Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге», Смольный и подконтрольные ему СМИ мягко именуют реновацией, а я с большевистской прямотой – депортацией. За два месяца еще не определен ни один участок под это «комплексное развитие территорий» (КРТ), ни один дом не вошел в «адресный перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу».
Однако программа КРТ уже действует, и можно подвести ее первые итоги.
Понятно, что власти Петербурга предполагали: народ, который в прошлом заряжал банки с водой и лечился по телевизору, который привык к патернализму и доверчиво относится к тому, что вещают из телеящика, не разберется. И грех такой народ в очередной раз не кинуть.
Однако вышло иначе: практически по всему Петербургу начались народные сходы, письма протеста, позже заявления в прокуратуры и судебные иски о признании закона № 444-59 недействительным… Начало формироваться гражданское общество. Июль и август прошли под знаком нарастающего народного гнева.
.
Гарантированный социальный лифт вниз
Я живу в панельном пятиэтажном доме, построенном в 1965 году. То есть нахожусь в гуще того народа, который строительная мафия приговорила к выселению ради захвата земли. И потому хорошо знаю те реакции, которые закон № 444-59 вызвал у меня и у моих соседей по дому и кварталу. Не у абстрактного «населения», а у конкретных людей, населяющих «несносные хрущевки», которые КРТ – комплексное развитие территорий – приговаривает к уничтожению.
Возмущение людей, прежде всего, вызвала сама постановка вопроса: по новому закону собственников квартир в панельных домах – причем исключительно не аварийных и не подлежащих сносу – теперь могут принудительно выселить и депортировать, если многоквартирный дом попал по желанию городской власти в программу КРТ.
А с какой стати?
Во-первых, почему дома, не находящиеся в аварийном состоянии надо сносить? И для чего мы тогда много лет платили немалые деньги на капитальный ремонт своих домов? Для каких нужд? Если что-то в доме пришло в негодность, значит надо делать ремонт, для этого средства в фонд капремонт и накапливали.
Во-вторых, почему жители панельных домов должны вдруг куда-то переезжать, причем покидать приватизированные квартиры, на которые оформлены документы о праве собственности? Тем более, что территория, отводимая под КРТ, зачищается не для государственных нужд, а исключительно в интересах строительного бизнеса. При этом процедура общего собрания собственников многоквартирного дома предполагает, что если больше двух третей проголосуют за программу КРТ, то решение остальных собственников значения уже не имеет, и они лишатся своей собственности, неотъемлемое право на которую гарантировано ст. 35 Конституции, просто по решению этого большинства. Большинство в доме решило – собственность отнимают у всех несогласных. Неплохо придумано…
Люди поняли: чиновники посягают на нашу землю, на наши жилища.
Особую ненависть собственников квартир и готовность к сопротивлению вызвало то, что по закону № 444-59 те граждане, которые в 5-этажных панельных домах имеют квартиры по договорам социального найма (т.е. не являются собственниками) или стоят на очереди, ожидая улучшения жилищных условий, имеют отличные перспективы при переселении.
Так, согласно части 6 ст. 32.1 Жилищного кодекса,
Нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а при наличии его письменного заявления другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.
Согласно части 2 новой ст. 17-3 закона Санкт-Петербурга от 26 апреля 2006 года № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга»,
Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, и имеющим в собственности или в пользовании на условиях договора социального найма жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в границы территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, жилищные условия улучшаются путем предоставления жилых помещений по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, установленной законом Санкт-Петербурга, во внеочередном порядке.
Городской норматив – по 18 кв.м на одного человека при проживании в семье и 33 кв.м, если в квартире проживает один человек.
Получается любопытно: стоящим на очереди – и нанимателям по договору социального найма, и собственникам – предполагается заметное улучшение жилищных условий. А собственникам, которые на очереди не стоят, почему-то предусмотрено резкое ухудшение жилищных условий. Им закон не предусматривает равноценной замены, инвестор, который займется расселением, имеет право отделаться неким «возмещением», которое, как все сразу сообразили (более точные данные я приведу ниже), не гарантирует ни сохранение количества квадратных метров в квартире, ни удобное место расположения нового дома, вообще ничего.
Что, собственники квартир – они не такие же граждане, как наниматели и очередники? То есть наниматели и очередники для города – родные дети, а просто собственники – троюродные племянники?..
На 21 сентября 2022 г. назначено предварительное заседание в Городском суде Петербурга по административному исковому заявлению группы граждан к губернатору и правительству СПб. Исковое требование – отменить закон № 444-59 как противозаконный, нарушающий конституционные права граждан. В пункте 5.3 по поводу неравенства сказано: «В соответствии с ч. 2 ст. 19 Конституции РФ государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от имущественного положения. Закон о КРТ нарушает указанный принцип, так как ставит нанимателей жилых помещений по договору социального найма и собственников, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в преимущественное положение по отношению к “обычным” собственникам жилых помещений».
То есть речь идет о нарушении еще одного фундаментального гражданского права, записанного в Конституции РФ.
Прошло больше двух месяцев, но некоторые люди до сих пор не в состоянии поверить в то, что власти Петербурга могут так поступить с людьми. Не в силах понять это вероломное лишение граждан права собственности на их квартиру и на землю под многоквартирным домом – права, гарантированного в Конституции (ст. 35), которое вдруг отменяется… городским законом?
Тридцать лет нам твердили: собственность, собственность, собственность… И вдруг – бац, и уже нет такого права. Поигрались – и хватит. Почему? А потому, что строительная мафия, социально близкая властям, захотела отнять землю под панельными домами, а граждане, которые от власти социально далеки, прав уже не имеют, они навоз истории и должны послужить очередному этапу обогащения строительной мафии.
