Контрреволюционный переворот в сфере недвижимости Петербурга

Не все еще, возможно, заметили, что в Петербурге в 2022 г. начался и вовсю идет контрреволюционный переворот в сфере недвижимости. Его бенефициаром является строительная корпорация в целом, которую я определяю как строительную мафию, которая не просто действует, но еще при этом в процессе игры активно содействует изменению юридических правил игры, в чем ей активно помогает городская власть.

В духе времени переворот можно назвать специальной операцией по зачистке территории Петербурга, освобождении ее под новое строительство ради прибылей строительных фирм. Не надо забывать при этом и о членах Союза архитекторов, давно работающих под девизом «Долой стыд» – свою долю этой прибыли они получат тоже.

У контрреволюционных действий, для которых намеренно выбрали летнее время, когда внимание людей к таким вопросам ослаблено жарой и отдыхом, есть два стратегических направления, условно говоря, «история – центр» и «современность – периферия».

.

Первое стратегическое направление атаки на недвижимость Петербурга

Первое направление атаки – это исторический Петербург, объекты культурного наследия, охраняемые федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».

КГИОП  как формальный уполномоченный орган охраны объектов культурного наследия (ОКН) их защитником фактически не является, поскольку, как показала практика, в том числе многочисленные судебные решения,  КГИОП характеризуется высокой готовностью принять решения «под заказ» инвесторов.

КГИОПу активно противостоит петербургское отделение Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИК).

Поэтому для того, чтобы облегчить перестройку ОКН, нагло именуемую «приспособлением для современного использования», в ходе которого объекты лишаются исторической подлинности, подменяемой евроремонтом, или вообще сносятся под предлогом аварийности (либо мнимой, либо такой, до которой объект доводят умышленно) или отсутствия исторической ценности, идут военные действия, направленные на то, чтобы разгромить петербургское отделение ВООПИК, превратить в подконтрольный городской власти, послушный орган, занимающийся лишь просветительством и не вмешивающийся в то, что творит КГИОП.

Итогом стали военные действия против ВООПИК в целом и против Александра Кононова персонально, идущие при поддержке Москвы (Центрального совета ВООПИК), о чем я подробно написал в статье «Борьба за власть над петербургский ВООПИК», опубликованной на сайте журнала «Город 812» 8 июня 2022 г. (см. тут).

То, что в ВООПИК сейчас творится, заставило депутата ЗакС Бориса Вишневского обратиться к прокурору СПб (см. Приложение 1). Его заявление подробно и выразительно обрисовало картину произвола перед конференцией петербургского отделения 29 сентября.

А 28 сентября 2022 г., накануне конференции, на которой предстояло выбрать руководящие органы, президиум Центрального совета ВООПИК (Москва) пошел ва-банк и с абсолютно фиктивной мотивировкой исключил из организации Бориса Вишневского, Анну Капитонову, Алексея Ковалева и Александра Кононова – чтобы их нельзя было избрать 29 сентября 2022 г. в руководящие органы петербургского регионального отделения.  

 Аналогичную метаморфозу проделали с петербургским региональным отделением Международного совета по сохранению памятников и достопримечательных мест (ИКОМОС, International Council on Monuments and Sites), о чем подробно написал Сергей Горбатенко в статье «ИКОМОС превратят в “безобидное” учреждение?», размещенной на сайте журнала «Город 812» 10 июня 2022 г. (см. тут).  То, что исполняющим обязанности председателя петербургского отделения стал В.Э.Трушковский (которого мы отлично узнали во время судебного процесса по иску к КГИОПу) можно считать выразительным символом превращения ИКОМОСа Петербурга в придаток КГИОПа. Тем более, что этот самый петербургский ИКОМОС и без того под завязку набит сотрудниками КГИОПа и архитекторами типа Н.Явейна.

Смысл описанных событий прост: обе градозащитные организации пытаются лишить возможности выступать с заявлениями в защиту конкретных ОКН – чтобы никто не препятствовал планомерному уничтожению исторического Петербурга ради получения прибылей.

Я думаю, что в сложившейся ситуации подлинным градозащитникам надо сделать две вещи: оставить уже бесполезный ИКОМОС, превратившийся в отдел КГИОПа, и создать ВООПИК-2. Раскол не только неизбежен, но и остро необходим для того, чтобы все силы тратить на защиту историко-культурных ценностей, а не на войну с московскими чиновниками, которые правят бал в Центральном совете ВООПИК.

Борис Вишневский, депутат ЗС СПБ:

«Друзья, сегодня утром <26 июня 2022 г.> мы отбили атаку рейдеров на очередном районном собрании ВООПИК – Петродворцовом. Напоминаю, что идет попытка рейдерского захвата, на собрания районных отделений приносят “левые” списки из никому не известных граждан, пытаются с их помощью избрать нужных делегатов получить большинство на городской конференции. Мы держим оборону у дверей офиса ВООПИК, чтобы на собрания прошли только реальные члены организации.

Петродворцовое собрание состоялось, был кворум, лишь несколько “левых” как-то попали на него, но не повлияли на результат. Избрано три делегата. Впереди – городская конференция. Напоминаю, что на кону – сотни миллионов рублей прибылей застройщиков, которые разрушают центр города, и которым очень мешает ВООПИК.

Жулики пытаются превратить его в сервильную структуру. Наша обязанность – этому противостоять. Это наш город!»

