Фонд имущества Петербурга обнародовал список недвижимых памятников федерального значения, которые город намерен продать с публичных торгов. Ранее в СМИ была опубликована примерная стоимость этих объектов. По нашим данным, «утечка» была сделана для проверки реакции потенциальных интересантов. Перед выставлением на торги будет проведена независимая оценка, из которой будет исходить Фонд имущества, определяя стартовую цену.
Любопытно – список приватизируемых федеральных памятников, предоставленный Online812 КУГИ, несколько отличается от списка Фонда имущества.
По версии фонда, предпродажную подготовку проходят Малый Гостиный двор (ул. Ломоносова, 2; здесь и далее адреса приводятся по справочнику КГИОП), Круглый рынок (наб. Мойки, 3), Никольский рынок (Садовая ул., 62), бизнес-центр “Белые ночи” (мемориальный адрес Федора Достоевского, Малая Морская ул., 23), особняк Кочубея (Конногвардейский бульвар, 7), дворец великого князя Михаила Михайловича (Адмиралтейская наб, 8).
Список КУГИ отличается тем, что в нем нет “Белых ночей” и Круглого рынка, но есть здание Санкт-Петербургского городского кредитного общества (3,48 тыс. кв. метров; пл. Островского, 7; ныне занимаемое банком “Санкт-Петербург”), а также здание “Первого СПб общества взаимного кредита” (4,15 тыс. кв. метров; наб. канала Грибоедова, 13). За право собственности на последнее здание КУГИ судится с Росимуществом. Тем не менее, его обещают включить в программу приватизации. От решения суда будет зависеть последний шаг – выпускать или не выпускать распоряжение о выставлении на торги.
Все упомянутые здания находятся в долгосрочной аренде (до середины XXI века), причем в большинстве случаев полностью проплаченной. В этом случае будущий покупатель федеральных памятников получит арендатора в качестве обременения, зато может рассчитывать на дисконт на торгах.
Исключение – особняк Кочубея. Арендующая его фирма “Икар” постоянно задерживает арендную плату, но главное – произвела перепланировки и воздвигла атриум без согласования с КГИОП. КУГИ намерен через суд добиваться расторжения договора аренды, заключенного с “Икаром” до 2040 года. Освобожденный от аренды особняк Кочубея будет стоить намного дороже.
Разночтения по Круглому рынку, возможно, вызваны тем, что арендующая его компания “Совкомфлот” активно реконструирует его под собственный офис. В декабре стоявший в плане приватизации и отреставрированный Андреевский рынок был передан арендатору целевым назначением на инвестиционных условиях.
Самый дорогой квадратный метр, по оценке Фонда имущества, у особняка Кочубея – почти 300 тысяч рублей за квадратный метр. Даже если договор аренды сохранится, метр будет стоить почти 150 тысяч. Самый дешевый метр на Никольском рынке – около 38 тысяч рублей. Но чтобы он заработал, в него надо вкладывать и вкладывать.
Ожидавшиеся с прошлой осени продажи Большого Гостиного двора и отеля “Астория” в этом году не состоятся. Окончательный список приватизируемых федеральных памятников будет содержаться в постановлении городского правительства о включении объектов в программу приватизации государственного имущества на 2010 год.
Справка
Разделение федеральных памятников на федеральную и городскую собственности было проведено несколькими постановлениями правительства РФ в 2008 – 2009 годах. России отошли 196 объектов, городу – 204, в том числе коммерческая недвижимость – рынки, банки и т.д., которые сейчас готовят к приватизации.
В так называемом спорном списке остаются 13 памятников – в том числе Исаакиевский, Петропавловский и Смольный соборы, храм Спаса-на-Крови. По ним идут переговоры с РПЦ.
Комментарий
Екатерина МАРКОВЕЦ, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:
– Учитывая то, что все объекты, выставляемые на торги, обременены долгосрочными договорами аренды, наибольший интерес они будут представлять для их текущих арендаторов, которые либо уже проводят их реконструкцию, либо планируют заняться этим с ближайшее время. Поэтому существенного повышения стоимости в ходе торгов ожидать не приходится. На мой взгляд, предлагаемое соотношение стоимости и качества объектов является оптимальным по всем зданиям-памятникам. При этом и без того высокая стоимость особняка Кочубея может еще возрасти в ходе торгов в случае, если город выселит текущего арендатора и выставит объект свободным от обременения.
1. Малый Гостиный двор (площадь 11,1 тысяч кв. метров, оценка стоимости – 400 млн рублей). Круглый рынок (4,3 тысячи кв. м., 200 млн рублей).
Объекты находятся в самом центре Петербурга в эпицентре туристических потоков и общественно-деловой активности. Их расположение будет наиболее востребовано с точки зрения размещения торговых объектов. При этом здания находятся в удовлетворительном состоянии, что позволит снизить затраты на их реконструкцию.
2. Никольский рынок (29,2 тысячи кв. метров, 300 млн рублей).
Это наиболее сложный из всех объектов. Он требует значительных инвестиций в связи с большой площадью и очень плохим состоянием. При этом необходимость реконструировать здание в соответствии с требованиями КГИОП накладывает серьезные ограничения на его дальнейшее использование и увеличивает стоимость работ. Поэтому даже с учетом низкой цены продажи инвестиции в данный проект представляются наиболее рискованными.
3. Бизнес-центр “Белые ночи” (6,5 тысячи кв. метров, 400 млн рублей).
Это обычный действующий объект. Благодаря центральному местоположению он полностью заполнен. Заявленная цена соответствует расположению и состоянию объекта.
4. Особняк Кочубея на Конногвардейском бульваре, 7 (2,68 тысячи кв. м, 400 – 800 млн рублей).
Дворец великого князя Михаила Михайловича (7, 8 тысячи кв. метров, 700 млн рублей).
Объекты дворцового типа пользуются большой популярностью у девелоперов как с точки зрения последующего переустройства и использования в качестве доходного объекта, так и с точки зрения размещения представительских офисов.
