Особое мнение эксперта Рейтинга строительных компаний Петербурга Дмитрия Синочкина, аналитика рынка недвижимости, шеф-редактора издательского центра «Недвижимость и строительство Петербурга», главного редактора журнала «Пригород».
– Так у кого надо покупать квартиры? Кто лучше и надежнее?
– Это зависит от суммы, которой вы располагаете. Если у вас есть 30 млн рублей – то к одним, если 3 млн – то к другим.
Я составил свою твердую пятерку крупных компаний: «Строительный трест», ЮИТ, ЛенСпецСМУ, Росстройинвест, Setl City. Можно их произвольно менять местами. Не знаю у «Строительного треста» ни эпизодов просрочки, ни эпизодов неисполнения своих обязательств. Также греет их консервативное пристрастие к строительству из кирпича.
Среди малых и средних строительных компаний отдаю предпочтение «Тресту 47» в силу давности пребывания на рынке, он там с самого начала. «Красная стрела», наоборот, игрок новый, и это любопытно. «Отделстрой» пришел из области в город.
Наверное, можно еще кого-то называть, но боюсь, что у малых и средних компаний сейчас будет трудный период в связи с проектным финансированием и прочими радостями. Крупная компания имеет больше возможностей для маневра.
– А кому вы не станете отдавать свои деньги?
– С «Норманном» история задержки сроков сдачи свежая. У «Унисто- Петросталь» начались проблемы по областным объектам. С этой компанией не рекомендует иметь дело правительство Ленобласти. Но и здесь не все однозначно. Компанию ЛЭК лет десять ругают, иногда обоснованно, иногда – нет. Но свои дома они сдают. Те, кто покупал квартиры с инвестиционными целями, справедливо недовольны задержками. Кто покупал, чтобы жить, например в ЖК «Граф Орлов», сейчас получают жилье в такой локации, где нет предложений в сходном ценовом диапазоне.
Список компаний, куда не надо нести деньги, будет шириться и пополняться. Сейчас не реже чем раз в месяц появляется информация о проблемах в какой-то строительной компании, прежде в этом не замеченной. Другое дело, что не всегда можно определить, непреодолимые ли это трудности. «Полис Групп» пару лет назад имела просрочки, но компания не только выбралась из трудностей, но и расширяется. Это динамический процесс, трудно расставлять однозначные оценки. Хотя бывают простые истории, как, например, с ЖК «Яблоневый цвет». Застройщик просто собрал 70 млн рублей на стадии котлована и испарился. Но в такие проекты люди деньги уже не несут…
В этой связи меня удивляет публичная позиция Владимира Якушева, министра строительства и ЖКХ. Он считает, что проблемные объекты и обманутые дольщики – это забота регионов, без федерального участия. А недавно аналогично высказалась областная прокуратура. Они не считают, что есть обманутые дольщики – только соинвесторы.
– А как должно быть?
– Это зависит от того, чем мы считаем строительство жилья. Если это чистый рынок-рынок, то не надо туда влезать, только регулировать. Если строительство жилья – часть социальной политики государства, это другое дело. Если строительство жилья идет как создание будущего товара по закону о защите прав потребителей – третья история. В последнем случае ни один строитель в это дело не ввяжется.
– Почему?
– Полгода просрочки – минус 20% стоимости жилья, год – минус 30%, три года – отдает квартиру бесплатно. И остается должен всем банкам. За просрочку поставки, например, автомобилей вы не слупите с поставщика такие деньги. Ни один суд не признает.
– Что мы имеем в итоге?
– Государство старается продать землю как можно дороже, повесить на застройщика как можно больше своих обязательств. А потом с него спрашивает, почему он не выполняет социальные функции. На днях меня спрашивали: случаются ли рейдерские захваты строительных компаний? Да практически нет! Они даром никому не нужны.
Предположу, что списки рискованных компаний пополнят строители апартов. С 2019 года «звезды» для таких домов станут обязательными. Если комплекс на 1500 номеров и столько же собственников – как они будут проходить классификацию, как они добьются типовой меблировки? Кто будет платить за ковролин в коридоре? Если там технические помещения для персонала и если там вообще персонал какой-нибудь?
Чтобы это все согласовать, надо собрать общее собрание собственников. Где, на стадионе?
– А если не проходить классификацию?
– Тогда сдача в аренду таких апартов – незаконное предпринимательство со всеми вытекающими. Наверное, заявленные в нескольких локациях – Парголове, Гатчине – апарты на 1000–1500 номеров будут построены, но обернутся большой проблемой при извлечении доходов.
– В долевом строительстве при разрекламированных новых законах риски уменьшатся?
– Напротив, увеличатся. Все пойдет через банки, но откуда у тех возьмутся деньги на проектное финансирование строек? Передать всю сферу долевого строительства банкам – это увеличить стоимость жилья на 15–25% и прибавить к строительным рискам банковские. Банки падают чаще, чем строительные фирмы. В среднем – один банк в неделю.
Кроме того, само решение о проектном финансировании банки принимают по полгода-год. За это время спрос и требования могут измениться и финансовая схема может не срастись.