• Оборона у дверей офиса ВООПИК, чтобы на собрания прошли только реальные члены организации

Но и это еще не все. Правительство СПб, постоянно заботясь об удобстве и выгоде строительных фирм, готовит еще и фактическую ликвидацию археологических исследований тех территорий, на которых предполагается строительство или иная хоздеятельность. Если раньше закон предписывал проводить археологические исследования, то теперь их отменит подготавливаемый документ – городской закон или постановление городского правительства – «Об особенностях порядка определения наличия или отсутствия объектов, обладающих признаками археологического наследия, на территориях, подлежащих воздействию изыскательских, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 Федерального закона от 25 июня 2002 года №73-ФЗ».

«Уничтожать исторические памятники при строительстве будет можно, если ранее они не были обнаружены и поставлены на учет. Никто не требует оценки экспертов перед производством работ. Экспертиза отменяется. <…> Под нож пойдут могилы и древние поселения. Новое постановление правительства позволяет, по сути, самим застройщикам определять, есть ли памятники на принадлежащей им территории, или нет. <…> Это история про волков, стерегущих овец».

Я процитировал статью Тамары Жегловой «Новая инициатива правительства по уничтожению археологических памятников», которая размещена на сайте журнала «Город 812» 26 июня 2022 г. (см. тут).

Наконец, идет мощнейшая атака вандалов не только на ОКН, но и на так называемые «исторические здания», построенные по 1917 год включительно. Это понятие появилось после вступления в силу в январе 2009 года закона СПб № 820-7. В результате требованиями режимов зон охраны начала регулироваться деятельность по реконструкции, изменению и сносу таких зданий. Понятие «исторические здания» относится к строениям различных исторических периодов (в центральных районах – построенные до 1917 года, в остальных районах – до 1957 года), не состоящих на государственной охране как объекты культурного наследия. В соответствии с требованиями Закона № 820-7 снос исторических зданий запрещен, за исключением разборки аварийных конструкций.

Что имеется в виду? Ю.М.Лотман писал в свое время об уникальной выдержанности огромных ансамблей Петербурга, не распадающейся, как в городах с длительной историей, на участки разновременной застройки. И охрана «исторических зданий», установленная региональным законом, призвана эту уникальную выдержанность не утратить, т.е. сохранить синхронный по времени создания ОКН архитектурный контекст, фоновую архитектуру, образуемую «историческими зданиями». Достаточно прогуляться по Петроградской стороне, чтобы увидеть, что нынче на одном пятачке ради прибыли уничтожается та самая «уникальная выдержанность».  

Естественно, что главной целью является снятие с обязательной охраны всех «исторических зданий», чтобы оставить только некоторые, пожертвовав теми, на которые есть «заказы». Именно в этом направлении нынче стараются «киллеры».

А в запасе, как известно, есть еще и фальсификации даты строительства этих зданий, в связи с чем 31 мая 2022 г. Главным следственным управлением СК России по городу Санкт-Петербургу возбуждено уголовное дело о превышении должностных полномочий сотрудниками КГИОПа (ч. 1 ст. 286 УК РФ).

По версии следствия, неустановленные должностные лица Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Правительства Санкт-Петербурга, превышая свои должностные полномочия, выдавали заключения о расположении исторических зданий вне границ территорий объектов культурного наследия. При этом искусственно изменялся год постройки зданий на период времени позже 1917 года, что позволило вывести исторические здания из-под правовой охраны Закона Санкт-Петербурга «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон».

Таковы самые главные сюжеты центростремительной атаки на ценную недвижимость исторического Петербурга.

.

 Второе стратегическое направление атаки на недвижимость Петербурга

Но есть и второе направление атаки, центробежное, – на здания 1957 – 1970 гг. постройки.  

Именно эти здания, расположенные вне исторического центра, там, где в 1957 – 1970 гг. располагалась периферия Ленинграда, фактически приговаривает к уничтожению новый закон СПб, скрытый за невинным названием «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге».

Закон был предложен губернатором города, 29 июня 2022 г. во втором чтении принят Законодательным собранием. 29 июня была внесена только одна существенная поправка: вместо 60 дней для проведения общего собрания собственников многоквартирного дома в окончательной редакции закона стоит 90 дней.

Пока что мы располагаем только тем проектом, который был опубликован ранее (см. Приложение 2), когда в интернете появится окончательный вариант, мы сделаем замену в Приложении 2.

Суть закона вкратце такова: правительству СПб и уполномоченным им органам дается право определять границы так называемых «территорий комплексного развития» (ТКР). В силу нового закона все или часть существующих на ТКР жилые дома будут снесены или реконструированы, а жители будут переселены, причем новый закон не указывает, куда люди будут переселены. Скажем, гарантии, что переселят хотя бы внутри Петербурга – нет.

К ТКР закон относит такие территории, где расположены жилые здания, построенные в 1957 – 1970 гг. по типовым проектам. В законе они определены как «“хрущевки” панельные».

Собственникам и/или нанимателям квартир в указанных многоквартирных домах закон дает, как уже сказано, 90 дней на то, чтобы провести общее собрание собственников и нанимателей квартир многоквартирного дома и решить, будет ли их дом включен в программу ТКР. По Жилищному кодексу за включение в программу ТКР должны проголосовать более двух третей собственников квартир многоквартирного дома. После этого собственники квартир добровольно отказываются от права собственности на свою квартиру в пользу строительной фирмы и оказываются уже целиком во власти этих конкретных жилистых людей. И где переселенцы потом окажутся, будет зависеть от строительной фирмы.

