Может ли студия быть комфортной?

Покупатели квартир любят, чтобы было хорошо и недорого. Одни выбирают студии. Другие – кухни-столовые. Третьи – готовую отделку и меблировку. Правильный ли это выбор? Что говорит европейский опыт квартирографии?  

В осеннем круглом столе «Города 812» по жилой недвижимости приняли участие:

– По некоторым подсчетам, доля студий на первичном рынке Петербурга превысила 23%. Можно ли студию сделать комфортной?

Тамара Попова. Студия может быть комфортной при соблюдении достаточно простых и понятных правил эргономики. Они должны учитываться еще на этапе проектирования. Если на этом этапе в квартире «расставляется» мебель с учетом габаритов квартиры, проемов дверей и окон, то многих ошибок можно избежать, обеспечив в будущем комфортное проживание. Хотя есть определенные нижние границы. Те минимальные площади студий, которые сейчас стали наиболее популярными на рынке (это 25–27 кв. м.), вряд ли имеет смысл сокращать. Иначе можно двигать мебель сколько угодно – это не сделает квартиру комфортной.

Екатерина Гуртовая. Действительно, доля студий сейчас на рынке стала весьма существенной. В Финляндии и других странах Западной Европы компактные квартиры-студии давно уже получили широкое признание, став одним из атрибутов современного европейского стиля жизни. Недавно мы открыли два шоу-рума квартир-студий в наших комплексах комфорт-класса «Новоорловский» в Приморском районе и INKERI в городе Пушкин. В шоу-румах представлены в натуральную величину квартиры-студии с балконами (площадью 20 и 25 кв. м. соответственно), в которых выполнена полная финская отделка «под ключ», меблировка, оснащение бытовой техникой и декорирование. В такой квартире-студии при правильном использовании пространства можно очень удобно расположить все что нужно для комфортного проживания.

Дмитрий Карпушин. Главный дискомфорт студии – социальный. Неблагоприятная  среда, множество случайных людей. Что же до планировок – неудачные студии встречаются, но в студии даже меньше возможностей сделать плохую планировку, чем в 3-комнатной квартире.

 – Считается, что большое количество студий в доме – это плохо.  Какое количество студий, однокомнатных, двухкомнатных и т.д. квартир в доме оптимально?

 Екатерина Гуртовая. Люди должны отчетливо осознавать в момент покупки: если в объекте предусмотрены сплошные студии, то это может предопределять и формирование определенной социальной среды, особенно если это объект эконом-класса. Если застройщик изначально формировал инвестиционный продукт, особенно в «экономе», где предлагаются только малогабаритные квартиры и по низкой цене, то вокруг будут постоянно находиться «инвестиционные квартиры», которые продаются или сдаются в аренду – и рядом появляется множество меняющихся жильцов. Однако принципиально другой оказывается ситуация, если девелопером предусмотрена продуманная, взвешенная квартирография. Так, во всех наших комплексах в Петербурге квартирография отличается сбалансированностью – наличием разнообразных квартир, что позволяет проживать разным по составу семьям, и все будут вполне комфортно себя чувствовать.

Тамара Попова. Слабая сторона студий в основном носит социальный характер: такие квартиры чаще всего сдаются в аренду или перепродаются. В любом случае это связано с частой сменой соседей. Непрогнозируемая и повышенная ротация жильцов некомфортна для жителей других квартир и в конечном итоге отражается на содержании и состоянии общего домового имущества, ведь арендаторы не относятся к нему как к своему.

На мой взгляд, идеальным сценарием является разделение объектов с просторными квартирами (3–4-комнатными) и объектов с преобладанием малогабаритного жилья. Излишне широкий ассортимент обычно показывает пониженную ликвидность больших квартир, если они соседствуют со студиями и маленькими однушками.

Оксана Андросова. Преобладание того или иного формата в проекте во многом зависит от класса жилья. В жилых комплексах высокого класса вы никогда не встретите студий, а в объектах комфорт-класса вряд ли есть такие эксклюзивные форматы, как пентхаусы или двухуровневые квартиры, они в основном преобладают в премиум-сегменте.

Анжелика Альшаева. В зависимости от целей приобретения нужно изучать характеристики жилого комплекса. Семейным покупателям стоит обратить внимание на квартирографию: если в доме, условно говоря, 90% студий, то это не вполне подходящий вариант.

Екатерина Пчелкина. Согласно нашей аналитике, самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры. Их доля в структуре продаж достигает 50%. За ними в примерно равных долях идут студии и двухкомнатные квартиры. В текущих экономических реалиях тенденции на увеличение площади квартир пока нет. За 1,5 года средняя продаваемая площадь в проектах нашей компании не снижалась.

Дмитрий Карпушин. Нет критерия оптимальности. Застройщик хочет как можно больше быстро продаваемого жилья, жители хотят как можно меньше квартир, сдаваемых в аренду. Можно говорить о том, что если в доме более 60% малогабаритного жилья (студии и однокомнатные) – это  плохо, это уже ощутимый фактор влияния на социальную среду.

– А что говорит европейский опыт квартирографии?

