Когда упадут цены на недвижимость? На сколько они упадут? И как долго в таком низком состоянии продержатся. Эти вопросы интересуют если не всех, то многих. Председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, впрочем, уверен, что никакого глобального ценопадения не будет. Почему не будет? – об этом он рассказал «Городу 812».
– Понятно, что кризис серьезно ударил по строителям. Государство в качестве поддержки отрасли предлагает выкупать квартиры по низкой цене. Это выход из кризиса?
– Чтобы ответить, надо посмотреть, за счет чего у нас строительство развивалась в последние годы. А развивалось оно за счет трех факторов. Первый фактор – это высокая доступность денежных средств: прямые и консолидированные кредиты, облигационные займы и так далее. Банки стояли в очередь к крупным строительным компаниям, чтобы предложить им деньги на максимально льготных условиях. Второй фактор – развитие ипотеки. В отдельных строительных компаниях процент покупателей, взявших ипотечный кредит, доходил до 30 и более процентов. Третий фактор – относительно высокая стоимость недвижимости, которая позволяла застройщикам иметь достаточную прибыль, чтобы и рассчитываться с банками по кредитам, и покупать новые участки.
С кризисом все эти факторы развалились – доступности денег теперь нет, банки требуют у строителей залог в виде недвижимости, при этом недооценивая недвижимость процентов на 40, а кредиты дают под 18 процентов и только краткосрочные – в основном на год.
Сейчас практически все банки закрыли ипотечное кредитование населения. А государственные деятели с помощью заявлений в СМИ пытаются внушить народу мысль, что строители получали необоснованную прибыль, и поэтому теперь недвижимость должна подешеветь чуть ли не в два раза.
– А это что – неправда?
– Это необоснованные утверждения, никаких предпосылок для снижения цены нет.
– Разве цемент не дешевеет?
– Цемент в общей стоимости квадратного метра жилья составляет 4%, и если цемент подешевел даже на 30%, это практически не дает снижения общей стоимости метра. Еще на 20% подешевела арматура – она в общей стоимости занимает 7%. В сумме удешевление арматуры и цемента дают 1% снижения себестоимости. В то же время стоимость кредитных средств увеличилась в два раза. Посчитайте: 18 процентов годовых на три года, которые занимает строительство объекта, – это плюс 50 процентов к общей стоимости.
– Но раньше как-то строили без кредитов.
– Строили не 2,5 млн квадратных метров, а 1 миллион. Активное развитие отрасли пошло, только когда появились кредитные деньги. Более того, теперь на себестоимость строительства будет влиять введение обязательной платы за подключение к теплу, водопроводу, электричеству – это увеличит стоимость метра примерно на 7 – 8%. А грядет еще повышение единого социального налога – мы посчитали, это увеличит стоимость метра еще на 2%. Власти только налог на прибыль снизили на 4% – но это незначительно отразится на себестоимости.
– А какая сейчас себестоимость квадратного метра?
– Средняя себестоимость кв. метра для домов среднего класса – 2700 – 2800 долларов. Это учитывая все составляющие – землю, заемные средства, подключение к сетям.
– Значит ли это, что предложение продать государству квартиры по цене 47 тысяч рублей за метр – для вас неприемлимо?
– За 47 тысяч можно построить нормальное социальное жилье, но тогда государство должно взять на себя стоимость земли, стоимость подключения к сетям и так далее. Это в сумме составляет 51 процент от стоимости квадратного метра. 51 процент – это та часть себестоимости жилья, на которую строители не имеют никакой возможности влиять, потому что эти деньги идут в бюджеты разных уровней и монополистам. А 40 – 47 тысяч рублей – это строительная себестоимость метра, т.е. оставшиеся 49 процентов.
– Сколько в этом 51 проценте федеральных и местных выплат?
– Примерно 20% – федеральные и 80% – местные. За счет продажи земельных участков пополняются местные бюджеты, за подключения берут плату местные монополисты…
– А как вы относитесь к идее госзаказа – строить дома на бюджетные деньги?
– Предложение строить на бюджетные деньги – оно разумное. Но оно должно касаться социальных объектов, которые необходимы в качестве инфраструктуры, – детские сады, школы, дороги и так далее. Но должно строиться не только социальное жилье, но и дома для всех слоев населения – поэтому госзаказом проблему не решить.
Кроме того, надо понимать, что стагнация в строительстве пагубно скажется на очень многих сферах. Одно рабочее место в строительстве обеспечивает работой 19 сопутствующих мест – это производство металла, песка, энергетика и все остальное. Америку после депрессии вытащило строительство.
– Так что, на ваш взгляд, надо сделать, чтобы кризис не похоронил строительство?
– Во-первых, ЦБ должен снизить учетную ставку, чтобы сделать более доступными заемные средства, – ставка по кредиту не может быть более 10 процентов годовых. Государство должно активно восстановить ипотечное страхование.
