Собственники квартир оказались в самом низу пищевой цепочки в качестве корма строительной мафии. Поэтому закон от 30.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» продолжает возмущать тот миллион человек, который живет в панельных 5-этажных домах, провинившихся перед исполнительной властью Петербурга и строительными фирмачами исключительно тем, что им захотелось эти дома сожрать ради денежной выгоды при помощи программы комплексного развития территорий (КРТ).
В городе трех революций накапливается социальное напряжение, к проблеме реновации по программе КРТ уже подключены прокуратура Генеральная и городская, Городской суд Санкт-Петербурга, Следственный комитет. Формируется гражданское общество, опасность потери жилья и депортации – возможно, даже из Петербурга – объединила незнакомых людей, они готовятся защищать свои права на собственность, на которые посягнула хищная исполнительная власть, потерявшая берега.
О том, что КРТ – это объявление войны народу, уже сказано громко и внятно.
.
Неприступная прокуратура Санкт-Петербурга
20 июля 2022 г. я написал Генеральному прокурору РФ жалобу на прокуратуру Санкт-Петербурга. Суть моей жалобы Генеральному заключалась в том, что 3 июля 2022 г. я отправил заявление уважаемому прокурору СПб, указав на явное противоречие закона от 30.06.2022 № 444-59 статье 35 Конституции РФ, гарантирующей гражданам право собственности, и попросил дать правовую оценку новому закону, на которую прокуратура имеет полное право (текст заявления см. тут). Для этого она и создана. Ст. 1 Федерального закона «О прокуратуре РФ» торжественно обещает:
Прокуратура Российской Федерации – единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.
В заявлении я коснулся для простоты только одного антиконституционного аспекта закона № 444-59 (есть и другие, например, очевидное нарушение ст. 19), который заключался в том, что если больше двух третей собственников проголосуют за включение многоквартирного дома в программу комплексного развития территорий (КРТ), а чуть меньше одной трети собственников будут против, то они все равно должны будут подчиниться большинству и лишаться своих квартир по воле большинства. Это и есть нарушение права собственности, гарантированного ст. 35 Конституции РФ. Поэтому, написал я уважаемому прокурору СПб, в законе должно быть записано, что за включение в программу КРТ должны проголосовать 100 процентов собственников многоквартирного дома.
Но вместо ответа по существу, который так и не пришел, прокуратура СПб известила меня 11 и 12 июля 2022 г. о том, что просто разослала мое заявление по комитетам Смольного, которые не имеют права давать оценку нормативным правовым актам с точки зрения их соответствия Конституции. Прокуратура может, а они – нет. Тем более, что в силу части 3 ст. 10 Федерального закона «О прокуратуре РФ» ответ должен быть мотивированным, но мотивировки – почему прокуратура сама не дала правовую оценку соответствия закона № 444-59 Конституции РФ, а послала мое обращение тем, на кого я жаловался, – в ответе не было. Кстати, частью 6 ст. 8 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»
Запрещается направлять жалобу на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, решение или действие (бездействие) которых обжалуется.
Однако сама прокуратура СПб эту норму нарушила. Если она хотела запросить мнение профильных комитетов Смольного, то должна была получать ответы сама, но в письмах из прокуратуры в комитеты Смольного и вице-губернатору Линченко содержалось указание уведомить о результатах рассмотрения заявителя, то есть меня. Поэтому я получил пять абсолютно бессмысленных ответов из Комитета по градостроительству и архитектуре (от 28.07 и 18.08.2022), из аппарата вице-губернатора (от 15.08.2022), из Государственной жилищной инспекции (от 22.08.2022) и из Комитета по строительству (от 29.08.2022). В результате моя коллекция официальных бланков пополнилась новыми экспонатами. В ответах мне зачем-то излагали содержание закона № 444-59 и еще каких-то общеизвестных документов.
Однако не было ответа по существу на мои вопросы из прокуратуры СПб. Поэтому я и отправил жалобу в Генпрокуратуру.
И вот 2 сентября 2022 г. из Генпрокуратуры пришел ответ, почему-то датированный 27 июля 2022 г. (см. Приложение 1). Генпрокуратура в лице прокурора отдела предварительного рассмотрения обращений управления по рассмотрению обращений и документационному обеспечению поручила прокуратуре СПб провести проверку моих доводов. Так что прокуратура СПб снова оказалась в сложном положении, а я опять жду от нее ответа по существу, а не просто сисгналов о том, что они мое заявление получили.
Попутно не могу не отметить одну странность: на письме из Генпрокуратуры стоит дата 27 июля, а я получил это письмо по электронной почте 2 сентября 2022 г. Не означает ли это, что весь август отдел предварительного рассмотрения обращений провел в напряженных раздумьях: что делать? поручать или не поручать прокуратуре СПб проверить доводы Золотоносова? В итоге решили рискнуть и поручили проверить.
.
