Территории Ленинградской области, примыкающие к Петербургу, развиваются очень активно. Они интересуют и строителей, и ритейлеров, и промышленников – одни хотят строить здесь многоквартирные дома, другие коттеджные поселки, третьи торговые центры, четвертые не прочь перевести сюда производства из Петербурга. «Город 812» решил разобраться, какими будут пограничные территории области, скажем, в 2025 году. Почему в 2025-м? Хотя бы потому, что схема территориального планирования Ленинградской области областным Комитетом по градостроительству и архитектуре разрабатывается на период до 2026 года.
Хорошо ли развиваться?
В правительстве Ленобласти, даже несмотря на кризис, не сомневаются в инвестиционной привлекательности области.
– Инвестиционная привлекательность Ленинградской области – несомненна, – говорит председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Ленобласти Валерий Ким. – Сейчас формируется пояс крупных производственных зон, в частности – 19 новых промышленных комплексов. А жилищное строительство, особенно многоэтажное, наиболее активно будет развиваться во Всеволожском, Ломоносовском, Тосненском и Кировском районах. То есть в тех, которые действительно примыкают к Петербургу.
Петербургские ученые, оценивая перспективы Ленинградской области, также обещают ей процветание.
– Из Петербурга в область могут переместиться не только предприятия и офисы, но и целая отрасль. Например, IT . Очень выгодно будет переносить – если не технопарки, то штаб-квартиры таких учреждений в города-спутники, – рассказывает руководитель проектного направления Фонда “Центр стратегических разработок “Северо-Запад”” Виктория Желтова. – Это позволит активно развивать не только узкую полоску вдоль границ города, но и всю территорию агломерации. В перспективе 15 – 20 лет точно будет плотно освоена территория внутри проектируемого второго кольца КАД. Там будут размещаться промышленные и логистические парки, зоны малоэтажной застройки, в городах-спутниках будет развиваться деловая и многоэтажная застройка. Щупальца развития протянутся также в поселки городского типа и города Ленинградской области, где постепенно будут развиваться небольшие производства, а за ними придет строительство современного жилья и деловой недвижимости. Остальные территории, вероятнее всего, так и останутся фрагментарно заселенными.
В правительстве Ленобласти уточняют:
– Пока никакая тенденция выноса промышленных предприятий из Петербурга в Ленинградскую область не проявляется, – говорит Валерий Ким. – И потом, размещение новых производственных и иных объектов будет осуществляться в соответствии с документами территориального планирования – Схемой территориального планирования Ленинградской области, схемами территориального планирования муниципальных районов и генеральными планами поселений. Кстати, все они будут отправлены на согласование в правительство Санкт-Петербурга. Это делается для того, чтобы интересы двух этих регионов были взаимоувязаны должным образом.
Стоит ли опасаться того, что в результате такого развития область потеряет свою идентичность? В Центре стратегических разработок “Северо-Запад” считают, что надо не опасаться, а радоваться.
– Любое развитие территории Ленинградской области, в какой бы форме оно ни проходило, для области – хорошо, – говорит Виктория Желтова. – В этом смысле, главный вопрос для области – как обеспечить максимально удобные условия для экспорта развития из мегаполиса на территорию области, как более интенсивно интегрироваться в экономику мегаполиса. Для районов, близких к Петербургу, эта задача постепенно решается сама собой. При этом зона влияния постепенно расширяется – от кольца пригородной застройки непосредственно вокруг города (это уже происходит) до создания производственных площадок в удаленных населенных пунктах области (возможно при развитии транспортной системы области, логистики самих городов для удержания населения). Возможны ли негативные последствия? Инерционное развитие ситуации может привести к усилению неравномерности развития территории области, а интеграционный процесс неизбежно будет оказывать негативное влияние на экологическую ситуацию в области. Эти последствия нужно учитывать и принимать соответствующие меры.
Высоко ли будут строить?
На границах города и области сейчас строится много жилья, которые заселяют в основном жители Петербурга, которые будут ездить туда на работу. Некоторые наблюдатели в связи с этим говорят о возможных конфликтах между старыми и новыми жителями области.
– Через 5 – 10 лет и в области появится много рабочих мест, – не соглашается с такими прогнозами Валерий Ким. – Будет много новых возможностей для образования, проживания, отдыха. Хотя, с другой стороны, проблема есть, но другого свойства – на территории области все больше появляется дачных и коттеджных поселков, которые фактически являются вторым жильем для жителей Петербурга. При этом основные налоги собираются по месту работы, а огромные проблемы со строительством и содержанием подъездных путей, сбором и вывозом мусора – ложатся довольно тяжелым бременем на Ленинградскую область.
Впрочем, никаких конфликтов старых жителей области с новыми в правительстве области не ожидают.
– Новое жилищное строительство на территории области в основном происходит на новых территориях в 50 – 60 км зоне от Петербурга и не в пределах существующих населенных пунктов. И никаких конфликтных ситуаций с жителями области не происходит, – говорит Ким.