Во-вторых, банкам надо дать команду – давать кредиты под гарантии государства. В третьих, власти не должны вмешиваться в ценовую политику строительных компаний. Потому что рынок есть рынок.
В-четвертых, хорошим решением было бы – освободить строителей от уплаты налогов ту прибыль, которая направляется на инвестирование в новые проекты. Как это сделано сейчас в Беларуси. Я думаю, эти четыре момента дали бы резкий толчок для активизации строительного рынка.
– Думаете, чиновники согласятся с вашими предложениями?
– Для этого власти должны согласиться с уменьшением поступлений в бюджет, но они на это идти не хотят.
– Давайте все-таки вернемся к ценам на недвижимость. Цены зависят от спроса. А спрос падает.
– Так надо сделать, чтобы спрос не падал. То есть возродить ипотеку. При снижении процентной ставки и гарантиях государства – люди будут брать кредиты.
– Сейчас масса народу ждет, что цены на недвижимость упадут.
– Мы пережили уже два кризиса, и каждый раз кто-то из потенциальных покупателей ждал, что цены упадут, и он купит себе квартиру за полцены. А потом кусал локти. Потому что дожидался только резкого скачка цен.
– В Петербурге в прошлом году сдали два с лишним миллиона квадратных метров жилья. Сколько сдадут в следующем году?
– В следующем году будет сдаваться то, что строили в прошлом и нынешнем годах. Но спад по сдаче будет – примерно 17 – 20%. А вот 2010 год – там будет уже спад на 50 процентов минимум, потому что тогда должны будут сдаваться дома, которые сегодня нужно было начинать строить. То есть будет спад предложения, а при спаде предложения цены всегда растут. А спрос сейчас отложенный есть – люди хотят покупать квартиры.
– Есть отложенный спрос, но есть и нераспроданные квартиры.
– Они быстро исчезнут – кто-то из застройщиков продаст со скидкой сейчас, кто-то продаст чуть позже государству.
– Так вы не советуете человеку, который хочет купить квартиру, ждать дна кризиса?
– Я считаю, что самое лучшее время покупать – с января по апрель 2009 года. И, может быть, в апреле будет уже поздно. Сейчас будут скидки, система рассрочек. А потом это все исчезнет. Вот мы стали предлагать рассрочку на пять лет – как замену ипотеки. И – к вопросу о спросе – народ тут же откликнулся, еще не начали продавать “Орбиту”, это наш новый комплекс, а 140 заявок уже лежат. И первые сто квартир мы будем продавать по себестоимости. А потом цены будут выше, потому что нам надо компенсировать затраты. Вот конкретный пример – землю под “Орбиту” мы взяли год назад за 55 миллионов рублей под кредит. Посчитали эти затраты вместе с процентами по кредиту – на каждый квадратный метр выходит 600 долларов. А это только земля – без ничего!
– Все равно нынешние цены на квартиры в Петербурге безумны.
– Мне тоже так кажется. Но это реальность.
– И это несоизмеримо с возможностями населения.
– Мне тоже так кажется. И если государство хочет помочь людям – оно должно умерить свои аппетиты.
– А что сейчас происходит с коммерческой недвижимостью?
– Полностью остановилась. Крупные объекты не продаются. Инвесторы как ястребы кружат, ждут, чтобы отдали дешево.
– Консервация недостроенного объекта – это дорого?
– Очень дорого. Хотя бы потому, что при консервации объекта никто не отменяет инвестиционного договора с городом, и по нему надо платить.
– На рынке будут банкротства?
– Будут технические дефолты – т.е. невозможность компаний расплачиваться по долгам.
– Объекты с дольщикам могут продаваться от одной компании к другой?
– Могут и будут, мы сейчас рассматриваем несколько вариантов. Мелкие компании будут продавать.
– Как на вашей компании сказался кризис?
– Мы сократили затратную часть по объектам, где у нас нет дольщиков. Стараемся максимально снизить стоимость квадратного метра – заставили поджаться подрядчиков. Рассматриваем проект более дешевого дома – монолитный, но с характеристиками панельного. Высота потолков небольшая, площадь 30 – 32 метра. Это для работы с государственным заказом.
– Уложитесь в 47 тысяч?
– Нет, в 47 тысяч не уложимся однозначно. Там земля дорогая. Но приблизиться пытаемся. Надо еще понимать – что за эти деньги уже смешно будет говорить о красоте. То есть мы опять будем сажать в городе серые унылые панели. За 47 тысяч рублей дома и будут выглядеть на эту цену. Тут уж облицовки керамогранитом не будет.
– Говорят, надо пользоваться кризисом и покупать то, что дешевеет. Вот картины дешевеют, недвижимость в Европе. Не думали?
– Не надо никуда метаться. Тот, кто покупал картины, – должен покупать картины. Кто покупал яйца Фаберже – пусть покупает яйца Фаберже. А тот, кто профессионально занимался строительством домов, должен продолжать этим заниматься.
Сергей Балуев
__________________________________________________________________
Структура себестоимости квадратного метра жилой площади (октябрь 2008)
