На днях истек срок действия последних договоров аренды, заключенных во время жесткого контроля за арендной платой в Аргентине. Можно подвести итоги: Хавьер Милей отменил этот закон через одиннадцать дней после вступления в должность, в декабре 2023, позволив сторонам свободно обсуждать условия договоров. С тех пор предложение арендного жилья увеличилось почти в четыре раза.
Журналистка Кандела Контрерас, критически настроенная по отношению к Милею, опубликовала 23 октября в аргентинской ежедневной газете La Nación примечательную статью. Она приводит данные одного из ведущих аргентинских порталов недвижимости Zonaprop, показывающие, что предложение арендного жилья после отмены законодательного регулирования арендной платы увеличилось на 62% по сравнению с предыдущим месяцем уже в январе 2024 года. До конца 2024 рост составил 195,4%. А к сентябрю 2026 года предложение было в 3,6 раза выше, чем в самый низкий момент в 2023.
Соледад Балаян, совладелица аргентинского агентства недвижимости Maure Inmobiliaria, эксперт по рынку жилья Буэнос-Айреса, считает, что главная проблема предыдущего закона об аренде заключалась в искусственном ограничении предложения. Она утверждает, что закон о регулировании аренды затруднял доступ к жилью и создал ненужный дефицит. Меры, сокращавшие предложение, не принесли пользы людям, ищущим жилье в аренду.
Установленные законом сроки действия договоров и ограничения на корректировку арендной платы, другие условия договоров отпугивали многих арендодателей. По словам Балаян, отмена этих правил вдохнула новую жизнь в рынок, развеяла опасения владельцев и побудила их вернуться на рынок аренды жилья.
Отменой регулирования Милей положил конец столетнему периоду контроля над арендной платой. В начале 1920-х годов рост миграции в крупные города (как из сельских районов Аргентины, так и из-за рубежа) усилил спрос на арендное жилье. Такую же картину мы наблюдаем и в крупных европейских городах в последние десять лет. И в обоих случаях логичным следствием стал рост арендной платы.
А.Д. Якобо и К.А. Холодилин подробно проанализировали развитие аргентинского рынка аренды жилья за последние 100 лет в своей статье в Journal of Housing and the Built Environment. Этап непрерывного контроля за арендной платой начался более ста лет назад: «11 июня 2020 года Палата сенаторов страны утвердила под номером 27 551 Закон об аренде жилья (Ley de Alquileres ), направленный на усиление регулирования рынка аренды. Он предусматривал ограничение роста арендной платы средними темпаит роста индекса потребительских цен и индекса заработной платы, а также продление минимального срока действия договора аренды с двух до трех лет… Однако эта новая мера, по-видимому, имела серьезные негативные последствия. Например, в результате этих мер 45% арендодателей решили прекратить сдавать свое жилье в аренду и продать его. Это побудило парламент Аргентины обсудить возможность поэтапной отмены закона на 180 дней».
Но привели ли 100 лет непрерывного регулирования к каким-либо результатам? Исследователи пришли к выводу, что контроль за арендной платой действительно оказал влияние на динамику арендных ставок, замедлив их рост. Однако этот эффект наблюдался лишь в течение двух относительно коротких периодов после мировых войн, а именно в 1923–1925 и в 1945–1957 годов.
Исследователи не рассматривали потенциальные негативные последствия для других аспектов рынка жилья, таких как жилищное строительство, качество жилья и привлекательность владения жильем. Эти последствия могли нивелировать преимущества снижения арендной платы. Поэтому ученые рекомендовали правительствам воздержаться от чрезмерного контроля над арендной платой и чрезмерно жесткой защиты прав арендаторов. Когда такие правила излишне строги, они приводят к многочисленным негативным побочным эффектам; когда они были слабыми, они мало что делали для замедления роста арендной платы.
Отмена Милеем контроля над арендной платой в Аргентине привела к замечательным результатам за очень короткий период, как показали Мартин Эльферт и Стефан Томсен в исследовании, опубликованном в сентябре 2025 года. «Наши эмпирические данные указывают на то, что дерегулирование привело к существенному оживлению предложения арендного жилья. В то же время, вопреки теоретическим ожиданиям резкого роста арендной платы, мы наблюдаем более умеренную динамику цен: как номинальная, так и реальная арендная плата снизились в ответ на реформу, и эта закономерность последовательно проявляется во всех вариантах анализа… Результаты показывают, что непосредственная корректировка рынка была в значительной степени обусловлена предложением, отражая изменение поведения арендодателей и собственников недвижимости».
Авторы предполагают, что существенное расширение предложения жилья было в первую очередь обусловлено возвращением на рынок аренды квартир, которые ранее не выставлялись или сдавались в неформальную аренду. В целом, авторы пришли к позитивному выводу: дерегулирование привело к существенному расширению предложения жилья в краткосрочной перспективе и позволило снизить цены аренды.
Оценка, проведенная более чем через год после публикации этого исследования, подтвердила, что дерегулирование аргентинского рынка аренды жилья принесло очень позитивные результаты для арендаторов.
В долгосрочной перспективе, однако, поможет только расширение жилищного строительства, но и здесь есть позитивные признаки. По данным статистического управления Аргентины INDEC, площадь, утвержденная для строительных проектов в 246 обследованных муниципалитетах, увеличилась на 6,2% в 2025 году после сокращения на 10,5% в 2024 году. За первые семь месяцев 2026 года утвержденная площадь уже была на 7,5%, чем за аналогичный период предыдущего года. Особенно заметна эта тенденция в Буэнос-Айресе: в первом полугодии 2026 года количество разрешений на новое строительство увеличилось на 27% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, а утвержденная площадь под новое строительство выросла на 16%. Только на строительство новых многоквартирных домов было выдано разрешений на более чем миллион квадратных метров.
Райнер Цительманн
Р. Цительманн – немецкий историк и социолог, апологет рыночной экономики, автор книги «Прощание с бедностью».
Права на русский перевод статьи принадлежат НКО Фонд Айн Рэнд
