На днях государство выпустило закон, продлевающий дачную амнистию до 1 марта 2020 года. Кому амнистия не поможет и чем грозит дачникам новый закон «О ведении гражданами садоводства…», который вступает в силу с 1 января 2019 года, «Город 812» расспрашивал Дмитрия Некрестьянова, партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
– Что такое дачная амнистия?
– Это возможность оформить права на дачный дом и индивидуальную жилищную застройку в упрощенном порядке. Для дачного дома надо иметь право собственности на земельный участок и провести кадастровый учет строения, которое возведено. Без амнистии для оформления прав на дом надо получать разрешение на строительство, а потом еще и разрешение на ввод в эксплуатацию. При этом в обычном порядке такие документы на уже существующие строения не дают. А у кого из садоводов и дачников, строивших свои дома много лет назад, есть такие бумаги?
Несмотря на упрощенный порядок, остается одна проблема: выделение земли, особенно в начале 1990-х годов, производилось так, что у многих садоводов нет вообще никаких документов на землю. Может, в архивах что-то есть, но усилия и время, необходимые на то, чтобы это что-то найти, могут оказаться дороже самого участка и дома на нем.
– То есть этим садоводам никакая амнистия не поможет?
– Вряд ли поможет. Но у них есть два года для архивных изысканий. Хорошо, если еще существуют предприятия, получавшие землю для садоводства, или муниципальные образования, выделявшие землю, – тогда шансы найти архивы увеличиваются.
– Сколько можно сэкономить на дачной амнистии?
– Получение разрешения на строительство формально бесплатное, но на практике все обращаются к специалистам. Тогда это обходится от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей.
Сама амнистия – это шаг государства навстречу гражданам, логика здесь такая: дадим оформить то, что построено ранее. Но амнистия не освобождает собственников от обязанности приводить дома в полное соответствие с пожарными и санитарными требованиями.
Есть судебная практика, когда местная администрация даже при наличии регистрации дома по дачной амнистии обнаруживает нарушение упомянутых норм и требует признания такого дома самоволом.
– Судов по таким делам много?
– Немного, но ясно, что когда люди сами строили дома, то нормы нарушались часто, и риск остается. Все зависит от активности местной администрации.
– То есть она может начать тотальную проверку садоводств?
– Как правило, это точечные акции, связанные с личной неприязнью: много ерепенишься – мы тебя проверим.
– Много проблем принесет требование переделывать уставы дачных кооперативов в садоводческие?
– Гражданский кодекс в нынешнем виде предлагает преобразовать дачные некоммерческие партнерства в садоводческие. Не должно быть понятия «дача». Иначе это порождает много вопросов: дача – это жилой дом или нет, а садовый дом – жилой? А если еще земля дачников в землях разного назначения – «сельхозка», «поселение», «особо ценная», – то совсем сложно разобраться.
Поэтому государство решило: будет только садоводство и огородничество. С последним все проще – там можно строить только сарайчики для хранения инструмента и т. п. В садоводствах можно строить садовые и жилые дома, должны быть созданы проект планировки территории и проект межевания…
– То есть это формальное история – изменяя устав, ничего межевать не придется?
– Можно ничего не межевать до 2024 года. В законе сказано, что к этому времени на общее собрание членов должен быть вынесен вопрос о передаче имущества общего пользования – дорог, инженерных узлов, сетей, здания правления и т. д. – в общедолевую собственность садоводов. Однако в законе ничего не сказано про обязанности собрания решить вопрос о передаче. Не примет собрание никакого решения – ничего не изменится.
– Участок земли, где находится имущество общего пользования, должен быть закадастрирован и зарегистрирован, эта территория должна находиться у садоводства в аренде.
– Конечно, и подъездную дорогу к садоводству правильнее взять в аренду, чтобы законно нести расходы на ее содержание и уборку. Не заставите муниципалов ее ремонтировать, их позиция очень часто звучит так: вам надо – вы и ремонтируйте.
– У кого арендуется земля?
– По-разному. Если лес – у РФ, земли Минобороны – у МО, «сельхозка» – у муниципалов разных уровней. В идеале кадастровый учет должен показывать собственника по любому участку в стране. Но белых пятен в кадастре еще много. И придется отдельно выяснять, кому эта земля принадлежит.
– А что с ценами на эту аренду?
– Лес арендуется за копейки, но на многомесячных электронных торгах, и там ничего нельзя строить. Муниципалы рассчитывают аренду по разным методикам, в Ленобласти она, как правило, приемлемая для садоводств.
– Год назад появилось изменение в законе, что нельзя продать участок, если не сделано новое межевание в соответствии с новым кадастровым учетом?
– Это было связано с попыткой унификации системы координат, отказа от местных систем координат и появления МСК-64, системы координат «от Москвы». Кадастровые инженеры встрепенулись и занялись рекламой своих услуг. Но через два месяца эту норму отменили. Обновлять межевание можно с точки зрения снижения рисков наложения границ, но необязательно: на возможность сделок с такими участками это не влияет.
– Кстати, без кадастрирования и последующей регистрации в Росреестре земельный участок продать нельзя?
– По закону нельзя, но находятся умелые люди, которые предлагают такой вариант: у меня право собственности не оформлено, давайте просто перепишем книжку садовода с одного имени на другое. В этом случае покупатели сильно рискуют: если наследники бывшего садовода надумают побороться и поднимут первичные бумаги – решение о закреплении участка, квитанции о всех платежах, – то в суде могут доказать свое право собственности. Нет в законе такого понятия как «уступка прав садовода по садоводческой книжке».
– Если садоводы захотят перебраться в категорию ИЖС?
– Лучше стать просто жилыми домами. Здесь есть три пути. Первый: если по дачной амнистии дома при кадастрировании уже записаны как жилые, то таковыми они и будут. Важно, чтобы кадастровый инженер при кадастровом учете вписал в декларацию слова «жилой дом на садовом участке».
Второй: если это садовый дом, то правительство РФ должно рано или поздно издать постановление о порядке перевода садового дома в жилой. Но пока постановления нет.
Третий: для новых садоводств можно изначально идти по процедуре ИЖС – нужно разрешение на строительство, но не нужно разрешения на ввод в эксплуатацию.
Вадим Шувалов
