Инициатива Жилищного комитета Смольного, который хочет переоборудовать общежития и расселенные аварийные здания под доходные дома для гастарбайтеров, необыкновенно возбудила общественность. Каждый увидел в этой истории что-то волнующее лично его: одни боятся появления национальных гетто, другие указывают, что аварийные дома, оказывается, вовсе даже не аварийные и вполне ремонтопригодные. Online 812 решил изучить роль, которую Смольный сможет, если захочет, сыграть на рынке аренды жилья.
По статистике, средняя зарплата в Петербурге 24 тысячи рублей при минимальной цене аренды однокомнатной квартиры – 15 – 17 тысяч. Что нехорошо не только с точки зрения людей, отдающих за жилье большую часть своих доходов, но и с точки зрения интересов государства: сдерживание притока квалифицированной рабочей силы, замедление роста рождаемости, поскольку молодым семьям негде жить, отставание от любимых Смольным европейских стандартов и так далее.
Чтобы понять, может ли Смольный как-то повлиять на рынок аренды, надо в первую очередь определить объем этого рынка. Что представляет большую сложность, поскольку подавляющее большинство договоров аренды никак официально не регистрируются, а многие не проходят даже через рекламные издания, где их можно было бы отследить. “Рынок серый, скорее ближе к черному, поэтому точно цифру никто не назовет, – сказал Online812 Леонид Сандалов, заместитель директора АН “Бекар”, – я встречал оценку в 200 тысяч объектов – сюда входят и комнаты, и квартиры”.
Бывший строительный вице-губернатор Александр Вахмистров считает эту цифру слишком высокой. “Если исходить из того, что в Петербурге живет 4,7 миллиона человек, средний состав семьи – 2 человека, значит, порядка 2 миллионов квартир. Говорить, что каждая 10-я сдается – это слишком много. Сколько точно квартир в аренде, я не знаю, поскольку рынок не прозрачный, но явно меньше”, – считает вице-губернатор.
Таким образом, цифру 200 тысяч можно взять как maximum maximorum, оговорившись, что нас интересует даже не весь рынок, а сегмент эконом-класса. В 2009 году в Петербурге за счет бюджета построили 10,8 тысячи квартир. Если бы город выставил их все на рынок коммерческой аренды, это увеличило бы предложение минимум на 5 – 10%. Естественно, разовая акция не способна серьезно повлиять на ситуацию, но подобная политика, проводимая в течение ряда лет, позволит добиться существенного увеличения предложения и, как следствие, снижения цены.
Леонид Сандалов, не называя конкретных цифр, считает, что в перспективе 10 – 15 лет бурная активность города на этом рынке может привести к снижению цен настолько, что мелким собственникам будет не выгодно сдавать квартиры, и он окажется полностью монополизированным городом. Что, конечно, не очень хорошо, но в любом случае является заоблачной перспективой.
Руководитель отдела аренды АРИН Татьяна Болбошенко считает, что для снижения цен объем предложения должен быть увеличен на 40 – 50%.
На практике город мог бы выставить на рынок не больше половины от полученных в 2009 году квартир, так как вторая половина профинансирована из федерального бюджета целевым образом для ветеранов. Все остальные квартиры тоже, естественно, распределяются между льготниками. Но это – вопрос приоритетов. Очередь на жилье давно не является справедливым механизмом даже в теории: собственники квартиры, в которой на каждого проживающего полагается меньше социальной нормы, могут бесплатно улучшить свои жилищные условия за счет бюджета, а не имеющий вообще никакого жилья ничего от города не получит.
Например, из 10,8 тысячи построенных в прошлом году квартир только 4,6 тысячи были отданы ветеранам, тогда как 1,9 тысячи – льготникам и 3,5 тысячи – под расселение аварийного фонда. Однако на аварийном фонде город может заработать даже больше, чем потратит. Известен пример, который с гордостью приводил бывший глава Жилищного комитета Юнис Лукманов: на приобретение квартир для людей, выселенных из дома на набережной Робеспьера, город потратил несколько сотен миллионов рублей, продав после этого участок под аварийным зданием за 1,07 миллиарда. Поэтому строительство квартир для жильцов расселенных домов во многих случаях – не тяжелая нагрузка на бюджет, а выгодный бизнес.
Однако никаких исследований о том, сколько квартир можно было бы сдавать в коммерческую аренду, как это сказалось бы на рынке и насколько такие действия целесообразны, никогда не поводилось. По крайней мере чиновники Жилищного комитета, с которыми общался Online812, ничего на этот счет припомнить не смогли.
“Я не могу поддержать идею массового строительства доходных домов за счет бюджета с целью снижения стоимости аренды, – заявил Online812 Александр Вахмистров, – для этого должны быть другие механизмы. С точки зрения закона мы не можем этим заниматься, у нас есть социальные обязательства перед многодетными матерями, сиротами и так далее, которых должны обеспечить жильем. То есть мы не имеем права построить дом и отдать его не льготникам”.
