После принятия людоедского Закона Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» (я писал о нем в июне – июле 2022 г. трижды – см. тут, тут и тут) жители 5-этажных панельных домов 1957 – 1970 гг. постройки (причем, отнюдь не аварийные, что в законе подчеркнуто особо!) очень быстро осознали, что городские власти приготовили для них катастрофу.
.
За красивыми словами «комплексное развитие территорий», «реновация», что в переводе с латинского означает «обновление», все увидели реальную перспективу, которую не замаскировать демагогией: реальную возможность выселения из квартир, находящих в собственности, право на которую теоретически гарантировано ст. 35 Конституции, и переселение неизвестно куда с очевидным, гарантированным ухудшением жилищных и жизненных условий.
Параллельно с этим начала развиваться предсказуемая кампания агитации за реновацию (то есть комплексное развитие территорий, КРТ), которой занялось городской начальство. Так председатель Законодательного собрания СПб придумал некий «штаб», в основном состоящий из чиновников правительства и депутатов, а также, я полагаю, из тех представителей «народа», которые будут горячо «за».
С большим интервью 11 августа 2022 г. выступил главный петербургский промоутер КРТ – вице-губернатор Н.Линченко, старавшийся убедить граждан, что не надо бояться переселения, что инвесторы на самом деле заботятся исключительно о благе граждан, что глобальная цель КРТ – улучшение качества жизни горожан. Ну конечно, ведь «обновление» – это так прекрасно!..
И это только начало агитационной кампании, призванной обмануть, задурить голову невыполнимыми обещаниями, запутать. Поэтому я посчитал необходимым подробно проанализировать интервью Линченко, его аргументы, потому что очень важно вырабатывать иммунитет к такого рода вбросам «агитации за счастье».
.
Финансовая механика депортации
Чтобы не оперировать абстракциями, начну с конкретного примера, показывающего неизбежность депортации в том случае, если панельный 5-этажный дом попадет в программу КРТ. Пример совершенно реальный, и в первую очередь предназначен для особо непонятливых (каких меньшинство).
Допустим панельный дом, построенный в 1960-е годы, попал в программу «комплексного развития территорий» (КРТ). Согласно ст. 32.1 Жилищного кодекса (ЖК), на которую дана ссылка в законе № 444-59 и которая является основанием всей программы КРТ, собственникам квартир взамен их квартир прежде всего рассчитывается и предоставляется возмещение. Это обязательный исходный пункт алгоритма.
Величина возмещения (по части 7 ст. 32 ЖК) состоит из рыночной стоимости квартиры плюс рыночная стоимость доли земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом, плюс убытки (во все детали пока не вдаюсь). Убытками в данном случае можно пренебречь – это стоимость переезда и т.п.
По оценке Росгосстраха, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в панельном доме 1960-х гг. постройки с износом примерно в 30% составляет 3,7 млн. руб. Рыночная стоимость однокомнатной квартиры составляет примерно 3,1 млн. руб. Это реальные, применяемые на практике оценки рыночной стоимости, определяющие размеры страховых премий в случае наступления страховых случаев. Кстати, пока панельные дома указанного типа не оказались потенциальными жертвами закона о депортации, их можно было продавать и подороже, скажем 2-комнатную квартиру за 4,5 – 5 млн. руб.
Рыночная стоимость доли земельного участка для двухкомнатной квартиры в среднем составит 0,75 млн. руб., однокомнатной квартиры – 0,55 млн. руб. (как будет видно из дальнейшего, за эти величины еще придется побороться, если хватит юридического умения и физических сил).
В результате возмещение для владельца 2-комнатной квартиры составит 4,45 млн. руб., для владельца 1-комнатной квартиры – 3,85 млн. руб. Округлим: получим соответственно 5 и 4 млн. руб. Это базовые величины, предопределяющие дальнейшую судьбу (именно судьбу!) владельцев одно- и двухкомнатных квартир.
Потому что затем владельцам квартир в панельном доме инвестор, то есть строительная фирма, предложит либо некие квартиры, которые имеют стоимость 5 и 4 млн. руб. соответственно, или взять деньги, оформив со строительной фирмой договор купли-продажи (часть 10 ст. 32.1 ЖК).
Но тут сразу возникает вопрос: а где при таком механизме окажутся с этими бешеными деньгами владельцы квартир в панельных домах? Если говорить о недавно построенных домах, то в них 2-комнатная квартира в зависимости от площади, этажа и места расположения здания сейчас стоит примерно 12 – 15 млн. руб. То есть собственнику квартиры в панельном доме придется доплатить порядка 10 млн. руб. и переехать в новопостроенный дом, став новоселом.
Понятно, что если у человека есть деньги и он решил приобрести квартиру в новопостроенном доме, то он в состоянии это сделать без КРТ и отношений со строительной фирмой.
А если денег для доплаты нет, если человек их не накопил, находится уже на пенсии, не в состоянии брать ипотеку и влезать в финансовую кабалу, что ему делать тогда? А вот тогда придется «идти навстречу злой судьбе» и ехать к чертовой матери…
При этом надо отметить, что в законе о КРТ № 444-59 добрая и заботливая петербургская власть умышленно не указала тот регион, куда человека можно переместить, где ему предложат квартиру в соответствии с величиной возмещения за старую. Некоторые мечтатели почему-то уверены, что это будет обязательно Петербург и уже рассуждают о Шушарах и тому подобных райских уголках, однако в законе № 444-59 такой гарантии нет, и это не случайно.
В итоге новое жилье либо окажется заведомо хуже или примерно таким же, как и то, в котором собственник живет изначально (что делает переезд заведомо бессмысленным), либо местом нового жительства станет Ленинградская область, не обязательно даже Всеволожский район (Кудрово, Мурино и т.п., где квартиры дороже, чем в панельных домах 1960-х гг.), а, скажем, город Сланцы или Лодейное Поле.
Потому что именно в Ленинградской области сейчас предлагаются к продаже квартиры в том ценовом диапазоне, к которому относятся квартиры в панельных домах 1957 – 1970 гг. постройки. Изучение предложений в интернете сразу же это показывает. То есть речь идет о смене городской регистрации на областную. Я это не придумал, а прочитал на сайтах риелторских агентств. Рекомендую посмотреть – такая экскурсия отрезвляет.
Помню, что еще А.Собчак нагло рассуждал о том, что Невский проспект и центр города, где с помощью рейдерства захватывали в 1990-е годы целые дома, – эти места не для бедных, а исключительно для богатых. Беднякам же положено жить по окраинам, от исторического центра и объектов культурного наследия далеко.
.
На нынешнем этапе социально-строительная концепция власти усовершенствовалась до того, что признано: беднякам вообще не место в Петербурге. Поэтому созданы «законные» условия для того, чтобы выгнать бедняков, всякий генетический мусор из «культурной столицы» подальше. Дескать, по одежке протягивайте ножки, а если вы бедные, то виноваты в этом сами. Так сказать, в борьбе за существование слабые гибнут, сильные идут дальше, закон жизни… И нечего нам, прогрессорам, мешать!