Видимо, государство они ограбили уже так, что больше там взять нечего, поэтому теперь решили ограбить простых граждан.
И граждане стали в ужасе соображать: а что делать, если программа КРТ будет реализована? Ведь если дом войдет в программу КРТ, которую активно продавливает городская власть, то на деньги, которые по закону № 444-59 инвесторы (= строительные фирмы, прожорливые и беспощадные) кинут собственникам квартир в панельных домах 1957 – 1970 гг. постройки в виде предусмотренного законом возмещения, ничего приличного и равноценного по площади, числу комнат и месту расположения дома более поздних лет постройки, тем более в новом доме не найти в принципе. Это было ясно сразу и без анализа состояния рынка: в исторических зданиях есть либо комнаты в коммуналках, либо квартиры, которые стоят очень серьезные деньги. В домах построенных в 1970-е гг. и позднее, т.е. в домах более поздних массовых серий, квартиры заведомо дороже тех, что находятся в домах 1957 – 1970 гг. постройки.
И если собственник реквизируемой квартиры не имеет значительных накоплений на приобретение равноценной по площади новой квартиры в нормальном месте города или лишен возможности взять ипотеку с перспективой выплатить этот кредит, то надеяться ему вообще не на что. Потому что все решает сумма возмещения, а оказаться с этой суммой можно где угодно – и не обязательно в Петербурге. Скажем, за то возмещение, которое инвестор в лучшем случае даст за однокомнатную квартиру в пятиэтажном панельном доме 1960-х гг. постройки, нынче вполне реально оказаться или в Ленинградской области, скажем, в Сланцах или Лодейном Поле, или в комнате в коммунальной квартире, но зато в Петербурге. Отличная перспектива! Люди поняли, что закон отправляет их прямо в западню.
Некоторые признаются, что перестали нормально спать и думают ночами только о том, как их выселяют к чертовой матери. Многие люди старшего возраста не скрывают, что надеются умереть прежде, чем депортация по закону № 444-59 начнется: «Лучше сдохнуть, чем переезжать неизвестно куда и неизвестно почему!» Те, кто к смерти еще не готов, восклицают: «Что же это за власть такая?» и добавляют: «Не дают спокойно жить…». Другая категория граждан, которая про эту власть все поняла уже давно, говорит просто: «Будьте вы все прокляты! Это уже полный…». Ненормативную лексику опускаю…
Все поняли главное: перспектива социального лифта вниз, необратимого ухудшения жилищных и в целом жизненных условий – вот что гарантирует закон всем жителям панельных домов, попавших в программу КРТ. Нет ни одного привлекательного момента во всей программе КРТ – это же надо было постараться написать закон исключительно в интересах строительного бизнеса! Людоедам теперь не надо привлекать людей какой-то выгодой и добиваться согласия каждого собственника в многоквартирном доме. Эта обязанность осталась в прошлом с той первой реновацией 2008 года, которая официально именовалась «развитием застроенных территорий».
Теперь по новому закону можно просто отнимать у собственников квартиры и давать пинка под зад, потому что они решили «проблему последнего жильца», требования которого приходилось удовлетворять (подробнее см. тут).
Как живут люди, что чувствуют, из-за чего страдают, в чем реально нуждаются – это создатели закона не могут даже представить. Да и не хотят… Строительная мафия живет в изолированном от людей мире, люди для них скрыты за всеми этими КРТ, ППТ, ПЗЗ, МКД, ОСС.
А алчность чиновников, посягнувших на собственность в виде квартир, дошла уже до такой степени, что согласно ст. 4 закона № 444-59, если дом входит в программу КРТ, то «после перехода права собственности на все помещения в многоквартирном доме в государственную собственность либо в собственность лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки» все накопившиеся на капитальный ремонт деньги не раздаются собственникам квартир в доме, а передаются… органу госвласти Петербурга.
Я бы назвал этой просто кражей. Однако так записано в законе. Зашкаливающая наглость!
Уверен, что с принятием закона № 444-59, касающемся ни много ни мало 20% населения Петербурга (около одного миллиона человек), социальный субстрат ненависти и протеста стал массовым, и сделала это городская власть – сначала губернатор, который внес новый закон № 444-59 в Законодательное собрание, а затем депутаты ЗакСа, которые за него проголосовали. Так могут поступать только враги народа, которые безжалостно идут к своей цели, не считаясь с последствиями.
Общее собрание собственников и его опасности
Прошло два месяца, а фрустрация и ощущение тревоги за судьбу своей семьи, с одной стороны, и возмущение, с другой, не только не снижаются, но наоборот с каждым днем растут. Поскольку чем больше люди вникают в детали, чем больше слушают глупую рекламу КРТ, тем яснее понимают, что закон № 444-59 содержит внутри себя хитрые подвохи.
Главный подвох этого закона связан с общим собранием собственников многоквартирного дома. Тут есть два аспекта.
Первый аспект связан с тем, что согласно п. 1 ч. 1.3 ст. 46 Жилищного кодекса, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимается:
1) по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, не менее чем двумя третями голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме;
2) по вопросу об исключении многоквартирного дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки не менее чем одной третью голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме.
Причем согласно части 5 ст. 67 Градостроительного кодекса РФ,
включенные в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки многоквартирные дома, общие собрания собственников помещений в которых не были проведены в установленный для этого срок, включаются в решение о комплексном развитии территории.
