3 июля 2022 г. я обратился к прокурору Петербурга В.Д.Мельнику с заявлением о проверке на конституционность только что принятого закона Санкт-Петербурга, предполагающего уничтожение панельных домов 1957 – 1970 годов постройки и депортацию их жителей.
Напомню, что 30 июня 2022 г. на сайте журнала «Город 812» была размещена моя статья «Контрреволюционный переворот в сфере недвижимости Санкт-Петербурга» (см. тут).
Статья вызвала большой интерес в социальных сетях. Но к моему удивлению в разделе «Яндекс. Новости» в списке моих материалов эта статья почему-то отсутствует. Видимо, была удалена. Я полагаю, что это индикатор уже начавшейся большой кампании по внушению населению Петербурга позитивного образа программы комплексного развития территорий (КРТ), которая целью своей имеет расселение, а затем и уничтожение панельных домов 1957 – 1970 годов постройки, которые не являются аварийными и не подлежат сносу ввиду физического износа.
Причина, по которой мою статью забанили в новостях Яндекса, видимо, заключена в том, что только я написал в указанной статье,
1) о том, что депортировать собственников квартир в уничтожаемых многоквартирных домах по новому закону от 30.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» (текст документа уже размещен в юридической базе «КонсультантПлюс») можно далеко за пределы Петербурга, в то время как все остальные пишут, что переселят обязательно внутри города и уже нахваливают разные «заманчивые» места с трудной транспортной доступностью и отсутствием «социалки»;
2) о том, что принудительное выселение из квартиры, находящейся в собственности, что также возможно по новому закону, – это, как я считаю, прямое нарушение ст. 35 Конституции.
Поэтому 3 июля 2022 г. я обратился к прокурору Санкт-Петербурга В.Д.Мельнику с заявлением, которое здесь публикую. Вопрос, с которым с обратился, так и формулируется:
«По вопросу о предполагаемой антиконституционности Закона Санкт-Петербурга от 30.06.2022 N 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге».
.
Заявление
1) 29 июня 2022 г. Законодательным собранием Санкт-Петербурга был принят Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» (далее – Закон № 444-59).
Закон № 444-59 описывает механизмы программы комплексного развития территорий (далее – КРТ) и согласно ст. 2 предусматривает включение в программу зданий 1957 – 1970 гг. постройки (пункт 3 новой статьи 14-3 Закона Санкт-Петербурга от 28.10.2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге»):
Критерием отнесения многоквартирных домов, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, к многоквартирным домам, в отношении которых осуществляется комплексное развитие территории жилой застройки, является строительство многоквартирных домов в период индустриального домостроения 1957-1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа “хрущевки” панельные).
2) Для реализации решения о КРТ по Закону № 444-59 согласно его ст. 2 в Закон Санкт-Петербурга от 28.10.2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» вводится новая статья 14-4.
В соответствии с пунктом 1 этой статьи исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга заключает договор с неким лицом, которое будет осуществлять комплексное развитие территории, включенной в программу КРТ, т.е. осуществлять жилую застройку:
Реализация решения о комплексном развитии территории жилой застройки осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки (далее в настоящей статье – Договор).
Этим лицом – хотя в Законе № 444-59 это не уточняется – является генеральный директор строительной фирмы, которая заключит договор о КРТ с исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга согласно пункту 1 новой ст. 14-4 Закона Санкт-Петербурга от 28.10.2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге».
3) Ст. 1 Закона № 444-59 предполагает внесение в Закон Санкт-Петербурга от 26.04.2006 № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» новую статью 17-3. Согласно ее пункту 1
Обеспечение жилищных и иных имущественных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в многоквартирных домах, <…> осуществляется в соответствии со статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 2 ст. 32.1
в случае принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки помещения в многоквартирных домах, включенных в границы такой территории, подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо, если это предусмотрено договором о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность лица, с которым заключен такой договор, на условиях и в порядке, которые установлены настоящей статьей».
При этом в силу части 9 ст. 32.1 собственник освобождаемой квартиры должен заключить договор с лицом, которое по договору с исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга будет выполнять программу КРТ.
Сама государственная власть при этом самоустраняется (что гарантировано пунктом 1 новой ст. 14-4 Закона Санкт-Петербурга от 28.10.2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге»), оставляя собственника квартиры в многоквартирном доме один на один с этим лицом – с генеральным директором строительной фирмы, которого по доверенности будет представлять менеджер этой фирмы.
Таким образом, собственность на квартиры, находящиеся в многоквартирном доме, по договору с лицом, т.е. с представителем строительной фирмы, перейдет согласно Закону № 444-59 не к государству или муниципальному органу, а к генеральному директору строительной фирмы.
Также к нему перейдет и коллективная недолевая собственность на землю, принадлежащая всем собственникам квартир многоквартирного дома.
