Квартиры: покупать сейчас или ждать светлого будущего?

Начало 2019 года обозначилось паническими прогнозами о росте цен на новое жилье. Пошло три месяца, страсти улеглись. «Город 812» провел круглый стол экспертов и девелоперов, чтобы узнать их взгляд на ближайшее будущее.

Участники:

– Аналитики рынка утверждают, что летом 2019 года цены на первичном рынке вырастут на 25 процентов. Это верные прогнозы?

 Ольга Семенова-Тян-Шанская, ЮИТ. Цифра 25% не представляется реалистичной, даже с учетом изменений в 214-ФЗ подобных скачков рынок у нас в принципе никогда не знал. Конечно, рост себестоимости и инфляция напрямую влияют на цены, но сейчас сложно говорить о прогнозах какого-то роста с начала лета 2019 года.

По моим оценкам, в настоящее время наблюдается небольшая, но все-таки стагнация спроса – ее связывают не в последнюю очередь с изменениями, которые грядут с июля 2019 года.  Застройщикам нужно будет приложить усилия, чтобы адаптироваться к новым условиям. А клиенты, которые очень активно удовлетворяли спрос в конце прошлого года, сейчас выжидают – именно этим, на мой взгляд, объясняется особенность текущей ситуации. Но я полагаю, что в любом случае не случится какого-то существенного роста, тем более взрывного.

Ольга Трошева, «Петербургская недвижимость». По итогам прошлого года мы зафиксировал рост цен во всех сегментах рынка. Так, в классе масс-маркет в Петербурге прирост средней цены составил 8% за год, в пригородах – 12,8%. Это существенно больше, чем в 2017-м, когда в городе средние цены выросли всего на 2%, а в пригородной зоне даже отмечалось снижение на 3%. В первом квартале текущего года мы также зафиксировали повышение средних цен на уровне 3,5% в классе масс-маркет в Петербурге и пригородах.

То есть уже сейчас цены достигли достаточно высоких значений, дальнейший их рост будет более плавным – сдерживающим фактором станет покупательная способность населения. Мы прогнозируем, что по итогам 2019 года средний прирост цены составит от 5 до 10% в разных классах, если на рынке и в экономике сохранится стабильная ситуация, а показатели инфляции останутся в рамках значений, озвученных Банком России.

Ирина Соловьева,  «Эталон») Действительно, недвижимость подорожает ввиду целого ряда факторов, но рост цен не будет таким резким. Мы ожидаем роста стоимости квадратного метра в новостройках не менее чем на 15–20% в среднесрочной перспективе.

Вера Сережина, RBI.  Мы считаем маловероятным, что некий скачок цен произойдет именно 1 июля. Рост цен в любом случае будет постепенным. При этом с третьего квартала 2018 года он идет активно – совокупно он уже составил 10–13%. За такой короткий период времени это очень существенно. Что будет в будущем? Многое будет зависеть от политики застройщиков: кто-то может предпочесть выиграть за счет большого объема, не поднимая цены. Но если текущие темпы роста цен сохранятся, до конца года нас может ждать подъем еще процентов на 10.

– За какие деньги сейчас реально купить квартиру в новостройке? И как это зависит от стадии строительства?

Ольга Трошева, «Петербургская недвижимость». По нашим данным на февраль 2019 года, средняя цена кв. метра в классе масс-маркет в Петербурге составила 107,4 тыс. руб., в пригородах – 71,6 тыс. руб. Квадрат в бизнес-классе в среднем стоил 168,3 тыс. руб., в сегменте элита – 337,9 тыс. руб.

В первом квартале 2019 года  в Петербурге и пригородах наибольшей популярностью в объектах класса масс-маркет пользовались студии площадью 24–26 кв. метров средней стоимостью 2,5–2,9 млн руб., 1-комн. квартиры 34–36 кв. метров за 3,5–4 млн руб., 2-комн. квартиры метражом 54–59 кв. метров  стоимостью 5,5–6,5 млн руб.

Ольга Семенова-Тян-Шанская, ЮИТ. У нас показатели продаж в первые месяцы 2019 года находятся примерно на том же уровне, что и за аналогичный период 2018 года. ЮИТ в Петербурге традиционно занимает верхнюю нишу в комфорт-классе – к этому сегменту относится большинство проектов жилых комплексов. Цены в наших объектах растут по мере того, как повышается стадия строительства (хотя мы и не делаем особой ставки на это, в отличие от некоторых застройщиков, у которых цены на этапе котлована могут затем увеличиться на десятки процентов).