Кстати, это совершенно скандальная норма: с какой стати дом включается в программу КРТ, если воля собственников вообще не была выражена? Почему инициаторам и промоутерам программы КРТ дано такое важнейшее преимущество, ставящее их в гораздо более выгодное положение, чем жителей дома? Вопреки установленному Жилищным кодексом регламенту, сторонникам программы КРТ вообще не требуется оформление собрания более чем с 2/3 голосов – им достаточно просто не явиться на собрание, чтобы у противников КРТ отсутствовал кворум. По этой части 5 ст. 67 хорошо видно, что всю законодательную базу КРТ писали исключительно под заказ строительной отрасли.
Установленный срок по закону № 444-59 – 90 календарных дней (в силу новой ст. 14-5 Закона Санкт-Петербурга от 28.10.2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге»):
Предельный срок для проведения общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, составляет 90 календарных дней со дня опубликования проекта такого решения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке.
Казалось бы, все просто: надо в течение 90 дней провести общее собрание, и чтобы избавить себя от КРТ, надо, чтобы более одной трети собственников проголосовало за исключение своего дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории
Однако авторы изменений в Жилищный кодекс, посвященных КРТ, понимали, что против КРТ будут практически все, поэтому заранее предусмотрели для себя две хитрых лазейки.
Во-первых, частью 2.1 ст. 45 Жилищного кодекса введено право исполнительной власти и даже назначенного им юрлица (т.е. инвестора, строительной фирмы, в интересах которой КРТ и придумано) провести внеочередное общее собрание собственников дома:
Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
Во-вторых, возникает вопрос: зачем исполнительной власти или инвестору еще и право назначать общее собрание собственников дома, если в Градостроительном кодексе (часть 5 ст. 67) уже предусмотрено, что если собрания не было, то дом включается в программу КРТ? То есть и без нормы части 2.1 ст. 45 ЖК любая неопределенность будет снята.
А вот зачем. Право власти или инвестора назначать собрание в доме, к которому они не имеют никакого отношения, в сочетании с той же частью 5 ст. 67 Градостроительного кодекса дает возможность обыграть (обмануть) собственников дома, уже высказавшихся против КРТ. Для этого можно назначить второе внеочередное собрание, но, скажем, сведения об этом собрании могут в силу разных причин не дойти до собственников дома.
Безусловно, чтобы провести собрание, пусть даже фиктивно, орган власти или инвестор обязаны за 10 дней до собрания известить об этом собственников. При этом они могут разместить сообщение в региональной информационной системе в электронном виде (такая возможность часть. 4 ст. 45 Жилищного кодекса предусмотрена), о чем узнают далеко не все, т.е. кворума не будет. А если второе внеочередное собрание не состоится, то по части 5 ст. 67 получится, что дом вошел в программу КРТ. Соревноваться потом в суде со строительной фирмой, на стороне которой будет исполнительный орган государственной власти теоретически можно, но судебная перспектива для собственников дома, на мой взгляд, плохая.
Или представим почти нереальную ситуацию – собственники проводят свое внеочередное собрание и голосуют против. Орган власти или инвестор якобы (или реально) проводит собрание за 20 дней до окончания срока в 90 дней с новым решением – за. В течение 10 дней инициатор собрания должен разместить информацию о решении в региональной информационной системе (согласно части 2.2 ст. 45 и части 1 ст. 46 Жилищного кодекса). После размещения информации собственники могут опять провести собрание, но перед этим должны известить остальных собственников за 10 дней. В итоге собрание провести не удается из-за пропуска 90-дневного срока. Остается только обжаловать решение чужака в суде как фиктивное (если это так), но к окончанию судебного дела многоквартирный дом уже окажется в утвержденном решении.
Собственно говоря, для этого нормы части 5 ст. 67 Градостроительного кодекса и части 2.1 ст. 45 Жилищного кодекса и придуманы – для обмана собственников многоквартирного дома, проголосовавших против КРТ и после этого успокоившихся. И основная борьба, как я полагаю, в условиях тотального протеста против КРТ развернется именно вокруг внеочередных собраний, инициированных не управляющей компанией дома, не жильцами дома, а органом госвласти или инвестором. Такие собрания сами по себе крайне подозрительны при условии, что собственники уже выразили свое отношение к КРТ.
Из сказанного следует, что мало подготовить и провести собрание против КРТ, надо еще разработать целую стратегию (а ее и можно, и нужно разработать) и бдить все 90 дней, чтобы не быть нагло обманутыми и чтобы инвесторы не могли манипулировать процедурами! Ибо – повторю – в законодательной базе КРТ были заложены потенциальные механизмы обмана собственников квартир многоквартирных домов уже на стадии проведения собраний.
Естественно, внеочередное собрание собственников необходимо проводить только с помощью бумажных бюллетеней с указанием персональных данных собственников и их подписями. Определение формы проведения собраний, в том числе и внеочередных – прерогатива общего собрания собственников, но не инвесторов (часть 4 ст. 45 Жилищного кодекса).
Второй аспект, связанный с общим собранием собственников, касается нормы представительства. Оказалось, что изменения в Жилищный кодекс на основе Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», вносились впопыхах и настолько непродуманно, что в итоге часть 3 ст. 45 Жилищного кодекса противоречит части 3.2 ст. 45.
Часть 3 ст. 45 ЖК указывает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам включения в программу КРТ или исключения из нее.
В то же время часть 3.2 ст. 45 ЖК указывает, что в рассмотрении вопроса о КРТ принимают участие собственники жилых помещений в многоквартирном доме или их представители. Такое общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме.
В результате остается непонятным, по какой части статьи 45 ЖК проводить общее собрание собственников.
Даже несогласие более, чем одной трети собственников квартир многоквартирного дома, согласно пункту 1 части 1.3 ст. 46 Жилищного кодекса, не гарантирует исключение дома из программы комплексного развития территорий (КРТ). Если кворума в 50% на собрании не было, то мнение более, чем одной трети собственников квартир, проголосовавших против включения в программу, вообще не будет учтено.
