Братья Зингаревичи хотят застроить Смоленку.
Исключительно благодаря активности жителей Васильевского острова в центр внимания вышел вопрос о желании инвесторов построить две гостиницы по берегам реки Смоленки в том месте, где она пересекается с улицей Кораблестроителей. Жители активно протестуют против застройки зеленой зоны, инвесторы пытаются изображать из себя благодетелей, как это всегда делается в таких случаях. На их стороне практически нет аргументов за строительство, кроме нескрываемого желания наварить бабла. Аргументы жителей опираются на разумные градостроительные соображения и планы развития этой территории, разрабатывавшиеся еще с 1960-х гг.
Такова схематично суть конфликта, который уже приобрел масштаб общегородской проблемы и имеет хорошую перспективу углубляться и дальше. Наблюдатели с интересом ждут, как протестанты начнут ложиться под бульдозеры.
Градостроительный бардак на острове
Начну с общей градостроительной ситуации на Васильевском острове и особенно в его прибрежной части. Для меня В.О. – это пример абсолютно хаотичного, абсолютно неупорядоченного застраивания территорий без каких-то градостроительных концепций, единых перспективных планов застройки и архитектурного контроля за параметрами зданий. Именно В.О. стал главной жертвой нынешнего периода «дикого капитализма», когда территория распродается и расхватывается малыми частями, на каждой из которых инвестор втыкает нечто по своему разумению в смысле высоты и стиля, не глядя на то, что уже поставлено рядом, в непосредственной зрительной связи. Достаточно выйти на поверхность у станции метро «Приморская» и покрутить головой, чтобы убедиться в этом.
Особенный же бардак возник с намывом и созданием новых территорий в акватории Финского залива. Уже не один раз строится линия зданий, торжественно именуемая «морским фасадом Петербурга», после чего территория намывается далее в залив, и старый «фасад» быстро оказывается в заду у нового «фасада». Ситуация тем более абсурдная, что, во-первых, у города есть незастроенные территории – в частности, вверх по течению Невы, – которые не надо намывать, которые уже есть; во-вторых, на намытых территориях очень высокий уровень грунтовых вод и, как я подозреваю, в подвалах домов стоит вода, которую надо откачивать стационарно установленными насосами; в-третьих, намытую территорию все время размывает, ее надо постоянно регенерировать; в-четвертых, размываемый водой песок с намытых территорий образует постоянную песчаную взвесь в воде, что ухудшает экологическую обстановку.
При этом городские власти старательно не замечают того, как бессмысленно и беспланово застраивается В.О. Особенно это заметно, если, к примеру, почитать № 1 журнала «Строительство и архитектура Ленинграда» за 1979 г., почти целиком посвященный перспективам застройки В.О. В частности, главный архитектор Ленинграда Г.Н. Булдаков писал в статье «Выходит город к морю»: «Основной композиционной осью западной части Васильевского острова является главная эспланада, которая создается вдоль нового двухкилометрового русла реки Смоленки. Она пространственно свяжет будущую морскую набережную с набережной Макарова и далее с Пушкинской и Дворцовой площадями и Невским проспектом».
Примерно в это же время в «Проектных предложениях по формированию набережной Смоленки» начальник проектного управления № 1 Г.М. Вланин, руководитель мастерской № 12 ЛенНИИпроекта В.А. Сохин и главный архитектор проекта О.Н. Башинский также подчеркнули важную роль Смоленки: «Стрежнем эспланады является канал – новое русло реки Смоленки, прорытое земснарядом в соответствии с проектом детальной планировки западной части Васильевского острова. По берегам канала располагаются два широких бульвара и две улицы – Детская и Одоевского. <…> Формирование эспланады как сквозного выхода города к морю, фокусной точки всего будущего морского фасада Ленинграда, является ответственной задачей общегородского значения. В архитектурно-планировочной композиции эспланады важную роль играют решения набережной реки Смоленки и окаймляющих ее бульваров, что и является темой настоящих проектных предложений».
Я специально обрисовал сегодняшнюю ситуацию на В.О. в целом, чтобы продемонстрировать тот градостроительный контекст, который иначе как бардаком назвать нельзя и в котором в 2016 году возник и теперь активно продвигается проект строительства двух 11-этажных гостиниц общей площадью 140 000 кв. м на двух участках по обеим берегам Смоленки (каждый участок имеет площадь один гектар, а каждое здание в плане будет, условно говоря, иметь размеры 80 х 80 метров). Естественно, там будут паркинги и неизбежная инфраструктура, которой обычно обрастают такие постройки. При площади каждого участка 100 х 100 м инфраструктура явно вылезет за эти границы. Таким образом, социальная нагрузка на территорию, непосредственно примыкающую к береговой линии Смоленки, резко возрастет. И вместо зеленой зоны, которая существует сейчас и которую город давно должен был превратить в благоустроенный парк, возникнет новый очаг строительства, причем, как подозревают, здесь будут и не гостиницы вовсе, а просто жилые здания, а коэффициент использования территории здесь равен 7,0 при разрешенном 2,0, т.е. два здания могут иметь общую площадь 40 000 кв. м, что означает допустимую высоту максимум в 3 этажа.