Рассмотрим закон более подробно.

Первое. Самое первое, что бросается в глаза, – это пункт новой ст. 14-3 закона СПб от 28.10. 2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге»:

3) Критерием отнесения многоквартирных домов, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, к многоквартирным домам, в отношении которых осуществляется комплексное развитие территории жилой застройки, является строительство многоквартирных домов в период индустриального домостроения 1957-1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа “хрущевки” панельные).

Из этого пункта прямо следует, что программа КРТ посвящена не переселению жителей аварийных и подлежащих сносу домов в новые жилища, а всего лишь захвату территорий для зачистки от вполне здоровых, неаварийных домов и новому строительству на опустошенном месте. Физический износ, техническое состояние ликвидируемых зданий промоутеров КРТ не интересует.

Иначе говоря, разработчиков и промоутеров этой программы, т.е. правительство СПб, губернатора, интересуют не жители, а территории, которые от старых жителей хотят просто зачистить и застроить высотными «человейниками» с рекордным КИТ – коэффициентом использования территории (число квадратных метров жилья на гектар территории).

Из этого сразу следует, что бенефициарами программы КРТ являются строительные фирмы, которым для получения прибыли надо все время что-то строить, а для этого нужны пустые территории, которых в выгодных местах Петербурга остается все меньше.

Ждать, когда какие-то дома станут аварийными, строительная мафия уже не желает, а переселять людей по доброй воле в Шушары, на Парнас, за КАД или еще куда-то, видимо, становится все труднее.

Поэтому закон, фантастический по своей наглости, и предполагает выселение и снос хороших, в том числе и недавно отремонтированных зданий для опустошения приглянувшейся строительному бизнесу территории.

Здесь есть еще один важный аспект. В указанный период попадают не только так называемые «хрущевки», но и «брежневки», которые лучше в смысле качества строительных работ и качества самого жилья. Причем панельный дом не хуже кирпичного и при выдержанности норм во время строительства без проблем стоит 100 лет и даже более.  

Но коль скоро строительной мафии нужны именно зачищенные территории, ведется кампания по усиленной компрометации «хрущевок» и панельного домостроения в целом. Но это всего лишь пропагандистский прием, потому что современное строительство в смысле качества бывает гораздо хуже того, которое велось в 1960-е годы. Не говоря уже о планировке микрорайнов – таких «человейников» с таким коэффициентом использования территории, которые создают сейчас, в 1960-е годы не было в принципе.

Поэтому внушаемое как аксиома положение о том, что от панельных «хрущевок» город должен обязательно и как можно быстрее избавляться, – это ложь, распространяемая в интересах строительной мафии. Научных обоснований этого положения нет. Просто есть дома, находящиеся в хорошем состоянии и в плохом. И естественно, что именно техническое состояние зданий должно быть положено в основу любых фантазий о сносе или реконструкции.

Второе. Вполне логично, что в программу КРТ войдут наиболее привлекательные для строительных фирм территории, т.е. такие, которые расположены в местах с хорошей транспортной доступностью, там, где уже подведены все инженерные коммуникации, где развита социальная сфера (магазины, почтовые отделения, детские сады, школы, поликлиники и т.д.).

Соответственно, переселять жителей домов, обреченных на снос, будут в места с заведомо худшими качествами – прежде всего, по части транспортной доступности и всей «социалки», поскольку переселять в место, лучшее или равноценное по указанным потребительским качествам тому, которое выбрано для КРТ и зачищается, – бессмысленно.  

Понятно, что с 1970 года Ленинград-Петербург сильно разросся, и то, что в 1960-е годы было новостройками на окраинах города, таковыми за 50 с лишним лет быть перестало. Теперь это в значительной части обжитые, удобные для жизни, хорошо озелененные территории.

То есть людей постараются вернуть в то состояние, которое было тогда, в конце 1950-х – 1960-е годы: перебросить в плохо обжитые окраинные районы. А освобожденные от людей инвестиционно привлекательные территории можно будет по второму разу застроить и продать.

Из этого следует, что переселение жителей домов будет всегда производиться в заведомо худшие условия. Именно поэтому депутат ЗакС Борис Вишневский, один из решительных противников нового закона, назвал предполагаемое им переселение людей депортацией.

Ни о каком улучшении жилищных и социальных условий и речи не идет. Кстати, в законе и такого слова «улучшение» нет, а если какие-то чиновники манипулируют этим словом, то это чистая демагогия. Цель программы КРТ совершенно другая: нажить капиталы за счет людей.

Не исключаю, что программу депортации, цель которой выпирает из текста закона, решились предложить жителям домов 1957 – 1970 гг. постройки по той причине, что посчитали их социально незащищенными – в том числе и в части юридического и общекультурного невежества. Глупые, доверчивые, которых достаточно поманить морковкой… Легкая добыча. Поэтому в темпе примем закон, потом начнем чего-нибудь врать с помощью московских имиджмейкеров-манипуляторов, болтать об улучшении и заботе, наобещаем – и дело в шляпе. Ведь «мы не сторонники разбоя, на дурака не нужен нож: ему с три короба наврешь – и делай с ним что хошь».

Так, может быть, легче просто обстреливать дома, подпадающие под программу КРТ, ракетами «Калибр»? Сразу будут решены все проблемы разом.

Третье. Понятно, что вся эта суета с КРТ придумана ради прибылей строительных организаций.