Как же надо презирать людей, чтобы поступать с ними таким образом…
Подчеркну: за законом № 444-59 ясно прочитывается новая социальная политика власти Петербурга. И ее прямое следствие – готовящаяся депортация жителей панельных домов на основе закона № 444-59. Причем вся эта специальная операция «обновления» (то бишь «реновации» или КРТ) отдельными чертами смахивает на деятельность «черных риелторов»,этих славных представителей так называемого «силового бизнеса». Я бы даже сказал, что программа КРТ – это «черное риелтерство», которому с помощью власти удалось придать квазизаконный вид своей деятельности. «Квази» – потому что закон № 444-59 прямо противоречит ст. 35 Конституции РФ. Удивляться не приходится: люди сочиняющие такие законы, давно продали души дьяволу, поэтому совесть их мучить не может, она давно удалена.
Конечно, люди живут и в Ленинградской области и в принципе это не смертельно. Однако в данном случае вопрос стоит иначе: владельцев квартир в панельных 5-этажных домах Петербурга, в которых многие живут с 1960-х гг., переехав туда из исторического центра, из коммунальных квартир, то есть петербуржцев, хотят теперь выселить из их городских квартир исключительно потому, что строительной отрасли приглянулась инвестиционно привлекательная территория (с отличной транспортной доступностью, со всеми инженерными коммуникациями и развитой социальной сферой), с помощью которой можно наварить хорошие прибыли. Отсюда план: людей выселить к чертовой матери, придав выселению видимость законной процедуры, а территорию получить под новую застройку уже не 5-этажными, а 30-этажными домами, продать в них квартиры и заработать деньги.
Девиз всей операции депортации: «Ты виноват уж тем, что хочется мне кушать».
.
Протест народа и кампания умолчаний и лжи
Как уже сказано, народ, живущий в панельных домах, включенных в программу КРТ, сначала испытал ужас, поскольку тот конкретный нехитрый пример, который я изложил выше, каждый разумный человек применил – с теми или иными вариациями – к себе лично. А после ощущения ужаса народ очень сильно возмутился тем, что с ним собираются сделать и как им собираются попользоваться.
Привыкшие к патернализму люди стали писать письма президенту (см. тут) и во все другие мыслимые места, а в письмах выражали все, что думают о городской власти и ее намерениях. Одновременно народ, в добром начальстве разуверившись, помимо письменных протестов, адресованных в Кремль, начал активно самоорганизовываться, консолидироваться против программы КРТ, писать листовки, вести разъяснительную работу среди жителей своих домов. Стали объединяться дома и микрорайоны, чтобы быть в любой момент готовыми проголосовать в за исключение своих жилищ из проекта решения о включении в программу КРТ.
«“У нас созданы группы домов в ВК, и жители самоорганизуются в телеграм-чатах. Оповещают соседей через листовки в парадных и личном общении. Сейчас происходит сбор подписей под письмами президенту, прокурору, губернатору и другие инстанции. Письма планируется отправлять от каждого дома отдельно”, – рассказал депутат МО “Малая Охта” Павел Журавлев. <…> В общих чатах горожане составляют списки соседей, обмениваются контактами, некоторые уже начали подготовку к проведению общего собрания собственников на случай, если дом включат в программу: на голосование, а это единственный способ избежать сноса, дается всего 90 дней».
«“Это серьезное общественное градозащитное движение появилось буквально за неделю, благодаря действиям наших властей. Власть сделала то, что не могли сделать оппозиционные силы много-много лет – объединить людей. Это, конечно, удивительно”, – рассказывает глава МО № 72 Павел Швец. Число петербуржцев, чьи дома потенциально могут попасть под реновацию, по оценкам депутатов, приближается к миллиону человек.
Здесь нет организаторов. Ни я, ни Павел Швец, мы вообще не имеем к этому никакого отношения. Это всё сами люди: они создают чаты, они сами коммуницируют, составляют гугл-таблицы. Я в восторге, эти люди просто потрясающие!” – комментирует адвокат в жилищной сфере Ирина Баханович».
Это две цитаты из обзора «Фонтанка.ру», опубликованного 21 июля 2022 г. (см. тут).
Смольный постепенно начал осознавать, какую бурю в Петербурге породил законом № 444-59 и как сильно переоценил целый ряд факторов: летнее время, когда «все на даче и заняты только огородом», послушание народа, его внушаемость, неиссякаемую веру в добрую волю заботливого начальства и неспособность разобраться в людоедском законе. Как точно заметил депутат ЗакСа Б.Вишневский, «перспектива лишиться своей собственности в пять минут делает человека гражданином».
И действительно, буквально на глазах в Петербурге начали складываться зачатки гражданского общества, давно уничтоженного государством, а стимулом стал закон о КРТ, который продвинул губернатор и возвела в ранг закона голосовательная машина Законодательного собрания, подконтрольная партии «Единая Россия». То есть провокатором народного гнева стала деятельность Смольного!
Осознание этого в Смольном быстро переросло в смесь испуга и озлобления на непокорный народ, который по непонятным причинам не пожелал ликовать по поводу готовящейся депортации из Петербурга в Сланцы и Лодейное Поле. В свою очередь, то, что стали говорить представители городской власти у подведомственного им народа вызвало еще большее раздражение и озлобление. Судя по всему, ответственными оказались двое: отвечающий за строительство вице-губернатор Н.Линченко и председатель Жилищного комитета О.Зотов. Как я предполагаю, губернатор, подписавший закон № 444-59, сказал им: вы его сочинили, вы и объясняйтесь с народом, а я тут не при чем.
Люди-то они в общем незамысловатые, поэтому Линченко 20 июля 2022 г. просто объявил, что «волну возмущения планами реновации поднимают “в угоду предвыборных пожеланий или иных кампаний по привлечению масс населения”. Чиновник попросил граждан не поддаваться на провокации» (см. тут). На фотографии (см. ниже) у Линченко крайне недовольный и обиженный вид. Он недоволен народом, а в случае недовольства чиновники обязательно говорят о «провокациях». Это у них такая «фишка». Правда, в данном случае провокацию устроил сам Смольный, придумав закон, запрограммировавший депортацию с насиженных, обустроенных мест, к тому же из неаварийных домов, и создавший значительное социальное напряжение в Петербурге в сложный политический момент, переживаемый страной в целом.
- Н.Линченко и О.Зотов 20 июля 2022 г. дали интервью Центру управления регионом; интервью транслировали на официальной странице Смольного в социальной сети «ВКонтакте». У Линченко (он справа) недовольный и обиженный вид.
.
При этом Линченко «успокаивал» слушателей тем, что обещал: проект планировки территории в рамках программы КРТ будет проходить процедуру публичных обсуждений. Как это могло бы утешить горожан, которых депортируют с этой территории в другие места ввиду существенной разницы в стоимости старой и новой квартиры в доме, который построят на зачищенной территории, чиновник не объяснил. Слушателей он, видимо, считал идиотами, не способными сложить два и два. Ну, а на кого же еще можно рассчитывать подобные высказывания?