Впрочем, Наталья Евдокимова, 12 лет возглавлявшая Комиссию по социальным вопросам ЗакСа, с этим утверждением не согласна. “Такого жесткого требования в законодательстве нет, – заявила она Online812, – и Жилищный кодекс, и наш городской закон о жилищной политике предполагает возможность сдавать жилье и в социальный наем по фиксированным ценам, и в коммерческий – по рыночным”.
Она также подтвердила, что никогда не слышала, чтобы Смольный обсуждал вопрос выхода на рынок аренды или проводил какие-нибудь исследования по этому поводу. Неофициально чиновники говорят, что может обсуждаться вопрос о строительстве доходных домов для определенной категории необходимых городу специалистов, которые будут сдаваться по фиксированным ценам. Всем остальным советуют брать ипотеку. При этом добавляя, что “вы же первый начнете гадости писать, если мы откажемся давать жилье льготникам”.
“Я думаю, это правильный подход – строить бюджетное жилье для того, чтобы сдавать его в аренду, – считает глава Комиссии по горхозяйству ЗакСа Сергей Никешин, – за счет таких квартир можно было бы, в частности, решить проблему доступного жилья для молодежи, которая не в состоянии сразу позволить себе ипотеку”.
“Почему никто над этим не думает, я не знаю, – сказала Наталья Евдокимова, – тут нужна политическая воля, чтобы собраться, сесть и все тщательно посчитать. Но такой воли нет. Хотя снижение арендной платы позволит в том числе и кому-то из очередников снять себе благоустроенную квартиру. А заработанные на этом деньги можно направить на другие жилищные программы”.
В начале XX века почти все петербуржцы жили в арендованных квартирах. Съемное жилье составляло 98% жилого фонда – от барских 10-комнатных квартир до комнат и углов, хорошо известных всех фанатам Достоевского*. Домовладельцами числились 0,5% жителей города, причем большинство нобилитета, даже очень богатого, предпочитали квартиры снимать, отчего, кстати, лишалось права голоса на выборах в городскую Думу.
Поскольку общественный транспорт в Петербурге был развит еще хуже, чем сейчас, горожане, особенно небогатые, вынуждены были селиться рядом с местом работы. Это, с одной стороны, приводило к появлению рабочих кварталов рядом с фабриками, а с другой – препятствовало возникновению однородных по составу обитателей элитных районов. Поскольку даже самый последний коллежский регистратор XIV класса, работающий в министерстве, должен был жить неподалеку от него в аристократической части города.
Поэтому в каждом доходном доме центра Петербурга были барские квартиры, находящиеся на 2 – 3-м этажах и выходящие на улицу, и жилье для бедноты – комнаты во дворах на последних этажах. Жильцы разных слоев не пересекались и пользовались разными лестницами – парадными и черными. Поскольку окна на фасадной стене придавали квартире элитность и повышали ее стоимость, иногда домовладельцы заказывали архитекторам дома с курдонерами – открытыми на улицу дворами, отчего здания получались П-образной формы. Фасадная стена, таким образом, проходила по всему периметру двора.
В бюджетном жилье более состоятельный наниматель мог снимать квартиру, сдавая свободные комнаты в субаренду. Арендаторы комнат могли сдавать в своих комнатах углы – в таком углу порой селилась целая семья. Вопреки стереотипному представлению о том, что дореволюционная квартира – это огромное помещение, из которого получается уютная коммуналка на 15 хозяев, около половины жилого фонда составляли 1 – 2-комнатные квартиры.
Процесс съема квартир был развлечением перманентным. Летом горожане выезжали на дачи, где жили с весны до поздней осени. Это было не только экологично, но и выгодно: за квартиру платили помесячно, а на даче – за сезон. Те, кто не мог себе позволить оплачивать пустующее летом городское жилье отказывались от него, как только съезжали на дачу, и осенью, перед возвращением, начинали искать новое. Мытарства небогатого петербуржца, ищущего весной дачу, а осенью квартиру, стали такой же популярной темой городского фольклора, как сегодня – приключения в маршрутках или переговоры с жилконторой. Выглядело это примерно так:
“Петербуржцы немало удивляются чуду: в центре Невского в одном из домов сдается квартира в 5 комнат только за 100 рублей в месяц. Квартиру, однако, никто не снимает: все боятся, что тут что-то нечисто”.
“- Квартира мала и неудобна, к тому же цена – 60 рублей! Это ужасно! За 45 рублей я взял бы…
– Да? Тогда она и хороша и удобна будет?”
“- Ну, как у вас прошел “конкурсный экзамен” у домовладельца?
– Все хорошо, только на одном предмете срезался: он предписывает не иметь детей, а у меня их пятеро”.
“Один из летних увеселителей устраивает у себя аттракцион “Петербургская лестница”. Лестница будет иметь 5,000 ступенек; за плату в 25 копеек каждый петербуржец сможет тренироваться на поиски квартир”.
“Петербургский листок”, 1912
* Цифры приведены по книге Е. Юхнева “Петербургские доходные дома”, 2008