Однако государственных организаций среди них теперь нет, Главленинградстрой исчез навсегда. То есть строительные организации – это негосударственный бизнес.

В соответствии с п. 1 новой ст. 14-4 закона СПб от 28.10. 2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге», «реализация решения о комплексном развитии территории жилой застройки осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки».

Видимо, договор заключает администрация СПб с неким «лицом», которое является, скажем, генеральным директором негосударственной строительной фирмы-застройщика.

Согласно п. 1 ч. 1.3 ст. 46 Жилищного кодекса за включение многоквартирного дома в программу КРТ должны проголосовать более двух третей собственников:

1.3. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме  принимается:

1) по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, не менее чем двумя третями голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме;

 2) по вопросу об исключении многоквартирного дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки не менее чем одной третью голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме.

Предположим, что в каком-то доме, общее собрание собственников квартир (и приравненных к ним по правам нанимателей квартир) приняло решение о включении дома в программу КРТ. То есть «за» проголосовало более двух третей, но, скажем, одна седьмая часть собственников переселяться не желает. И что тогда? Ведь согласие многоквартирного дома на включение в программу КРТ предполагает, что переселяться будут все 100%, значит, одну седьмую будут переселять принудительно. То есть это меньшинство, задавленное большинством в две трети.

При этом, если лицо, с которым заключен договор, – это уполномоченный представитель организации, которая не является государственной, то в этом случае принудительное отчуждение невозможно в силу ч. 3 ст. 35 Конституции, которое предусматривает принудительное отчуждение исключительно для государственных нужд.

Государственные нужды – это строительство трубопровода, железной дороги, автомобильной дороги, метро, ЛЭП, телефонной станции и т.п.

Принудительно отчуждать квартиры в многоквартирном доме ради интересов негосударственных застройщиков Конституция РФ не позволяет.

Поэтому получается, что проголосовать за включение в программу КРТ должны не две трети, а 100% собственников квартир многоквартирного дома. Иначе конституционное право той самой одной седьмой части собственников, предусмотренное ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, будет нарушено.

Две трети собственников квартир многоквартирного дома не имеют права заставить одну треть или одну седьмую собственников также отказаться от права собственности на недвиджимость вопреки их желанию.

Отсюда следует, что пункты 1 и 2 ч. 1.3 ст. 46 Жилищного кодекса антиконстуционны применительно к случаю, если собственность принудительно отчуждается в пользу частных лиц или негосударственных организаций. Потому что это означает непризнание права частной собственности на недвижимость.

Кстати, должен напомнить, что земельный участок под домом, принадлежащим ЖСК, является коллективной недолевой собственностью всех собственников дома. И таким образом у одной седьмой части собственников из нашего примера незаконно отторгнут не только квартиру, но еще и долю земельного участка. 

Статья 1 нового закона предполагает внесение в закон СПб от 26.04.2006 № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» новую статью 17-3:

Статья 17-3. Обеспечение жилищных и иных имущественных прав граждан при комплексном развитии территорий жилой застройки

1) Обеспечение жилищных и иных имущественных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в многоквартирных домах, отвечающих критериям, установленным законом Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки, осуществляется в соответствии со статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Статья 32.1 Жилищного кодекса называется «Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки».

Так согласно ч. 2 этой статьи, «в случае принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки помещения в многоквартирных домах, включенных в границы такой территории, подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо, если это предусмотрено договором о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность лица, с которым заключен такой договор, на условиях и в порядке, которые установлены настоящей статьей».

Таким образом, новым законом СПб предусмотрена передача помещений в доме не в государственную или муниципальную собственность, а опять же в собственность некоего лица, с которым правительство СПб заключает договор о комплексном развитии территории. То есть снова речь идет не о государственных нуждах, а нуждах некоего лица, с которым заключается договор о КРТ в соответствии с п. 1 новой ст. 14-4 закона СПб от 28.10. 2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге».

Четвертое. Новый закон СПб не гарантирует, что после выселения из старой квартиры переселенец получит новую квартиру на территории Петербурга. Он может оказаться черт знает где! Это уже просто катастрофа. 

Почему так может произойти? Это следствие механизма возмещения, предусмотренного новым законом.

В соответствии с частью 3 ст. 32.1 Жилищного кодекса (эту статью см. в Приложении 3) собственнику квартиры, которая передается в собственность некоего лица, которое по договору с правительством будет заниматься КРТ, предоставляется возмещение, выраженное в денежной форме. Его размер определен частью 7 ст. 32 Жилищного кодекса:

в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения <…>, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Затем, в соответствии с частью 4 ст. 32.1, «по заявлению собственника жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение».

При этом в силу части 9 ст. 32.1 собственник освобождаемой квартиры должен заключить договор с неким лицом, которое по договору с правительством будет заниматься КРТ. Само правительство при этом самоустраняется, оставляя собственника один на один с этим лицом – очевидно, представлять его по доверенности будет менеджер строительной фирмы, занятой зачисткой территории.

Как переговоры будут происходить в реальности, какой окажется величина возмещения, исходя из каких нормативов она будет подсчитана, что будет прописано в договоре, который человек заключит с менеджером в соответствии с частью 11 ст. 32.1 Жилищного кодекса, лучше всего представить, посмотрев соответствующие детективные фильмы, где действуют мило улыбающиеся риелторы и – в следующей серии – несчастные владельцы квартир, вдруг оказывающиеся черт знает где и только тогда понимающие масштаб приключившейся с ними необратимой катастрофы…

При этом вполне может возникнуть ситуация, при которой размер возмещения за двухкомнатную квартиру в доме, который пошел под расселение и снос, окажется значительно меньше стоимости новой двухкомнатной квартиры в приличном районе города. Поэтому, скажем, при отсутствии доплаты собственнику придется из Автова ехать в Колпино или в Шушары. 

