Петербург постепенно осознает ту катастрофическую опасность, которую жителям панельных домов 1957 – 1970 гг. постройки уготовил новый Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге».
.
Этому закону я посвятил уже две статьи. Первая под названием «Контрреволюционный переворот в сфере недвижимости Санкт-Петербурга» была опубликована на сайте журнала «Город 812» 30 июня 2022 г. (см. тут), вторая – 3 июля 2022 г. (см. тут).
Вот, например, отклик одного юриста, касающийся этого закона:
«Подробно ознакомилась со всеми законодательными актами, касающимися КРТ. Все оказалось гораздо хуже, чем я думала. Это полное уничтожение института собственности и провозглашение бесправия граждан. Становится страшно. Надо бороться и отстаивать не только наши конкретные дома, но и всю территорию, объединяться с другими муниципальными образованиями. По смыслу закона СПб выселить можно не только в Ленинградскую область, но и в деревню, в частный дом. <…> Надо бороться и объединять как можно больше людей. “Дырку от бублика они получат, а не КРТ”, как сказал бы несравненный Глеб Жеглов».
Действительно, закон № 444-59, вводящий правила реализации программы комплексного развития территорий (КРТ) на практике означает простой грабеж, прикрытый намеренно запутанной юридической паутиной.
У людей пытаются отнять ту фактически единственную ценность, которой они обладают, – недвижимость, выселив их к чертовой матери из обжитых и инвестиционно привлекательных районов Санкт-Петербурга.
.
Надеяться на прокуратуру?
Во вторую статью от 3 июля 2022 г. я поместил обращение к прокурору Санкт-Петербурга, целиком посвященное антиконституционности закона № 444-59. И получил ответ от 11 июля 2022 г., до меня почему-то добравшийся 19 июля:
Собственно говоря, это не ответ по существу, а извещение меня о том, что мое письмо переправлено вице-губернатору СПб Линченко.
Это странно по двум причинам.
Во-первых, потому, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 28.11.1015 № 354-ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации»
Прокуратура Российской Федерации – единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.
Во-вторых, потому, что согласно п. 3.5 «Инструкции о порядке рассмотрения обращений и приема граждан в органах прокуратуры Российской Федерации», утвержденной приказом Генпрокуратуры России от 30.01.2013 № 45, обращения, подлежащие разрешению другими органами и организациями, в течение 7 дней со дня регистрации направляются по принадлежности с одновременным извещением об этом заявителей и разъяснением принятого решения.
Я обратился в связи с предполагаемым мною нарушением конституционных прав, конкретно права собственности, которое гарантировано ст. 35 Конституции. В силу ст. 1 Федерального закона от 28.11.1015 № 354-ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации» это обязанность именно прокуратуры, но никак не вице-губернатора Санкт-Петербурга, не имеющего ни прав, ни обязанностей осуществлять надзор за соблюдением Конституции.
Тогда на каком основании г-н Суяргулов направил мое обращение вице-губернатору, т.е. в Смольный, – туда, откуда к нам и пришел этот безумный закон № 444-59? Жалоба на нарушения прав граждан со стороны городской администрации прокуратурой, которая должна защищать права граждан, отправляется нарушителю этих прав. Не является ли это проявлением того, что в советское время называлось «спихотехникой»?
.
Что делать?
Многие задаются вопросом: что делать сейчас? Такие вопросы задавали и мне после выхода двух моих статей.
Я бы предложил такую программу действий.
Во-первых, создать в доме инициативную группу и от имени своего дома написать главам районных администраций и главе городской администрации, т.е. губернатору, свое мнение о законе № 444-59.
Если вы против переселения по правилам этого закона, то следует в письмах выразить резкий протест и требование закон № 444-59 отменить. Уместно сразу оповестить власти района и города о своем отношении к переселение в заведомо худшие условия. Власти должны осознать, что люди уже разобрались в тех капканах, которые им заготовили власти законом № 444-59.