В более высоких классах, и особенно в элите, цены остаются одинаковыми, как правило, в течение всего цикла строительства, поскольку для клиентов принципиальны совсем другие факторы.  Логику покупателей строящегося элитного жилья определяет в целом осознание: клиенты, которые приходят в первых рядах, имеют наилучшие возможности для выбора из большего ассортимента.

Ирина Соловьева, «Эталон». В нашей компании стоимость квадратного метра в жилом комплексе комфорт-класса начинается от 90 тыс. руб. за кв. метр. Например, в строящемся в Красногвардейском районе жилом комплексе «Охта Хаус» за 2,7 млн руб. можно приобрести уютную студию. Традиционно выгоднее всего покупать недвижимость на этапе котлована. В сданных домах цены на жилье выше на примерно на 20%.

– Есть прогнозы, что покупатель может перейти от покупки квартир в новостройках в пользу вторичного рынка. В том числе и потому, что те, кто сдавал жилье, начнут его продавать.

Ольга Семенова-Тян-Шанская, ЮИТ. Подобное может происходить. Сложно точно оценить, насколько явной может стать эта  тенденция. Вторичный рынок длительное время опережал первичный по цене продажи за кв. метр, но сейчас эти цифры почти равны. В прошлом опережение цен на вторичке было связано с тем, что вложения на первичном рынке являлись более рискованными. Но сейчас эти риски практически нивелированы – и с помощью государственного регулирования, и самими девелоперами, среди которых все больше компаний, которые ответственно и профессионально относятся к своей работе. Поэтому сейчас на цену недвижимости на первичном рынке влияют прежде всего параметры самого проекта, привлекательность продукта, локация и стадия строительства (особенно в сегментах эконом- и комфорт-класса).

Вера Сережина, RBI. Какое-то перераспределение долей рынка между первичкой и вторичкой произойти может, но полного отказа от первички, конечно, не произойдет. Помимо цены есть много других критериев выбора. Например, многим принципиально жить именно в новой квартире, где до тебя никто не жил.

Михаил Марченко, «Дом Недвижимости».  Спрос на жилье для проживания не изменится – людям всегда нужно где-то жить. Изменится источник удовлетворения спроса. Новое жилье на вторичном рынке, в том числе от неуспешных арендодателей, по низким по сравнению со строящимся жильем ценам и чуть повышенным по сравнению с тем, за какие деньги оно было построено, хлынет на рынок.

Новостройки будут интересны в комфорт- и бизнес-классе, где существует потребность технологического и экологического совершенства жилья – там за это готовы платить.

Ирина Соловьева, «Эталон». Во-первых, цены на вторичную недвижимость коррелируют с ценами на жилье в новостройках. Рост цен на первичном рынке приведет и к росту стоимости вторички. Второй немаловажный аспект – ликвидность жилья. Жилые комплексы, построенные в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, всегда будут пользоваться высоким спросом у покупателей. Квартиры в таких домах востребованы и на рынке аренды жилья. Говорить о затоваривании рынка и большом объеме однотипного предложения можно, если вести речь о районах массовой застройки на окраинах города. В этих локациях уже сейчас наблюдается падение спроса на аренду и покупку жилья.

Ольга Трошева, «Петербургская недвижимость». На вторичном рынке сейчас наибольшей популярностью пользуются квартиры в новых домах – спрос там даже превышает предложение. Однако цена на такие квартиры гораздо выше, чем на жилье на первичном рынке на этапе котлована. Что касается вторички советских годов постройки, то тенденция прежняя – инвесторов это жилье не привлекает в силу его неликвидности, квартиры в хрущевках, брежневках, кораблях дешевеют по мере старения зданий.

– Как меняется квартирография? Пользуются ли спросом квартиры-трансформеры?

 Ольга Трошева, «Петербургская недвижимость». Квартиры-трансформеры – не слишком распространенный формат на рынке. Большинство девелоперов предлагают покупателям уже готовые удобные планировки. Среди них есть и евро-квартиры, которые легко зонировать за счет перестановки мебели на объединенной кухне-гостиной, использования стеллажей и дополнительного пространства ниш.

Ольга Аветисова, ЛСР. Лет 20–30 назад, набор требований клиента ограничивался в основном бюджетом и расположением дома. Теперь для покупателя важны даже самые маленькие детали: в какую сторону открывается дверь в комнату, можно ли гулять с ребенком во дворе, не опасаясь машин?