Подозревающие и подозреваемые
Тем временем произошло любопытное событие. 5 сентября 2022 г. на официальном сайте Главного следственного управления по Санкт-Петербургу появилось сообщение:
«Заместитель руководителя ГСУ СК России по Санкт-Петербургу Камчатный Павел Анатольевич осуществил прием граждан, которые оспаривают законность положений Закона Санкт-Петербурга от 30.06.2022 “О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территории в Санкт-Петербурге”. Заявители полагают, что этим законом ущемляются права собственников жилых помещений.
По результатам приема принято решение об обращении в органы прокуратуры и исполнительной власти города с предложением рассмотреть вопрос о внесении изменений в указанный закон, с учетом мнения граждан, для дополнительных гарантий соблюдения прав собственников квартир и проживающих в них лиц»
(см. тут).
Итак, если я обратился в прокуратуру СПб 3 июля 2022 г., то ГСУ решило сделать то же самое 5 сентября. Таким образом, Прокуратуру СПб просят отреагировать уже Генеральная прокуратура РФ и ГСУ СК по Санкт-Петербургу. Даже любопытно, каким будет результат…
Однако в связи с решением П.А.Камчатного не могу не заметить, что вообще-то заявление на имя А.И.Бастрыкина, опубликованное на сайте журнала «Город 812» 22 августа 2022 г. (см. тут), подписи под которым жители ставили по всему Петербургу, содержало сообщение «о готовящемся преступлении, предусмотренном частью 4 ст. 159 УК РФ — “Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение”». Речь шла о законе № 444-59 от 30.06.2022.
И тут же разъяснялось:
«Субъективная сторона — сговор в форме прямого умысла, направленный на обман большого количества собственников жилых помещений на территории Санкт-Петербурга, с целью лишения их жилых помещений с последующим сносом зданий, в которых те проживают, с целью обогащения, без предоставления соответствующей компенсации.
Объект — общественные отношения в сфере защиты прав граждан на собственность, охраняемые уголовным законодательством».
В итоге граждане просили Бастрыкина «возбудить уголовное дело в отношении неустановленной группы лиц по подозрению в подготовке преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ», а также провести комплексную проверку на предмет коррупции при разработке и принятии закона № 444-59 от 30.06.2022. Подозреваемые – депутаты ЗакСа, голосовавшие за принятие закона, члены правительства СПб, представители крупных застройщиков.
Поэтому решение П.А.Камчатного, во-первых, не связано с содержанием коллективного заявления жителей Петербурга и явным образом игнорирует их просьбы – прежде всего, о возбуждении уголовного дела; во-вторых, абсолютно неконкретно, в частности, не указано, какие изменения предлагается внести в закон, что практически означают «дополнительные гарантии соблюдения прав собственников квартир»; в-третьих, проигнорировано указание в заявлении на явное нарушение прав собственников, гарантированных ст. 35 Конституции, из чего и вытекает предположение «о готовящемся преступлении, предусмотренном частью 4 ст. 159 УК РФ».
Уж не «дополнительными ли гарантиями» названо в заявлении ГСУ СК соблюдение конституционного права, при нарушении которого у граждан отнимут последнее? О каких вообще дополнительных гарантиях может идти в данном случае речь, если в законе № 444-59 нет вообще никаких гарантий?
Скажу прямо: я не верю в спасительное вмешательство прокуратуры или Следственного комитета. Не верю и в то, что первая инстанция Городского суда СПб отменит этот закон, удовлетворив соответствующее административное исковое заявление (о нем см. тут). Кстати, если суд откажет в удовлетворении иска, то потом можно будет демагогически ссылаться на это решение суда как на якобы подтверждающее законность процедуры КРТ.
Тем более я не верю, что Смольный сейчас возьмет и отступит с той позиции, которую он занял, проведя через машину голосования Законодательного собрания закон № 444-59. Отступит и даст «дополнительные гарантии».
Все дело в том, что изменения в закон № 444-59, которые могут дать надежные гарантии всем собственникам квартир в панельных 5-этажных домах, означают значительные расходы для застройщиков. Поскольку в ходе реализации программы КРТ в этом варианте требуется получить от исполнительного органа государственной власти (не от инвестора-застройщика!) четко прописанную в законе гарантию того, что взамен старой квартиры собственник получит новую квартиру той же площади, с тем же числом комнат и в прежнем микрорайоне.
Однако такая квартира в новом доме будет стоить в разы больше, чем старая, и в этом все дело, поскольку в нынешнем варианте КРТ застройщики предполагают получить квартиру у собственника практически за бесценок, по некой рыночной оценке на день, предшествующий включения здания в программу КРТ. Если разобраться детально, то это будут гроши.
Более того, помимо надежных гарантий собственникам квартир в панельных домах, которые будут стоить инвестору-застройщику много миллионов рублей, ему придется еще и иметь дело с каждым конкретным собственником в каждом конкретном доме на территории, отданной под КРТ. Понятно, что дело это долгое и непростое.
Зато закон № 444-59 позволяет всего этого инвестору избежать и при помощи исполнительных органов государственной власти, решением какого-нибудь ничтожного чиновника Личинкина, разом хапнуть целый городской квартал, да еще в инвестиционно привлекательном месте Петербурга с инженерной структурой и транспортной доступностью.