Впрочем, еще не факт, что новый многоквартирный дом, куда собственнику квартиры предстоит переехать, будет находиться в пределах городской черты Петербурга. Ни из текста нового закона, ни из ст. 32.1 Жилищного кодекса, которая является исчерпывающим источником прав переселенцев, это не следует.

Да, в статье 32.1 имеется часть 7:

7 Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения, под которым для целей настоящей статьи понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

1) жилая площадь такого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

2) такое жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

3) такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.

Однако такого нормативного правового акта, принятого в Санкт-Петербурге, я не обнаружил. Ссылок на этот нормативный правовой акт нигде нет. В договоре между собственником квартиры и неким лицом, реализующим КРТ, обязательства переселять в пределах города Петербурга также не предусмотрено (содержание договора см. в части 11 ст. 32.1 Жилищного кодекса).

Поэтому вполне вероятно, что с помощью механизма, основанного на возмещении (рассчитанном согласно части 7 ст. 32 Жилищного кодекса), из города Санкт-Петербурга переселенцу придется уехать… скажем, в заполненный «человейниками» город Мурино Всеволожского района Ленинградской области. Или в Кудрово – город в Заневском городском поселении того же Всеволожского района Ленинградской области. Или в какой-нибудь пгт – поселок городского типа… И там получить двухкомнатную квартиру, по стоимости равную величине возмещения за старую квартиру. Потому что ближе к центру города двухкомнатная квартира будет стоить больше величины возмещения, а если у человека не окажется денег для доплаты, реальным вариантом будет именно такой, потому что цены на новые квартиры в новопостроенных в последние годы домах заведомо выше цен на старые квартиры при том же количестве комнат.

Такой механизм переселения напоминает методы действий черных риелтеров. И совершенно очевидно, что такая программа КРТ прямо противоречит интересам населения, а заточена исключительно под интересы строительной мафии. Закон имеет мафиозный вид, и никакой разумный человек не может согласиться на таких условиях передать свое право собственности на квартиру некоему лицу, чтобы оказаться у черта на куличках, а некое лицо обогатилось бы еще больше.

Однако помимо разумных людей есть еще, во-первых, неразумные, неграмотные в правовом отношении, которые не в состоянии прочитать закон; во-вторых, есть возможность фальсифицировать протокол общего собрания собственников и нанимателей квартир многоквартирного дома, если управляющая компания дома окажется в сговоре со строительной фирмой.

Думаю, что новый закон, в первую очередь, рассчитан на эти два варианта.  

 Конечно, предусмотрена доплата, как написано в законе – для увеличения числа комнат по сравнению с тем, что у переселенца было изначально. Однако в реальности эта доплата, скорее всего, уйдет на то, чтобы получить такую же двухкомнатную квартиру, но не в Ленинградской области, а в более приличном месте. Но тогда зачем переселенцу вся эта суета? Она лишается смысла. Просто для ублажения некоего лица, осуществляющего программу КРТ ради своей прибыли?

Отдельная и еще более важная проблема – качество нового жилья. Вот комментарий к одному из тревожных постов Бориса Вишневского: «Самое страшное – то, что дома строятся в расчете на людей, которые заведомо не смогут отказаться от этого жилья. Каким бы ни было качество – выбора нет. Дом может быть кривой, косой, с дырами в стенах, с неоткрывающимися окнами, низкими потолками – все это мы видели в московских роликах, – но его примут и признают годным. Переселенец не сможет ни отказаться от переезда, ни продать свою новую квартиру за сколько-нибудь разумные деньги, ни поменять на другой район, он оказывается на положении крепостного».

Упоминание крепостных открывает самую суть: от закона о КРТ так и веет феодализмом.

Пятое. В соответствии с п. 2 новой ст. 14-3 закона СПб от 28.10.2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге», «комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома, <…>, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества <…>».

В переводе на русский язык это означает, что на территории, предназначенной для комплексного развития, не обязательно сносить все жилые дома, которые там расположены. Можно снести или реконструировать только один какой-то дом. Но тогда возникает закономерный вопрос: в чем же тогда комплексность развития территории?.

Упоминание же земельных участков и вовсе предполагает, что есть возможность застройки участка, если он пустует или если на нем расположен, например, магазин.

Таким образом, программа КРТ не исключает и тривиальной уплотнительной застройки за счет, прежде всего, внутриквартальных скверов, в том числе и включенных в список ЗНОП – ведь это тоже «элементы планировочной структуры». Как мы хорошо знаем, «зеленым другом» жертвуют легко и в первую очередь.

Однако линейные объекты планировочной структуры, то есть улицы, застраивать по новому закону все же не предполагается, улицы оставят.

Есть также опасение, высказанное депутатом Борисом Вишневским на заседании 23 июня 2022 г., что «на территориях КРТ застройка будет идти БЕЗ УЧЕТА ранее утвержденных генплана, Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и Проекта планировки территории (ПТТ). Можно будет как угодно повысить плотность застройки».

