Как в Петербурге работает закон о преимущественном выкупе помещений

История эта могла вообще закончиться 1 июля 2010-го, как планировалось. Но 16 июня 2010-го Госдума приняла закон, продлевающий срок льготной приватизации еще на 3 года, до 1 июля 2013 года. Так что у вас еще остаются шансы, если вы, конечно, не попадете в число тех более чем 30% предпринимателей, что подали заявки на выкуп и получили отказ. Отчего да почему, как увеличить свои шансы?

 Черепаха набирает обороты

В Петербурге закон заработал 1 января 2009-го. По нему все малые предприниматели, т.н. добросовестные, т.е. не имеющие задолженностей арендаторы, арендующие государственные помещения как минимум 3 года подряд, получили право выкупить их без торгов, “по рыночной цене”. О том, насколько она рыночна, можно было бы поспорить. Оценку давали специально аккредитованные оценщики. Работали они за счет бюджета.

Особо недовольные оценкой пытались спорить, но возможностей к тому было мало. Как только КУГИ дает добро на выкуп, ты должен в течение 30 дней подписать договор купли-продажи, иначе теряешь право на выкуп. Оспорить цену можно только в суде, а суд занимает не меньше 9 месяцев. После заключения договора оспаривать стоимость сделки невозможно.

Решив воспользоваться правом преимущественного выкупа, ты можешь только очень приблизительно оценить предстоящие затраты, но получив такое право и не заплатив, теряешь все права на это помещение окончательно. Обратной дороги нет. Объект выставляется на торги. А значит, его выкупит кто-то другой. Приятно, конечно, что, если у тебя есть к этому моменту договор на аренду КУГИ, новый владелец до окончания срока его действия не может менять условия договора. Вроде бы здорово – ставки КУГИ, как правило, ниже рыночных, хотя к ним приближаются. Но прелесть договоров с КУГИ в том, что арендную ставку можно изменить в любой момент в какую угодно сторону и насколько угодно.

Сам по себе выкуп, в перспективе, уменьшает текущие затраты – исчезает аренда. Но как-то раз я взялся посчитать, за сколько окупится единовременно внесенная сумма. Получилось что-то около 20 лет. Т.е. еще 20 лет ты мог бы платить аренду и потратил бы меньше, чем на выкуп. Правда, при условии, что ставка зафиксирована. И все-таки нашлись смельчаки, готовые рискнуть. Уж слишком велик соблазн – помещение становится твоим навсегда.

За первые 8 месяцев действия закона одобрение на преимущественный выкуп получили только 300 предпринимателей. Хотя опрос предпринимателей показывал, что выкупить арендуемые помещения желают аж 90%.

 Ноу-хау хорошей статистики

С тех пор прошло много дней. Статистика все время улучшается.  Комитет экономического развития и политики Санкт-Петербурга, главный разработчик петербургского варианта закона, стал все реже подводить промежуточные итоги программы. Либо ввиду излишней скромности, потому что статистика все время улучшается, либо потому, что конечный результат все еще не очень утешительный.

Начиная эту программу, правительство Петербурга заявило, что хотело бы продать около 80% своих помещений и только 20% оставить себе. К 16 июня 2010-го, по данным КЭРППиТ, за все время действия закона в  КУГИ поступило 1330 заявок, из них, как сообщили “Городу 812”,  812 удовлетворено. Т.е. около 60%. Однако процент реализованных помещений из тех, что в принципе подлежат реализации, по-прежнему очень мал – что-то около 12 – 16%, смотря какую точку отсчета считать за Гринвичский меридиан.

КУГИ Петербурга разработал, надеюсь, и запатентовал, уникальную методику улучшения статистики. Процент положительных решений может улучшаться, даже если число заявок не будет меняться. Предположим, вы решили продать 20 помещений, на них подано 5 заявок. Сокращаем число помещений в 2 раза и при тех же 5 заявках, получается, что удовлетворено уже не 20%, а 50. В Петербурге происходит нечто подобное.

В сентябре 2008-го, когда федеральный закон уже был принят, а его петербургский вариант – еще нет, в Петербурге  в аренду сдавалось 19 400 встроенно-пристроенных казенных нежилых помещений – цокольные этажи, подвалы и т.п. Из них к моменту вступления в силу федерального закона (5 августа 2008-го) почти 16 000 находились в аренде у тех же самых арендаторов более 3 лет. Более 80% соответствовало основному критерию.  

По первоначальной оценке КУГИ, однако, только 6400 из них, т.е. примерно треть, можно было продать по праву преимущественного выкупа (сдаются более 3 лет подряд тому же арендатору). Такую цифру КУГИ получило, отбросив помещения, которые арендуются не полностью, а частично (выкупать долю помещения нельзя), имеющие задолженность по аренде, социально значимые.

Из этих 6400 город, еще до принятий городского закона, сразу исключили еще 1500 – тех овец, которых сколько ни стриги, а все не лысые, потому что желающие арендовать всегда найдутся (так тогда считалось, сейчас это уже не совсем так)  –  помещения на центральных улицах города (Московский, Каменноостровский и пр.) и со  входом с улицы, а не со двора, т.е. как раз те самые, которые больше всего пригодны для организации магазина. Таким образом, был нанесен удар как раз по тому виду бизнеса, который хотел выкупить помещения больше всего.
  