– А сколько еще в Ленинградской области появится новых городов и поселков?
– Проект схемы территориальной планировки Ленинградской области (рассчитанный до 2026 года) учитывает демографическую ситуацию. Система расселения изменится не сильно. В области появятся новые населенные пункты, а некоторые села, например, Кудрово, будут преобразованы в городские образования.
В Петербурге новая застройка вызывает много скандалов. Возможно ли такое в области – например, не построить ли где-нибудь небоскребы?
– Районы у нас разные, – уточняет главный архитектор Ленобласти Валерий Ким. – И в каждом соблюдается свой высотный регламент. К примеру, в Выборге (а Выборг и Старая Ладога – это два самых старых города в регионе). Так вот, в Выборге вполне можно строить высотные дома. А в Гатчине – нельзя. Гатчина – город-памятник. Кстати, наиболее разумная градостроительная политика, на мой взгляд, наблюдается в Кингисеппе. Если вы хотите увидеть, какими будут наши райцентры в будущем, поезжайте туда.
– Текущий кризис на рынке недвижимости, который будет продолжаться еще по меньшей мере года три, заставит всерьез переосмыслить существующие представления о форматах и качестве застройки. Разумеется, в городах будет продолжаться многоэтажное строительство всех видов, а коттеджные поселки останутся малоэтажными. Но вот форматы застройки претерпят изменения, уйдет гигантомания. К примеру, мы точно больше не увидим элитных коттеджных поселков на 500 домов или проектов комплексного освоения территорий, состоящих целиком из однотипного многоэтажного дешевого и плохо спроектированного жилья…
Леса-то останутся?
Если область будет так интенсивно развиваться, значит ли это, что через пятнадцать лет никакого сельского хозяйства на пограничных территориях не будет?
– Сельское хозяйство на близлежащих к Петербургу территориях будет вынуждено вступить в жесточайшую конкуренцию с жилой, деловой и промышленной застройкой, – соглашается Желтова. – Капитализация территории после вывода ее из сельхозоборота и начала строительства увеличивается в разы, ее роль в жизни города – тоже. Это значит, что сельское хозяйство такое соревнование будет неизбежно проигрывать, и никакими административными средствами помочь ему нельзя. Единственная возможность сохранения сельского хозяйства в пригородах – резкий рост его эффективности и рентабельности, который может быть обеспечен только переходом к современным сверхинтенсивным формам хозяйствования. Дополнительная возможность – встраивание сверхэффективного сельского хозяйства в городскую среду в качестве ее элемента (по аналогии с промышленными зонами). В качество одного из примеров сверхинтенсивного сельского хозяйства в городской среде можно назвать разведение рыбы в системе замкнутого цикла.
– Понятно, а что будет с полями? С лесами?
– В совсем недалеком будущем леса на этих территориях будут стремительно “окультуриваться” и становиться частью рекреационной инфраструктуры. Спрос на различные культурные формы отдыха на свежем воздухе будет расти, соответственно, появится и предложение. В лесопарках появятся дорожки, скамейки, указатели, прочая инфраструктура. Постепенно будет проводиться расчистка лесных угодий для повышения их привлекательности для отдыхающих. Возможно, через 7 – 15 лет у нас будет освоен европейский опыт создания природных парков-заповедников, посещая которые люди могут наблюдать за жизнью диких зверей.
– А коттеджи им не помешают?
– На мой взгляд, коттеджная застройка лесных угодий в зоне 50 км от города не сможет нанести будущим паркам существенного ущерба: этому помешает насыщение рынка загородной застройки.
В правительство области тоже просят не беспокоиться – в 1998 году была подготовлена Концепция социально-экономического и градостроительного развития Ленинградской области, которая никаких изменений с тех пор не претерпела. В соответствии с этой концепцией значительная часть прилегающих к Петербургу территорий сохранит свое значение: это будут места для массового отдыха, и они не будут подлежать застройке.
– Появятся ли в области похожие на петербургские многофункциональные комплексы, чтобы новым жителям области было где развлекаться и закупаться?
– Во-первых, они уже есть, – говорит Валерий Ким. – Во-вторых, проектируется крупный торгово-развлекательный и гостинично-офисный центр – “Невский Колизей” в поселке Бугры. Построена первая очередь горнолыжного комплекса “Туутари-парк”. Разрабатываются генеральные и бизнес-планы конгрессно-выставочного комплекса на Мурманском шоссе; административно-деловой зоны и зоны ритейла в Уткиной заводи. Там же, кстати, формируются крупные транспортно-логистические и производственные комплексы. Еще не построенный “Невский Колизей” уже прославился на весь регион. Обещано, что в этом комплексе будет несколько SPA-кабинетов и кусочек почти настоящего моря. Если мы вспомним, что неподалеку от Бугров успешно функционирует зимний курорт “Охта-парк”, то нетрудно догадаться, что Бугры в ближайшее время станут настоящей релакс-зоной.
Нина Астафьева
