат, но и сказочно влиятелен. Потому что согласование на перевод земель из водного фонда в собственность региона для последующей передачи намывателю принимается на самом высоком уровне: “Морской фасад” получал для этого постановление федерального правительства, “Новатэк” – решение Совета Федерации.
Все опрошенные Online812 эксперты в один голос называют проект нового намыва нерентабельным – по крайней мере, до окончания мирового кризиса. “Вероятно, в “Новатэке” посмотрели на “Морской фасад”, и им тоже захотелось, но пока они собирались, наступил кризис, – предположил один из экспертов, – сейчас Смольный быстро все это юридически оформит и согласует, но денег туда никто вкладывать не будет, пока не изменится экономическая ситуация”.
Сам “Морской фасад”, насколько известно, намыл порядка 150 гектаров вместо более чем 400 запланированных и только около 60 из них смог продать под застройку.
Единственный вариант строительства намыва в Сестрорецке в ближайшее время, считают эксперты, – бюджетное финансирование. “Они говорят, там будут какие-то рекреационные зоны – возможно, на это запланированы государственные деньги”, – предположил один из источников Online812.
Еще по одной из версий – намыв у Сестрорецка нужен не строительства жилья на продажу, а для создания закрытой вип-курортной зоны. На вопрос, кто же будет отдыхать в этой вип-зоне, ее излагатели загадочно пожимают плечами.
Комментарий
Дмитрий СИНОЧКИН, шеф-редактор еженедельника “Недвижимость и строительство Петербурга”:
– При существующих ценах на жилье, которые скорее всего будут долгосрочными, какое-либо строительство на намывных территориях нерентабельно. Кризис ударил сильнее всего по среднему классу. Те, у кого есть деньги, предпочитают класть их на депозиты – мы видим рост накоплений у людей. Ввязываться в долги и брать кредит на покупку квартиры сейчас мало кто хочет. Возможно, года через 3 будет рост цен, вызванный дефицитом предложения. Строительство дешевого жилья за счет бюджета на намывных территориях, где в стоимость земли закладывается и ее образование, маловероятно. Таким образом, сейчас экономического резона покупать эти земли нет.