Иначе говоря, гарантии сведут на нет те фантастические выгоды, которые приготовила себе строительная отрасль, уже предвкушающая поедание этого аппетитного блюда. Цель, которая вполне обнаруживается при анализе закона № 444-59, – с минимальными затратами на возмещение за квартиры и землю под домами заграбастать территории. Судьба собственников квартир в домах, которые они мечтают уничтожить, их вообще не интересует. Тем более не волнует «улучшение жилищных условий», о котором до сих пор поют смольнинские сирены, хотя этот бред уже давно и многократно разоблачен.
Кстати, гарантии собственникам квартир можно было бы легко узаконить в силу части 7 ст. 32.1 Жилищного кодекса, позволяющей Петербургу принять региональный закон. Однако он не принят, потому что сразу сделает закон № 444-59 мертвым, и тогда программа КРТ провалится так же, как фактически провалилась первая реновация 2008 г., которая официально называлась «развитием застроенных территорий». Определял ее закон Санкт-Петербурга от 06.05.2008 № 238-39 (ред. от 02.07.2020) «Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге”».
Дело в том, что особенность программы РЗТ как раз и заключалась в том, что при расселении дома, вошедшего в адресную программу, надо было уговаривать всех без исключения жильцов покинуть свой дом и переехать в другое здание. Строительная мафия назвала это обстоятельство «проблемой последнего жильца» и ликовала, когда изменениями в Градостроительный и Жилищный кодексы им эту проблему удалось отменить полностью. Следствием этих изменений и стал закон № 444-59 в той людоедской форме, которую ему не постеснялась придать исполнительная власть Петербурга.
А еще на очереди рассмотрение и утверждение в Законодательном собрании Правил землепользования и застройки. Предполагаю, что машина голосования, подконтрольная Смольному и управляемая председателем ЗакСа, бывшим вице-губернатором, будет добиваться того, чтобы участки с панельными 5-этажными домами в шести районах города (Выборгский, Калининский, Кировский, Красногвардейский, Московский, Невский – подробнее см. ниже) получили обозначение Ж4, что означает высоту зданий не ниже 9-ти этажей. Это станет еще одним этапом подготовки к реализации программы КРТ и аргументом для сноса этих зданий с опорой на ПЗЗ. Хотя мнение жителей, предусмотренное процедурой КРТ, на момент принятия ПЗЗ в ЗакСе никто не спросит.
Наконец, Смольный дополнил закон № 444-59 еще и постановлением правительства СПб от 05.07.2022 № 623. Согласно части 1 этого постановления, утверждение любых изменений в Генплан Санкт-Петербурга, в Правила землепользования и застройки, а также утверждение проектов планировки территории и проектов межевания территории осуществляются без проведения общественных обсуждений «в целях обеспечения реализации инвестиционного проекта с совокупным объемом планируемого инвестирования в указанный инвестиционный проект не менее 7 млрд руб.». То есть и ПЗЗ теперь значения не имеют вообще, если инвестор вложит 7 млрд. и более.
То есть создано целое нагромождение нормативных правовых актов – и все ради реализации программы КРТ. Можно представить, какие там маячат деньги! И вряд ли Смольный от всего этого сейчас откажется, добровольно изменив все, что связано с КРТ и чего уже с вожделением ждут строительные фирмы.
Между прочим, принятый в законе № 444-59 критерий отбора домов для включения в программу КРТ согласно пункту 2 части 2 ст. 65 Градостроительного кодекса – панельные 5-этажные дома 1957 – 1970 гг. постройки – отнюдь не единственный. Там предусмотрены и другие, например, можно было принять в качестве критерия такие условия:
а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;
б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Однако очевидно, что при выборе таких критериев надо проводить техническую экспертизу многих сотен зданий, что стоит больших денег, к тому же ее результаты могут быть оспорены в суде жителями этих домов, а в результате получится, что зданий окажется в сотни раз меньше, чем в случае, когда сносить можно всё подряд, без разбора, всё, что имеет 5 этажей. Потому что цель у господ Ненаедовых одна – захватить как можно больше земли и зачистить от нее людей.
За всем этим, как я считаю, стоит политическая концепция. Видимо, посчитав, что в Российской Федерации установился тоталитарный режим, исполнительная власть решила, что можно уже отменить институт собственности как таковой, поскольку никакой частной собственности при тоталитаризме не должно быть. При тоталитаризме не государство существует для человека, а человек для государства. Человек – расходный материал, его можно иметь так, как требуется в данный момент власти. Очевидно, именно отсюда и вылезло такое людоедское обращение с приватизированными квартирами, при котором их просто отбирают по решению домового собрания – практически швондеровского домкома: «Мы, управление нашего дома, пришли к вам после общего собрания жильцов нашего дома, на котором стоял вопрос об уплотнении квартир дома!» Больше того, квартиры можно отобрать, даже если собрание было объявлено, но его не провели или не обеспечили кворум! То есть когда жители дома даже не выразили свою волю.
