Покупатель квартир в России становится похож на покупателя квартир в Финляндии. Но не совсем. Дает советы и комментирует итоги 2019 года руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен.
– Что происходило в 2019 году на строительном рынке Петербурга?
– В уходящем году мы не видели каких-то особо резких изменений вверх или вниз. Реального увеличения доходов населения мы не видим уже несколько лет, и это обстоятельство не стимулирует спрос на рынке строящегося жилья ни в Петербурге, ни в других городах России. Поэтому, наверное, самое большое событие для рынка – это переход на счета эскроу. Впрочем, если говорить о ЮИТ, то мы заблаговременно подготовились к работе в новых условиях, заключили соглашения о стратегическом партнерстве с несколькими крупнейшими банками.
– Должен ли руководитель бизнеса в России обладать какими-то особенными качествами по сравнению с другими странами?
– Да, учитывая, в частности, одну из характерных особенностей российского рынка, влияющую на строительный бизнес. Изменения законодательства и норм, регулирующих строительство, происходят во всех странах. Но именно в России, к сожалению, такие изменения происходят достаточно часто и в большом количестве, при этом они могут распространяться и на уже запущенные проекты.
Например, если в Финляндии корректируются пожарные нормы, то эти изменения касаются только новых разрешений на строительство и не касаются проектов, для которых разрешения были получены, допустим, 1,5 года назад. Но в России подобные изменения могут затрагивать все проекты, в том числе ранее начатые. Это создает дополнительные риски и трудности, требуя, чтобы руководители постоянно имели в виду возможность непредсказуемых изменений правил работы и учитывали это при осуществлении стартовавших уже проектов. В целом же, я считаю, что за последние 10–15 лет бизнес-климат в России стал лучше и сейчас нет особой разницы между бизнес-средой в России и других европейских странах.
– Замечаете ли вы изменения в предпочтениях покупателей недвижимости? В России происходит то же, что и в Финляндии?
– Главная тенденция связана с демографическими процессами – уменьшается средний размер домохозяйств во всех европейских странах, и Россия не является исключением. Соответственно, возрастает запрос на маленькие квартиры, люди ценят максимально функциональные и при этом удобные планировки.
В России, как и в Финляндии, для покупателей становятся все более важными не только характеристики самих квартир и зданий, но и все, что вокруг дома.
Можно отметить и то, что в России продолжает увеличиваться доля квартир, приобретаемых с полной отделкой, – это в полной мере отвечает европейским тенденциям. В Финляндии жилье по законодательству просто не может сдаваться без отделки и меблировки – квартира должна быть готова к проживанию.
ЮИТ в Петербурге и других регионах присутствия в России еще более 10 лет назад стал предлагать квартиры с чистовой отделкой, даже опередив, возможно, готовность к этому значительной части покупателей. Но сейчас все больше клиентов стремятся приобрести квартиру, в которую можно сразу заселиться, и ценят, если застройщик предлагает действительно качественную чистовую отделку. Учитывая изменения предпочтений покупателей, в уходящем году мы стали предлагать в Петербурге также квартиры с меблировкой и бытовой техникой.
– Квартира, которую выберет житель Финляндии, отличается от той, которую выберет житель России?
– Главная структурная разница в спросе на квартиры в России и Финляндии связана с тем, что в Финляндии ЮИТ и наши конкуренты продают около половины квартир инвесторам. Речь идет о покупателях, которые затем сдают квартиры в аренду, и для них очень важна эффективность квартиры. Например, арендная плата при сдаче двушки оказывается, как правило, одной и той же для квартиры площадью и 45 кв. м., и 60 кв. м. Поэтому арендодатели стремятся выбирать наиболее рациональные планировки, меньше вкладывая в приобретение квартиры и получая более высокую доходность на свои инвестиции.
Если говорить о предпочтениях покупателей, приобретающих квартиры для собственного проживания, то очевидна тенденция: европланировки, которые уже давно привычны для жителей Финляндии, становятся все более популярными и в России. В Финляндии мы вообще не строим квартиры с отдельной кухней, и никто не высказывает такой потребности. И в России сейчас в наших объектах предусматривается, как правило, уже более половины квартир с европланировками.
– Если у вас спрашивают совета, какую недвижимость покупать в Петербурге, вы что советуете?
– Первый вопрос, который я задам человеку, спрашивающему совета: с какой целью вы приобретаете квартиру и что вы планируете делать через 5 или 10 лет?
Если он ответит, что планирует продать квартиру, то ему следует задумываться, прежде всего, о ее ликвидности. Иными словами, нужно особое внимание уделять местоположению дома, размеру квартиры и рациональности ее планировок. Для покупателя, который ответит, что намерен сдавать в аренду квартиру, тоже не надо покупать слишком большую квартиру.
Если квартира приобретается для собственного проживания, то я отвечу, что наилучшим выбором станет квартира- «Трансформер». В такой квартире можно изменить внутреннее пространство, увеличить количество комнат, если в семье родится ребенок.
Еще надо задуматься о том, как изменится инфраструктура вокруг дома в перспективе. Через 5-10 лет наличие поблизости метро или автобусных линий станет играть гораздо более значимую роль, чем сейчас. Сокращение количества личных автомобилей является общеевропейским трендом, который, несомненно, в не очень отдаленной перспективе коснется и России.
