Когда достигнет дна петербургский рынок недвижимости

На петербургском рынке недвижимости практически прекратилось падение цен (в рублях) и оживился спрос. А на рынке коммерческой недвижимости появились первые сделки купли-продажи нежилых помещений. Это вселяет оптимизм в риэлтеров. Правда, можно трактовать их прогнозы и не очень оптимистично: для стабилизации рынка понадобится не меньше полугодия, а о каком-то росте можно говорить лишь в конце 2009 года.

        Квартиры слегка пошли вверх

За все время кризиса в марте цены на жилые объекты – не рекламные, а цены реальных продаж, практически не упали, говорит зам. генерального директора Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Владимир Спарак. Это свидетельствует о том, что мы, по сути, достигли дна, считает он. С одной стороны, люди верят в рынок, выставляя свои квартиры на продажу – за март объем предложения во вторичном секторе вырос на 4%. С другой стороны – недорогие квартиры небольшого метража, как и прежде, не задерживаются в базах данных агентств.

По данным АРИН, разброс цен на квадратный метр “вторички” в конце третьего квартала 2008 года составил от 81 500 до 117 300 рублей, а средняя цена –  90 000  рублей.

“С середины месяца спрос активизировался. Если раньше к нам приходили клиенты и просили совета, правильно ли им сейчас покупать или продавать квартиру, то сейчас они как минимум уверены в том, что это делать нужно”, – говорит Спарак.

Тем не менее, в силу практически полной недоступности ипотеки сейчас купить жилье могут либо люди со сверхвысокими доходами, либо те, кто уже имеет квартиру и располагает некоторой суммой денег для улучшения жилищных условий.
Сведения других риэлтеров отчасти подтверждают выводы АРИН. Так, по данным сайта “Большой сервер недвижимости”, с 16 февраля по 16 марта квартиры в сталинских и кирпичных домах (это наиболее дорогие объекты) подешевели, но “панели” и “старый фонд”, наоборот, подорожали.

Экономисты утверждают (и это касается не только недвижимости), что когда общий спад сменяется подъемом в нижнем и среднем сегментах, то это  – первая ласточка подъема рынка. Правда, наступит он, скорее всего, довольно не скоро – не раньше, чем начнется оживление в первичном сегменте рынка.

А в нем цены уже слегка пошли вверх – по данным БСН, с 16 февраля по 16 марта средняя стоимость “первичных” квартир выросла на 0,71% до 84 446 рублей.

Причем статистика сервера утверждает, что рост цены ускоряется – с 9 по 16 февраля средняя стоимость “квадрата” поднялась на 1,74%. Аналитики говорят, что в ближайшие полгода цены будут стабильны и могут незначительно колебаться как в одну, так и в другую сторону, а вот с осени может начаться плавный рост – если, конечно, цена нефти не свалится ниже 40 долларов за баррель.

        Офисы ждут распродажи залогов

В коммерческом сегменте рынка тоже появилось некоторое оживление. “Появились первые сделки по покупке объектов преимущественно малых размеров”, – сообщает Гильдия управляющих и девелоперов. Пока еще деньги инвесторов не потекли рекой на рынок коммерческой недвижимости, сетуют эксперты этой организации. Однако первые приметы оживления рынка налицо: ставки аренды и цены на продажу офисов и торговых помещений незначительно, но подросли.

Настоящий бум на рынке коммерческой недвижимости может начаться тогда, когда банки начнут реализацию находящихся у них в залоге объектов недвижимости, говорит топ-менеджер крупной девелоперской компании.

Правда, у такого бума может быть неприятная изнанка, предупреждает сотрудник одного из крупных банков. По его мнению, стоимость земли и зданий, заложенных за кредиты, может достигать десятков миллиардов долларов, но вряд ли кредитные учреждения будут реализовывать эти объекты по рыночной цене – им нужно отбить свои деньги побыстрее. Таким образом, массовый выброс объектов может даже обрушить рынок – в том случае, если цена продаж будет занижена.

Правда, реализация залогов процесс технически очень долгий и переход таких объектов из рук банков к новым собственникам может занять девять месяцев – год и больше.  А это значит, что угроза раскачивания и без того слабого рынка может и миновать.

“У нас есть люди с деньгами – они сидят и ждут, когда банки начнут реализовывать залоги”, – считает девелопер.

В любом случае, говорят аналитики Гильдии управляющих и девелоперов, ситуация станет более предсказуемой в конце лета – начале осени 2009 года.

Пока же арендаторы нежилых помещений пытаются добиться снижения стоимости аренды, причем одни  управляющие компании идут на снижение ставок до 50%, в сравнении с концом лета 2008 года, другие же довольствуются пустыми площадями и мыслью о том, что кризис не вечен.

По данным АРИН, больше половины строек в сегменте коммерческой недвижимости остановлено. Если в 2009 году в городе собирались сдать в эксплуатацию 400 тысяч метров офисных площадей, то теперь понятно, что объем ввода едва превысит 271 тысячу метров. А в секторе торговых помещений построят лишь 432 тысячи кв. метров вместо запланированных 948 тысяч кв. метров.

Никто не хочет зря выбрасывать деньги на строительство в эпоху, когда уже построенные бизнес-центры стоят пустыми – по данным гильдии, это, например, бизнес-центры “Атриум” и “Аэроплаза”, а также торговые комплексы “Северный молл”, “Феличита”,  Apriory Gallery.     

Евгений Никитин
 

 ^{По данным БСН}

Ваш бизнес удачно развивается и возникла необходимость в увеличении торговых площадей, офисных и складских помещений? Специально для вас на сайте http://spbcr.ru/ представлен огромный выбор коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге. Удачи вам на деловом поприще!