И теперь этот реликт тоталитарного мышления Смольный и строительная мафия, обезумевшие от вседозволенности и безнаказанности, хотят использовать как инструмент для получения сверхприбылей. И чиновники Личинкины всерьез внушают жителям города, что выселение из собственной квартиры ради прибылей строительных фирм – это законно и нормально. И направлено на улучшение.
Правда, абсолютное большинство в этот бред не поверило. Потому что трудно поверить, что на законных основаниях можно отнять собственное и к тому же единственное жилье, заплатив ничтожное возмещение, которое опустит ниже плинтуса.
.
Бдительность наше оружие, бдительность врага обнаружит
Я считаю, что сейчас надо не ждать чудес от судов и прокуратур, тем более не надеяться на то, что Смольный что-то изменит, а спокойно готовить общие собрания собственников в многоквартирных домах, руководствуясь действующим (по крайней мере, пока) законодательством – Градостроительным и Жилищным кодексами и законом Санкт-Петербурга № 444-59.
Надеяться надо не на пустые обещания тех, кто позарился на нашу собственность, а только на себя. Потому что только массовый отказ от КРТ, проведенный строго по законам, может заставить злодеев отступить, в том числе может повлиять и на решения судов и прокуратур, которые этот массовый отказ оформят потом в виде юридических документов об отмене закона № 444-59 как нарушающего конституционные права.
Но побудительной причиной этого может быть только массовый отказ от включения домов в программу КРТ на общих собраниях собственников многоквартирных домов.
И опять-таки надо помнить, что и с этими собраниями собственников не все просто, что в законе сознательно предусмотрены скрытые подлянки.
О первой я уже написал в статье «Закон о депортации. Предварительные итоги за два месяца», размещенной на сайте журнала «Город 812» 28 августа 2022 г. (см. тут). Подвох, подробно проанализированный там, связан с предусмотренной законом возможностью провести внеочередное общее собрание собственников дома не только по инициативе любого из собственников дома, но также по инициативе исполнительной власти и даже назначенного им юрлица (т.е. инвестора, строительной фирмы, в интересах которой КРТ и придумано). Это право дает часть 2.1 ст. 45 Жилищного кодекса.
Зачем исполнительной власти или инвестору еще и право назначать общее собрание собственников дома, если в Градостроительном кодексе (часть 5 ст. 67) уже предусмотрено, что если собрания не было, то дом включается в программу КРТ автоматически? То есть и без нормы части 2.1 ст. 45 Жилищного кодекса любая неопределенность будет снята.
А вот зачем. Право власти или инвестора назначать собрание в доме, к которому они не имеют никакого отношения, дает возможность обмануть собственников дома, уже высказавшихся против КРТ на внеочередном общем собрании. Для этого можно назначить второе внеочередное собрание в надежде на то, например, что по каким-то причинам не будет кворума (в собрании по вопросам КРТ должны принять участие собственники, имеющие не менее 50% голосов от общего количества). Или жители не успеют уложиться в 90-дневный срок, если назначить второе внеочередное собрание, скажем, за 11 дней до окончания 90-дневного срока (о собрании надо извещать за 10 дней до начала собрания). Поэтому тут надо быть готовым ко всему и иметь заранее разработанную тактику. И учитывать, что люди, с которыми, возможно, предстоит бороться на театре военных действий под названием «комплексное развитие территорий», сентиментов не знают и в выборе средств не стесняют себя ничем. Потому что это строительный бизнес и миллиарды рублей, которые за КРТ стоят.
Вторая подлянка проявилась только недавно, в августе 2022 г., и связана с внезапно обнаружившейся активностью Жилкомсервисов, очевидно, получивших команду сверху начать активные мероприятия против жителей панельных домов.
Эта подлянка связана с формой проведения собрания и способом извещения о нем.
Согласно ст. 44.1 Жилищного кодекса «Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме», общее собрание может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 настоящего Кодекса);
3) очно-заочного голосования.
Статья 47.1 Жилищного кодекса называется «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы», и это как раз та подлянка, которой собственникам квартир следует категорически избегать по двум причинам.
Во-первых, не у всех в доме есть компьютеры с выходом на то, что в ЖК называется «системой», те есть «Государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства» (ГИС ЖКХ).
Во-вторых, «система» – это именно тот инструмент проведения голосования, при котором легче всего фальсифицировать ход голосования и его итоги при полном отсутствии каких-либо письменных документов. Потом, после голосования через ГИС ЖКХ, не будет возможности что-то проверить или опротестовать в случае подделок, поскольку нет подписей, которые можно проверить на достоверность. Характерный прецедент – «дистанционное электронное голосование» на выборах в Москве, где «странным» образом по обычному голосованию побеждали одни кандидаты, а с учетом электронного голосования всё переворачивалось. Причем переворачивалось удивительным образом в пользу кандидатов, нужных властям.