Популярными становятся квартиры, пространство в которых можно трансформировать. Передвижные перегородки позволяют зонировать пространство. Создать собственную планировку можно и в небольших по площади квартирах, главное – чтобы в каждой комнате было свое окно. Этого нам удалось добиться за счет изменения конструктива домов: жилое пространство квартир «развернуто» к фасаду. Такое решение – одно из немногих на рынке индустриального домостроения в сегменте доступного жилья.

Ирина Соловьева, «Эталон». Если раньше на рынке недвижимости был достаточно высокий спрос на квартиры небольшого метража из-за их более низкой цены, теперь покупатели в сегментах комфорт и бизнес фокусируются на просторных квартирах. Сегодня покупатели все чаще выбирают квартиры с бóльшим количеством комнат, произошло закономерное увеличение средней площади. Важную роль при покупке квартиры играет ее эргономика и функциональность, люди не хотят платить за «лишние» метры. Застройщики стараются сделать планировки квартир такими, чтобы перепланировка не требовалась. Продумывают каждую деталь, создают широкую линейку планировочных решений, чтобы предвосхитить запросы покупателей.

Ольга Семенова-Тян-Шанская, ЮИТ. Квартирография меняется всегда, если появляются сложности с доходами потенциальных покупателей, – спрос на рынке перетекает в сторону квартир меньшего метража.

Но примерно год назад наметилась тенденция к небольшому увеличению среднего метража квартир в комфорт-классе: в частности, покупатели 1- и 2-комнатных квартир начинают рассматривать чуть больший метраж. На мой взгляд, это связано в основном с повышением доступности ипотеки, это положительно повлияло на платежеспособный спрос.

Квартиры «Трансформер», которые ЮИТ первым вывел на рынок региона, – это инновационный и уникальный продукт (и не случайно, что мы сразу зарегистрировали в Роспатенте права на использование этого торгового названия). Квартира «Трансформер» оказалась настоящей находкой, открывающей клиентам дополнительные возможности выбора планировочных решений не только на стадии покупки, но и в процессе эксплуатации квартиры. Такая квартира идет в ногу со своими жильцами, позволяя им трансформировать внутреннее пространство – в зависимости от того, какие изменения происходят в составе семьи и возрасте проживающих в квартире, как меняется их образ жизни.

Квартира «Трансформер» имеет несколько альтернативных планировочных решений (до четырех вариантов). Альтернативность организации пространства достигается за счет изменения конфигурации полноценных внутриквартирных не несущих перегородок, то есть в понимании клиентов – стен. В квартире при сохранении общей площади можно изменять количество комнат и их площади. Квартиры «Трансформер» сначала мы представили лишь в одном комплексе, они сразу стали пользоваться хорошим спросом, и сейчас мы предлагаем их во всех строящихся объектах ЮИТ в Петербурге.

Вера Сережина, RBI. Если смотреть на те проекты, которые стартовали за последние два года, налицо уменьшение средней площади квартиры. Объяснение этому простое: потребитель сегодня более рационально подходит к использованию пространства.

– Все больше квартир продается с чистовой отделкой – насколько она увеличивает стоимость жилья и не проще ли сделать ее самим?

Ольга Семенова-Тян-Шанская, ЮИТ. Наличие чистовой отделки как дополнительной опции, которую предлагает застройщик, очень важно для значительной части клиентов.

Хотя, наверное, застройщикам даже в сегменте масс-маркета не стоит сдавать объекты с изначально готовой чистовой отделкой всех квартир – все-таки предпочтения покупателей на практике оказываются гораздо разнообразнее, чем можно предусмотреть заранее.

В объектах комфорт-класса, которые строит ЮИТ, в среднем около 30% квартир клиенты покупают с заказом нашей финской отделки «под ключ» (остальные квартиры сдаются с базовой подготовкой под чистовую отделку). У нас эта опция весьма востребована, поскольку мы предлагаем действительно качественную отделку. Клиентам понятно, что отделку все равно придется делать – и это потребует немалых средств и сил.  Квартира с чистовой отделкой особенно привлекательна для иногородних клиентов и для покупателей квартир с инвестиционными целями. Покупка квартиры с отделкой удобна и потому, что ее можно сразу включить в общую стоимость жилья при оформлении ипотеки.