В связи с этим я направил 18 августа 2022 г. заявление Генеральному прокурору РФ просьбу, основанную на ст. 9 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» от 17.01.1992 № 2202-1: внести в законодательные органы РФ предложения по изменению ст. 45 Жилищного кодекса с целью устранения противоречий и исключения части 3.2 ст. 45 Жилищного кодекса. Не могу сказать, что ответ что-то прояснил (см. Приложение 1), мне показалось, что они сами запутались, поэтому переслали мое заявление в Министерство юстиции.
Пока же в общем собрании собственников должны принять участие не менее 50 % голосов от общего числа, а для исключения дома из программы КРТ при этом должны проголосовать более одной трети от общего числа голосов.
Но и есть и другие аспекты, никак не проясненные в законе № 444-59, например, такой: допустим, в течение 90 дней общее собрание собственников проголосовало за исключение дома из проекта решения о включении в программу КРТ. Но мы же понимаем, что инвесторы будут тупо пытаться добиться своего, а для этого территорию или дом исполнительный орган государственной власти сможет снова включить в проект решения – закон это не запрещает. И что, так до бесконечности? Снова общее собрание и все заново?..
Блестящие перспективы переселения
С учетом опасности, которую в силу искусственно придуманного законодательства представляет собой внеочередное общее собрание собственников, особо существенным становится ответ на вопрос «куда?», то есть на что можно претендовать, получив возмещение, которое строительная фирма предложит собственникам квартир.
Я уже писал 15 августа 2022 г. (см. тут), что по оценке Росгосстраха, сделанной весной 2022 г. до принятия закона № 444-59, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в панельном доме 1960-х гг. постройки с износом примерно в 30% составляет 3,7 млн. руб. Рыночная стоимость однокомнатной квартиры составляет примерно 3,1 млн. руб. Это реальные, применяемые на практике оценки рыночной стоимости, определяющие размеры страховых премий в случае наступления страховых случаев. Причем пока 5-этажные панельные дома 1957 – 1970 гг. постройки не оказались токсичными, их можно было продавать и подороже, скажем 2-комнатную квартиру за 4,5 – 5 млн. руб.
Я также писал в статье за 15 августа, что после принятия закона № 444-59 и ликвидации нормального рынка квартир в панельных домах 1957 – 1970 гг. оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в панельных домах уже не будут соответствовать ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», поэтому в суровой реальности, в процессе переговоров с менеджерами строительной фирмы, могут оказаться и ниже, приближаясь к кадастровой стоимости, которая в три раза меньше.
Будем, однако, ориентироваться на величины в 3,1 и 3,7 млн. руб.
Естественно, в интернете появились материалы, анализирующие состояние рынка жилья в связи с законом № 444-59. 23 августа 2022 г. под заголовком «Жители Петербурга пытаются избавиться от своих квартир в хрущевках» был опубликован материал, из которого следует, что «число объявлений возросло <…> в 1,5 раза. Однако спрос на такое жилье не очень высок». Из этого же материала (со ссылкой на РБК-Петербург) следует, что на рынке недвижимости выставлено 2900 предложений, в среднем квадратный метр в квартирах, которые предлагают к продаже, стоит 168,7 тыс. руб. То есть однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м предлагают купить примерно за 5 млн. руб., а скажем, двухкомнатную площадью 40 кв. м – примерно за 6,75 млн. руб. Однако это цена предложения, и понятно, что после 30 июня 2022 г., когда был принят закон № 444-59, рынка уже никакого нет, квартиры в панельных домах стали токсичными и вряд ли кому-то нужны. Разве что тем, кто стоит на очереди.
Любопытно, что, как здесь же отмечено, в 2021 г. предложений было 1700 (т.е. в 1,7 раза меньше, чем в 2022 г.), и средняя стоимость квадратного метра в предлагаемых к продаже квартирах составляла 145 тыс. руб. Т.е. однокомнатную квартиру соглашались продать за 4,35 млн. руб., а двухкомнатную – за 5,8 млн. руб. Понятно, что цена предложения выросла для того, чтобы как-то подтянуть эту цену к цене возможной покупки новой квартиры.
Впрочем, этого все равно мало: «денег с продажи хрущевок не хватит на покупку жилья на вторичном рынке. По данным аналитиков, средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет 6,7 млн рублей. За двухкомнатную придется отдать 11 млн рублей, а за трехкомнатную — 15,8 млн рублей» (см. тут).
Таким образом, реальная доплата за однокомнатную квартиру со вторичного рынка составит порядка 3,6 млн. руб., за двухкомнатную – более 7 млн. руб. И это средние величины, без учета места расположения, этажа, года постройки дома и т.п. В совсем новых монолитно-кирпичных домах доплаты будут выше, к тому же цены растут.
Спустя неделю это сообщение продублировали, потому что западня, в которую попали собственники квартир в панельных домах, журналистов обрадовала как новая актуальная тема, и эксперты опять с важным видом заявили, что продать хотят многие, однако «желающих купить подобные квартиры будет немного». При этом отмечалось, что цена квадратного метра в новостройках составляет 213,7 тыс. руб., т.е. однокомнатная квартира площадью 30 кв. м. стоит 6,4 млн. руб., а двухкомнатная в 40 кв. м. – более 8,5 млн. руб. (см. тут).
Очевидно, что если рыночная оценка квартир в панельных домах уже не вырастет, разве что снизится, то стоимость квартир для переселения будет только расти.
Вывод из этого только один: лучше быть здоровым и богатым, чем бедным и больным.