Поэтому необходимо провести внеочередное общее собрание собственников многоквартирного дома и принять на этом собрании, что на основании пункта 3 ст. 44.1 ЖК голосование всегда проводится только в очно-заочной форме, причем и очная, и заочная формы проводятся опросным путем с заполнением именных бюллетеней.
Также необходимо установить способ извещения собственников дома об общем собрании собственников. Правильнее всего принять, что на основании части 4 ст. 45 Жилищного кодекса извещение о собрании его инициатором должно быть «направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом… или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись».
Для надежности на общем «процедурном» собрании 3-м пунктом решения есть смысл записать для надежности, что указанная в пунктах 1 и 2 настоящего решения собрания форма оповещения об общем собрании собственников и форма проведения общего собрания собственников относятся ко всем общим собраниям собственников многоквартирного дома № такой-то, в том числе внеочередным, в том числе по вопросам, указанным в пункте 4.6 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса (т.е. комплексного развития территорий).
Все указанные решения принимаются на общем собрании собственников большинством от числа принявших участие в голосовании (часть 1 ст. 46 Жилищного кодекса). Затем соответствующая документация размещается в ГИС ЖКХ и передается в уполномоченные государственные учреждения (все это прописано в Жилищном кодексе).
Почему это все очень важно?
А потому, что в августе 2022 г. в ГИС ЖКХ жители некоторых домов обнаружили вот документ, который я привожу ниже, удалив адрес дома и номер Жилкомсервиса. То есть это совершенно реальное сообщение:
СООБЩЕНИЕ
о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ……………………………..
в форме заочного голосования с использованием Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее – Система)
Инициатор общего собрания: управляющая организация общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис ……………….» )
Администратор общего собрания: Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис ………………….».
Место нахождения, фактический и почтовый адрес администратора общего собрания: Санкт-Петербург ……………………..
Номер контактного телефона: …………….
Официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»: https:// ……
Начало общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 9 ч. 00 мин. 10.08.2022, окончание общего собрания 17 ч. 00 мин. 19.08.2022.
Ознакомиться с информацией о данном собрании можно в обществе с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис …………» по адресу: Санкт-Петербург ………………..
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме с использованием Системы осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в личном кабинете на сайте Системы: https://dom.gosuslugi.ru/ путем указания решения по каждому вопросу повестки дня, выраженного формулировками «за», «против» или «воздержался» в электронной форме, либо посредством передачи администратору общего собрания оформленных в письменной форме решений собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, до даты и времени окончания данного голосования.
Прием администратором общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование: с 9 ч. 00 мин. 20.08.2022 до 17 ч. 00 мин. 29.08.2022, по рабочим дням, обед с 13.00 до 14.00, по адресу:
Санкт-Петербург ……………..
При себе иметь паспорт.
Повестка дня:
1 О выборе администратора последующих ОСС в Системе.
Выбрать администратором последующих ОСС в Системе управляющую организацию Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис …………..», фактический адрес администратора: Санкт-Петербург ………………..
2 Об утверждении порядка приема администратором сообщений о проведении ОСС
в Системе.
Установить прием администратором сообщений о проведении ОСС посредством передачи администратору под роспись с предъявлением паспорта не позднее 14 дней до даты начала проведения ОСС письменно оформленного сообщения о проведении ОСС.
3 Об утверждении порядка приема администратором письменных решений собственников помещений в МКД на ОСС в Системе.
Установить прием администратором письменных решений собственников помещений посредством передачи администратору под роспись с предъявлением паспорта письменно оформленного решения по рабочим дням с 9.00 до 17.00 (обед с 13.00 до 14.00) в течение срока проведения ОСС в Системе.
4 О продолжительности голосования на ОСС в Системе.
Установить продолжительность голосования на ОСС в Системе – 10 календарных дней.
Что этот документ означает реально? Означает он то, что в конкретном многоквартирном панельном доме, управляющей компанией которого является Жилкомсервис, было проведено общее собрание собственников (ОСС), в том числе и нанимателей квартир. При том, что в самом этом доме про это ОСС люди узнали уже после того, как собрание завершилось. Причина заключена в том, что проводилось ОСС в «системе» – то есть в «Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» (ГИС ЖКХ). Проводилось в предположении, что все люди, живущие в доме, ежеминутно смотрят на какой-то сайт и следят за тем, не объявили ли там ОСС. А как только объявили, сразу начинают голосовать – кто в системе, а кто посредством письменно оформленных решений, передаваемых администратору, который на эту должность назначил сам себя. А как хорошо известно, «неважно, как проголосовали, важно, как подсчитали».
Закономерно, что позже в этой же ГИС ЖКХ появился и фиктивный протокол этого фиктивного ОСС в конкретном панельном доме, согласно которому большинство жителей конкретного дома проголосовало так, как того пожелал администратор ОСС – то есть сам Жилкомсервис. Естественно, подобная практика хорошо известна.