Власть этим законом свое слово сказала – теперь ответить должны жители.
Одновременно надо потребовать сообщить, на каких сайтах размещается информация о включении территорий города в программу КРТ.
Во-вторых, если жители против включения в программу КРТ, необходимо объединить усилия рядом стоящих домов, чтобы отстоять в идеале всю территорию микрорайона, квартала, иначе перед вашими окнами вырастет 100-метровый «человейник», что обеспечит не только ухудшение инсоляции, но и трещины в фундаменте и стенах вашего дома.
В-третьих, надо постараться оповестить всех собственников квартир каждого многоквартирного дома об этом законе и – главное – о его последствиях.
Например, размножить листовку примерно такого содержания, а затем разложить листовки по почтовым ящикам:
НАШ ДОМ МОГУТ СНЕСТИ, А НАС вынудят ПЕРЕСЕЛИТЬся, если мы не проявим бдительность!
Именно это предполагает программа так называемого «комплексного развития территорий», введенная в действие Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге».
Закон № 444-59 предусматривает включение в программу только панельных зданий 1957 – 1970 гг. постройки (наш дом введен в эксплуатацию в 1965 г.), которые не являются аварийными. Эти здания городская власть хотела бы снести.
Исключительно в интересах строительных фирм городская власть собирается передавать им обжитые участки с хорошей транспортной доступностью, с полной инженерной и социальной инфраструктурой (поликлиники, магазины, школы и т.д.), чтобы фирмы снесли многоквартирные 5-этажные панельные дома, построили на этих местах 30-этажные «человейники» и заработали на этом деньги. Такова цель всей затеи, а не улучшение жилищных условий граждан.
Встает вопрос: а куда денутся собственники квартир многоквартирных домов, которые собираются сносить?
Вот тут и заключена главная опасность.
Согласно закону, городская власть (исполнительный орган государственной власти) самостоятельно вносит определенную территорию со всеми стоящими на ней панельными домами 1957 – 1970 гг. постройки в проект решения о комплексном развитии территории (КРТ).
Затем городская власть заключает с некой строительной фирмой договор на осуществление программы КРТ. Все панельные дома, попавшие на территорию КРТ, или часть из них могут быть снесены.
Одновременно жителям многоквартирных домов дается 90 (девяносто) дней после внесения их домов в проект решения исполнительного органа гос. власти на то, чтобы либо подтвердить на общих собраниях собственников квартир включение в программу КРТ, либо отказаться от включения в программу КРТ.
Для включения дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, надо, чтобы за это проголосовало более двух третей собственников квартир от общего числа собственников.
За исключение дома из проекта решения о КРТ должны проголосовать более одной трети.
При этом по правилам ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса, «количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме».
Например, если общая площадь жилых и нежилых помещений дома равна 6000 кв. м, то за исключение дома из проекта решения должны проголосовать собственники квартир, суммарная площадь которых больше 2000 кв. м. И если ваша квартира имеет площадь 40 кв. м, то вы обладаете 40 х 100 /6000 = 0,67 голоса.
Если общее собрание собственников квартир многоквартирного дома проголосует за включение дома в границы территории, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения, то каждый собственник квартиры многоквартирного дома должен будет затем заключить со строительной фирмой договор о добровольной передаче права собственности на квартиру руководителю строительной фирмы. Городская власть при этом самоустраняется.
То есть по существу каждый собственник квартиры должен будет добровольно передать право собственности на свою квартиру некой строительной фирме и таким образом целиком вручить этой фирме свою судьбу.
Взамен по этому договору собственнику квартиры на выбор будет предложено либо денежное возмещение, либо другое жилое помещение «с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение» (часть 3 ст. 32.1 Жилищного кодекса).
Стоит отметить, что те собственники квартир, которые проголосуют при этом против, будут лишены своей собственности на квартиру принудительно, чем будет нарушено их право собственности, предусмотренное ст. 35 Конституции РФ. А это уже грабеж.