После этого появится возможность сноса или реконструкции многоквартирного дома, что и предусмотрено Законом № 444-59.
4) Однако строительная фирма не является государственной организацией, а ее нужды, удовлетворение которых обеспечивается Законом № 444-59, не являются государственными согласно определению ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»:
Под государственными нуждами понимаются обеспечиваемые за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников финансирования потребности Российской Федерации, государственных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций и полномочий Российской Федерации, государственных заказчиков (в том числе для реализации федеральных целевых программ), <…> либо потребности субъектов Российской Федерации, государственных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций и полномочий субъектов Российской Федерации, государственных заказчиков, в том числе для реализации региональных целевых программ (далее также – нужды субъектов Российской Федерации).
Для обеспечения функций и полномочий Санкт-Петербурга как субъекта РФ строительство жилых зданий негосударственными строительными организациями за счет их собственных средств и в их же финансовых интересах не требуется.
При этом исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга в силу Закона № 444-59 не является и государственным заказчиком, поскольку параметры новой жилой застройки на территории, включаемой в программу КРТ, не определяются согласно новой ст. 14-4 Закона Санкт-Петербурга от 28.10.2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге».
По пункту 4 ст. 14-4, правительством Санкт-Петербурга устанавливается лишь форма плана мероприятий, но не содержание плана мероприятий, а именно: количество квадратных метров, этажность, количество квартир, обеспеченность социальными учреждениями, места переселения собственников квартир (которым даже не гарантируется переселение из домов, расположенных внутри Санкт-Петербурга, в дома, также находящиеся внутри городской черты).
Т.е. программа КРТ не имеет ни одного признака региональной целевой программы, поскольку конкретные цели заведомо не определены.
Не случайно в тексте Закона № 444-59 о государственных нуждах как основании всей программы не сказано ни слова.
На самом деле программа КРТ – это поддержка строительного бизнеса за счет выселения жителей из неаварийных многоквартирных домов и сноса этих зданий, чтобы на зачищенном и инвестиционно привлекательном месте строительная фирма построила новые здания и продала их, получив прибыль.
К функциям и полномочиям исполнительной власти Санкт-Петербурга можно отнести расселение коммунальных квартир и снос или ремонт аварийных домов. Однако в Законе № 444-59 об этих целях ничего не сказано.
5) Согласно п. 1 ч. 1.3 ст. 46 Жилищного кодекса за включение многоквартирного дома в программу КРТ должны проголосовать более двух третей собственников:
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимается:
1) по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, не менее чем двумя третями голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме;
2) по вопросу об исключении многоквартирного дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки не менее чем одной третью голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме.
Если более двух третей собственников проголосуют за включение многоквартирного дома в программу КРТ, то в силу нового закона дом включается в программу КРТ, а проголосовавшая против одна треть будет выселена из своего дома принудительно с помощью судебных решений.
Т.е. будет принудительно лишена своей собственности.
6) Однако ч. 3 ст. 35 Конституции РФ предусматривает принудительное отчуждение собственности исключительно для государственных или муниципальных нужд.
Как показано выше в пункте 4 настоящего заявления, нужды, удовлетворение которых обеспечивается Законом № 444-59, не являются государственными согласно определению ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
Поэтому принудительное лишение собственности на недвижимость хотя бы одного собственника квартиры в многоквартирном доме означает нарушение его права, обеспечиваемого ч. 3 ст. 35 Конституции РФ.
Пункт 1 ч. 1.3 ст. 46 Жилищного кодекса, Закон 444-59 и решение общего собрания собственников квартир многоквартирного дома не имеют верховенства над ст. 35 Конституции РФ. Вследствие этого за включение многоквартирного дома должны добровольно проголосовать 100% собственников квартир многоквартирного дома.
В связи с вышеизложенным ПРОШУ:
дать прокурорскую оценку Закона Санкт-Петербурга № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге», ответив на два вопроса:
1) Являются ли нужды, удовлетворение которых обеспечивается Законом № 444-59, государственными в смысле ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»?
2) Соответствует ли Конституции РФ порядок голосования на общем собрании собственников многоквартирного дома, предусмотренный пунктом 1 ч. 1.3 ст. 46 Жилищного кодекса? Не является ли обязательным голосование 100 процентов собственников квартир многоквартирного дома за включение дома в программу КРТ?
Золотоносов М.Н.
03.07.2022
.
- Терминаторы: готовность номер раз
.
В связи с темой депортации хочу сделать два дополнительных замечания.
Первое замечание касается расчета возмещения. В соответствии с частью 3 ст. 32.1 Жилищного кодекса собственнику квартиры, которая передается в собственность некоего лица, которое по договору с правительством будет заниматься КРТ, предоставляется возмещение, выраженное в денежной форме. Его размер определен частью 7 ст. 32 Жилищного кодекса:
в него включаются рыночная стоимость жилого помещения,
рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество,
все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения <…>, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Выглядит все это красиво, но рассмотрим вопрос практически и детально.