При этом Вишневский подчеркнул, что «пункт 5 части 1 статьи 67 Градостроительного кодекса обязывает субъект РФ определить перечень предельных параметров разрешенного строительства, указываемых в решении о КРТ. Где этот перечень в проекте закона? – его нет. Конечно, необходимо отражать там предельную высотность, плотность застройки, минимальную обеспеченность зелеными насаждениями».

Между прочим, Вишневский поднимал этот вопрос еще 15 декабря 2021 года на заседании ЗакСа (см. тут), но ясности так и не появилось.

Таким образом, если «солдаты группы Центр» изготовились к нападению на ОКН и «исторические здания», то другая армия хищников в качестве закуски решила со вкусом освоить территорию еще более обширную. Комбинация двух тенденций – центростремительной и центробежной, отдает во власть строительной мафии весь Петербург без остатка.

Михаил Золотоносов

Приложение 1

.

 

Приложение 2

ЗАКОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге

Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 29 июня 2022 года

 

Статья 1

Внести изменения в Закон Санкт-Петербурга от 26 апреля 2006 года N 221-32 “О жилищной политике Санкт-Петербурга”, дополнив его статьями 17-3 и 17-4 следующего содержания:

“Статья 17-3. Обеспечение жилищных и иных имущественных прав граждан при комплексном развитии территорий жилой застройки

 

1. Обеспечение жилищных и иных имущественных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в многоквартирных домах, отвечающих критериям, установленным законом Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки, осуществляется в соответствии со статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.
2. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, и имеющим в собственности или в пользовании на условиях договора социального найма жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в границы территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, жилищные условия улучшаются путем предоставления жилых помещений по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, установленной законом Санкт-Петербурга, во внеочередном порядке.

Состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях собственникам или нанимателям по договорам социального найма жилых помещений, указанных в части 8 статьи 18 Федерального закона “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий”, по их заявлениям предоставляются взамен указанных жилых помещений отдельные квартиры (соответственно в собственность или по договорам социального найма), если это предусмотрено решением о комплексном развитии жилой территории.

 

Статья 17-4. Порядок приобретения собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, отвечающих критериям, установленным законом Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, жилых помещений большей площади и(или) жилых помещений, имеющих большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения, за доплату

 

1. Приобретение собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, отвечающих критериям, установленным законом Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки (далее в настоящей статье – собственники занимаемых жилых помещений), за доплату жилых помещений большей площади и(или) жилых помещений, имеющих большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения, осуществляется на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, в соответствии с гражданским законодательством и договором о комплексном развитии территории жилой застройки.
2. Заявления о предоставлении в собственность за доплату жилых помещений большей площади и(или) жилых помещений, имеющих большее количество комнат, чем предоставляемые жилые помещения, подаются собственниками занимаемых жилых помещений одновременно с заявлениями, подаваемыми в соответствии с частью 4 статьи 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Форма заявления о предоставлении в собственность за доплату жилого помещения большей площади и(или) жилого помещения, имеющего большее количество комнат, чем предоставляемое жилое помещение, а также перечень прилагаемых к указанному заявлению документов утверждаются Правительством Санкт-Петербурга.”.

 

Статья 2

 

Внести в Закон Санкт-Петербурга от 28 октября 2009 года N 508-100 “О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге” следующие изменения:

1. Абзац второй пункта 4 статьи 14-2 дополнить словами “, за исключением принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки”.
2. Дополнить статьями 14-3 – 14-5 следующего содержания:

“Статья 14-3. Порядок определения границ территории жилой застройки в Санкт-Петербурге, подлежащей комплексному развитию

 

1. Комплексное развитие территории жилой застройки в Санкт-Петербурге (далее – комплексное развитие территории жилой застройки) осуществляется в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии в соответствии с пунктом 4 статьи 14-2 настоящего Закона Санкт-Петербурга.
2. Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома, указанные в части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, земельные участки и(или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, соответствующие условиям, установленным в части 3 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
3. Критерием отнесения многоквартирных домов, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, к многоквартирным домам, в отношении которых осуществляется комплексное развитие территории жилой застройки, является строительство многоквартирных домов в период индустриального домостроения 1957-1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа “хрущевки” панельные).
4. В целях принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его реализации границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, определяются при подготовке проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга в соответствии с настоящей статьей.
5. Границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, определяются в соответствии со следующими требованиями:

комплексное развитие территории жилой застройки может осуществляться в границах территориальной зоны, определенной в Правилах застройки Санкт-Петербурга в качестве территории, в границах которой предусматривается комплексное развитие территории;

комплексное развитие территории жилой застройки может осуществляться на части территории, указанной в абзаце втором настоящего пункта, при условии, что площадь такой территории составляет не менее элемента планировочной структуры;

комплексное развитие территории жилой застройки может осуществляться в границах нескольких элементов планировочной структуры при условии, что такие элементы планировочной структуры имеют смежную границу, за исключением случаев, когда элементы планировочной структуры разделены территориями, занятыми линейным объектом, в том числе улично-дорожной сетью, и(или) предназначены для размещения линейного объекта;

границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, не могут пересекать границы земельных участков, за исключением земельных участков, образованных для размещения линейных объектов;

в границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, помимо земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, указанные в пункте 2 настоящей статьи, могут быть включены иные земельные участки и(или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, если такие земельные участки расположены в границах элемента планировочной структуры, в границах которого расположены многоквартирные дома, указанные в пункте 2 настоящей статьи;

в границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, может быть включена часть элемента планировочной структуры при условии, что оставшаяся часть элемента планировочной структуры может образовать самостоятельный элемент планировочной структуры.