Ирина Соловьева, «Эталон». Отделка пользуется спросом. По нашим оценкам, отделку выбирают примерно 1/3 будущих новоселов. Она позволяет существенно сэкономить и деньги – так как отделка от застройщика будет значительно дешевле самостоятельного ремонта, и собственное время.

Вера Сережина, RBI. Отделка от застройщика – это возможность для покупателя быстрее въехать в свою квартиру, и если в проекте все квартиры сдаются с отделкой, приятно сразу после заселения жить в парадной, где нет шума и пыли от массовых ремонтов.

Михаил Марченко, «Дом Недвижимости». Себестоимость отделки в эконом-классе минимальна как по цене, так и по качеству. Ее наличие позволяет быстрее заселить дом и создать условия для  быстрого формирования инфраструктуры локации, что в свою очередь влияет на продажи остатков. Достичь себестоимости застройщика собственнику самому невозможно вследствие оптового характера работы застройщика.

Ольга Трошева, «Петербургская недвижимость».  В проектах масс-маркет доля квартир с отделкой в объеме спроса растет: 2/3 сделок в границах Петербурга в настоящее время совершается с квартирами с чистовой отделкой, а 5 лет назад их было меньше на 20%. Покупатели стремятся въехать в новое жилье сразу после получения ключей. Конечно, в сегментах бизнес и премиум тенденции иные – покупатели элитного жилья предпочитают эксклюзивную отделку и дизайн по своему проекту. Как правило, для таких покупателей это не первая квартира, у них есть время и возможность дожидаться завершения ремонта.

– Благоустройство территории – что сейчас в тренде? Что на самом деле нужно будущим жильцам?

 Ирина Соловьева, «Эталон». К ключевым трендам благоустройства территории я бы отнесла закрытые от автомобилей дворы, мощение территории жилых комплексов брусчаткой, отсутствие поребриков. Популярным решением становится отсутствие крыльца, т.е. вход в парадную находится на уровне земли и зоны отдыха для взрослых.

Михаил Марченко, «Дом Недвижимости». Что важно для покупателя: парковка, количество лифтов, наличие детских площадок, стационарное видеонаблюдение, продуманная система охраны, магазины первой необходимости, аптеки, метро, транспортная доступность.

Что не важно: технологические нюансы фасадов, окон, прочие отвлекающие детали, политическая и эстетическая однородность собственников (клубная система), наличие ТРК, историческая принадлежность, несформированные планы развития локации (вид на море – все равно все потом застроят).

– Сейчас в Петербурге строится много апартаментов. Разумно рассматривать их покупку вместо квартиры в обычном доме?

 Ольга Аветисова, ЛСР. За последние пару лет объем предложения апартаментов на петербургском рынке вырос практически вдвое. Важно понимать, что апартаменты не являются жильем в его классическом понимании. В них нельзя оформить постоянную регистрацию, затраты не коммунальные платежи чуть выше, при покупке нельзя воспользоваться материнским капиталом. При всем этом апартаменты стоят дешевле, а расположение может быть привлекательнее. Как и обычную квартиру, апартаменты можно купить в ипотеку. Таким образом, в условиях дефицита земельных участков под строительство жилья, особенно в крупных городах, этот формат недвижимости оказался в более выигрышном положении.

– Все-таки покупать квартиру сейчас или подождать?

Вера Сережина, RBI.  Большинство покупок совершается на этапе строительства, за год-два до окончания проекта. Значит, если квартира будет нужна условно через два года, покупать ее надо уже сейчас. Тем более что сейчас на рынке хороший выбор разных проектов, ведь в 2018 году застройщики постарались начать как можно больше строек по старым правилам. А в будущем, уже в 2019–2020 гг., есть вероятность, что количество новых проектов, выходящих на рынок, станет меньше.

Ирина Соловьева, «Эталон». Если вы планируете покупку недвижимости, то откладывать ее точно не надо. Цены на недвижимость растут постоянно, а после 1 июля 2019 года темпы роста цен будут только повышаться.

Ольга Семенова-Тян-Шанская, ЮИТ. На мой взгляд, сейчас, когда мы имеем достаточно стабильный рынок ипотеки, следует внимательно оценивать предложения на рынке и покупать. Очевидно, что снижения цен не будет. Клиентам, планирующим покупку, могу посоветовать внимательнее рассматривать новые форматы жилья.

Вадим  Шувалов