Затем появились попытки все-таки как-то успокоить народ. Народу советовали не поддаваться панике и проявлять сознательность. Характерный пример – состоявшаяся 27 июля 2022 г. встреча местных жителей в Красногвардейском районе, во дворе дома на Рижской ул. Ведущими встречи были муниципальный депутат из «Единой России» и врио главы округа. Своей цели «успокоители» не добились, потому что упорно не желали говорить о том главном, что возмущает всех: о том, что рыночная стоимость квартиры в панельном доме без существенной доплаты (как я показал на примере выше) обещает только одно: переезд туда, куда Макар телят не гонял.
Поэтому жильцам панельных домов на Рижской ул. смехотворные аргументы показались неубедительными, в частности, разговоры о том, что еще ничего не решено, а также мудрый совет «не слушать некоторых товарищей, которые откуда-то приехали» (см. тут). Как видим, идея о «провокации», подброшенная Линченко, сразу стала популярной. Но все жильцы домов на Рижской ул. понимали: как же это «ничего не решено», если закон о КРТ № 444-59 уже принят 30 июня 2022 г., и угроза подвернуться депортации стала для них совершенно реальной. И надо быть готовыми к тому, что в любой момент территорию, на которой стоит родной дом, могут включить в проект решения о включении в программу КРТ, после чего пойдет отсчет 90 дней.
Наконец, 28 июля 2022 г. пресс-служба ЗакСа объявила о создании не раньше сентября 2022 г. «общественного штаба».
«Инициативу создания организации проявил спикер парламента Александр Бельский. Это предложение нашло поддержку и среди представителей других фракций Заксобрания. “Программа реновации должна быть максимально понятной и прозрачной для каждого жителя Петербурга. Общественный контроль, защита прав собственников, изучение проблемных точек – этим будет заниматься новая структура”, – заявил Бельский. Он добавил, что задача депутатов состоит в том, чтобы услышать и принять предложения граждан. Им должны обеспечить переезд в качественное жилье» (см. тут).
С моей точки зрения, «общественный штаб» – абсолютно бессмысленная затея, говоря словами В.Ленина, «способ бросить песок в глаза рабочим и крестьянам», фикция, призванная дать возможность кому-то «выпустить пар», а кого-то заморочить невыполнимыми обещаниями. Жители панельных домов, которые могут в силу закона № 444-59 войти в программу КРТ, сразу поняли, что сулит им это КРТ на самом деле. Поэтому в штабе будет бесполезная и бессмысленная говорильня, имитирующая некое «общественное обсуждение», цель которой одна: отвлечь внимание от страшной для всех жителей панельных домов сути проблемы.
В 2020 – 2021 гг. Бельский служил вице-губернатором СПб, откуда был перемещен в ЗакС председателем. Поэтому он вполне выразительно олицетворяет сращивание исполнительной и законодательной власти, и, как я считаю, смешно ожидать от него реальных действий, направленных против закона № 444-59, инспирированного и поддерживаемого администрацией Петербурга.
А в рамках этого закона обеспечить переезд граждан из панельных домов «в качественное жилье» невозможно в принципе. Для этого инвесторы, т.е. строительные фирмы, должны заплатить каждому собственнику квартиры в ликвидируемом многоквартирном доме не возмещение в размере рыночной стоимости (4 – 5 млн. руб., см. пример выше), а полную стоимость квартиры в новопостроенном доме. То есть раздать квартиры в новом доме безвозмездно с сохранением площади изымаемого жилья и числа комнат. Взамен инвестор получит возможность построить на участке КРТ дома, в которых после бесплатного переселения «аборигенов» еще останутся квартиры, и инвестор сможет продавать их по рыночным ценам. Но для этого надо для начала отменить закон № 444-59, который приняло Законодательное собрание во главе с А.Бельским, и написать и принять новый.
Я полагаю, что эта фантастика нереализуема, а вся программа КРТ в предложенной форме просто провалится. У них многое проваливается, провалится и это.
Кстати, 5 августа 2022 г. А.Бельский выступил на радио «Комсомольская правда в Санкт-Петербурге» и встретился с жителями Невского района. И сделал очень любопытные заявления агитационного свойства.
Во-первых, сообщил, что «жителей домов, попадающих под реновацию, не будут переселять на другой конец города. <…> Людей с Академки в Шушары не перевезут. Такого не будет. Это глупости. Если вы посмотрите, 95 процентов реновации в других регионах проходят в следующем формате: люди остаются жить в своих же районах, – отметил Бельский. По его словам, в законе такая формулировка не прописана, так как сам закон привели в соответствие с федеральными нормативами».
«Реновацией» А.Бельский, очевидно, назвал программу КРТ. При этом явным образом противоречил сам себе. С чего он взял, что людей оставят в их же районе, если в законе № 444-59 такого требования к инвестору нет вообще, как он выразился, «в законе такая формулировка не прописана»? Кто в таком случае может людям гарантировать, что их не будут куда-то переселять? Бельский точно не может, потому что переселением будет заниматься не он, а строительная фирма.
А уж фирма будет действовать строго в рамках закона № 444-59 и лишних благодеяний людям оказывать не станет, не в их это правилах, тем более, что селить в новостройке рядом с уничтожаемым домом означает для инвестора существенную доплату каждому собственнику порядка 10 млн. руб. А в панельных домах по 100 – 150 квартир. Ссылка же на другие регионы – это вообще смешно. Как раз по закону № 444-59 могут переселить, и не только в Шушары, но и в Ленобласть, хоть на пресловутый 101-й километр, потому что главное согласно закону – это величина возмещения, от которой все и танцуют (см. пример в начале статьи).
Во-вторых, не соответствует действительности и заявление Бельского о том, что «в законе такая формулировка не прописана». На самом деле как раз прописана, только субъект РФ под названием «Санкт-Петербург» не принял соответствующий нормативный правовой акт, предусмотренный частью 7 ст. 32.1 Жилищного кодекса, хотя эта статья 32.1 в законе № 444-59 упомянута как его юридическая основа:
.
Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения, под которым для целей настоящей статьи понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
1) жилая площадь такого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
2) такое жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
3) такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.
.
То есть во власти Санкт-Петербурга было гарантировать специальным законом переселение в квартиры той же площади, с тем же числом комнат и в том же микрорайоне. Но такого закона, который могло бы принять Законодательное собрание, возглавляемое Бельским, нет. И такой гарантии тоже. Причина разъяснена выше: такой закон потребует от строительной фирмы бесплатного переселения в новостройку всех собственников уничтожаемых панельных домов.
На встрече с жителями Невского района А.Бельский также обещал, что «в Петербурге участников программы реновации не планируют переселять из района, в котором они живут».
Принцип раздачи таких обещаний очень простой: вы этого хотите – я вам это легко пообещаю, только успокойтесь и разойдитесь. И перестаньте пугать Смольный своей активностью и опасностью возникновения гражданского общества, в котором каждый гражданин отвечает сам за себя, а верит не пустословию начальников, которое прямо противоречит тексту закона, а этому закону.
Городская власть активность граждан, направленную на самозащиту, восприняли как угрозу. Не случайно в тех местах, где народ собирался по поводу программы КРТ, были замечены члены «тайного братства Подслушивающих, Подсматривающих и Выслеживающих» (как выразился потом Л.В.Соловьев в написанном в лагере романе «Очарованный принц» – см.: Соловьев Л.В. Повесть о Ходже Насреддине. М.; Л., 1960. С. 227), похожие на сотрудников органов, занятых борьбой с экстремизмом.