6. Обеспечение согласования включения в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, земельных участков и(или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, осуществляется уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга до принятия решения о комплексном развитии такой территории в установленном федеральным законодательством порядке.
7. Сведения о местоположении, площади и границах территории комплексного развития жилой застройки включаются в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки в текстовой и графической форме.
8. Решение о комплексном развитии территории жилой застройки принимается Правительством Санкт-Петербурга.

 

Статья 14-4. Порядок реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки

 

1. Реализация решения о комплексном развитии территории жилой застройки осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки (далее в настоящей статье – Договор).
2. В целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки лицом, с которым заключен Договор, осуществляется подготовка плана реализации мероприятий по комплексному развитию территории жилой застройки (далее – план мероприятий).
3. План мероприятий включает определение этапов реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки с указанием в том числе очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, а также выполнения мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, со строительством, сносом объектов капитального строительства, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории, мероприятий по обеспечению жилищных и иных имущественных прав граждан при комплексном развитии территории жилой застройки, иных необходимых мероприятий в соответствии с этапами реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки, в том числе по предоставлению необходимых для этих целей земельных участков.

Мероприятия определяются по этапам реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки с указанием очередности их реализации и сроков выполнения.

4. Форма плана мероприятий устанавливается Правительством Санкт-Петербурга.
5. План мероприятий представляется лицом, с которым заключен Договор, в уполномоченный Правительством Санкт-Петербурга исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга (далее в настоящей статье – уполномоченный орган) в срок не позднее 20 рабочих дней с даты вступления в силу документации по планировке территории, подготовленной в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
6. Уполномоченный орган в срок, не превышающий 30 рабочих дней с даты поступления плана мероприятий, обеспечивает его рассмотрение и принимает решение о согласовании плана мероприятий или об отказе в его согласовании с указанием причин отказа в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга.

О принятом решении уполномоченный орган уведомляет лицо, подготовившее план мероприятий, не позднее трех рабочих дней с даты принятия решения.

7. В случае отказа от согласования плана мероприятий лицо, подготовившее план мероприятий, повторно представляет его на согласование после устранения замечаний в уполномоченный орган, который в срок, указанный в пункте 6 настоящей статьи, обеспечивает его согласование.
8. План мероприятий после его согласования в течение пяти рабочих дней подлежит размещению на официальном сайте уполномоченного органа в сети Интернет.

 

Статья 14-5. Иные требования к комплексному развитию территории жилой застройки

 

Предельный срок для проведения общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, составляет 90 календарных дней со дня опубликования проекта такого решения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке.”.

 

Статья 3

 

Внести изменение в Закон Санкт-Петербурга от 9 ноября 2011 года N 728-132 “Социальный кодекс Санкт-Петербурга”, дополнив подпункт 1 пункта 1 статьи 114-11 абзацем следующего содержания:

“граждан, являющихся собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, отвечающих критериям, установленным законом Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки, в случае выплаты им возмещения за такое жилое помещение в денежной форме;”.

 

Статья 4

 

Внести в Закон Санкт-Петербурга от 4 декабря 2013 года N 690-120 “О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге” следующие изменения:

1. Статью 2 дополнить пунктом 5-1 следующего содержания:

“5-1. В случае если собственники жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, предусматривающее снос или реконструкцию многоквартирных домов, отвечающих критериям, установленным в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, после перехода права собственности на все помещения в многоквартирном доме в государственную собственность либо в собственность лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, права на специальный счет передаются Санкт-Петербургу в лице исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки.

В течение 30 календарных дней после перехода права собственности на все помещения в многоквартирном доме, указанном в абзаце первом настоящего пункта, в государственную собственность либо в собственность лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, направляет лицу, на имя которого открыт специальный счет (далее – владелец специального счета), уведомление о необходимости предоставления ему в течение 20 календарных дней с момента получения такого уведомления документов, связанных с открытием и ведением специального счета, предусмотренных в части 12 статьи 175 Жилищного кодекса Российской Федерации.”.

2. В пункте 2 статьи 4 слова “Лицо, на имя которого открыт специальный счет (далее – владелец специального счета),” заменить словами “Владелец специального счета”.

 

Статья 5

 

Настоящий Закон Санкт-Петербурга вступает в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования.

 

Губернатор Санкт-Петербурга

А.Д.Беглов

Санкт-Петербург

30 июня 2022 года

N 444-59

Документ предоставлен КонсультантПлюс Дата сохранения: 02.07.2022

 Приложение 3

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 01.05.2022).

Статья 32.1. Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки

(введена Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ)

 1 Положения настоящей статьи применяются к правоотношениям по обеспечению жилищных и иных имущественных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (далее для целей настоящей статьи – наниматели жилых помещений) в многоквартирных домах, отвечающих критериям, установленным субъектом Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки.

 2 В случае принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки помещения в многоквартирных домах, включенных в границы такой территории, подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо, если это предусмотрено договором о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность лица, с которым заключен такой договор, на условиях и в порядке, которые установлены настоящей статьей.

 3 Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, указанных в части 1 настоящей статьи (далее для целей настоящей статьи – собственники жилых помещений), взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, определяемое в соответствии с частью 7 статьи 32 настоящего Кодекса, на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (далее в целях настоящей статьи – равноценное возмещение).