.
Какие опасности влечет включение дома в КРТ?
1) Величина денежного возмещения.
Все переговоры о величине возмещения собственники квартир будут вести исключительно с менеджерами строительной фирмы, которые получат на это доверенности от руководителя строительной фирмы.
Понятно, что задача фирмы – заплатить собственникам как можно меньше даже кадастровой стоимости, чтобы весь проект со сносом здания и выселением был для фирмы как можно выгоднее. О рыночной стоимости квартир в нашем доме можно и не мечтать.
При этом следует иметь в виду, что после того, как дом уже попал в программу КРТ, рыночной стоимости у квартир не будет, эта стоимость будет равна нулю, потому что продать такую квартиру будет невозможно. Поэтому собственнику квартиры придется либо соглашаться на любые условия, предложенные менеджером, либо обращаться в суд в условиях цейтнота, чтобы получить возмещение, равное хотя бы кадастровой стоимости на день, предшествующий дню принятия решения о КРТ (часть 3 ст. 32.1 Жилищного кодекса).
В любом случае кадастровая стоимость квартиры в доме 1957 – 1970 гг. постройки будет заведомо меньше рыночной стоимости отдельной квартиры с тем же числом комнат в здании, находящемся в хорошем состоянии и расположенном в обжитых районах Петербурга с хорошей транспортной доступностью и развитой социальной сферой.
То есть отдать квартиру придется по кадастровой стоимости, а фактически покупать по рыночной стоимости той квартиры, куда предстоит переселиться. Из этого следует, что для сохранения числа комнат и получения новой квартиры в доме, расположенном в приличном месте, без существенной доплаты не обойтись.
.
2) Куда предложат переселяться?
Это зависит от величины возмещения, равной кадастровой стоимости.
Причем особенностью закона № 444-59 является отсутствие в нем гарантии как на сохранение количества комнат в новой отдельной квартире, так и на то, что переселение будет осуществлено хотя бы в пределах Петербурга.
Такой гарантии нет, а место новой квартиры может быть любым: Колпино, Шушары, где-то за Кольцевой автодорогой, а то и Кудрово, Девяткино, Мурино, т.е. Всеволожский район Ленинградской области… Ведь сейчас высотное строительство идет по всей Ленинградской области, и строительная фирма, которая получит под снос и застройку территорию на пр. Науки, может предложить построенные этой фирмой дома где угодно. Потому что только там, где-нибудь в чистом поле, квартира может стоить столько, сколько составляет кадастровая стоимость квартиры на пр. Науки.
Но в Ленинградской области и зарплаты другие, и пенсии не городские, и льготы другие. Выселение в Ленобласть – это не только потеря квартиры и городской регистрации, но и потеря тех социальных благ, которые имеют петербуржцы. Не говоря уже об удаленности от городской цивилизации.
Те, кто сдают квартиры в аренду, могут лишиться этого дохода, поскольку стоимость аренды в доме, расположенном в Ленинградской области, например, в Кудрово, или в Колпино/Шушарах, существенно ниже, а не исключено, что сдать квартиру там невозможно.
.
3) Доплата.
Законом № 444-59 предумотрено, что можно получить денежное возмещение и самостоятельно выбирать место нового жилья. Но без доплаты не получится сохранить качество жилищных условия (подразумевая под этим не только количество комнат в отдельной квартире, но и приличный район проживания).
Если собственник квартиры хочет улучшить свои жилищные условия и имеет на это средства, то делать это надо самостоятельно, без программы КРТ, продав квартиру по рыночной цене, а не биться потом с менеджером строительной фирмы хотя бы за кадастровую стоимость.
Улучшить свои жилищные условия в рамках программы КРТ без существенных капиталовложений, которые потребуются от собственников квартир, невозможно. Никаких выгод программа КРТ собственникам квартир не дает.
Единственным разумным выходом является голосование собственников квартир об исключении многоквартирного дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
Михаил Золотоносов
