«До пляжа 50 метров! Отличный участок у озера, собственность! Дороги, электричество, дешево!» Тысячи похожих объявлений развешаны в Петербурге на столбах и у подъездов домов. Цена зависит от аппетита продавца: как правило, от 150 до 300 тысяч рублей за участок в 6–10 соток. Предложения привлекательные. Но очень дешевые. В чем подвох? – выяснял «Город 812».
Девушка Люба продает участок на берегу озера «Комсомольское» (это так на объявлении написано – название озера в кавычках). Всего за 300 тысяч предлагает шесть соток, электричество и асфальт до участка в экологически чистом месте.
– Это территория бывших дач Путина, кооператив «Озеро» знаете? – описывает Люба, намекая, что покупка позволит войти в круг сильных мира сего. Потом дает телефон Нины Валентиновны, которая, по ее словам, и является настоящим продавцом. Поначалу Нина Валентиновна тоже восторженно живописует красоты надела, но после прямых вопросов скисает. Быстро открылся подвох первый.
Коммуникации
На самом деле их нет. Совсем. Обещанное электричество есть только в соседнем садоводстве, но тамошняя подстанция уже не справляется, мощности не хватает даже для своих. Воду нужно искать самостоятельно – на глубине порядка ста метров. Заявленная асфальтовая дорога подходит только к границе будущего садоводства, в котором распродаются участки. И тут выяснился подвох второй.
Раздел надела
Оказывается, дорога кончается в поле, которое и станет когда-нибудь садоводством, а пока даже не разделено на участки. Межевание, по словам Нины Валентиновны, состоится когда-нибудь потом – когда раскупят все поле, «но не позже ноября». Когда и кто проведет межевание (являющееся необходимым этапом для получения права собственности), неизвестно.
Расходы
За все работы – межевание, подключение к электричеству (если это вообще технически возможно), добычу воды, строительство дорог – придется платить покупателю. Примерно 3000 руб. за метр водяной скважины, от 25 000 до 75 000 руб. за киловатт электромощности, 15 000–100 000 руб. за межевание и так далее. По приблизительным подсчетам получится больше миллиона рублей. То есть в три-четыре раза больше стоимости самого участка. Но Нина Валентиновна озвучила намного меньшую сумму дополнительных расходов – 280 тысяч «за все».
Похожая история с другим объявлением. Юноша по имени Эльдар продает «участок от хозяина срочно!!!» в деревне Орехово Приозерского района за 250 тысяч рублей. Воды, электричества и дорог там тоже нет. Оба предложения объединяет подвох четвертый.
Кто строить будет
Неизвестно, кто и в какие сроки будет прокладывать коммуникации в этих полях. Если скважину на участке еще можно пробурить самостоятельно, то построить дорогу или электросети – вряд ли. Для этого придется договариваться с соседями. А если их нет или они не хотят?
В обоих случая продавцы обещают, что новый владелец получит право собственности на участок, но в документе будет написано: «Вид разрешенного использования – дачное строительство». Здесь кроется подвох пятый – самый непреодолимый.
Незаконный самострой
По закону дачное строительство разрешено только в населенных пунктах, а сельхозземли, на которых продаются участки, таковыми не являются. По словам эксперта по недвижимости Дмитрия Синочкина, проблема в том, что Росреестр с 2013 года отказывается регистрировать «нарезанные» на сельхозземлях участки с назначением «дачное строительство». И даже если такой документ из Росреестра был получен, прокуратура может его отменить. Было уже несколько случаев.
– В обобщении практики Верховного суда, выпущенном в начале 2014 года, говорится, что дачи можно строить только в пределах населенного пункта. Под Лугой, например, есть садоводства, собственники которых уже пять лет не могут получить свидетельства о собственности, в которых было бы написано: «для дачного строительства». Хотя они по кадастровой карте значатся садоводствами, по налоговой значатся садоводствами (и платят налоги в 120 раз выше, чем за сельхозземли), а по Росреестру – нет. В суд идти они боятся, потому что если судья вынесет решение не в их пользу, тогда получится, что у них самострой, и его могут снести. К сожалению, у Росреестра, Кадастровой палаты и муниципальных властей до сих пор нет единства в понимании, кто и как может распределять землю, – говорит Дмитрий Синочкин.
На этот подвох уже попались сотни, если не тысячи садоводов в Ленобласти – в
Цвелодубове, Романовке, Углове, коттеджном поселке «Ладожский Маяк» и других. Сколько точно пострадавших – неизвестно, так как еще не все они обнаружили беду. Многие продолжают ждать и верить, что получат собственность. По данным журнала «Пригород», с 2014 по 2016 годы в Ленобласти появилось более ста дачных поселков, большинство – как раз на сельхозземлях. Они все потенциально пострадавшие.
Лохотрон
Подвох шестой при покупке «дешевого участка у озера» встретится покупателю на этапе заключения договора. Нина Валентиновна, например, попросила предоплату в 100 тысяч рублей «за бронь участка». Эльдар захотел 30 тысяч. При этом сроки заключения основного договора купли-продажи маячат где-то в тумане. По мнению Дмитрия Синочкина, такая схема указывает на лохотрон. Продавец собирает предоплату с клиентов, а потом либо начинает требовать дополнительные платежи, либо просто исчезает.
Елена Роткевич