– В какой строящийся объект вы бы сами сегодня вложили деньги?
– Вложение в жилье перестало быть инвестиционным инструментом, там можно в лучшем случае защитить средства от инфляции. Те апартаменты, где есть управляющие компании, которые знают, как проходить классификацию, – вот место для инвестирования. Пока.
– Надолго?
– Объем рынка апартов в Петербурге – 7–8% от общего объема строящегося жилья. 15% – думаю, это предел, еще 1,5–2 года есть куда расти. Большие строительные компании Петербурга уже заявили о таких объектах.
– И какой доход апарты принесут?
– Порядка 15–20 тысяч рублей в месяц чистыми. Причем легально.
– А если покупать для жизни – то где?
– Для жизни для меня лично комфортное жилье – это пригороды, хотя некоторые жить не могут без вида с высокого этажа. Даже если смотрят в окно 2–3 раза в год.
– Оригинальный архитектурный проект – это для вас что из сейчас строящегося?
– Golden City визуально представляется мне интересным. Хоть какой-то появляется морской фасад.
– А самый амбициозный?
– «Русский дом» от ЛСР на углу улицы Короленко и Баскова переулка. На мой взгляд, он слишком громоздкий для узкого переулка
– Самый скандальный?
– Проект Setl Group «Планетоград» у Пулковской обсерватории. Моя позиция по этому проекту известна. Мегаполис законсервировать невозможно! Венеция, но без ее количества туристов – плохая перспектива для Петербурга. Главное – не понимаю, за чей счет будем все охранять. Нужны четкие правила: фасад не трогать, во дворах можно перестраивать, не вылезая наружу по высоте.
И еще. Стоило бы ввести квоту: чтобы публично защищать Петербург, человек должен год прожить в доме-памятнике, не прошедшем капитального ремонта, или доме эпохи конструктивизма.
– Кто деликатно работает в историческом центре Петербурга?
– Это зависит от объекта, а не от застройщика. «Дом на Ковенском» от ЛСР удачен, ЖК «Европа Сити» на проспекте Медиков – нет. «Смольный проспект» от ЮИТ хорош, хотя немного не попал в масштаб Смольной набережной.
– Кто быстрее всего развивается на рынке Петербурга?
– «Полис Групп». Недавно компания была в десятке, теперь – в пятерке по объемам вводимого жилья.
– Рекламные кампании застройщиков насколько эффективны?
– Не думаю, что прямая реклама помогает продажам жилья. Информация должна быть, человек ищет ее по базам данных. Дальше он ищет сведения о репутации, и здесь многое зависит от пиаровской службы: текущая информация – о фирме, объектах, проблемах.
– Ставки по ипотеке будут снижаться?
– Мы прошли нижний пик ставок по ипотеке – 9,5%. С августа деньги стали дорожать.
– Существует ли угроза массового невозврата ипотеки?
– Да. Но это связано не с ростом ставки, а с потерей доходов. Ежемесячный банковский платеж приемлем, когда твоя зарплата растет вместе с инфляцией. Чего в нашей жизни не происходит.
Все чаще появляется информация типа: «Взял ипотеку, ни на что не хватает и хреново жить». Недавно ЦБ сильно встревожился, что тысячи людей берут потребительский кредит, чтобы заплатить первый взнос по жилищному кредиту.
На рынок жилья приходят люди со все более низким уровнем доходов. Отсюда – студии, заКАДье и т.д. Застройщики работают с людьми, у которых доход 25 тысяч рублей в месяц… Но что получается – квартира за КАД, нужна машина, бензин дорожает…
– Тогда что делать человеку, у которого 25 тысяч и хочется свою квартиру? Отказаться от этой мысли?
– Конечно. Низкая цена покупки – это дорогая жизнь. ЖК «Дом с фонтаном» в Щеглове продавали по 50 тыс. за 1 кв. метр. Но чтобы там жить, нужна машина и умение преодолевать пробки. Кудровцы надеются, что у них будет метро, но когда это будет? Если суммировать все расходы, то житье в своей квартире за КАД будет дороже, чем аренда ближе к школам и другой социалки. Экономисты давно показали: чем больше собственников жилья, тем ниже уровень экономики. В Румынии собственников 95%.
– Сейчас многие покупатели – уже люди без советского опыта. Почему они стремятся именно купить жилье?
– Это актив, который, скорее всего, не отберут. Бизнес, акции и т.д. не являются такими активами.
– Персоналии на рынке?
– Мне симпатичен Вячеслав Адамович Заренков. Потому что, достигнув высот, он раздал полномочия, а потом, поняв, что бизнес стал тормозить, принял сильное решение и вернул себе оперативное управление. Максим Шубарев создал Setl Group – большую структуру с разнонаправленными видами деятельности. Евгений Резвов, руководитель «Строительного треста», – ветеран, но харизматик…
В строительстве бизнес с личным отпечатком интереснее, чем фирма-машина с универсальным менеджментом…
Вадим Шувалов
