В 2018 году рост объема продаж жилья в масс-маркете в Петербурге составил 21 процент. При этом цены на первичном рынке выросли в среднем на 5 процентов.
Два года цены на жилье стояли, несмотря на рост себестоимости строительства. Сейчас они двинулись вверх, но жилье продолжают активно покупать.
Среди основных причин – самые низкие ставки по ипотеке (в некоторых локациях в массовом сегменте покупки в ипотеку приближались к 100%) и пессимистические ожидания будущего, связанные с введением в действие поправок в закон о долевом строительстве, ростом размера первого взноса, ростом НДС.
Сейчас предложение на рынке Петербурга составляет 70 тысяч квартир на первичном рынке и 27 тысяч – на вторичном. В 2018 году количество построенных квадратных метров будет меньше, чем в 2017-м (в 2017 году было сдано 3,54 млн кв. метров). В 2019 году ожидается сокращение спроса на жилье на 5–10 процентов.
Главной заботой девелоперов в 2018 году было получение разрешений на строительство на максимально возможном количестве участков по прежней версии закона о долевом строительстве. Новые премудрости с хранением денег дольщиков на эскроу-счетах прибавило забот застройщикам и банкам. И, как хором говорят участники рынка, неизбежно повысит стоимость жилья. Аналитики смотрят на эти вещи спокойнее.
Средняя стоимость одного кв. метра на первичном рынке составила в 2018 году 105 тысяч руб. В прошлом году было 100,6 тысячи руб. Умеренно пессимистический прогноз на 2019 года дает цену в 113,7 тысячи руб.
Для вторичного рынка цифры менее утешительные (для покупателей) – 112, 7 тысячи (2018), 119,6 тысячи (2019). Впрочем, аналитики призывают трезво относиться к средним цифрам по вторичному рынку. Реальная цена очень разная и зависит от качества жилья и его локации.
Источник АН «Этажи»
С помощью ипотеки покупается от 60 до 70 процентов жилья в массовом сегменте. По словам Вячеслава Лебедева, представителя Сбербанка, за 9 месяцев 2018 года в Петербурге банк выдал 34,8 тысячи кредитов на общую сумму 86 млрд рублей. Рост – 17% по сравнению с прошлым годом. Примерно 40% заемщиков приезжают из регионов, чтобы купить жилье в Петербурге.
Средняя ставка по ипотечному кредиту составляет сейчас 9,6%. Она будет расти, особенно если уменьшится размер первого взноса на приобретение жилья. В 2018 году этот взнос держался на уровне 18% от полной стоимости квартиры.
В Петербурга средний «чек» по ипотечному кредиту вырос в Сбербанке с 2,2 до 2,5 млн рублей. Просрочки по возврату денег составляют менее одного процента от общего числа кредитов.
В комментарии для «Города 812» Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1», обозначила основные тренды 2019 года для массового жилья. Цены вырастут на 10–30%, предложение снизится на 30%, себестоимость квадратного метра продолжит рост, средний «чек» вырастет до 3,5–4,5 млн рублей.
Из-за снижения реальных доходов населения снизится спрос. Мелкие и часть средних игроков уйдут с рынка, останутся в основном крупные.
Для справки: мелкие – это те, кто строит менее 100 тысяч кв. метров в год, средние – менее 200 тысяч, крупные – от 200 до 500 тысяч метров и больше.
Станет ли рост цен на недвижимость поворотной точкой к переходу петербуржцев от покупки жилья к его аренде? Девелоперы оценивают такую возможность скептически. Пока арендная плата за квартиру 20 тысяч рублей в месяц, а платеж по кредиту 30 тысяч, любой нормальный человек предпочтет собственное жилье, рассматривая его и как инвестиции. И если такой собственник живет в Девяткине, а работает в Московском районе, ему в голову не придет сменить квартиру и приблизиться к месту работы. Что бы он непременно сделал, арендуя жилье.
Вот если размер арендной платы окажется на уровне 10 тысяч рублей, то тогда аренда для молодых и мобильных может стать интереснее собственности. Такое возможно, если появятся скромные апартамент-отели в самых плохих локациях. Квартиры в них быстро купят и будут сдавать.
Вадим Шувалов
Сколько будет стоить самая дешевая квартира
«Город 812» спросил аналитиков, сколько будет стоить в 2019 году самая дешевая квартира в массовом сегменте рынка жилья в Петербурге. Если суммировать оценки, то ответ таков. Квартира площадью 19 кв. метров будет стоить без отделки 1,5 млн рублей.