Вот один такой член, сфотографированный 27 июля 2022 г. во дворе дома на Рижской ул. (см. фото 1). В комментарии корреспондент ЗАКС.Ру написал: «Еще на детской площадке оказался молодой человек в плотной черной маске на все лицо. Все происходящее он снимал на телефон. Общаться с корреспондентом ЗАКС.Ру он не стал, проигнорировав вопрос о том, в каком из соседних домов он проживает. Ранее петербургские СМИ писали, что на подобных встречах (с недавних пор они проходят почти ежедневно) чаще стали замечать людей, похожих на сотрудников центра по борьбе с экстремизмом» (см. тут).
- фото 1. zaks.ru
А вот еще два члена тайного братства, замеченных за работой 11 августа 2022 г. на встрече депутата ЗакС Б.Вишневского с жителями Московского района в парке Победы (см. фото 2).
- фото 2
«Всю встречу снимали (уже не в первый раз) двое неизвестных граждан в масках, – написал Вишневский. – Когда мы закончили, я потребовал одного из них снять маску и представиться – кто он такой? Тот отказался это сделать. Я назвал его трусом – он стал отходить в сторону. Потом кто-то из участников встречи попытался сорвать с него маску – он ответил газом из баллончика. Полиция преследовала обоих провокаторов лишь для виду, особо не мешая им скрыться».
В итоге депутат обратился с заявлением на имя начальника ГУ МВД Петербурга (см. Приложение 1).
Не было бы властям страшно, не подсылали бы сексотов. Конечно, народ перед властью виноват: строем не ходит, чем-то недоволен, хотя начальство приказало радоваться. Надо же выявлять зачинщиков, провокаторов, демократов…
.
Главный промоутер КРТ и его «агитация за счастье»
Если в правительстве РФ главным промоутером является вице-премьер М.Хуснуллин, то в правительстве Петербурга промоутером является вице-губернатор Н.Линченко. Я даже предполагаю, что и подчиняется он не губернатору, а именно Хуснуллину.
11 августа 2022 г. «Фонтанка.ру» поместила интервью Линченко. Называется материал «Вице-губернатор Петербурга Николай Линченко – о строительном аспекте “новой реновации”» (см. тут).
Действительно, основной интерес чиновника направлен на возможности и деятельность строительных фирм, инвесторов, именно с ними он будет работать. Жители домов, которые могут попасть под реновацию, интересуют его в общем-то мало, как я думаю, в основном с точки зрения возможных препятствий прогрессу строительной отрасли. Тем интереснее понимание Линченко закона № 444-59 и всего процесса КРТ. Интервью непростое, думаю, что заказное: явно заданы вопросы, удобные для Линченко, и не заданы очевидные, но неудобные.
Для удобства я поместил интервью в отдельный файл, очистив от рекламы и пяти фотопортретов интервьюируемого (см. Приложение 2).
.
Сразу обращает внимание вопрос-ответ, посвященный первому важнейшему вопросу: куда?
«Так куда тех жителей, кто согласился переехать? – Федеральный законодатель ограничил границы территорией поселения. Особенность субъекта Санкт-Петербурга, что у нас поселение в пределах административных границ города».
Выше я уже про это написал. На самом деле федеральный законодатель ничего не ограничил, ссылок на такое ограничение в законе № 444-59 нет, да и никто пока не смог обнаружить такую законодательную норму.
Но зато частью 7 ст. 32.1 Жилищного кодекса федеральный законодатель дал возможность субъектам федерации самим гуманизировать программу КРТ. В частности, принять нормативный правовой акт, согласно которому переселение будет происходить в «поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию».
Однако власть Петербурга такой закон не приняла, поэтому утверждение Линченко не соответствует действительности, и в результате закон № 444-59 у нас принят в самой оголтело-дегуманизированной форме, не гарантирующей переселение за подсчитанную сумму возмещения в пределах административных границ города.
Вполне можно со своим возмещением (без существенной доплаты) загреметь в отдаленные территории Ленинградской области, в один момент растеряв все преимущества, которые дает проживание в удобном районе Петербурга. Именно в удобном для жизни, потому что неудобный район, с плохой транспортной доступностью, неразвитой инженерной инфраструктурой и т.п., инвесторы не выберут. Нынешние окраины города не годятся, нужны окраины 1960-х годов, давно обжитые.
.
Крайне интересно было узнать мысли Линченко о втором важнейшем вопросе – размере возмещения. Он утверждает, что фейком является утверждение о том, что возмещение будет равно кадастровой стоимости. А стоимость будет «исключительно рыночная».
Теоретически Линченко прав, потому что согласно части 7 ст. 32 Жилищного кодекса, речь, действительно, идет о рыночной стоимости квартиры и земли. Не будем, однако, обольщаться словами и разберем вопрос более детально, на уровне «микромеханики», чтобы проверить, нет ли лукавства уже в самом законе.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы.
Что же мы имеем в случае с КРТ?
Сейчас, в середине августа 2022 года, ни один участок в СПб, ни один дом в проект решения о включении дома в программу КРТ еще не включены. Однако можно ли уже сейчас продать квартиру в панельном 5-этажном доме 1957 – 1970 гг. постройки после того, как 30 июня 2022 г. закон СПб№ 444-59 был принят? Ведь все такие дома уже оказались «ущербными», «под боем», и в отношении таких домов нет ни открытого рынка, ни конкуренции, потому что квартиры эти как товар для сделок практически никому не нужны, спроса нет, ибо дома, в которых квартиры находятся, теоретически могут быть снесены. Иными словами, рынок закрылся. Это именно те «чрезвычайные обстоятельства», которые отражаются на цене сделки и не позволят определить рыночную стоимость в точном смысле этого слова в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
А ведь согласно части 3 ст. 32.1 Жилищного кодекса возмещение определяется на день, предшествующий дню принятия решения о КРТ, когда, как мы только что установили, определить рыночную стоимость в смысле, предписанном ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, уже нет возможности. И поскольку поторговаться не получится, отсутствует равновесная цена спроса и предложения, то в лучшем случае будет взята оценка, сделанная в Росгосстрахе или где-либо еще, до 30 июня 2022 г.
Теперь следующий этап: дом вошел в программу КРТ. Исполнительный орган госвласти в СПб заключает договор с инвестором – строительной компанией, т.е. с юридическим лицом. Это лицо будет представлять лицо физическое – гендиректор. Гендиректору надо получить от каждого собственника каждой квартиры согласие на то, что собственник добровольно передает гендиректору права на свою недвижимость. Для передачи права гендиректор пришлет к собственникам квартир своих менеджеров. И вот собственник квартиры в условиях отсутствия рынка и невозможности свободного волеизъявления начнет договариваться с менеджером строительной фирмы – о величине возмещения. Договариваться о месте, куда переселят, невозможно – место автоматически определится по величине возмещения. Причем великодушный Линченко нам обещал, что собственники квартир платить за оценку недвижимости не будут, а «плательщиком по выполнению оценки может быть инвестор».
Великолепно! Лицо, заинтересованное в том, что снизить цену сделки до минимума, т.е. строительная компания, закажет и потом оплатит некой фирме расчет рыночной оценки стоимости недвижимости. Так предполагает Линченко, и я ему в этой части охотно верю.