 Оксана Андросова. Практически всеми категориями покупателей востребованы квартиры с объединенным пространством кухни и гостиной. Уже на протяжении нескольких лет наша группа строит дома с наличием таких квартир. Большая кухня-гостиная дает возможность комфортно обустроить место общения всех домочадцев, визуально расширяет пространство.

Мы советуем обращать внимание на полезное пространство в квартире: чем его больше, тем эффективней считается планировка. Как правило, площадь жилых и часто используемых помещений увеличивают за счет уменьшения прихожей или санузла. Но из любого правила бывают исключения. Например, утверждать, что большие коридоры съедают площадь жилых комнат, не всегда оправданно: грамотное использование пространства коридора могут сделать его достаточно функциональным, увеличив полезную площадь комнат.

Екатерина Пчелкина. Наша группа компаний разрабатывает квартирографию для каждого своего объекта индивидуально. Факторами влияния выступают месторасположение жилого комплекса, потребности клиентов и класс объекта. Класс объекта определяет не только метраж, но и структуру предложения по типам квартир. Так, например, отказ от студий в квартирографии – уже устоявшийся тренд для объектов бизнес-класса. Доля квартир-студий в «бизнесе» минимальна или они вообще отсутствуют, как, например, в жилом комплексе «Два ангела» на Республиканской. Доля многокомнатных квартир в таких жилых комплексах, соответственно, выше, чем в «комфорте». В бизнесе-классе также появляются квартиры большей комнатности (4–5 комнат). Естественно, квартиры больше по площади в среднем на 10–15 кв. м. Тенденция, характерная для жилых комплексов комфорт-класса, строящихся в области, – более мелкая нарезка квартир. В городских проектах квартирография формируется в зависимости от престижности района.

Анжелика Альшаева. При проектировании наших жилых комплексов мы тщательно продумываем все нюансы квартирографии. В каждый проект добавляем изюминку. Так, в клубном доме G9, который мы возведем на улице Грибалевой, представлен ряд редких типов квартир: с видовыми террасами, с возможностью установки камина. Необычные планировки мы реализовали и в проекте «Новое Сертолово» – квартиры с эркерами.

Дмитрий Карпушин.  Предложение следует за потребительскими предпочтениями. 20 лет назад европейские студии казались нам экзотикой, сегодня россияне не удивляются – привыкли. Запросы на «минимизацию планировок» в целом удовлетворены. Можно ожидать, что мы сейчас будем привыкать к квартирам с готовой отделкой.

40% покупателей хотят совмещенную кухню-столовую, так называемую европланировку, это оптимизирует площадь. Другие 40% хотят иметь отдельную кухню и отдельную гостиную – но это чаще старшее поколение, это дань привычкам. Рациональным это не кажется – в массовом сегменте это обычно означает тесную кухню и редко, а то и почти никогда не используемую гостиную. Дальше у человека возникает выбор: сушить постельное белье в гостиной или в ванной? И то и другое не выглядит вполне удобным, но для прачечной места не предусмотрено. Особенно этот вопрос актуален в холодное или дождливое время года, когда не спасает балкон (обычно захламленный, потому что в квартире недостаточно кладовых).

А еще 20% покупателей колеблются, выбирая между отдельной кухней и еврокухней-столовой. Они в итоге качнутся в пользу «евро», и это закрепит тренд.

Аналогично произойдет с другими помещениями: лучше иметь небольшую спальню, но выделить кладовую для одежды, истребляющую беспорядок в доме.

– Есть прогнозы, что  массовое жилье будет уменьшаться по площади и снижаться по высоте потолков. Ваше мнение?

Тамара Попова. За последние 6 лет средняя площадь квартиры в массовом сегменте сократилась с 60 до 47 кв. м. Это происходит и за счет оптимизации планировок. Для объектов, расположенных в городской черте, важен и другой фактор: люди сегодня больше времени хотят проводить в общественных, культурно-досуговых местах (а не дома перед телевизором). И тренд на оптимизацию площадей квартир с этим связан: если семья проводит много времени вовне, ей уже не обязательно иметь большую квартиру и большие комнаты. Думаю, в ближайшие годы этот тренд сохранится.

Дмитрий Карпушин. Высота потолков поведет себя, как площадь: уменьшится. Хочется надеяться, что не очень сильно.

Екатерина Гуртовая. Если говорить о массовом жилье, то при неблагоприятной экономической ситуации все застройщики будут стараться максимально снизить стоимость покупки для клиента. Небольшие квартиры с малым бюджетом всегда и на любом рынке востребованы – и это характерно для всех стран Европы.

Люди все меньше времени проводят дома. Многие воспринимают уже как норму то, что в квартиру приходят лишь немного отдохнуть после работы – по сути, поспать и позавтракать, даже в выходные дни люди стали мало находиться дома.

В развитом обществе доминирующей становится установка – не накапливать дома всевозможные вещи, которыми почти никогда не пользуешься. И этот тренд, весьма благоприятный с сточки зрения дизайна и организации пространства, соответствует тенденциям на уменьшение размера квартиры.

Что касается высоты потолков, то здесь чувствительность покупателей намного больше, чем в вопросе о площади квартиры. Потолков высотой, допустим, 2,3 метра никогда не будет в новых квартирах.

Вадим Шувалов