Если не брать сам факт фальсификации голосования, процедура точно соответствует части 2.1 ст. 47.1 и пунктам 3.3. и 3.4 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса. В частности, первое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы, действительно, проводится по инициативе или собственника помещения в многоквартирном доме, или лица, осуществляющего управление многоквартирным домом. А Жилкомсервис как раз и был в случае с конкретным домом таким лицом. И решением фиктивного собрания закрепил себя в качестве администратора и на будущее.
А будущее, как всем уже понятно, – это голосование по вопросу о включении дома в программу КРТ.
И точно так же никто в доме не будет знать о том, что ОСС было объявлено и проведено, что за собственников и нанимателей дома Жилкомсервис как законный администратор ОСС в ГИС ЖКХ включил многоквартирный дом в программу КРТ.
Любопытно, что по инерции Жилкомсервисы в августе 2022 г. разослали аналогичные сообщения о проведении собраний даже в девятиэтажные дома и заодно в дома ЖСК и ТСЖ, на что права вообще не имели, поскольку не являются там управляющими компаниями (по каковой причине часть 2.1 ст. 47.1 на такие дома не распространяется). Возможно, тестировали систему…
Из сказанного очевидно, что во избежание, мягко говоря, неприятностей в будущем нужна исключительно очно-заочная форма голосования с заполнением именных бюллетеней. И система извещения вне «системы», т.е. интернета. Все это позволит защитить ОСС от фальсификаций, а многоквартирный дом от уничтожения.
Вывод мой простой: пока организуется некий Штаб по КРТ, который будет собирать мнения граждан, выполняя функцию громоотвода; пока Городской суд Санкт-Петербурга собирается рассматривать административный иск об отмене закона № 444-59; пока Следственный комитет обращается в Смольный, а Смольный что-то туманно обещает, – в реальности, как я предполагаю, уже идет активная подготовка заинтересованных лиц к фальсификации ОСС по вопросу о включении панельных домов в программу КРТ. И жителям надо к этому уже сейчас серьезно готовиться, самим проведя общие собрания как по форме проведения ОСС, так и по способу извещения о них. Чтобы исполнительный орган государственной власти или инвестор не присвоили себе потом права администраторов ОСС в ГИС ЖКХ и не провели фиктивные собрания в «системе», превратив всю процедуру в лохотрон.
Повторю: люди, с которыми, возможно, предстоит бороться на театре военных действий под названием «комплексное развитие территорий», сентиментов не знают, в выборе средств не стесняют себя ничем и спокойно отнимут последнее, монотонно повторяя, что все по закону (как это сделали чиновники в письмах, которые я получал из комитетов Смольного). Потому что это строительный бизнес и миллиарды рублей, которые за КРТ стоят.
.
Деловые люди из деловой газеты
Любопытная публикация появилась в этом издании 5 сентября 2022 г. Называется она вдохновляюще: «Пощады не будет: каким кварталам в Петербурге угрожает реновация» (см. тут). Оказывается, нас уже пересчитывают, оценивают и пробуют на зуб, а потенциальных застройщиков торопят: дескать, ребята, налетай!
В связи с этой статьей, автор которой «попытался выделить наиболее перспективные “пятна”, которых может коснуться обернувшийся скандалом закон о реновации, а также стоимость их освоения для девелоперов», хочу изложить некоторые мысли, отметив два момента.
Первый связан с объяснением механизма программы комплексного развития территорий. Автор написал:
«Схема реновации будет выглядеть примерно так. Сначала на “стартовом пятне” строятся первые дома, туда переселяются жители хрущевок, потом дома переселенцев сносят, на их месте возводятся следующие. И так, пока квартал не “закончится”».
Использовано слово «реновация», но описано отнюдь не КРТ, которое собираются проводить по закону Санкт-Петербурга № 444-59, а уже упомянутая мною выше первая реновация 2008 г., которая официально называлась «развитием застроенных территорий». Определял ее закон Санкт-Петербурга от 06.05.2008 № 238-39 (ред. от 02.07.2020) «Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге”».
Согласно той программе все было так, как и описал автор статьи в «Деловом Петербурге». Возможно, он просто ошибся, перепутал законы 2008 и 2022 года. Однако такой «перепутаж» в последнее время случается слишком уж часто и регулярно, настолько часто, что возникает подозрение, что читателей дезинформируют умышленно. Цель в таком случае понятна: закон 2008 г. был гуманным, людям представляли квартиру рядом с уничтожаемым домом, причем той же площади, а на разницу в стоимости внимания не обращали. Новый же закон 2022 г. умышленно дегуманизирован, чтобы избавиться от необходимости договариваться с каждым собственником каждой квартиры в каждом доме и решать страшную для застройщиков «проблему последнего жильца», который, как они считают, вымогает у них отступные деньги вместо того, чтобы самоликвидироваться.