 Затопленный подвал по цене spa-салона

Несмотря на первое урезание (центральные улицы), еще в сентябре 2008-го зам. председателя КУГИ Игорь Куракин утверждал, что под выкуп пойдет около 5000 помещений. В сентябре 2009-го КУГИ давал уже другую оценку – 4500, хотя продали к тому моменту только 300 помещений. Т.е. 200 помещений таинственным образом исчезли. К середине ноября того же года, по данным Лиги арендаторов госимущества, с правом преимущественного выкупа было продано еще 78 помещений, общее число поданных заявок достигло 817, а город сообщил, что этим правом смогут воспользоваться еще 2,7 тыс. владельцев малого и среднего бизнеса. Таким образом, из первоначальной базы продажи (5000, по оценкам КУГИ) исчезло уже 1,5 тыс. помещений.

Одной из причин стала честность петербургских предпринимателей. Приспосабливая изначально негодные помещения под бизнес, предприниматели делали перепланировки и согласовывали их с ПИБ, КУГИ и т.п. При этом менялся кадастровый номер помещения и получалось, что, оставаясь в том же подвале, арендатор вроде как арендует уже совсем другое помещение, и, если перепланировка сделана менее чем 3 года назад, он уже не попадает под закон.

 Получается, что лучше было бы ничего не согласовывать. Но в этом случае предприниматель наступал на другие грабли. Он производил улучшение помещения – осушал подвал, выгонял крыс, ремонтировал, а об этом никто не знал. Подавая заявку на преимущественный выкуп, предприниматель ждал в гости оценщиков из ГУИОН (Государственное управление инвентаризации и оценки недвижимости). И они приходили. И оценивали. Высоко. По идее стоимость улучшений нужно было бы вычитать из стоимости выкупаемой недвижимости, так как это затраты предпринимателя, и продавать недвижимость по цене полузатопленного подвала, какой КУГИ когда-то сдало ему в аренду. Почему же этого не делалось?

–    Если, перед тем как заниматься перепланировкой или даже делать достаточно масштабный ремонт, предприниматель согласовывал проект с КУГИ, то это шло ему только в плюс, учитывалось при оценке недвижимости, – рассказывает Оксана Силаева, пресс-секретарь ГУИОН. –  Кроме согласований желательно предъявить документы, подтверждающие стоимость работ, чеки на покупку материалов и т.п. Если же предприниматель ничего не согласовывал и распоряжался с городской недвижимостью как со своей собственной, учесть это невозможно, да и не нужно, так как закон рассчитан на поддержку добросовестных арендаторов.

–    Стоимость ремонта, сделанного несколько лет назад, наверное, довольно сложно учесть – надо пересчитать все чеки с учетом инфляции. Насколько это реально?

–    Вполне. У нас очень хорошие специалисты-оценщики, например, профессор Грибовский, который преподает на кафедре ценообразования, он Грефа когда-то учил. Мы учим другие оценочные компании.

 Насколько уменьшалась стоимость квадратного метра в зависимости от масштаба согласованных переустройств и ремонтов, в Государственном управлении инвентаризации и оценки недвижимости не смогли уточнить, так же как и то, какой процент предпринимателей смог воспользоваться такой возможностью. Если такие предприниматели найдутся, поделитесь, пожалуйста, с нами своим положительным опытом.

  Добросовестность – дело относительное

 В федеральном законе было сказано, что предоставлять право преимущественного выкупа можно только тем арендаторам, которые выполняют свои обязанности (читай – платит аренду) “надлежащим образом”. Что считать надлежащим, что нет – отдали на откуп местным властям. Петербург в этом вопросе занял жесткую позицию – отсутствие долгов по аренде не только сейчас, когда арендатор подает заявку на выкуп, но и на момент принятия федерального закон в августе 2008-го, отсутствие каких-либо пени за просрочки арендных платежей, даже если задержки составляли несколько дней и к настоящему моменту основной долг погашен и т.п. Это стало одним из тормозов к реализации программы. Но наряду с тормозами использовалась и смазка.

–    Петербург по инициативе Валентины Матвиенко выступил с идеей отменить НДС при выкупе, чтобы облегчить задачу предпринимателям, а также предложил внести изменения в закон об ипотеке, согласно которым малый и средний бизнес получил возможность выкупа нежилых помещений по принципу ипотеки. Для этого пришлось менять закон об ипотеке, – рассказывает  Мария Семенова, руководитель отдела маркетинга Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли.

Закон об ипотеке подкорректировали, некоторые банки под него даже запустили специальные программы кредитования, например, Сбербанк сейчас предлагает ипотечные кредиты под залог выкупаемых помещений, что раньше было невозможно. Однако НДС пока отменить не удалось. Поправка к закону проходит рассмотрение. Но и без этой поправки распродажа давно арендуемых городских помещений малым и средним предпринимателям сейчас пошла пободрее.

–    За 2009 год подано 640 заявок и подписано 319 распоряжений о приватизации, в этом году – 739 заявок и 584 распоряжения, – рассказывает Ольга Барашко, пресс-секретарь КУГИ.

Как видно, обломов стало меньше. Если в прошлом году отказ получал каждый второй предприниматель, то теперь – каждый пятый.

–    Одна из причин – сокращение сроков регистрации сделок в УФНС и ФРС (ранее ГБР. – А. О.).

Почему же все-таки  столь малая часть помещений продана – меньше 20% из первоначально намеченных к продаже? Почему программу, которая должна была уже закончиться в июле этого года, пришлось продлевать еще на 3 года? Кто они, эти загадочные добросовестные арендаторы, умудряющиеся все-таки не выкупить помещение без торгов? О неудачном и, наоборот, удачном опыте отдельных предпринимателей мы расскажем в следующих материалах на эту тему.