К чему это может привести, каждый в состоянии сообразить сам: кто платит деньги, тот и заказывает музыку. Хотя добрый Линченко заверил, что «нарабатываемая практика по оценке и спорам о ее размере не только в Санкт-Петербурге, в целом по стране находится на стороне жителя». Но это утверждение лишь вызывает нервный смех.
В результате лично у меня почему-то не получается поверить, что рыночная оценка при таких вводных в итоге составит хотя бы те величины, которые я привел в примере в самом начале статьи: 3,1 млн. за однокомнатную и 3,7 за двухкомнатную квартиру. Потому что собственнику квартиры уже некому продать квартиру – только менеджеру строительной фирмы, строительная фирма теперь монополист покупки квартиры, она вне конкуренции, а продать собственник обязан, потому что дом уже включен в людоедскую программу. А менеджер заинтересован цену сбить. Чем он и займется вместе со своими оценщиком, стараясь приблизить «рыночную стоимость» (уже в кавычках) к кадастровой. Не верю, что менеджер строительной фирмы не воспользуется тем, что собственник квартиры загнан в угол.
Например, кадастровая стоимость однокомнатной квартиры в панельном 5-этажном доме составляет около 1 млн. руб. На выходе может получиться, как я предполагаю, нечто среднее между 1,0 и 3,1, например, 2,0 млн. руб. А, может быть, и меньше.
Так же все сложно окажется с оценкой возмещения за землю. Тут уж поле для маневров у строительной фирмы будет необъятное. Хотя в некоторых местах города цены на землю под панельными домами могут оказаться достаточно высокими. Взять, к примеру, Малую Охту, 5-этажные панельные дома на Гранитной ул. Площадь земельного участка, принадлежащего одному дому, составляет примерно 1800 кв. м. Сколько она может стоить?
В интернете я нашел интересный и довольно редкий пример: продажу земельного участка для строительства жилого дома, адрес – наб. Фонтанки, 132:
Одна сотка стоит здесь 27 млн. руб. Допустим, что стоимость земли на Гранитной ул. равна стоимости в этом примере. Тогда земля под домом на Гранитной ул. равна 27 млн. х 18 = 486 млн. руб. В доме 100 квартир, тогда на каждую в среднем приходится по 4,86 млн. руб. Вопрос лишь в том, удастся ли отстоять эту рыночную стоимость земельного участка в случае необходимости. Я со своей стороны никому не посоветовал бы проводить такие эксперименты.
.
Самое смешное место интервью – это откровения Линченко о том, что инвесторам выгодно поселить собственников квартир уничтожаемого панельного дома в новом доме, который он построит рядом, по соседству: «Инвесторы сразу заинтересованы в гарантированных якорных потребителях по сути своего конечного продукта. То есть людей, которые изъявляют желание остаться, инвестор к себе затягивает в свои дома», поскольку заинтересован сразу получить 30% средств от стоимости строительства.
Возникает картина счастья: собственники квартир панельного 5-этажного дома, который строительная фирма сносит, решают переехать в новый дом, который будет построен прямо на месте их старого или рядом. Никаких вам переселений в Шушары или Сланцы, все остаются на своем привычном месте, и глобальная цель КРТ – улучшение качества жизни горожан – с блеском достигнута.
При этом подразумевается, что собственники квартир панельного дома, переезжающие в квартиры дома-новостройки, возведенного рядом со старым, снесенным, доплачивают примерно по 10 млн. руб. каждый. И таких богатых собственников, кстати, должно набраться минимум две трети от общего числа собственников квартир уничтоженного дома.
Охотно допускаю, что для Линченко, давно живущего в другом мире, это не фантастика, а какие-то 10 млн руб. – вообще не деньги. Поэтому он про доплату, в 3 – 4 раза превышающую рыночную стоимость квартиры в панельном доме, даже не упоминает, ведь в приличном обществе неприлично говорить о деньгах, из надо молча и не задумываясь тратить.
Возможно, Линченко и в самом деле не понимает, почему люди из панельных домов отказываются доплатить столь незначительную сумму и сопротивляются такой хорошей программе КРТ. Хорошей для всех: и для граждан, и для строителей, заинтересованных в том, чтобы «якорить потребителей». Ну, доплатите по 10-12-15 млн. рублей или немного больше – и все будет отлично! Деньги же не фантастические. Мы же для вас стараемся, тянем вас, дурачье, в будущее, в обновление, а вам жалко какой-то ничтожной суммы?
.
В силу своего понимания Линченко рассуждает даже о том, что жители панельных 5-этажных домов, которые будут снесены, поскольку попали на территорию КРТ, заинтересованно примут участие в общественном обсуждении нового проекта планировки территории, зачищенной от их домов:
«Разрабатывается проект планировки (ППТ), который точно так же, как и предыдущие этапы, проходит общественное обсуждение. Люди видят, что там планируется делать. <…> Во время обсуждения ППТ жители на него смотрят и говорят: “Слушайте, не то, не хотим”. И до момента утверждения правительством ППТ на этом этапе треть может проголосовать за исключение их дома из проекта КРТ даже там, где первоначально они голосовали за».
Блестящая перспектива: граждане примут участие в обсуждении! Но здесь по умолчанию предполагается, что собственники квартир из панельных 5-этажных домов, причем сразу нескольких, находящихся на территории, которая попала в программу КРТ, будут заинтересованно обсуждать, нравится им или не нравится предложенный проект планировки территории, поскольку все они (по две трети от числа собственников в каждом доме!) имеют по 10-12-15 млн. руб. для доплаты и потому собираются жить здесь же, на своем старом месте, но в новых домах, будучи «якорными потребителями».
Но если у этих граждан по 10-12-15 млн. руб. в запасе не имеются, если они не готовы к проектам Линченко и Ко, то карета сразу превращается в тыкву, а вся идиллия – в бредовую фантазию. Потому что какое дело людям, которые не имеют возможности доплатить или влезть в ипотеку, которым придется ехать на край города или в Сланцы, или куда-то еще, до того, что будет построено на тех местах, где в прошлом стояли их панельные дома, какой будет ППТ?.. Не все ли им будет равно?..
Да, общественное обсуждение ППТ проводить положено, хотя известно, что роль общественного обсуждения в принятии окончательного решения нулевая. Но при чем тут жители панельных домов? Жители, которым в реальности – не в той, в какой летает Линченко, а в другой, земной – предстоит жить совсем в другом месте, если они совершат непоправимую глупость: согласятся на включение своего дома в программу КРТ.
Опять же напомню, что если у каких-то граждан есть 10-12-15 млн. руб. или они готовы взять ипотеку, то им программа КРТ, Линченко и все остальное просто не нужны, а гораздо выгоднее улучшить свои жилищные условия самостоятельно.