В итоге роль Смоленки как композиционной оси, связывающей берег залива с центром, и главной эспланады западной части В.О. будет уничтожена, потому что эспланада – это широкое открытое пространство. Зрительная связь с заливом будет утрачена – ее заслонят два здания, общая ширина фасадов которых будет примерно 160 м. Вместо планировки со своей семантикой – парадный выход к водной глади залива – будет тривиальный жилмассив.
Как отметил в своем обращении к прокурору СПБ от 08.08.2018 депутат Максим Резник, обеспеченность Василеостровского района зелеными насаждениями общего пользования составляет 3,6 кв. м на человека. «При этом происходит уплотнительная жилая застройка всех зеленых участков и территорий бывших промышленных объектов. <…> Растет плотность населения, а обеспеченность зелеными насаждениями с каждым годом снижается». В то же время, согласно закону СПб от 22.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане СПб», к 2018 г. необходимо достичь показателей озеленения для нецентральных районов не менее 16 кв. м на человека. Причем участки, переданные под застройку гостиницами, «являются одними из немногих сохранившихся зеленых территорий».
Несмотря на бурную переписку между всеми бюрократическими структурами СПб, инвентаризация участков, отведенных под строительство, для последующего включения их в перечень ЗНОП не проводится. Лоббирование интересов застройщика налицо, что позволило депутату Резнику предположить коррупцию.
Разлом и водоохрана
Особую пикантность всей конфликтной ситуации придают особенности инженерно-геологических условий в районе Смоленки. Согласно исследованиям, под Смоленкой проходит разлом субширотного (т.е. примерно совпадающего с широтным по оси восток-запад) направления. По разломам в толще коренных пород образуются трещины, грунт в таких местах становится газо- и водопроницаемым (см.: Дашко Р.Э., Александрова О.Ю., Котюков П.В., Шидловская А.В. Особенности инженерно-геологических условий Санкт-Петербурга // Развитие города и геотехническое строительство. 2001. № 1. С. 6). Это означает возможную подвижность грунта. Однако бетон, из которого делается фундамент, не рассчитан на изгибные напряжения. Даже железные трубопроводы не выдерживают подобных нагрузок и рвутся. Т.е. со временем, а может даже на этапе строительства фундамент лопнет и по стенам пойдут субвертикальные трещины. Споры о геопатогенных зонах ведутся давно, но именно совпадение геопатогенных зон с зонами тектонического нарушения и наличие здесь патогенных глубинных газов – это реальное проявление геопатогенности, фиксируемое приборами (см.: http://www.ssa.ru/articles/entry/076527813).
Строительство непосредственно над разломом, одним из двух самых глубоких на территории Петербурга (первый – знаменитый разлом в районе площади Мужества), может представляться привлекательным только инвесторам.
Что же касается водоохраны, то, согласно ч. 1 ст. 65 Водного кодекса РФ, к береговой линии рек, ручьев, каналов примыкают водоохранные зоны. Строительство объектов недвижимости в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, предназначенной для общего пользования, не допускается (решение ВС РФ, постановление № 303-ФД15-7785). При этом ширина водоохранной зоны для реки Смоленки при ее длине 4 км установлена в размере 50 метров (Водный кодекс, п. 1 ч. 4 ст. 65). И пятна под строительство гостиниц попадают точно в водоохранную зону, что подтверждено письмом О.Н. Демченко, директора Департамента городской среды Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, от 14.02.2018: «<…> Место предполагаемого строительства гостинично-офисного комплекса находится в сложных и стесненных условиях, а также в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе реки Смоленки». Письмо из министерства направлено правительству СПб. Оно делает вид, что ничего не знает.
Петиция инициативной группы «Парк на Смоленке»
Итак, у конфликта две стороны: бизнес, стремящийся не оставить и клочка свободной территории, и жители района. Есть еще городские власти, вроде бы есть даже губернатор, но власти безмолвствуют, они еще не проснулись и стороной в конфликте быть не желают.
А чего хотят жители, они доходчиво изложили сами в петиции, размещенной на сайте www.change.org:
«Требуем отменить Постановления о строительстве гостиниц и иных зданий в устье Смоленки (на участках 78:06:0220301:4, 78:06:0220401:5, 78:06:0002242:3), перевести земли в зону зеленых насаждений общего пользования и создать парк, который позволит улучшить экологическую ситуацию на Васильевском острове и сохранит архитектурный ансамбль “Морской фасад Ленинграда”, раскрывающий центр нашего города к Финскому заливу.
