В Петербурге оживился рынок ипотеки. Условия кредитования по тяжести/легкости своей почти достигли предкризисного уровня, чего нельзя сказать о доступности – чтобы купить такую же квартиру, в месяц придется платить раза в 2 – 3 больше, чем в том случае, если бы вы взяли ипотеку лет 5 назад.
В любом случае, стало значительно легче, чем 1,5 года назад, в разгар кризиса. В марте 2009-го, по данным АРИН, средняя ставка ипотечных кредитов для клиентов с “белой зарплатой” (подтвержденная справкой по форме НДФЛ-2) составляла 18%, для клиентов с “черной” или “серой” зарплатой – 26%. Сегодня, по данным аналитиков Альфа-банка, среднее значение процентных ставок наиболее активных игроков на рынке составляет 13,5% в рублях и 10,7% в долларах США. Разброс ставок в валюте – от 9,1 до 12,1%.
– Самыми первыми процентные ставки начали снижать банки с государственным участием, – рассказывает Анна Кузнецова, начальник отдела ипотечного кредитования СПб филиала Альфа-банка. – Вслед за ними благодаря стабилизации экономической ситуации ставки начали снижать и коммерческие банки. Так, в нашем банке уровень процентных ставок сейчас вплотную приблизился к докризисному уровню.
Считается, что в кризис в лучших условиях оказались государственные банки, получившие большее количество средств от правительства “на стабилизацию”, и дочки иностранных банков. Ставки в Европе просто смешные – в Швейцарии, например 3,75% в среднем (это в валюте, в рублях там, наверняка кредитуют еще выгоднее, но сведения об этом не доходят до России из-за хорошей работы контрразведки). Таким образом, в теории российские дочки европейских банков могли бы давать кредиты под более низкие, чем в среднем по нашему рынку проценты. Ждать такой милости, однако, не приходится.
“Райффазен”, например, стал снижать ставки одним из первых, уже в декабре 2009-го, еще раз снизил в феврале 2010-го, однако не глобально: с 15,5% до 14,5% годовых, и это на покупку самой безопасной и ликвидной недвижимости – на вторичном рынке, сейчас эта ставка снизилась еще – до 9,25 – 11% годовых, правда, при минимальном первоначальном взносе – 25%, что выше среднерыночного предложения. 25% – типичное требование лет 5 назад, но сейчас среднее значение минимального первоначального взноса на рынке – 20%.
– Большинство банков сейчас градируют размер процентных ставок в зависимости от размера первоначального взноса: чем ниже размер суммы собственных средств, тем выше ставки, – уточняет Анна Кузнецова.
Антиолимпийский принцип: чем ниже, тем лучше стал основополагающим для всех банков – лучшие условия предлагаются тем, у кого ниже возраст, ниже должность, ниже доход, но зато стабильный.
– Если говорить о портрете идеального заемщика, то это человек 25 – 45 лет, работающий на одном месте в течение примерно 6 месяцев, желательно с “белой” зарплатой и приезжий из другого города, потому что банк может посчитать, что в этом случае больше мотивация для оплаты кредита за жилье, – рассказывает Алексей Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости “Бекар”.
По стандартам Альфа-банка минимальный возраст заемщика составляет 21 год, максимально возможный возраст на момент получения ипотечного кредита + срок кредита не должен превышать 59 лет для мужчин и 54 года для женщин. Т.е. кредиты выдаются с тем расчетом, чтобы заемщик расплатился как минимум за год до наступления пенсии. Дональд Трамп (1946 г.р.) не сможет получить кредит ни в одном из российских банков. Уоррену Баффиту тем более ничего не дадут.
– Наемный работник всегда имел преимущества перед владельцем бизнеса: и по условиям кредитования, и скорости рассмотрения его заявки. Многие банки вообще не кредитуют владельцев бизнеса, – рассказывает Анна Кузнецова.
Ипотека в России получается даже не социально, а социалистически ориентированной.
С другой стороны, банки берут в расчет даже то, что еще не случилось –грядущее увеличение единого социального налога на предприятия с 26 до 34% в 2011 году. В связи с этим банковские аналитики ожидают, что “белые” заплаты снова начнут менять окраску.
– Клиентам с белой зарплатой даже по объектам долевого участия банки дают кредиты со ставкой от 8,5 до 11,5. При “серой” зарплате – на 1,5 – 2% выше. И это в среднем по всем банкам, – рассказывает Татьяна Чуприна, заместитель генерального директора АН “АРИН”. – Даже ВТБ и Сбербанк стали рассматривать выдачу кредитов при “серой” заработной плате, и соответственно ставки стали ниже, чем, например, полгода назад. За период с июня по октябрь ставки снизились примерно на 2%. Сейчас многие банки к Новому году привлекают клиентов различными скидками на отсутствие платежа за выдачу кредита. Такое снижение ставок привело к тому, что в долевом строительстве каждая вторая квартира на сегодня по стоимости выше 3 млн приобретается за счет ипотечных средств.
Пока доля кредитования первичного рынка едва достигает 2% от общего объема ипотечного кредитования. Ставки по кредитам на квартиры на первичном рынке выше. Банки все-таки достаточно осторожны. Из-за этой осторожности существенных улучшений ипотеки ждать не приходится. Проценты будут падать, но по чуть-чуть – на 0,25%, на 0,5%, на 1%. По прогнозам аналитиков, тенденция к снижению процентных ставок сохранится, во всяком случае, в 2011 году.
