Ожидать ли повышения арендных ставок в бизнес-центрах Петербурга?

  Сообщающиеся сосуды

Оживление спроса поддерживалось благодаря активности компаний-арендаторов, меняющих свою дислокацию по мере нахождения варианта с оптимальным для них соотношением цена/качество. Сейчас ротация арендаторов продолжается, однако сложно выделить единую центробежную тенденцию таких переездов: какие-то компании стремятся в центр, какие-то предпочитают офисы на периферии. Соотношение “цена-качество-близость к метро” по-прежнему остается основным требованием арендаторов к будущему офису.

Курс на экономию обеспечил высокую заполняемость офисных зданий класса С, которая, по оценке Зоси Захаровой (АРИН), сохраняется на уровне 87%. Более того – по итогам первого квартала 2010 года впервые с начала кризиса зафиксирована позитивная динамика среднего уровня заполняемости в сегменте офисных центров класса В.

Одновременно, подтверждая закон сообщающихся сосудов, это привело к снижению заполняемости бизнес-центров класса А. По данным АРИН – с 75% в конце 2009 года до 67%.

Солидарную оценку ситуации дает Ольга Земцова (Astera St.Petersburg): “Большая часть заявок на аренду офисных площадей поступает на бизнес-центры класса В, тогда как заявки на класс А единичные. Это связано с уровнем ставок аренды, а также с тем, что сейчас многие бизнес-центры класса В мало в чем уступают самым высококлассным офисным зданиям – сверхсовременная инженерия пока не является критически важным фактором, особенно для российских компаний.

В то же время многие компании, арендующие площади в офисных зданиях класса С, сейчас ищут возможность сменить свое расположение на более комфортное. Такие арендаторы хотят арендовать площади в бизнес-центрах класса В, но готовы платить по нижней границе арендной ставки для этого класса (700 – 800 рублей за кв. метр  месяц)”.

Таким образом, круг компаний-арендаторов офисных площадей в Петербурге остается стабильным, но за “пропиской” арендаторов порой не уследишь.

По наблюдениям экспертов Jones Lang LaSalle, чаще других в качестве нового ареала обитания арендаторы рассматривают сейчас Петроградский и Приморский районы. Ни у кого нет сомнений в имиджевой привлекательности Центрального района, другое дело – цена вопроса. В 2009-м арендаторы променяли почти 16 тыс. кв. м “центральных” офисов на более доступные периферийные варианты. Причиной оттока арендаторов эксперты называют упорство собственников  бизнес-центров класса А, долго не желавших снижать арендные ставки. Но стоило позициям сторон сблизиться, и центр снова стал желанным для арендаторов. Правда, в начале нынешнего года арендные ставки на ликвидные офисные помещения перестали снижаться, так что дальнейшая реабилитация центра будет зависеть от прибыльности компаний-арендаторов.

Свободные места есть

Эксперты этим летом уже зафиксировали первые попытки увеличения ставок аренды. Логика арендодателей при этом проста. Оживление спроса, по их мнению, выдает арендаторов с головой – они уже восстановили свои финансовые кондиции и готовы платить. Это подтверждает Ольга Земцова (Astera St.Petersburg): “Сейчас мы наблюдаем довольно-таки заметную активность со стороны арендаторов. Поступают заявки на аренду не только по мелким площадям до 200 квадратных метров, как это было в 2009 году, но и на крупные блоки – до 5 тыс. квадратных метров”.

Однако специфика текущего момента в том, что собственники бизнес-центров рискуют сорвать несозревший плод. Полина Макаренко (Knight Frank St.Petersburg), подтверждая факты “незначительного повышения ставок в объектах, пользующихся спросом, которые почти полностью заполнены”, обращает внимание на то, что “в наименее востребованных объектах снижение все еще продолжается”.

Таким образом, на повышение арендных ставок “моральное право” имеют лишь владельцы офисных зданий, которые либо не испытывают проблем с заполнением площадей, либо позиционированы в высоком классе и готовы сдавать площади только компаниям, соответствующим такому позиционированию.

В целом же, как полагает Ольга Земцова, “арендаторы еще не готовы к повышению ставок”.
По выкладкам компании АРИН, в 1-м квартале 2010 года средние ставки составили в классе А – 1195 руб., в классе В – 895 руб., в классе С – 717 руб. за кв. метр в месяц (с учетом НДС).

Данные Jones Lang LaSalle несколько иные: для офисов класса А максимальная базовая ставка аренды колеблется у отметки в 500 долл. за кв. м/год. Базовая ставка для класса А находится в диапазоне 300 – 370 долл. за кв. м/год и 220 – 300 долл. за кв. м/год для класса В.

Версия Knight Frank St.Petersburg: действующие помещения класса А сдаются в диапазоне от 305 до 800 долл. за кв. м/год, включая операционные расходы и без учета НДС. Разброс ставок в классе В – от 205 до 495 долл. за  кв. м/год.

При этом, по наблюдениям Полины Макаренко, “наибольшую сговорчивость сейчас демонстрируют бизнес-центры с низкой вакансией и исключительно с целью привлечения якорных арендаторов. Средняя запрашиваемая офисная площадь  в Петербурге по-прежнему составляет  250 – 500 кв. м. Интерес к офисам большей площади сохранился в основном у IT-компаний и фирм, работающих в сфере высоких технологий, а также у представителей нефтегазового сектора”.

Сейчас доля свободных офисных площадей в масштабе города при общем ликвидном предложении в 1,7 млн кв. м оценивается в 23,5%. Этот процент может оставаться стабильным достаточно продолжительное время. А уж о возникновении дефицита предложения уместно говорить лишь применительно к сегменту офисов премиум-класса в престижных местах города.

Что будет?

Прирост новых офисных площадей (причем все – класса В) в начале года оказался самым скромным с 2006-го, лишь немного превысив 30 тыс. кв. м. Для рынка это капля в море. Неудивительно, что структура предложения офисных площадей по классам осталась та же, что и раньше. Около половины всех офисных площадей представлено объектами класса В и В+, офисные центры класса С составляют 30% от общего объема, класса А – 21%.

Сейчас в стадии строительства находится порядка 210 тыс. кв. м офисных центров классов А и В. Однако к вводу в 2010 году запланировано не более половины от этих площадей.

По данным компании Colliers International, у арендаторов пользуются повышенной популярностью краткосрочные договоры аренды со ставкой в рублях. Долго ли еще арендодатели будут терпеть подобные компромиссы, зависит в том числе от заявлений первых лиц города и государства. Чем громче и чаще с высоких трибун будут звучать реляции о полной и окончательной победе над кризисом, тем сильнее будет соблазн у собственников и управляющих компаний бизнес-центров повысить ставки и сроки договоров аренды. Хотя практика прошлого года уже показала, что потерять клиента намного проще, чем найти.

По мнению Зоси Захаровой, “нечеткие ценовые границы между бизнес-центрами разных классов по-прежнему создают предпосылки к миграции арендаторов между классами А и В+, В и С”.