15 сентября 2022 г. появилось своевременное сообщение о том, что «в Петербурге наблюдается рост цен на комнаты в коммунальных квартирах. За период с января по июль комнаты в коммуналках подорожали на 13 %. Таким образом, средняя стоимость комнаты <…> превысила 3 млн. руб.». Петербург по этому показателю находится на третьем месте после Москвы (5 млн.) и Сочи (3,55 млн.).
В сложившихся обстоятельствах логично предположить, что тенденция к росту цен на комнаты в коммуналках сохранится с учетом мощного фактора – выселения собственников из квартир в панельных домах. Куда-то же им надо будет деваться, если нет денег на доплату. И, вероятно, многим придется вернуться туда, откуда в 1960-е годы они радостно переехали в отдельные квартиры. Таким образом, благодаря закону № 444-59 уверенно намечается программа не расселения коммуналок, а, наоборот, их усиленного заполнения потоками радостных переселенцев.
Того и гляди, скоро из телевизора раздадутся заявления о традиционном русском коллективизме и преимуществах коммунальных квартир по сравнению с отдельными, которые на самом деле являются дьявольским западным, буржуазным изобретением, для нас чуждым, поскольку они разобщают людей и ведут к некоммуникабельности.
А что касается предложений о продаже квартир в городах Ленинградской области, то каждый может посмотреть их сам и сопоставить с теми предполагаемыми величинами возмещений, которые заплатит щедрый инвестор.
Есть и совсем оригинальные предложения. Одно из них появилось на сайте moskvichmag.ru: в Москве, в районе Внукова, продается «самая маленькая квартира» площадью 7,6 кв. м (фото 1), продавец хочет за нее 4,15 млн. руб. Помещается в эту «ячейку общества» только двуспальная кровать и шкафчик. А что еще нужно для комфортной жизни? Важно, что подобный объект входит в тот же ценовой диапазон, что и возмещения за квартиры в панельных домах.
Типологически такая квартира напоминает домик кума Тыквы («Приключения Чиполлино»), который ввиду дефицита стройматериалов построил себе жилище, в котором, как выяснилось, можно было жить только в положении сидя.
«Так он и сделал. Он уселся на пол, осторожно переводя дух, и на лице его, показавшемся в окошечке, было выражение самого мрачного отчаяния».
Это именно то выражение, которое у собственников квартир в пятиэтажных панельных домах вызывает перспектива, открытая им законом о КРТ. 
- Фото 1
- Фото 2
Ближайший аналог «квартиры», показанной на фото 1, – номер в публичном доме в Дании, известный по фотографии Трине Сёнегара, сделанной в 1990-е гг. (фото 2). Ничего лишнего, для домашнего уюта есть все, что необходимо и достаточно. Причем дома-«человейники» с такими «квартирами» (они деликатно именуются квартирами-студиями) площадью 9 – 10 кв. м уже построены и ждут счастливых переселенцев. Их обычная цена сейчас чуть-чуть превышает 3 млн. руб., предложений в интернете я нашел много, так что у переселенцев есть хорошие перспективы…
Тут уже впору не административные исковые заявления в суд подавать об отмене закона № 444-59 (о чем подробнее ниже), а вызывать бригады психиатрической помощи к тем, кто его сейчас рекламирует в пабликах социальных сетей.
Кстати, о рекламе.
25 августа 2022 г. Беглов заявил, появившись после отпуска на канале «78»:
«“Вокруг этого вопроса сейчас очень много спекуляций, фейков, небылиц, откровенного вранья. Мы действуем в соответствии с федеральными нормами и ничего не придумываем. Закон дает возможность петербуржцам, которые живут в хрущевках, в том числе многим очередникам, улучшить свои жилищные условия”. Цитату главы города приводит пресс-служба Смольного» (см. тут).
Специально даю скриншот страницы, чтобы потом никто не смог отнекаться. Эта же фраза 25 августа была синхронно опубликована в газете «Петербургский дневник» (см. тут).
Фейков и небылиц много, это верно, но пример «откровенного вранья» в данном случае продемонстрировал сам губернатор, когда объявил, что «закон дает возможность петербуржцам, которые живут в хрущевках, в том числе многим очередникам, улучшить свои жилищные условия».
Да, очередники – причем не многие, а все, – действительно, смогут улучшить свои жилищные условия, это закон № 444-59 предусмотрел (введя новую ст. 17-3 закона Санкт-Петербурга от 26 апреля 2006 года № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга», о чем см. выше).
Но Беглов при этом сказал про всех жителей хрущевок сразу, и это тезис был представлен в СМИ аршинными буквами. Говоря научно, это дезинформация, потому что счастливые очередники – это еще не все обитатели хрущевок. Жители панельных домов, которые очередниками не являются, но являются собственниками квартир, улучшить свои жилищные условия не смогут, если не располагают существенной суммой для доплаты. А переезд, например, из однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м, находящейся в панельном доме, в однокомнатную квартиру-студию той же стоимости площадью 9 – 10 кв. м. в новом доме, расположенном неизвестно где, или в комнату в коммуналке вряд ли можно считать улучшением жилищных условий. Или, может быть, это, как думает Беглов, и есть улучшение жилищных условий? Тогда пожелаю лично ему именно так улучшить свои собственные жилищные условия, показав нам всем положительный пример.
Кстати, улучшить с помощью доплаты жилищные условия петербуржцы, живущие в хрущевках, могут и без КРТ, и это гораздо выгоднее, потому что без КРТ квартиры будут иметь полноценную рыночную стоимость, а не некую «рыночную оценку», являясь с 30 июня 2022 г. токсичными, потому что полностью исключены из рыночных котировок. Это мы наблюдаем уже сейчас.