Генеральный директор строительной фирмы заключает с исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга договор – согласно ч. 9 ст. 32.1 Жилищного кодекса. В законе № 444-59 этот гендиректор – чтобы зря не волновать население – назван просто лицом. По этому договору лицо, а на самом деле строительная фирма этого лица, будет реализовывать программу КРТ.
После этого гендиректор, а точнее назначенные им менеджеры, получившие от него доверенности, начнут работать с населением многоквартирного дома. Цель – заключить договоры между собственниками квартир и гендиректором о передаче гендиректору прав собственности на все квартиры многоквартирного дома.
И вот для начала встает вопрос о рыночной стоимости жилого помещения. Пока многоквартирный дом не включен в программу КРТ, квартира, действительно, имеет рыночную стоимость, поскольку ее собственник имеет возможность ее продать на свободном рынке недвижимости.
Но вот прошло собрание собственников квартир многоквартирного дома и, допустим, две трети решили войти в программу КРТ. Всё! Теперь продать квартиру на свободном рынке уже невозможно, потому что кроме гендиректора фирмы ее никто не купит, и стоимость ее будет, я предполагаю, уже не рыночной, а договорной – той, которую предложит за нее менеджер, действующий по доверенности от гендиректора. Ну, скажем, на 10 – 20% ниже рыночной, потому что деваться собственнику все равно уже некуда. Бери, как говорится, что дают, ты уже в капкане. Или подавай исковое заявление в суд.
Это та «подлянка», которая запрограммирована вследствие того, что величина возмещения вносится в договор уже после того, как весь дом включен в программу КРТ.
Я уж не говорю о том, что некоторые перечисленные убытки вообще непонятно как считать. Скажем, что такое убытки «в связи с изменением места проживания»? Человек окажется, скажем, на краю города, где очень плохо с транспортом, и захочет приобрести автомобиль, чтобы ездить на работу. Стоимость автомобиля будет равна убыткам, вызванным изменением места проживания. Но маловероятно, что строительная фирма возместит такой убыток. Тогда что? Возместить лишний билет или лишних два билета на автобусы или маршрутки? И на какой срок? Навечно? До конца жизни?
Или «упущенная выгода». Например, владелец квартиры сдает ее в аренду. Значит надо требовать возмещения арендной платы, поскольку в районе новостроек, куда предстоит депортация, квартиру никто не снимет или снимет за малые деньги. И за какой срок надо требовать возмещение этой арендной платы? Навсегда?
Иначе говоря, пункт 7 ст. 32 Жилищного кодекса как-то не вполне реализуем на практике уже начиная с первой строчки, поскольку возмещаемая рыночная стоимость оказывается фикцией.
Поэтому вывод один: вся программа КРТ со всеми своими процедурами придумана в пользу строительных фирм и против интересов собственников квартир, которые у собственников пытаются забрать, самих собственников технично облапошив.
Второе замечание касается общего собрания собственников квартир многоквартирного дома.
Согласно п. 1 ч. 1.3 ст. 46 Жилищного кодекса за включение многоквартирного дома в программу КРТ должны проголосовать более двух третей собственников от общего количества собственников дома:
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимается:
1) по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, не менее чем двумя третями голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме;
2) по вопросу об исключении многоквартирного дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки не менее чем одной третью голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме.
Причем новый закон № 444-59 отводит на это 90 календарных дней в силу новой ст. 14-5 Закона Санкт-Петербурга от 28.10.2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге»:
Предельный срок для проведения общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, составляет 90 календарных дней со дня опубликования проекта такого решения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке.
Итак, по инициативе исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга многоквартирный дом включается не в программу КРТ, а лишь в проект решения.
А решение о переводе из проекта решения в программу КРТ может принять только общее собрание собственников многоквартирного дома, это его исключительное право.
Однако если собрание за 90 календарных дней вообще не состоится, то многоквартирный дом по умолчанию останется в проекте решения, но так и не будет переведен в программу КРТ. Хотя, конечно, надежнее исключить многоквартирный дом из проекта решения одной третью голосов собственников от общего числа голосов собственников квартир.
Кстати, об этой особенности тоже никто не написал, наоборот, многие авторы уверяли, что попадание в проект решения о КРТ равнозначно уже принятому решению о включении в программу КРТ, которое надо преодолевать голосованием об исключении. Лукавству пределов нет.
Михаил Золотоносов
P.S. После выхода этой статьи 4 июля 2022 г. на новостном портале Яндекса обнаружилась забаненная ссылка на статью за 30 июня 2022 г. Обратная связь работает.