Создание Морского фасада, начиная с послевоенных лет, было названо ведущей градостроительной идеей Генерального плана развития Ленинграда и ответственной задачей общегородского значения. В его формировании принимали участие такие ведущие архитекторы, как Н.В. Баранов, Н.Н. Баранов, В.А. Сохин, О.Н. Башинский и другие ведущие архитекторы.
Спрямленная по вектору Невского проспекта, Смоленка является центром и осью Морского фасада. Это водная дорога к Финскому заливу, обеспечивающая сохранение визуального выхода к морю и панорам. Частью Морского фасада Ленинграда является также и Морская набережная, которая занимала центральное место в системе приморских набережных Ленинграда и создавала парадный зеленый фасад со стороны моря. <…>
Рядом со Смоленкой проживают много тысяч человек, лишенных сейчас зеленых зон для отдыха и рекреации. <…> Жизнь людей в каждом районе города зависит и от наличия достаточных по площади островков живой природы (парков и скверов), а также от состояния и благоустройства водных объектов и их берегов. Зеленые территории в устье Смоленки на сегодняшний день обеспечивают аэрацию многоэтажной застройки Санкт-Петербурга. Вдоль Смоленки свободно проходят воздушные потоки от моря в центр Санкт-Петербурга. Строительство зданий в устье Смоленки станет бетонной стеной на пути воздушных потоков и вызовет застойные явления в городе. На сегодняшний день в устье Смоленки растет свыше 500 деревьев, богатый растительный покров, здесь гнездятся птицы. На этой территории отдыхает и гуляет много людей.
Территория в устье Смоленки может и должна стать хорошим парком – местом отдыха для горожан. Парк в устье Смоленки позволит сохранить природную биосистему, улучшит экологическую обстановку и станет хорошей рекреационной зоной для петербуржцев. Просим сохранить зеленые зоны в устье Смоленки <…>».
Нужно политическое решение
Итак, жители просят, размещают в Интернете петицию, устраивают митинги, депутаты Резник, Вишневский, Шишкина пишут прокурору СПб (Резник, Шишкина) и губернатору (Шишкина), но результата нет. У меня нет информации о содержании ответов на обращения Шишкиной, зато есть ответ Резнику от 11.09.2018, подписанный заместителем прокурора СПб В.Д. Мельником. Отлуп дан по всем пунктам обращения депутата, общий смысл простой: решение о строительстве законно, а «оснований для принятия мер прокурорского реагирования в настоящее время не установлено».
Даже по поводу водоохранной зоны, в которой поставят гостиницы, прокурор ответил ссылкой на ч. 16 ст. 65 Водного кодекса РФ: «В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды». Понятно, что это умышленно оставленная лазейка в законе, весьма коррупциогенная и полностью лишающая смысла записи о водоохранных зонах.
Важно иметь в виду историю передачи этих двух участков у реки Смоленки под застройку компаниям «Мастер Девелопмент» (генеральный директор В. Семененко, председатель Комитета по строительству в 2009–2012 гг.) и Plaza Lotus Group (девелоперская компания, принадлежащая братьям Зингаревичам). Когда в 2016 г. у Plaza Lotus Group сорвалась реализация проекта по реконструкции здания Конюшенного ведомства в гостиницу, городская власть под давлением градозащитников закрыла проект на Конюшенной пл., а в качестве компенсации предоставила Plaza другие участки под застройку гостиницами. Тогда же земельные участки для строительства двух трехзвездочных гостиниц по 950 номеров на ул. Кораблестроителей были бездумно выделены компании «Новые территории девелопмент», которая сразу же вошла в инвестиционное товарищество вместе с Plaza Lotus Group братьев Зингаревичей. Причем это инвестиционное товарищество было еще и признано стратегическим инвестором Санкт-Петербурга постановлением правительства СПб от 09.03.2016 № 166.
Иными словами, спасение от варварской перестройки объекта культурного наследия – здания Конюшенного ведомства – привело к проекту, игнорирующему существование эспланады вдоль Смоленки и полностью уничтожающему архитектурно-планировочное решение всей западной части В.О., разработанное еще в 1960-е годы и до сих пор державшееся. Можно было бы ссылаться на недостатки градостроительной политики в Петербурге или на отступление от нее, если бы эта политика вообще существовала. Но у нас – дикое поле, которое в нарушение здравого смысла и законодательства по кускам лихорадочно расхватывают и застраивают.
Михаил Золотоносов
