На прошлой неделе закончились общественные слушания по проекту Правил землепользования и застройки Петербурга (ПЗЗ). Всего гражданами и организациями было подано несколько тысяч поправок (сколько точно – никто еще не считал).
Слушания проходили порайонно, и их полуторамесячный марафон завершился обсуждениями в Центральном районе. Вечер вопросов и ответов занял более четырех часов, но прошел довольно мирно (были и более горячие районы): общественность и чиновники устали задавать одни и те же вопросы и получать одни и те же ответы. Главное итоговое требование граждан – сделать открытыми заседания городской комиссии по землепользованию и застройке, которая будет рассматривать все эти тысячи предложений, прозвучавшие на слушаниях, и решать, допускать ли их в текст проекта.
Как и во всех остальных районах исторического центра, в Центральном народ интересовали три темы – высотный регламент, режимы зон охраны памятников и конкретные проблемные адреса.
Наибольшая разрешенная высота в Центральном районе – 48 метров предусмотрена на Новгородской улице, где запроектирован комплекс административных и коммерческих зданий “Невская ратуша”, и на месте бывшей железнодорожной станции Московская товарная. Граждане, внимательно изучавшие цифры, потребовали уменьшить предельную высоту – сейчас 28 метров – для Владимирской площади, посчитав, что девятиэтажный дом неуместен рядом с Владимирской церковью.
В Правила застройки входит высотный регламент, вокруг которого было сломано столько копий за последние годы. Сейчас соображения по изменению этого регламента, одобренные Градсоветом Петербурга (подробнее в номере от 15 сентября), были оформлены как предложения Союза архитекторов Петербурга. Торжественная церемония передачи пакета с предложениями состоялась около десяти вечера и была встречена аплодисментами уже изрядно опустевшего зала. Указав абсолютные цифры, архитекторы посчитали, что надо отдельно обсуждать каждую новую доминанту, выходящую за среднюю для данной территории высоту (для Центрального района – 5 этажей).
А Общество охраны памятников подготовило обещанную им версию режимов зон охраны – они тоже предлагают включить это в Правила застройки. КГИОП, впрочем, имеет и собственную версию.
Адресами с проблемами жители Центрального района считают жилые дома на Невском проспекте. По новому Генплану они оказались в зоне деловой застройки. Граждане опасаются, что через пару лет инвесторы захотят построить вместо жилых домов бизнес-центры и ничто не сможет их остановить. На эту претензию ответ чиновников был прост – следующие изменения в Генплан можно вносить только через пять лет.
Любопытную мысль относительно возможности предсказать развитие городских территорий на годы вперед высказал в кулуарах слушаний один из разработчиков ПЗЗ. По его мнению, Градостроительный кодекс РФ сочинен для небольших поселений и совершенно не подходит для динамичных мегаполисов. Кодекс предусматривает движения от общего к частному, от генплана к проектам планировки территорий. Для Петербурга было бы разумнее обратный путь. Начинать с планировки территорий, а утвердив их, двигаться к общим Правилам застройки. Справедливость этого замечания подтверждали на слушаниях постоянные и безответные вопросы, что будет с тем или иным участком земли.
Полный список требований общественности к проекту ПЗЗ передал чиновникам руководитель центра экспертиз “Эком” Александр Карпов. Наиболее интересных предложений два. Создать подземный регламент Петербурга, наряду с высотным, и сделать подземное строительство во всех зонах с жилой застройкой условно разрешенным. То есть требующим специальных согласований. Внутри зон жилой застройки создать три подзоны – жилую, деловую и рекреационную. В деловой сосредоточить строительство спортивных сооружений. Рекреационную зону полностью совместить с действующим городским законом о зеленых насаждениях общего пользования. Участники слушаний ссылались на намерения городских властей сократить зеленые насаждения и считают предложенный вариант дополнительной защитой от подобных намерений.
Вадим Шувалов
__________________________________________________________________
КОММЕНТАРИИ:
“Город 812” попросил оценить итоги публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки главного архитектора Петербурга Александра Викторова.