Я не исключаю, что в нарисованных Линченко «картинах счастья» отразился его уровень понимания жизни и мотивов поведения людей. Возможно, по этой же причине он не понимает, почему «есть районы, где люди продолжают методично выходить с протестами». Впрочем, объяснение у Линченко все же есть:
«<…> Зачастую в целях сбора персональных личных данных с понятной задачей… — А какая понятная задача-то? — Ну, у нас сегодня пытаются заполучить личные данные горожан, населения для попыток использования этих данных в том числе в разного рода предвыборных кампаниях. — То есть вы связываете с политическими процессами? — Я абсолютно не исключаю этой связи, потому что уже есть несколько фактов из районного звена. Есть в переписке во “Вконтакте” обращения, что “вроде пришли, нас там собирали в одном месте, говорят, ну вы же пришли подписаться, вы же категорически против”. “Да против чего?” — “Да против реновации вообще”. Потом берут у людей паспортные данные, прописку, регистрацию, ФИО, контактный телефон».
То есть по мнению Линченко наши граждане в принципе не могут быть против программы КРТ, против реновации – обновления, а против КРТ их настраивают, заставляют выступать некие «политические силы», на самом деле корыстно собирающие персональные данные для каких-то будущих выборов.
И все это вице-губернатор изрек совершенно серьезно.
.
Но не бывает такого, чтобы разговорившийся чиновник даже в заказном интервью вдруг не проговорился. Так и в этом случае. Речь вдруг зашла о плотности населения, которая чем выше, тем некомфортнее жизнь, как выразился журналист, который имел в виду, что на территории КРТ будут строить высотные здания взамен 5-этажных.
Да, отвечает Линченко, «среднегородская плотность населения больше, чем в кварталах первых массовых серий, – это факт». Но это, по его мнению, очень плохо.
Ну, наконец-то! Вот она, подлинная цель программы КРТ – в разы увеличить плотность населения, КИТ – коэффициент использования территории, т.е. отношение максимальной общей площади квартир, которые можно разместить на территории земельного участка, к площади земельного участка. Имея в виду именно КИТ, Линченко замечает, что «обеспеченность там (т.е. среди 5-этажных панельных домов. – М.З.) не соответствует сегодняшним требованиям нормативно-градостроительного проектирования». Поэтому надо выселить людей из разумно и гуманно спроектированных в 1950-е – 1960-е гг. кварталов домов первых массовых серий, причем домов не аварийных (что особо подчеркнуто в законе № 444-59) и застроить все 30-этажными зданиями так, как это сделано в Мурино и Кудрово, т.е. создать, условно говоря, «Шанхай», практически непригодный для жизни.
Но коли так, то, может быть, правильнее выселить всякое начальство типа того же Линченко из их коттеджных поселений и на этих местах наставить впритык один к другому 30-этажные «человейники», обеспечивая требования «нормативно-градостроительного проектирования», а не разевать рот на чужие кварталы первых массовых серий, где людям уже жить удобно и комфортно? А начальники во главе с Линченко пусть потом «якорятся» в своих «человейниках по-кудровски», наслаждаясь комфортом и полным соответствием «требованиям нормативно-градостроительного проектирования».
Кстати, во всем мире оптимальными для жизни давно признаны здания высотой в 6 – 7 этажей, поэтому кварталы первых массовых серий с домами в основном высотой 5 этажей, а кое-где 7-9 этажей как раз и представляют собой наиболее пригодный для жизни вариант застройки. Гуманный, прежде всего. Потому что застройка, как в Мурино и Кудрово – это немыслимая для жизни социальная нагрузка. Дело ведь дошло до того, что люди, купившие там квартиры, пытаются их продать, потому что жить там невозможно по многим причинам, а продать не могут: никто не желает туда ехать и там жить. Поэтому не надо нормативное безумие и строительный беспредел выдавать за норму. Норма для жизни – это как раз планировка кварталов первых массовых серий. Что признано в цивилизованном мире.
И к тому же у нас не Япония, где нет лишней земли. Если Линченко попросит, я покажу ему целые кварталы, где можно развернуть гигантское жилищное строительство. И никого при этом не выселять, а просто строить.
Но так, видимо, неинтересно, поэтому Линченко охвачен маниакальным желанием обязательно выселить из 5-этажных домов один миллион человек. Возникает вопрос: здоров ли такой человек психически? И при этом Линченко еще страдает, что, дескать, в кварталах домов первых массовых серий растут «самосевные тополя между пятиэтажками, над корневой системой которых на газонах припарковано несметное количество автотранспорта».
Я, например, живу в 5-этажном панельном доме, построенном в 1965 г., и это меня в числе прочих Линченко хочет из него выдавить. У меня под окнами расположен внутриквартальный сквер, включенный в ЗНОП и, кстати, только что подвергнутый очередному муниципальному благоустройству, по счету второму или третьему (см. фотографии). Никаких самосевных тополей между домами нет, как нет и автотранспорта, а растут специально посаженные еще в 1960-е гг. березы, клены, дубы, рябина, черемуха, различные кустарники… Когда мы въехали в наш дом, здесь кругом была пустыня, оставшаяся от строительных площадок. А сейчас сплошная зеленая стена под окнами, отделяющая один 5-этажный дом от другого. Это то, чем мы дышим, то, что наверняка будет уничтожено в процессе «комплексного развития территории».
Потому что вместо того, что вы видите на фотографиях, добрый чиновник Линченко обещает людям нормативную, как он выразился, «локализованную “зеленку”», т.е. небольшие зеленые «пятнышки» между 30-этажными билдингами. Потому что занимать растениями такие большие площади, как у нас, нерационально, надо все под завязку застроить «по-кудровски» и наварить деньги. У них же сердце кровью обливается, когда они смотрят на наши деревья…
Вот спасибо тебе, Линченко, за заботу! Можешь и дальше думать, что жителей панельных домов кто-то силой заставляет выступать против программы КРТ.
.
Петербургский народ об интервью главного промоутера КРТ
Очень рекомендую внимательно прочитать комментарии к интервью Линченко (см. тут).
Вот несколько из них:
Знаем мы ваши зеленки – газончики бритые под ноль, чтобы чиновникам отчитываться удобнее. Сколько скверов, садов и парков было создано в городе в последние лет 20? Пальцев одной руки хватит.
.
…Абсолютное вредительство замышляется. Из зеленых уютных малоэтажных кварталов хотят понастроить очередное Мурино в угоду строительной мафии, правящей городом. Изуродовали и заселили приезжими Закадье, но человейники в полях уже не пользуются спросом, поэтому решили залезть в старые районы рядом с метро. Вот и весь расклад. Программа не должна быть поквартальной. Есть аварийный дом – с ним и решать проблему. А остальные-то причем?
Они серьёзно считают, что если десять раз сказать “мы улучшаем этой затеей город” – кто-то поверит? Нет, город вы портите, и сильно. Я понимаю, надо деньги зарабатывать. Но зачем разрушать при этом?
.
Какой НЕПРИКРЫТЫЙ цинизм! Реновация по-петербуржски – это получение милионных выгод для застройщика и тех, кто даёт добро на эту “реновацию”!!! Оставьте Московский район и его жителей в покое! ХОТИТЕ Улучшить условия проживания? – улучшайте. Но сохраните условия хотя бы не хуже тех, что люди имеют сейчас:
Удобное расположение. Малоэтажное (по нынешним понятиям) жильё, близость к центру, развитые инфраструктуры, ЗЕЛЁНЫЙ РАЙОН! Бесстыдная ложь! Это – прямое обогащение за счёт простых людей. Настроить псевдо ЭЛИТОК , а людей выселить за 101 км.
