Публичные слушания по проекту Правил землепользования и застройки Петербурга (ПЗЗ) прошли уже в половине районов города. Смольный говорит, что скорейшее принятие этих правил разрешит все конфликты вокруг застройки Петербурга. Однако недовольство проектом правил уже высказали и строители, и защитники памятников.
Петербургское отделение ВООПИиК предложило не принимать эти правила в объявленные сроки – в декабре 2008 года. За разъяснениями мы обратились к сопредседателю отделения Александру Марголису.
– Как вы относитесь к проходящим слушаниям?
– Городские власти, мягко говоря, прохладно отнеслись к их проведению. Нормальный гражданин не в состоянии с ходу освоить многотомные тексты и схемы ПЗЗ. Популярная брошюра была издана только в августе, а должна бы выйти на полгода раньше. Кроме того, август – время отпусков. Куда мы спешим, если, конечно, слушания – не симуляция, а попытка выстроить диалог для поиска общественного согласия между бизнесом и жителями конкретных кварталов? Именно таким документом должны стать ПЗЗ. Разработка правил велась 4 года и вдруг включили форсаж.
Торопятся настолько, что после начала слушаний стало известно – идет чуть ли не круглосуточная работа по изменению важнейшей части ПЗЗ – высотного регламента. А где гарантия, что не будет других изменений? Это же театр абсурда. Специалисты насчитали сотни противоречий между Генпланом и проектом ПЗЗ. Возникают подозрения, что этот зазор сделан для усложнения будущих судебных споров.
ПЗЗ – важнейший закон, без него произвол чиновников в градостроительстве невозможно остановить. Надо прекратить гонку, дать возможность задать все вопросы и получить ответы.
– В проекте ПЗЗ нет режимов зон охраны объектов культурного наследия.
– Это больше всего беспокоит ВООПИиК. Эти режимы (правила игры на территориях, окружающих памятники) давно разработаны в КГИОП, в 2006 году в виде законопроекта они попали в ЗакС. Тогда проект не стали рассматривать под предлогом целесообразности включить режимы в будущие ПЗЗ. Выглядело убедительно, но теперь выясняется, что режимы будут рассматриваться отдельно. Тогда почему их не приняли два года назад?
На днях мы встречались с руководством КГИОП, нам обещали, что комитет сделает все для включения режимов в ПЗЗ. Рабочая группа ВООПИиК готовит свои предложения. Не позже 20 сентября согласованный вариант должен попасть в городскую администрацию.
– Что вас не устраивает в существующем проекте режимов зон охраны?
– Там почти ничего не говорится про археологические памятники. Новодевичье кладбище забыли, это техническая ошибка, но их надо исправлять.
Затем мы начнем общественную кампанию с требованием выполнить Федеральный закон “Об охране памятников” и включить режимы зон охраны в ПЗЗ. Если режимы туда не попадут, они не станут законом еще очень долго. И это развяжет руки застройщикам.
– Представители ВООПИиК на слушаниях по правилам застройки предлагали исключить цифровые обозначения предельных высот для исторического центра.
– Именно так. Если чудом сохранилась двухэтажная застройка XVIII века, то не надо громоздить рядом объект на все разрешенные 23,5 метра. Это разрушит историческую среду. В таких местах можно строить только в существующих габаритах.
В ПЗЗ очень много цифр, они не проясняют положение, а только усложняют его — высота по фронту, внутри квартала, доминанты и т.д. Правила должны быть как светофор, а если цветов в нем десять, то это не светофор.
Теоретически принцип “высотной воронки” от центра к окраинам (предлагается, что чем дальше от центра, тем выше могут быть здания) верен. Но история с биржей на Васильевском острове показала, что всего несколько лишних метров испортили красивейшую перспективу. Вспомните, сколько стоит разборка этажей биржи. Еще один аргумент в пользу того, что не следует спешить с принятием правил застройки.
Правилами застройки и землепользования недовольны и строители. Ассоциация “Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада” предложила ввести переходный период для ПЗЗ и не включать в общую высоту зданий некоторые технические сооружения. По нашей просьбе ситуацию комментирует генеральный директор ассоциации Алексей Белоусов.
– Чем вас не устраивает проект правил застройки?
– Несколько лет назад, когда велась согласованная работа исполнительной и законодательной власти над проектами Генерального плана Петербурга и следующих за ними ПЗЗ, логика была такой: временные регламенты застройки (ВРЗ – разрабатывается для конкретных, отдаваемых под строительство участков до принятия Правил землепользования и застройки) становятся обязательной частью ПЗЗ.
Сейчас выясняется, что если застройщик подготовил и согласовал временный регламент, но еще не получил разрешения на строительство, то он оказывается в зоне непредсказуемого риска. Про какое улучшение инвестиционного климата можно говорить? Изменение проекта здания даже на несколько метров обернется для застройщика потерями в миллионы долларов. Хотя бы потому, что новый проект потребует новых согласований, занимающих несколько месяцев. Не забывайте, что это неминуемо отразится на конечной цене жилья или коммерческого объекта.
– И много таких случаев? Можно примеры?
– Счет только по членам ассоциации приближается к сотне. Два примера – на улице Орбели ВРЗ предусматривает строительство высотой 82 метра, новая версия высотного регламента предписывает – 65. На одном из участков на Среднем проспекте Васильевского острова ВРЗ позволяет 56 метров, постановление 1731 – 42 метра.
– И что вы намерены делать?
– Работать по двум направлениям. Во-первых, вести дискуссии на городской Комиссии и правилам землепользования и застройки, отстаивать позицию незыблемости ВРЗ и добиваться корректировки ПЗЗ.
– На какой доле территории Петербурга существуют временные регламенты застройки?
– Если считать в абсолютных площадях, то немного. Но если учитывать только застраиваемую территорию, то не меньше половины.
– Что еще будете делать?
– Будем добиваться введения моратория на ПЗЗ сроком на год, чтобы на это время продолжали действовать существующие ВРЗ и по ним велось строительство.
– Появилось сообщение, что ассоциация предлагает не учитывать в высоте зданий верхние технические этажи?
– Это не так. Сейчас в законе говорится, что высотному учету не подлежат антенны и вентиляционные трубы. Мы предлагаем дополнить список машинными помещениями лифтов и подобных технических элементов. Если такая формулировка не устраивает Комитет по градостроительству, то мы готовы обсуждать конкретный перечень объектов для составления закрытого списка.
Вадим Шувалов