Еще один скриншот:
Как видим, попутно Беглов сообщил, что проект городского закона о КРТ «находится в стадии обсуждения». Возможно, он еще не знал, что закон Санкт-Петербурга № 444-59 был принят 30 июня 2022 г., причем тогда же он сам его и подписал. Во всяком случае, так было объявлено официально.
В этом же интервью Беглов объяснил телезрителям, что «мафией» и «западными агентами» являются те петербуржцы и общественники, которые выступили за доработку законопроекта о «реновации» (см. тут).
И вот этот человек рулит, ни много ни мало, Петербургом!
Причем сразу же главные из этих «мудростей» стал пропагандировать Яндекс:
Минут через сорок ребята опомнились и баннер заменили, но я успел для истории сделать скриншоты. Понятно, что столь квалифицированная фейковая «реклама» КРТ еще больше усилила озлобление жителей панельных домов, потенциально попадающих в людоедскую программу.
Малоэтажная застройка лучше всего
В комментарии к интервью вице-губернатора Линченко (см. тут) я уже коснулся вопроса о том, что подлинная цель программы КРТ – в разы увеличить плотность населения, резко повысить КИТ – коэффициент использования территории, т.е. отношение максимальной общей площади квартир, которые можно разместить на территории земельного участка, к площади земельного участка.
Имея в виду именно КИТ, Линченко заметил, что среднегородская плотность населения больше, чем в кварталах первых массовых серий. И это, по его мнению, очень плохо, потому что, как он объявил, «обеспеченность там (т.е. среди 5-этажных панельных домов. – М.З.) не соответствует сегодняшним требованиям нормативно-градостроительного проектирования».
Поэтому такие линченки и решили: надо выселить людей из гуманно спроектированных в 1950-е – 1960-е гг. кварталов домов первых массовых серий, причем домов не аварийных (что особо подчеркнуто в законе № 444-59) и застроить всё 30-этажными зданиями так, как это уже сделано в Мурино и Кудрово, т.е. создать застройку, практически непригодную для жизни. Эти намерения легко прочитываются по еще одному блестящему документу – постановлению правительства СПб от 05.07.2022 № 623.
Теперь, согласно части 1 этого постановления, утверждение любых изменений в Генплан Санкт-Петербурга, в Правила землепользования и застройки, а также утверждение проектов планировки территории и проектов межевания территории осуществляются без проведения общественных обсуждений –
в целях обеспечения реализации инвестиционного проекта с совокупным объемом планируемого инвестирования в указанный инвестиционный проект не менее 7 млрд руб. при условии, что совокупный объем налоговых отчислений инвестора, реализующего указанный инвестиционный проект, в бюджет Российской Федерации и бюджет Санкт-Петербурга составляет не менее 200 млрд руб. за налоговый период 2021 года.
Думаю, что это условие сразу было написано под конкретную строительную организацию, которая, получив в свое распоряжение целый квартал, сможет потребовать у городской власти любых изменений в Генплан, ПЗЗ и ППТ, каковые и будут услужливо предоставлены без общественных обсуждений. Естественно, речь идет о плотности заселения, о запредельной высоте зданий в 30-40-50 не знаю уже сколько этажей и вообще о чем угодно. В частности, о сносе не только 5-этажных панельных домов-хрущевок, но, возможно, и вообще любых домов, которые на этой территории находятся.
Фактически постановлением от 5 июля 2022 г. в отдельных кварталах, наиболее инвестиционно привлекательных, вводится режим полного беззакония.
На самом деле оптимальными для жизни давно признаны здания не более, чем в 6 этажей, поэтому кварталы первых массовых серий с домами в основном высотой 5 этажей, а кое-где 7-9 этажей как раз и представляют собой наиболее пригодный для жизни вариант застройки. Гуманный, прежде всего. Потому что застройка, как в Мурине и Кудрове, – это невозможная для нормальной для жизни социальная нагрузка.
Норма для жизни – это как раз планировка кварталов первых массовых серий. Что признано в цивилизованном мире. А маниакальное стремление чиновников, в частности, того же Линченко, заменить пятиэтажные дома тридцатиэтажными – это антинорма, безграмотность, антинаучная дурость, ложная цель.
Иначе говоря, сносить надо не пятиэтажные дома первых массовых серий, жалуясь на то, что там живет слишком мало народа, а ликвидировать все планы по сплошной высотной застройке целых кварталов, мечты о которой уже отразились в проекте нового Генерального плана, в котором участки Ж3 (5 – 8 этажей) практически везде и чисто механически заменены на участки Ж4 (9 этажей и более), незаконно приготовленные под снос 5-этажных домов ради реализации программы КРТ еще до того, как жители этих кварталов проголосовали за включение своих жилищ в программу КРТ.
Необходимо срочно гуманизировать всю программу застройки Петербурга, ориентируясь именно на кварталы домов первых массовых серий – так называемые «спальные районы».
Конечно, строить дома высотой в 30 этажей – эти длинные бараки, поставленные вертикально, – выгоднее: «урожай» с квадратного метра земли получается больше. Но выгода строительных фирм не может быть единственной целью. Я уж не говорю о пожарной опасности: ведь всем известно, что пожарных лестниц, достающих до последних этажей этих доморощенных небоскребов, нет вообще.
