В Госдуме готовятся новые законопроекты, касающиеся управления многоквартирными домами и статуса апартаментов. Об этом на Всероссийском жилищном конгрессе рассказал депутат Госдумы РФ, член штаба ОНФ в Петербурге Сергей Вострецов. «Город 812» выяснял у депутата, что хорошего или плохого нас ждет.
– Сколько всего законов готовится?
– В Комитете по жилищной политике сейчас рассматривается 51 законопроект.
– В одном из них предлагается разрешать перепланировку нежилых помещений в жилом доме только с письменного согласия собственников примыкающего жилья? Это те, кто имеет с «нежильем» общую стенку?
– Именно так.
– А согласие тех, кто живет выше, не нужно?
– На мой взгляд, нужно. На самом деле понятие «примыкающее жилье» требует уточнений. Пока эти законопроекты только прорабатываются.
– Но законопроект внесен в Госдуму?
– Внесен и рассматривается.
– Нормальный собственник квартиры на втором этаже никогда не согласится с превращением квартиры под ним в ночной клуб, кальянную, шашлычную, круглосуточный магазин. Не согласны?
– Согласен. Но функциональное назначение помещений может быть разное. Чем вам помешает тихий офис под вами? Скорее выведут из себя соседи-маргиналы или сдаваемая в аренду «резиновая» квартира с десятком мигрантов.
– Тогда как запреты скажутся на малом бизнесе – он не сможет открывать новые точки в старой застройке?
– В Петербурге много проблем с переводами жилых помещений в нежилые. Некоторое время назад была приостановка этого процесса из-за госстроевского приказа о запрете устраивать проемы в панельных домах. А для обустройства коммерческого помещения в жилом доме требуется отдельный вход. Но это было правильно, ведь речь шла о целостности конструкций.
– Сейчас запрет не действует?
– Он как-то тихо оказался забыт. Но ведь весь процесс перевода в нежилое помещения не урегулирован. Как это делать, на основании каких документов? Кажется, все прописано в Жилищном кодексе. Но это не совсем так. Районные межведомственные комиссии трактуют процесс перевода на основании собственных представлений.
Один из новых законопроектов (его надо было принять давным-давно) касается правил контроля перепланировок в помещениях, уже переведенных в нежилые. Новый закон позволит требовать от собственников «нежилья» открыть двери надзорным органам. Принципиально важно, чтобы закон назвал тех, кто будет нести ответственность за ненадлежащий надзор.
– Если все ужесточить, начнутся нелегальные перестройки – вообще без проекта.
– На мой взгляд, надо дать права жилищной инспекции проверять нежилые помещения, работы в которых могут нарушить конструктив жилого дома. Сейчас у нее нет таких полномочий. На самом деле эта часть более общей проблемы
– Какой?
– Сейчас многие здания представляют собой многофункциональный комплекс из жилых, коммерческих, офисных помещений, там же могут находиться апартаменты и т.д. Кто должен следить за целостностью такого здания?
– Управляющая компания.
– Безусловно. Но ее функционал ограничен. Собственник нежилого помещения может и не допустить управленцев в свой подвал, где находятся общие инженерные коммуникации. Десятки и даже сотни разбирательств были и ведутся в Петербурге по поводу прав доступа к этим коммуникациям. На мой взгляд, доступ должен быть безусловный. Ведь речь идет не столько об имущественных спорах, а о безопасности горожан.
– Еще один законопроект касается замены собрания собственников многоквартирного дома собранием делегатов. Но тогда вместо собраний жильцов появятся группы заинтересованных граждан, которые будут келейно принимать решения, брать взятки или прислушиваться к властям?
– Предложен механизм, когда выбор делегатов производится среди тех, кто знает друг друга лично. Например, среди собственников 5–6 квартир на одной лестничной площадке. Мне кажется, что можно договориться.
В многоквартирных домах возможна, но не обязательна замена собрания собственников собранием делегатов. Иное дело, что все собственники должны быть оповещены о проведении и повестке дня собрания. И выразить свое желание передать свой голос делегатам.
– Наконец, еще один документ касается апартаментов. Сейчас в Петербурге строится большое количество апарт-комплексов. Какие проблемы ждут их покупателей?
– Плата за коммунальные услуги, включая содержание общего имущества, там может быть в разы выше (рассчитываются по тарифам для нежилых помещений). Плюс более высокий налог на недвижимость. Отсутствие льгот и субсидий. Покупатель не может претендовать на имущественный вычет.
То, что в апартах нет регистрации, что они не обеспечены социалкой и должны располагаться в функциональной зоне, не предназначенной для жилой застройки, кажется, все уже поняли. Но вопросы остались.
– Какие?
– Сейчас апартаменты приобретаются с целью сдачи их в коммерческий найм. Не было бы аренды, не было бы апартаментов. Арендные отношения в жилищной сфере не прояснены. Надо разобраться – возможно ли постоянное проживание в нежилых помещениях (как сейчас и происходит). Жилые и нежилые помещения для проживания (такой неологизм) должны обладать разными техническими характеристиками? Каков реалистичный механизм регистрации аренды?
Сейчас на первичном рынке уже продаются доли в апартаментах, которые можно сдавать и получать доход. Предвижу конфликты: совладельцы одного апартамента не договорятся о размере арендной платы… и что дальше?
В любом случае надо поработать над понятиями аренды, найма. Надо выводить из налоговой тени 150–250 тысяч квартир, которые единовременно сдаются в Петербурге. Как это делать?
– С 1 июля 2019 года вступит в силу обязательная сертификация апарт-отелей. Пишут, что ее не смогут пройти апартаменты, построенные для жилья. К чему это приведет?
– Апарт-отели приравняют к гостиницам, если не будет законодательных изменений. С одной стороны – будет какая-то более-менее внятная конструкция. Но основной вопрос – отношение наше с вами к апартаментам как к жилью или все же как к инвест-проекту – так и останется непроясненным. Жить в гостинице кому-то кажется романтичным, но это не снимает вопрос о технологических особенностях зданий, и правовые аспекты остаются также подвешенными.
Вадим Шувалов