.
Вероятно, никто не решается сказать прямо, что нужна земля с готовой инфраструктурой под застройку в элитных районах, а нынешних жителей нужно куда-то деть? Возможно, никого не беспокоит, что даже сама новость о том, что людей будут вышвыривать из квартир уже отправит кого-то на два метра вечной жилплощади? Похоже, в спешке летом принимаемый закон не должен вызывать беспокойства? Предположу, что радетелям бы вспомнить, что Питер город непростой, мистический, и те кто нагло меняют его облик традиционно живут может и богато, но погано и не умирают, а подыхают.
.
Складно Линченко говорит, мягко стелет, посмотрим потом на результат.
Настораживает то, что “у нас поселение в пределах административных границ города”. Полагаю, мало кому захочется поменять обжитой, зелёный район на заводской, рядом с дурно пахнущей свалкой или болотом. Собственность на жильё, как карета Золушки, превратится даже не в тыкву, а в студийный скворечник где-нибудь в Металлострое.
.
“ППТ (проект планировки) 100 % соответствует нормативам градостроительного проектирования, нормам озеленения, количеству социальных объектов, парковок, по всему-всему”.
А вот это уже откровенная ложь! В ст.67 ч.1 п.5 Градостроительного кодекса прямо указано, что “Перечень предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, указываемых в решении о комплексном развитии территории, определяется субъектом Российской Федерации.” Т.е. сами местные чиновники будут решать, какие “человейники” возводить на месте уничтоженных ими кварталов! Кудрово после этого раем покажется.
.
Стоимость квартиры в панельной хрущевке даже сейчас существенно ниже стоимости близкого по параметрам жилья в доме любой другой серии не зависимо от района. Таким образом семья из 4-5 человек, проживающая в трехкомнатной квартире, вынуждена будет переехать в одно- двухкомнатную либо брать кредит на большую сумму. Пока не будет прописана защита прав собственников закон будет вызывать возмущение.
.
Ощущение от чтения комментариев такое: взрослые люди объясняют ребенку опасную глупость его фантазий.
.
Мое заявление в прокуратуру Петербурга и его судьба
И, наконец, последнее. В статье «Депортация из панельных домов: проблемы и перспективы», опубликованной на сайте журнала «Город 812» 3 июля 2022 г. (см. тут) я опубликовал свое заявление прокурору Санкт-Петербурга, в котором просил дать прокурорскую оценку Закона Санкт-Петербурга № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге», ответив на два вопроса:
1) Являются ли нужды, удовлетворение которых обеспечивается Законом № 444-59, государственными в смысле ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»?
2) Соответствует ли Конституции РФ порядок голосования на общем собрании собственников многоквартирного дома, предусмотренный пунктом 1 ч. 1.3 ст. 46 Жилищного кодекса? Не является ли обязательным голосование 100 процентов собственников квартир многоквартирного дома за включение дома в программу КРТ?
Прокуратура Санкт-Петербурга не решилась ответить на мои вопросы и стала пересылать заявление в другие учреждения. Во-первых, вице-губернатору Линченко (ответ прокуратуры от 11.07.2022), во-вторых, председателю КГА и начальнику Государственной жилищной инспекции (ответ от 12.07.2022).
Из КГА сообщили, что переслали мое заявление в Жилищный комитет (письмо от 28.07.2022), а из Жилищного комитета 8 августа 2022 г. меня проинформировали о том, что правоотношения, связанные с реализацией Закона СПб № 444-59 не относятся к сфере регулирования Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», что я отлично понимал и без них.
По поводу же соответствия закона № 444-59 Конституции и.о. заместителя председателя Жилищного комитета написал, что это учреждение «не вправе давать правовую оценку соответствия федеральных законов Конституции РФ». Крайне ценная информация!
Линченко мне пока не ответил, и любопытно будет изучить то, что он напишет.
Не менее любопытно будет прочитать ответ из Генеральной прокуратуры, куда я 20 июля 2022 г. обратился с жалобой на прокуратуру Санкт-Петербурга за отсутствие ответа по существу.
Михаил Золотоносов
Приложение 1
.
Приложение 2
.
https://www.fontanka.ru/2022/08/11/71559932/
— В какие сроки оценивается реализация программы и когда планируете начать? Понятно, что всё очень индивидуально, но есть ли понимание, сколько будет времени занимать реновация одной территории КРТ?
— Пока планов по старту КРТ жилой застройки у Санкт-Петербурга нет. И ни одна территория сегодня не включена в комплексное развитие территорий жилой застройки. Чтобы развивать данное направление, сегодня прорабатываются все подзаконные акты, чтобы в принципе определить, какие территории можно рассматривать в части запуска КРТ жилой застройки. Отфиксированы они по регламенту должны быть в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), то есть втором уровне градостроительной документации после Генерального плана. Поэтому любые дискуссии, что существует некий список адресов, являются просто фейком.
— Давайте четко проговорим, какие именно дома могут попасть в КРТ. Всё-таки 1957–1970 годов постройки? Не проектирования?
— Панельные дома 1957–1970 годов постройки. На Васильевском острове раскидывали листовки и в кирпичных, и в девятиэтажках. Хорошо, что районное звено быстро отреагировало, разъяснили горожанам. Я отдельно попросил главу района посмотреть по реестру. Говорит: ну нет у нас на балансе такого рода дома — панельной хрущевки. То есть даже гипотетически на основании этого критерия ни одна территория Васильевского острова не может даже при желании включаться в КРТ.
— Вы говорите, что пока сроки неизвестны. Но есть определенная работа, которая предстоит до того, как инвестор уже сможет войти в КРТ. Принятие нормативных актов, корректировка ПЗЗ. Вы можете описать процесс подробнее, который предстоит пройти до?
— На сегодняшнем этапе у нас был принят в декабре 2020 года федеральный закон, который по сути распространил возможность применения КРТ жилой застройки на всю страну. Дальше все регионы приняли свои законы. Более того, мы одни из последних приняли свой региональный закон.
Далее мы должны разработать и утвердить подзаконные акты.
Справка-список подзаконных актов для закона о КРТ жилой застройки:
— порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти по вопросам реализации решения о КРТ жилой застройки, в том числе определить уполномоченный орган на подготовку проекта решения правительства;
— определить границы территории, в отношении которой может быть принято решение о КРТ жилой застройки;
— форма плана мероприятий по КРТ жилой застройки;
— порядок согласования плана мероприятий;
— внести изменения в положение о Комиссии по КРТ Санкт-Петербурга в части дополнения полномочиями по вопросам КРТ жилой застройки;
— внести изменения в ПЗЗ в части установления территории, в границах которой планируется комплексное развитие жилой застройки.
После этого на основании аргументированных предложений градостроительного потенциала, оценки возможностей преобразования той или иной территории рассматривать возможность отражения в ПЗЗ той или иной локации как потенциально возможной для реализации данного направления. Повторюсь, на сегодняшнем этапе таких предложений и обращений нет. Готовящаяся в настоящее время корректировка ПЗЗ направлена на приведение в соответствие с изменениями Генплана — это важный аспект.