Вопрос следует поставить кардинально: почему, скажем, в Пушкине малоэтажное строительство возможно, а на территории Петербурга – уже нет? Кто это сказал? Линченко? А с какой стати его надо вообще слушать? Мало ли чего он придумает, выполняя указания Хуснуллина… Так сегодня Хуснуллин есть, а завтра его, может быть, уже не будет, и окажется, что он допускал в своей деятельности ошибки. С какой стати надо сносить неаварийные панельные дома, в которых живет 20% населения Петербурга, и выравнивать плотность населения, добиваясь «средней температуры по больнице»? Это что, самоцель? А чем она обоснована и вызвана? Только тем, что в Приморском и Невском районах, в Кудрове и Мурине строительные фирмы истерически гнались за прибылью, и в итоге КИТ достиг там «шанхайских» значений? И поэтому плохо надо сделать везде в Петербурге, где в спальных районах, идеально спроектированных в 1960-е годы, панельные пятиэтажные дома, не аварийные, отремонтированные, стоят на нормальном расстоянии друг от друга и окружены зелеными насаждениями, как это и должно быть?
Это уродливая, антинаучная логика развития города, которую нынче бездумно отстаивает Смольный, и с этим надо быстрее покончить. И лучше всего именно сейчас, когда скандал вокруг КРТ закипел и будет кипеть дальше, пока закон № 444-59 не отменят, потому что 20% жителей Петербурга этим законом загнали в западню.
Между прочим, в интернете немало сайтов, где очень убедительно и доходчиво объясняют преимущества старых советских 5-этажных панельных домов и тех районов, в которых они расположены (см. тут): месторасположение, социальная инфраструктура, малая этажность, что означает меньшее количество соседей, меньше шума, скандалов, автомобилей, домашних животных, наличие деревьев и большая территория между домами. При современном строительстве все это заведомо будет отсутствовать, во многих случаях сейчас хуже и качество строительства.
«Но сурово брови мы насупим…». Кампания противодействия
Сейчас некоторые любят подчеркивать, что закон № 444-59 был принят в развитие Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».
На самом деле федеральный закон № 494 дал право, но не вменил городской власти в обязанность реализовывать программу КРТ, тем более в самой ее дикарской, дегуманизированной форме по отношению к собственникам квартир, которые не стоят в очереди на улучшение, т.е. без гарантий по части 7 ст. 32.1 Жилищного кодекса. Можно было одновременно принять особый закон, реализующий гарантии, предусмотренные частью 7 ст. 32.1 (что сделано не было), или вообще воздержаться от принятия закона № 444-59. Однако этого сделано не было.
Из этого следует прямая вина городской власти – губернатора, подписавшего закон № 444-59, и депутатов Законодательного собрания, проголосовавших за его утверждение. Поэтому совершенно оправдано, что в административном исковом заявлении (позднее к трем истцам присоединились еще пятеро), которое 15 августа 2022 г. было принято в Городском суде СПб к судебному разбирательству (судья Е.А.Витушкина), ответчиками указаны губернатор и правительство. Истцы просят суд «признать недействующим полностью Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 “О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге”» (см. Приложение 2), констатировав нарушение целого ряда статей Конституции.
В переводе на бытовой язык исковое требование означает: отстаньте от нас со своим комплексным развитием территории и дайте спокойно жить, без вас лучше!
Закон о КРТ, по мнению истцов, не соответствует:
ст. 35 Конституции РФ, устанавливающей конституционное право граждан на защиту частной собственности;
на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения имущества для государственных нужд.
ст. 40 Конституции РФ, предусматривающей конституционное право граждан на жилище и недопустимость произвольного лишения данного права;
ч. 2 ст. 19 Конституции РФ, устанавливающей равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от имущественного положения;
ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, в соответствии с которой конституционные права граждан могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях− защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Градостроительному кодексу РФ в части несоответствия целям комплексного развития территорий и ухудшения положения собственников жилья, попадающего в программу комплексного развития территорий.
Уставу Санкт-Петербурга в части несоблюдения принципа народовластия и ограничения права жителей Санкт-Петербурга на участие в обсуждении законопроекта.
Предварительное заседание по этому иску назначено на 21 сентября 2022 г.
22 августа 2022 г. стало известно, что председатель Следственного комитета РФ А.И.Бастрыкин поручил провести проверку по доводам жителей Петербурга, не согласных с комплексным развитием жилых территорий. Проверить заявление (текст его см. тут) и представить доклад поручено руководству Главного следственного управления СК РФ по Санкт-Петербургу.
Бастрыкину, который встал в ряды градозащитников и теперь в Петербурге исполняет роль Воланда, граждане написали, что закон № 444-59 принят с нарушением ст. 35 Конституции и попросили:
- Возбудить уголовное дело в отношении неустановленной группы лиц по подозрению в подготовке преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение);
- Провести проверку фактов, изложенных в настоящем заявлении, в ходе которой
- опросить лидеров депутатских фракций в законодательном собрании Санкт-Петербурга, голосовавших за принятие закона, депутатов законодательного собрания Санкт-Петербурга, голосовавших за, а также депутатов Павлова Д. Г., Рассудова А. Н., Зверева Б. А., Губернатора Санкт-Петербурга, членов Правительства Санкт-Петербурга, представителей крупных застройщиков по следующим вопросам:
– с какой целью принимаются нормативно-правовые акты, противоречащие Конституции РФ, и подзаконные нормативно-правовые акты;
– кто отдавал распоряжения о голосовании по вышеуказанному законопроекту;
– с какими застройщиками обсуждался данный законопроект, заключались ли устные и/или письменные договоренности о его реализации;
– передавались ли кому-либо денежные средства с целью принятия положительного решения/голосования за данный закон/постановление правительства;
– по какой причине данный закон принимался скрытно от широких масс населения, не проходил широкого общественного обсуждения.
- изучить переписку и телефонные переговоры подозреваемых лиц по электронной почте, в социальных сетях, мессенджерах, смс, посредством сотовой связи.
- изучить сведения о поступлении на счета подозреваемых лиц денежных средств, которые могли послужить средством подкупа.
