Если хотите получить хоть какую-то выгоду от кризиса, берите ипотеку именно сейчас, уверяют специалисты. Один неверный шаг со стороны властей, и цены на жилье полетят вверх. У кого сейчас выгоднее брать кредиты и как материнский капитал поддерживает рынок ипотечного кредитования, Online812 рассказала Марианна БЕЛЬКОВА, руководитель управления ипотечного кредитования Балтийской ипотечной корпорации.
– Как вообще сейчас чувствует себя рынок ипотечного кредитования?
– Очень даже неплохо. Во многом благодаря таким игрокам, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и Сбербанк. Потому как даже во время кризиса им удалось удержать ставки на приемлемом уровне. АИЖК за счет политической воли привязало свою ставку к ставке рефинансирования Центрального банка. Поэтому у нас, как у представителей АИЖК, сейчас ставка от 9,39% до 11,34%. Это самая низкая ставка, которая когда-либо была на рынке ипотеки в России. У Сбербанка ставка от 13,5% до 14,5%.
На сегодняшний день самые высокие ставки можно наблюдать у тех банков, которые поставили загородительные барьеры. То есть ипотеку в них официально никто не закрывал, но ставки на такой кредит очень высокие – от 20% годовых. Понятно, что они никого не привлекают. Неплохо себя чувствует ВТБ 24, у которого ставка на 0,6% выше, чем у Сбербанка. На рынке ипотечного кредитования остался и банк BSGV, который в основном работает с собственниками бизнеса. Неплохое самочувствие ипотеки подтверждается ростом заявок на получение таких кредитов. Рост наблюдался с сентября 2009 года, а в декабре-феврале этого – у нас сделок даже больше, чем до кризиса. И такая тенденция будет наблюдаться и в ближайшем будущем.
– Что случилось с заемщиками – почему они вдруг стали такими активными?
– Сейчас очень много сделок проходит через АИЖК. Благодаря очень низким ставкам.
– А кроме низкой ипотечной ставки?
– Люди морально устали от кризиса. Все боялись за свое будущее: будет ли работа, будет ли стабильный доход. Боялись в течение года, а жизнь продолжалась, и в это время шло падение цен на рынке жилья. На данный момент этот спад приостановился, и цены даже начали расти. Люди, которые сейчас берут ипотеку, понимают: дальше цены на жилье начнут расти.
– А внушительный первоначальный взнос откуда берут? Это придержанные деньги?
– В основном из субсидий, либо они улучшают жилищные условия и продают то, что имеют. Сделки сейчас заключают в основном такие заемщики. Первоначальный взнос и правда довольно большой. В АИЖК – 30%, в Сбербанке – 20% (для молодых семей с ребенком -15%).
– Глава Жилищного комитета Смольного Юрий Осипов заявил, что в Петербурге в этом году возрастет количество выдаваемых ипотечных кредитов в два раза по сравнению с прошлым годом – до 6 – 8 тысяч. Это реально?
– Сейчас объемы выросли в два раза, но это по сравнению с точкой падения. К докризисному объему пока еще невозможно подойти. Но – если дело пойдет столь же бойко, то мы через какое-то время можем и на докризисный период выйти.
– Петербург собирается запросить более 40 млрд рублей из федерального бюджета на поддержку ипотеки? Это скажется на ипотечном рынке?
– В таких вливаниях ипотека уже и не нуждается. Во всяком случае, ипотека на вторичном рынке. В Сбербанке очереди – заявки подают до 50 – 70 человек в день.
Мне кажется, что эта поддержка могла бы пойти на стимулирования кредитования застройщиков и дольщиков на этапе строительства дома. На этом этапе банк, выдав кредит, не может его рефинансировать в АИЖК, т.к. федеральное агентство выкупает кредит после того, как квартира станет собственностью заемщика. Банк держит кредит на своем балансе весь этап строительства и несет риски вместе с дольщиком.
До кризиса было очень популярно и развито кредитование строящегося жилья. Но кризис показал, что масштаб рисков до конца не оценили и сейчас банки просто боятся кредитовать стройку. Может быть, запросив такую сумму, губернатор хочет стимулировать банки кредитовать застройщиков, тем самым снизив их риски, и помочь строительной отрасли. Это логично. А АИЖК потом выкупит эти кредиты. Правда, тут есть подводный камень – это может взвинтить цены на квадратный метр.
– Какой процент обращающихся получает отказы в выдаче кредита?
– Могу ответить только примером нашей компании. 5% от общего количества сданных документов составляют отказы. 40% заявок выходят на сделки. Остальные 60% либо не могут быстро найти квартиру, либо ждут субсидию. Особенно долго ищут квартиру заемщики без агентов. Сейчас все стремятся экономить, в том числе и на агенте. Думают, что найти квартиру своими силами легко и просто. На деле оказывается, что это заблуждение.