И вот теперь регламент гуманного закона 2008 г. умышленно подставляют вместо регламента антинародного закона 2022 г., согласно которому никакого «стартового пятна» не предполагается в принципе, застройщик получает сразу целый гигантский квартал, сносит разом все, что там есть, не имея целью поселить аборигенов в свои новостройки, а предоставляет им возмещение, которое дает либо в виде денежных купюр, либо в виде жилья, стоимость которого равна величине возмещения за старую квартиру. Где будет это жилье – заранее не знает никто, поскольку его величина и локация зависят только от величины возмещения. Купить же на это возмещение квартиру той же площади в новых домах, в том числе и построенных на месте уничтожаемых, невозможно. Нужна доплата.
Поэтому я воспринял путаницу в статье «Делового Петербурга» как распространенный ныне прием дезинформации. Вывод очевиден: надо проявлять бдительность, читая нынче статьи о КРТ, маскируемой словом «реновация».
Второй момент связан с перечислением в статье участков, где кучно стоят панельные 5-этажные дома 1957 – 1970 гг. постройки, по районам города. Участки привязаны к станциям метро – транспортная доступность это важнейший инвестиционно привлекательный фактор. Автор статьи назвал их «лучшими локациями для реновации», «самыми лакомыми местами», словно сладострастно предлагая инвесторам поторопиться, чтобы заработать на этой шкуре пока еще не убитого медведя.
- “Лучшие локации для реновации” – фрагмент инфографики из “ДП”
В списке 6 районов, по каждому району указана суммарная жилая площадь домов, в которых возможна реновация, количество квадратных метров, которые можно сюда воткнуть, если все предварительно уничтожить, завладев «лакомыми местами», а также величина инвестиций в проект. Также указана стоимость квадратного метра в новостройках, которые здесь могут появиться. Получились такие величины:
.
Калининский район
850 тыс. кв. м – 5–5,5 млн. кв. м
220-250 тыс. руб. / кв. м
суммарные инвестиции в проект 360 млрд. руб.
увеличение КИТ в 6,47 раза
.
Московский район
2 млн. кв. м – 6,5 млн. кв. м
250-450 тыс. руб. / кв. м
суммарные инвестиции в проект 520 млрд. руб.
увеличение КИТ в 3,25 раза
.
Кировский район, две локации
1) 470 тыс. кв. м – 1,5–2 млн. кв. м
180-200 тыс. руб. / кв. м
суммарные инвестиции в проект 140 млрд. руб.
увеличение КИТ в 4,26 раза
.
2) 2,5 млн. кв. м – 7,5–8 млн. кв. м
160-200 тыс. руб. / кв. м
суммарные инвестиции в проект 520 млрд. руб.
увеличение КИТ в 3,2 раза
.
Красногвардейский район, две локации
1) 650 тыс. кв. м – 2–2,5 млн. кв. м
170-200 тыс. руб. / кв. м
суммарные инвестиции в проект 180 млрд. руб.
увеличение КИТ в 3,85 раза
.
2) 550 тыс. кв. м – 1,5–2 млн. кв. м
200-250 тыс. руб. / кв. м
суммарные инвестиции в проект 140 млрд. руб.
увеличение КИТ в 3,64 раза
.
Невский район, две локации
1) 420 тыс. кв. м – 1,6 млн. кв. м
160-180 тыс. руб. / кв. м
суммарные инвестиции в проект 90 – 96 млрд. руб.
увеличение КИТ в 3,81 раза
.
2) 680 тыс. кв. м – 2,2 млн. кв. м
160-180 тыс. руб. / кв. м
суммарные инвестиции в проект 150 млрд. руб.
увеличение КИТ в 3,24 раза
.
Выборгский район
340 тыс. кв. м – 2,5 млн. кв. м
200-240 тыс. руб. / кв. м
суммарные инвестиции в проект 200 млрд. руб.
увеличение КИТ в 7,35 раза
.
Из этих данных, если считать их достоверными, а не взятыми с потолка, можно сделать два вывода.
Во-первых, инвесторам во всех указанных районах предлагается увеличить коэффициент использования территории (КИТ) и пропорционально ему плотность населения. Больше всего это увеличение возможно в Выборгском (7,35) и Калининском районах (6,47). Нетрудно прикинуть, что если сносятся 5-этажные здания, а КИТ возрастает в 6 – 7 раз, то, следовательно, здесь будут строить 30 – 35-этажные здания. Собственно говоря, это и есть единственная цель программы КРТ – построить небоскребы, как в Кудрове или Мурине. Других целей у КРТ нет.
Кстати, если вспомнить упомянутое выше постановление правительства СПб от 05.07.2022 № 623, по которому ПЗЗ перестают работать, если инвестор вложит 7 млрд. руб. и более, то легко увидеть, что под это условие подпадают все «лучшие локации для реновации». Понятно, что это означает в практическом смысле: о ПЗЗ при реализации КРТ можно забыть раз и навсегда.