Безусловно, подозрение в коррупции в данном случае вполне оправдано – уж слишком многим статьям Конституции противоречит закон № 444-59.
Наконец, 25 августа 2022 г. Горсуд зарегистрировал еще один коллективный иск к Беглову. Четыре истца, точнее, истицы, также потребовали признать закон № 444-59 недействительным.
Некоторые действия предпринял и я.
Во-первых, 3 июля 2022 г. написал заявление прокурору Санкт-Петербурга, указав на явное противоречие закона № 444-59 статье 35 Конституции и попросил дать оценку новому закону (текст заявления см. тут). Но вместо ответа по существу, который так и не пришел, прокуратура СПб разослала мое заявление вице-губернатору Линченко и в ряд комитетов Смольного. Вот уж чья оценка меня интересовала меньше всего, так это оценка Линченко, главного промоутера КРТ.
Тогда 20 июля 2022 г. я направил жалобу Генеральному прокурору РФ на прокуратуру СПб, которая уклонилась от ответа. Ответа из Генпрокуратуры тоже пока нет, хотя прошло уже больше месяца. Не знаю, поручила ли Генпрокуратура городской прокуратуре Петербурга ответить мне по существу, но не исключаю, что я поставил их всех в неловкое положение. Думаю, что врать по поводу закона о КРТ прокуратуры не желают, а написать правду не могут.
Вывод напрашивается сам.
Вообще ситуация, сложившаяся вокруг закона о КРТ, напряженная. Например, отмечу, что в разделе «Яндекс.Новости» в ссылках на мою фамилию так и не появилась информация о важном материале, размещенном на сайте журнала «Город 812», хотя ссылки на другие мои статьи появляются оперативно и регулярно:
«Депортация. Заявление горожан председателю Следственного комитета А.И.Бастрыкину» за 22 августа 2022 г. (см. тут).
Я это воспринимаю, как ручную цензуру и как симптоматичный признак.
Маневры Смольного
Осознав некоторую «странность» своего выступления на телеканале «78» 25 августа 2022 г. и понимая, что жители панельных домов настроены против КРТ, что в городе благодаря решениям Смольного уже формируется гражданское общество, а также имея два административных исковых заявления, поданных в Городской суд СПб, Беглов на следующий день сдал чутка назад и приступил в своем Telegram-канале к словесным маневрам.
Он, во-первых, признал, что закон № 444-59 «вызывает у горожан вопросы и опасения», причем не только у «западных агентов» (уже прогресс!).
Во-вторых, даже решился на заявление о том, что «ряд вопросов все же требует доработки».
А в-третьих, сообщил, что большинство вопросов, которые к нему приходят, оказывается, содержат не категорическое требование закон № 444-59 отменить вообще ввиду многочисленных нарушений конституционных прав в случае его применения и даже не требование уравнять в правах собственников квартир с нанимателями по договорам социального найма и очередниками, т.е. дать гарантии собственникам, что они не окажутся в результате КРТ в десятиметровой «студии» или в коммуналке.
Нет, Беглова всего лишь просят (не требуют!) «постараться сделать процедуру голосования жильцов по вопросу вступления в программу максимально прозрачной». В связи с чем вместе с депутатами намечено разработать проект корректировки федерального законодательства: «Нужно четко прописать, кто будет инициировать голосование, как оно будет проводиться, чтобы оно было понятным и защищенным».
«Просят постараться» – великолепная формулировка! Мягкая, деликатная, так сказать, по мере возможности…
Выше я уже проанализировал некоторые подвохи, которые содержит процедура голосования и которые были введены в Жилищный и в Градостроительный кодексы умышленно, для возможной манипуляции и обмана собственников посредством повторного внеочередного общего голосования. Поэтому, конечно, процедуру голосования надо менять, прежде всего, исключив норму части 5 ст. 67 Градостроительного кодекса РФ (если собрание не проведено в течение 90 дней, то «включенные в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки многоквартирные дома, включаются в решение о комплексном развитии территории»).
Однако есть огромные сомнения в том, что проект корректировки не пойдет по пути создания дополнительных затруднений для собственников квартир, желающих решительно отказаться от КРТ. Да и вообще обещать – не значит выполнить.
А кроме того, сама идея изменить не городской закон № 444-59, необходимость чего давно осознана, а именно федеральное законодательство – это затея, обреченная на бесконечные обсуждения сначала в СПб, а потом в бесчисленных структурах Государственной Думы. Короче говоря, это на годы, и в итоге, как я полагаю, не более, чем имитация намерения что-то в реализации программы КРТ изменить. Еще одна «обглоданная косточка», брошенная дуракам, чтобы их обнадежить непонятно чем.
Не исключено также, что это заготовка для будущих судебных процессов в Городском суде: представители губернатора, возможно, заявят ходатайство об отложении рассмотрения на неопределенный срок или закрытии дела, поскольку сейчас, мол, обсуждаются некие изменения в федеральное законодательство и, следовательно, в оспариваемый закон № 444-59, в котором содержатся ссылки на Градостроительный и Жилищный кодексы. То есть иски становятся уже вроде как не актуальными, и судиться рано… Хотя закон № 444-59 принят, с 11 июля 2022 г. действует, поэтому ссылки на его возможное изменение в будущем юридического значения не имеют.
Иными словами, ничего кроме уловки я в этих заявлениях не вижу. Людям, которые утвердили антинародный закон № 444-59, я не верю уже ни в чем.
Михаил Золотоносов
На заставке картина художника Константина Ротова «Волк пытается реализовать программу комплексного развития территории».
Приложение 1
Приложение 2
- Кликните на документ, чтобы открыть его полностью