– А в чем причины отказа?
– В основном по службе безопасности. У АИЖК, например, строгое требование – справка о доходах должна быть по форме № 2-НДФЛ. Если подделывают, то получают автоматический отказ. Плюс, если выясняется, что у заемщика есть кредиты, которые он скрыл, или есть просрочки по кредитам, ему тоже придется попрощаться с ипотекой в АИЖК. Кстати, сейчас возросло количество обращений от заемщиков, которые когда-то выступали поручителями по кредитам в других банках. При этом люди, как правило, не понимают всю полноту правовых последствий такого поручительства. Но если заемщик перестает платить, то платить должен поручитель. А если и он не платит, то он автоматически попадает в черный список Бюро кредитных историй. Но таким клиентам мы помогаем – ведь поручитель не виноват, что заемщик допускал просрочки по своему кредиту.
– Путин настраивает граждан на то, что процентная ставка по ипотеке не будет превышать 11%. Это реально?
– Правительство не может напрямую давить на банки. Оно может прямо давить только на АИЖК. А у АИЖК и так ставка на этом уровне. Со второго полугодия у АИЖК открывается новая программа “Новостройка”, и там максимальная ставка действительно будет 11%. Правительство, видимо, рассчитывает, что остальные банки, глядя на АИЖК, тоже снизят ставки. Хотя с точки зрения экономики это нереально. Даже если каким-то образом заставить банк снизить ставки, он может в свою очередь сделать высокую комиссию за выдачу кредита, или придумает дополнительные ежемесячные платежи, или сделает дорогим обслуживание кредита, и эффективная ставка все равно будет на уровне рыночной.
– Сколько сегодня надо на руках иметь денег, чтобы купить среднюю однокомнатную квартиру на вторичном рынке?
– В среднем такая квартира стоит 2 млн 700 тысяч рублей. Если рассчитывать кредит по стандартам АИЖК, то на первоначальный взнос придется накопить 810 тысяч рублей. Сумма кредита составит 1 млн 890 тысяч рублей. Ставка по такому кредиту будет 10,77%. Ставка всегда рассчитывается индивидуально и зависит от срока и суммы кредита, стоимости квартиры. Ежемесячный платеж составит 21 тыс. 305 рублей. Выплачивать их нужно будет 15 лет. Доход на трех созаемщиков (максимум) должен составлять 56 тысяч рублей после вычета налогов по справке № 2-НДФЛ. То есть каждый из трех должен зарабатывать где-то по 19 – 20 тысяч рублей.
– Это выгоднее ставки Сбербанка?
– Если заемщик при тех же условиях обратится в Сбербанк, то там ставка составит 14,25%. Ежемесячные платежи – составят 33 тыс. 374 рубля. Но они у Сбербанка будут постепенно уменьшается, в то время как у АИЖК фиксированные платежи. Хотя если посчитать, то ежемесячный платеж по кредиту в Сбербанке сравняется с АИЖК через 98 месяцев, а это 8 лет. Проблема заключается в том, что сейчас многие фирмы ушли в тень, и заемщики не могут показать справку № 2-НДФЛ. Они вынуждены идти в банки, которые ее не требуют. Но там проценты уже от 16%.
– Материнский капитал внес свою лепту в поддержку ипотеки?
– С этого года отцам-мужьям разрешено участвовать в освоении материнского капитала. Если папа взял ипотечный кредит, то он может погасить материнским капиталом его часть, написав заявление, что после выплаты кредита он выделит долю в квартире всем детям и жене. Вообще, закон позволяет либо использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, либо гасить им часть кредита. По первому варианту банки в Петербурге пока не работают. Это связано с тем, что материнский капитал перечисляется не сразу, а через какое-то время. И эта рассрочка банкам неудобна. Есть плотный проект у АИЖК с банком ИТБ, направленный на решение этого затруднения. Этот банк дает сразу два кредита. Один ипотечный, другой на сумму материнского капитала. Но по сути в итоге заемщик будет платить проценты и по первому и по второму кредиту. Однако для кого-то это выход.
Если материнский капитал используется как погашение части кредита, выданного на 20 лет на определенную сумму, то срок его выплаты сразу уменьшается с 20 лет до 12 и переплата по процентам сократится. Это достаточно выгодно. Тем более что, например, у АИЖК, есть мораторий на досрочное погашение кредита. Первые 6 месяцев нельзя вносить досрочные платежи! Но на материнский капитал это не распространяется.
Объем выдаваемых ипотечных кредитов в Петербурге (в шт.)
2006 год – 11 081
2007 год в 18 648
2008 год – 17 000
2009 год – более 4000
справка
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано 5 сентября 1997 года в форме открытого акционерного общества со 100%-ным государственным капиталом. Агентством аккредитован 81 региональный оператор и 65 сервисных агентов.