Теперь порассуждаем. Даже если предположить невероятное – что жителей 5-этажных домов переселят неким чудесным образом в квартиры той же площади в 30-этажные «человейники», то говорить о каком-то улучшении жилищных условий не приходится, если учесть, что 5-этажные дома для сноса выбираются заведомо неаварийные, окруженные зелеными насаждениями, а не локализованными «зеленками», как выразился вице-губернатор Линченко. А считать улучшением качества жилья большее число этажей в доме могут только идиоты. Опять же значительно выше будет квартплата по сравнению с панельным домом, в 6 – 7 раз будет больше автомобилей под окнами, домашних животных, людей, шума, запыленности и загазованности воздуха и т.д. Все в сумме это называется «социальной нагрузкой», которая также выразится в очередях в аптеке, сбербанке, почтовом отделении, переполненных автобусах. Не хватит мест в школах и детских садах… Это не фантазии, это реальность.
О каком же улучшении жилищных условий, качества жизни в целом может идти речь? На самом деле это самое настоящее ухудшение жилищных условий и качества жизни в целом. В этом и скрыт подлинный смысл программы КРТ, прямо вытекающий из возможноно увеличения КИТ в 3 – 7 раз, если верить «Деловому Петербургу» и учитывать постановление правительства СПб от 05.07.2022 № 623.
Впрочем, вариант переселения в новостройки в своем старом квартале – вариант фантастический, поскольку на строительство уйдет минимум 5 – 7 лет, и где-то надо все это время жить, а покупать новое жилье два раза и два раза переезжать – это уже вариант для самых больших любителей.
Я уже писал о том, что снос кварталов панельных домов, к чему и сводится вся программа КРТ, – это чистое безумие (см. тут). Норма для жизни – это именно планировка кварталов первых массовых серий. Что признано в цивилизованном мире. А маниакальное стремление чиновников заменить пятиэтажные дома тридцатиэтажными – это безграмотность и ложная цель, которую нынче выдают за некий «прогресс». Все это не более, чем умышленная дезинформация, которой людям морочат голову. Сперва принимают людоедский, антинародный по сути закон, а потом начинают врать, что он призван улучшить качество жилья. Однако как ни старайся, но из букв «а», «ж», «о» и «п» не сложить слово «счастье».
Во-вторых, статья в «Деловом Петербурге» показывает стоимость квадратного метра в новостройках. Я не имею данных по всем районам, но знаю, что в Калининском и Выборгском районах рыночная оценка стоимости квадратного метра (до введения программы КРТ, когда квартиры еще котировались на свободном рынке) составляла для однокомнатной квартиры примерно 100 тыс. руб. / кв. м, для двухкомнатной квартиры – примерно 90 тыс. руб. / кв. м.
Поэтому однокомнатная квартира площадью 30 кв. м оценивается в 3 млн. руб., а двухкомнатная площадью 40 кв.м – в 3,6 млн. руб. Таким образом, возникает разница в стоимости старой и новой квартир: скажем, в Выборгском районе для однокомнатной квартиры она составляет 7,2 – 3 = 4,2 млн. руб., для двухкомнатной квартиры 9,6 – 3,6 = 6 млн. руб. То есть надо будет эти миллионы доплатить, причем эти величины доплаты могут оказаться больше, поскольку в уже сданных в эксплуатацию домах цены за квадратный метр заметно выше. Известно, например, что сейчас для двухкомнатной квартиры в новом доме в Калининском районе доплата составляет не менее 10 млн. руб. Если же взять пример для Московского района, то при указанной стоимости квадратного метра в 450 тыс. руб. двухкомнатная квартира площадью 40 кв. м стоит 18 млн. руб.
Все ли могут доплачивать такие суммы? Все ли в состоянии взять и выплатить кредит? А если собственником квартиры является пенсионер? А ведь если денег на доплату нет, то действительно придется улучшить свои жилищные условия путем депортации из отдельной однокомнатной квартиры в неаварийном панельном доме в комнату в коммуналке или в Ленинградскую область, куда-нибудь в Сланцы, – и только потому, что какому-то чиновнику Личинкину в голову ударила моча…
Причем придется еще очень сильно постараться, чтобы получить со строительной фирмы (не с исполнительной власти, которая самоустранится) хотя бы эти самые 3 или 3,6 млн. руб. Поскольку дом-то уже приговорен, рынка нет с 30 июня 2022 г., когда закон № 444-59 был принят, стоимость квартиры фактически равна нулю (!), потому что продать ее кому-либо, кроме строительной фирмы, будет невозможно. Людям приготовили западню.
Кстати, автор статьи в «Деловом Петербурге» по поводу первой локации в Невском районе (около станций метро «Елизаровская» и «Ломоносовская») выразил сожаление: «Минус в том, что хрущевские дома составляют лишь часть жилого фонда локации. И либо придется расширять застройку, снося в том числе и сталинки, либо дробить территорию на маленькие проекты».
Если так дело пойдет, то под угрозой окажутся не только сталинки и хрущевки, но и – страшно сказать – путинки… Поэтому всем домам советую приготовиться к возможным неприятностям и начать уже сейчас проводить общие собрания собственников по вопросам формы проведения ОСС и способа извещения о них.
Пригодится, коль скоро собственники квартир вдруг оказались в самом низу пищевой цепочки в качестве корма строительной мафии.
Михаил Золотоносов
Приложение