 4 По заявлению собственника жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

 5 В случае, если у собственника жилого помещения не имеется в собственности иных жилых помещений, по его заявлению за ним сохраняется предусмотренное частью 6 статьи 32 настоящего Кодекса право пользования жилым помещением на срок не более чем шесть месяцев после предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме, если более продолжительный срок не определен в договоре, предусмотренном частью 10 настоящей статьи.

 6 Нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а при наличии его письменного заявления другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.

 7 Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения, под которым для целей настоящей статьи понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

1) жилая площадь такого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

2) такое жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

3) такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.

 8 Нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, муниципальными правовыми актами могут быть предусмотрены дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений.

 9 Предоставление равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, предоставление равнозначного жилого помещения в соответствии с частью 5 настоящей статьи осуществляются на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения и уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, юридическим лицом, созданным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории, либо лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о комплексном развитии территории (далее – договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение).

 10 Договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, подлежит заключению собственником жилого помещения в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством. К такому договору применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже (в случае предоставления равноценного возмещения в денежной форме) или правила гражданского законодательства о мене (в случае предоставления жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, предоставления равнозначного жилого помещения) с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

 11 Договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, должен содержать:

1) сведения о сторонах договора;

2) сведения о равноценном возмещении, о жилом помещении, предоставляемом с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, или о равнозначном жилом помещении, а также о дополнительных мерах поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений (при наличии этих дополнительных мер);

3) реквизиты принятого решения о комплексном развитии территории жилой застройки;

4) перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением, в отношении которого заключен договор, и приобретающих соответствующие права в отношении предоставляемого равноценного возмещения, жилого помещения, предоставляемого с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, или равнозначного жилого помещения, а также в отношении предоставляемых дополнительных мер поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений (при наличии этих дополнительных мер).

 12 Собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений, которые были приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и которым были предоставлены другие жилые помещения по договорам социального найма или в собственность, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

 13 Гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (в том числе гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма), и имеющим в собственности или в пользовании на условиях социального найма жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в границы территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, жилищные условия улучшаются путем предоставления жилых помещений по норме предоставления на одного человека, установленной субъектом Российской Федерации, во внеочередном порядке, если это предусмотрено нормативным правовым актом такого субъекта Российской Федерации.

 14 В случае, если договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение и подлежащий заключению в обязательном порядке в соответствии с настоящей статьей, не был заключен в течение сорока пяти дней со дня получения собственником жилого помещения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, заказным письмом с уведомлением о вручении, лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, вправе обратиться в суд с требованием одновременно о понуждении указанного собственника жилого помещения к заключению договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения и о передаче его в собственность истцу. В исковом заявлении в обязательном порядке указываются адрес, общая и жилая площадь, количество комнат предоставляемого равнозначного жилого помещения или жилого помещения, предоставляемого с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, либо размер возмещения.

 15 Наличие зарегистрированных в установленном порядке ограничений или обременений прав на жилое помещение не является препятствием для передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность или в собственность лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, а также для принятия судом предусмотренных настоящей статьей решений. В этом случае установленные в отношении передаваемого жилого помещения ограничения или обременения прав переходят на предоставляемое жилое помещение и к лицу, которому оно передано в собственность. При этом государственная регистрация перехода таких ограничений и обременений осуществляется по заявлению лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, подаваемому в орган государственной регистрации прав одновременно с заключенным договором, предусматривающим переход права собственности на жилое помещение.

 16 Лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, несет перед лицом, в пользу которого были установлены ограничения или обременения прав на передаваемое ему в собственность жилое помещение, ответственность за убытки, причиненные неисполнением или несвоевременным исполнением указанной в части 15 настоящей статьи обязанности.

 17 В случае, если в отношении жилого помещения принят судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с таким жилым помещением, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, заключение договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, является основанием для перехода указанных в настоящей части ограничений или обременений прав на предоставляемое жилое помещение.

 18 В случае смерти собственника жилого помещения договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом либо иными лицами, указанными в статье 1026 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доверительный управляющий осуществляет установленные настоящим Кодексом права собственника жилого помещения, в том числе права, связанные с голосованием, заключением договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, и с направлением заявления о предоставлении взамен освобождаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. В случае назначения доверительного управляющего до принятия наследства наследниками, а если наследство не принято, до выдачи свидетельства о праве на наследство субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию в качестве собственника жилого помещения, предоставленного по договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение, в Едином государственном реестре недвижимости указываются субъект Российской Федерации, муниципальное образование и одновременно в него вносятся сведения о невозможности передачи жилого помещения в залог, аренду, невозможности обременения его иными правами, а также о невозможности его отчуждения. Орган регистрации прав исключает указанные сведения из Единого государственного реестра недвижимости при государственной регистрации прав наследников умершего собственника жилого помещения по заявлению нотариуса, выдавшего свидетельство о праве на наследство на жилое помещение, принадлежавшее умершему собственнику жилого помещения, которое подано на основании такого свидетельства.

 19 Лица, имеющие право пользования жилым помещением, утрачивают такое право после заключения договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, и приобретают на тех же условиях право пользования жилым помещением, предоставленным в соответствии с указанным договором.

 20 В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей совместной собственности).

 21 В случае, если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственнику такого жилого помещения возмещения не допускается.

 22 Собственники жилых помещений вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат, право на получение которых подтверждается также государственными жилищными сертификатами, и иных не запрещенных законодательством Российской Федерации источников.