– Начнем с высотного регламента. Какая высота для “Морского фасада” останется в проекте?
– Для Сити на пиковом месте –150 метров. Тогда нет сильных накладок на городской силуэт. Высотки будут видны с Биржевого моста с правой стороны, но это не страшно. Базовая высота Сити – 90 метров, на юг понижение. На самой оконечности, жилая часть, выходящая на ось Невы с Благовещенского моста, – 42 метра. Там будем еще раз проверять “на метры”.
– На месте “Монблана” и “Новой биржи” в ПЗЗ будет зафиксирована существующая или рекомендуемая высота?
– Рекомендуемая. Чтобы исключить подобную ошибку и не провоцировать заказчиков из соседних кварталов. Для “Монблана” – 54 метра, для биржи – 48.
– На слушаниях в Центральном районе Союз архитекторов СПб предложил обсуждать каждую высотную доминанту отдельно.
– Союз предложил “поверхность”, которая поднимается от центра к периферии. Если доминанта, оправданная градостроительно, протыкает поверхность, но не нарушает никаких видов, то она не нарушит и правила. Иначе будем заседать каждый день, обсуждая отступления от регламента. Если в каком-то квартале указана предельная высота – 75 метров, то он не поднимется весь на эту высоту. Нормативы плотности застройки и плотности населения не позволят.
– Следовательно, 150 метров для высоток у Ладожского вокзала, одобренные Градостроительным советом, останутся?
– Вроде бы они снизились до 135 метров. В любом случае, это сознательный выбор, чтобы создать ориентир в этой части города.
– Режимы зон охраны будут включены в ПЗЗ или пойдут отдельным законом?
– Сейчас они создаются отдельно, но приняты должны быть вместе. Мне представляется, что нормально принимать зоны отдельным законом. Режимы более жесткие, чем требования правил, и они должны быть быстрее и легче прочитаны инвесторами. Но окончательное слово за городской комиссией по землепользованию и застройке.
Кстати, помимо кгиоповских, существуют еще и другие ограничения, например, санитарные. Но санитарно-защитую зону нельзя закрепить на весь срок действия Генплана. Предприятие переехало, и эта зона исчезла. Если ее зафиксировать в Генплане, это будет стимулировать сохранение производств в городе, дающее право на сотни метров лишних территорий.
– После того как на слушаниях многократно звучали вопросы, что будет с тем или иным конкретным домом, появилась идея (правда, противоречащая Градостроительному кодексу) идти не от Генплана к подробным проектам планировки территорий, а наоборот.
– Этот принцип используется в мировой практике. Там территория разрабатывается вне зависимости от существования или несуществования генплана. Объемно-пространственное решение должно жестко вписываться в регламенты, которые создаются одновременно с конкретными проектами. Иначе соседние участки невозможно состыковать.
Когда продается участок земли, то этот регламент должен к нему прилагаться. В последнее время мы используем такую практику.
– Много говорилось на слушаниях о необходимости ввести переходный период для ранее утвержденных временных регламентов застройки кварталов, с которыми уже начали работать строители, к общим ПЗЗ – эти документы порой противоречат друг другу. Как быть?
– Это будет рассматривать комиссия. Вопрос в том, на каком документе считать, что процесс строительства уже необратим. Первая бумага – разрешение на изыскательские работы, это еще не стройка. Дальше постановление правительства на эти работы и проект планировки всего квартала. Здесь начинаются затраты. Еще дальше – распоряжение правительства на строительство, проект, его экспертиза, разрешение на производство работ. Мне представляется, что точка невозврата – постановление правительства на строительство.
– Правила примут, все пропишут, чем тогда Комитет по градостроительству будет заниматься?
– Ни один регламент не позволит создать архитектуру, ее надо рисовать. Мы будем тратить меньше времени на разъяснительную работу “чего можно – чего нельзя”, а займемся конкретно качеством архитектуры. Кроме того, будем работать как секретариат городской комиссии по землепользованию и застройке, которая будет рассматривать отступления от регламентов и проводить общественные слушания по таким случаям.
Вадим Шувалов