Дальше по схеме идем. Вот у нас ПЗЗ, которые должны обозначить территорию. После этого в границах определенного квартала публично принимается решение. И вот когда решение о проекте КРТ опубликовано, в начале КРТ жилой застройки конкретного квартала включается норма в части спроса по позиции горожан. Далее есть 90 дней на проведение общего собрания, чтобы проголосовал каждый конкретный житель. И здесь закон выгодно отличается, потому что наниматель сам за себя голосует со своей долей наравне с собственниками.
Люди, понимая на этапе голосования, что «да, хотим», двумя третями голосов должны это решение одобрить. Мы понимаем, что в целом в пределах квартала картина складывается. Из фактуры согласных складывается возможность, на основании чего можно разработать полноценный договор, документ градостроительного преобразования, а это в пределах квартала, — проект планировки квартала, который позволяет реализовать инициативу. Разрабатывается проект планировки (ППТ), который точно так же, как и предыдущие этапы, проходит общественное обсуждение. Люди видят, что там планируется делать. Причем этот ППТ в части соответствия нормативам градпроектирования тоже обязан соответствовать на 100 % по обеспеченности нормативам.
Во время обсуждения ППТ жители на него смотрят и говорят: «Слушайте, не то, не хотим». И до момента утверждения правительством ППТ на этом этапе треть может проголосовать за исключение их дома из проекта КРТ даже там, где первоначально они голосовали за.
— То есть до утверждения ППТ у жителей будет время еще раз провести ОСС?
— Конечно.
— А это будет как-то закреплено в подзаконных актах?
— Так это сейчас в законе оговаривается. Это право в том числе вытекает из федерального законодательства. То есть две трети если за, если против одна треть. И возможность выхода даже при первоначальном «да» до момента утверждения ППТ конкретного квартала.
Если же жители согласны с разработанным ППТ, начинаем двигаться дальше. У нас появилась граддокументация, на основании этого начинает готовиться проект договора с четкой этапностью, перечнем мероприятий по реализации этого ППТ, зонами ответственности, разграничением ответственности публичного образования, потенциального инвестора. Это как раз будет прописано в порядке взаимодействия. Детализация в проекте договора не имеет границ. И вот этот проект договора коллегиального согласия уже является предметом проведения открытых торгов по выбору участника.
— То есть инвестор будет выбираться на основании торгов?
— Да. Искать инвесторов будут только на этом этапе: кого устраивает вот с такими обременениями конкретная территория и списком того, что надо сделать.
— Так куда тех жителей, кто согласился переехать?
— Федеральный законодатель ограничил границы территорией поселения. Особенность субъекта Санкт-Петербурга, что у нас поселение в пределах административных границ города. Соответственно, когда будет конкретика, будет и детализация, может быть, меньше. Потому что, к примеру, у нас границы районов по улице идут. У нас квартал может рядом стоять, стартовое пятно рядом, но район уже другой. Глупость записать себе норму, которая не позволит потом реализовать задумку или конкретную инициативу.
— Как будет рассчитываться размер возмещения?
Про кадастровую стоимость — это фейк. Исключительно рыночная. Более того, оговорено сразу федеральным законодателем, что учитывается всё: и местоположение, и качественные характеристики, неотъемлемые улучшения конкретного вторичного объекта решения (ремонт), сам переезд, временный наем жилья. Если даже у тебя не первое жилье или ты официально сдавал — упущенная выгода, тоже отдельный критерий рыночной оценки. То есть поступает полный расчет.
— Кто будет заниматься этой оценкой, город? И кто будет это оплачивать: город, инвестор, сами жители?
— Нет, жители не будут за это платить, сразу могу сказать. Объемная позиция по балансу территории, по балансу находящихся на ней объектов, она уже есть. А дальше формализация оценки на стадии, когда уже будет инвестор. Скорее всего, именно плательщиком по выполнению оценки может быть инвестор. Но это пока, предварительно. Это будет отфиксировано в порядке взаимодействия. Кто будет заниматься оценкой: у нас федеральный законодатель очень четко отрегулировал закон о рыночной деятельности, существует тарификация деятельности рыночных оценщиков, всех, кто производит рыночную оценку, у них же там подтверждение любой рыночной оценки проходит через саморегулируемую организацию, в которую входит этот оценщик. В этом плане нарабатываемая практика по оценке и спорам о ее размере не только в Санкт-Петербурге, в целом по стране находится на стороне жителя.
— Вы говорили, что инвестору самому выгодно селить переселенцев в свои дома по соседству. Почему?
— Инвесторы сразу заинтересованы в гарантированных якорных потребителях по сути своего конечного продукта. То есть людей, которые изъявляют желание остаться, инвестор к себе затягивает в свои дома. Сегодня жилое строительство финансируется через счета эскроу, причем по сути стройка ведется по банковскому сопровождению на основании банковского кредита. Стоимость этого кредита напрямую зависит от собранных средств на счета эскроу с первоначальных продаж. Поэтому, к примеру, 30 % физически необходимы, это подушка, чтобы у застройщика стоимость привлеченных кредитных средств была практически нулевой. И он их сразу якорит, при этом дальше не зависит от стоимости кредитного ресурса и спокойно ведет свою деятельность. И это уже практикой доказано, это прямо видно по статистике.
— Вы сказали, что рассматривается вариант, что оплачивать оценку издержек людей в доме, попавшем в КРТ, будет инвестор. Получается, что сначала инвестор выигрывает торги, и только потом ему предстоит оценить свои затраты и прибыль. Кота в мешке выигрывает. Или я не права? Найдутся ли интересанты на такие условия?
— Вот вопрос. Мы пока с вами обсуждаем нюансы предстоящей реализации подзаконных актов, которые сегодня находятся в стадии разработки. Там будем детально прописано: что, как, почему, но — каждый конкретный договор, уверяю, для каждой конкретной территории будет иметь массу особенностей. Жизнь всегда богаче с точки зрения нюансов. Можно любую законодательную рамку или норму заложить. Поэтому мы оговорим основные направления, костяк, так скажем, скелет, мышцы на него. Макияж в договоре будем наводить уже с участием жителей.
— Кто будет сторонами этого договора — только город и инвестор или жители тоже?
— Основной договор по результатам торгов будет заключаться между городом и инвестором.
— Вы рассказывали про этапы и говорили, что будет разрабатываться документация по градостроительному потенциалу. Кто ее будет разрабатывать?
— Градпотенциал как документация — это проект планировки территории. ППТ, скорее всего, будет готовить НИПЦ Генплана.
— Закон о КРТ, фейки там или не фейки, город взбудоражил…
— Я вижу сразу, где были попытки, хотя нет критических вопросов в части потенциала для разного рода активности. Так вот, скажу, на фоне общего волнения человек 10–20 на Васильевском острове выходили… Приехали представители районной администрации, всё объяснили — всё, больше люди там не выходят. А есть районы, где люди продолжают методично выходить с протестами. Причем зачастую в целях сбора персональных личных данных с понятной задачей…
— А какая понятная задача-то?
— Ну, у нас сегодня пытаются заполучить личные данные горожан, населения для попыток использования этих данных в том числе в разного рода предвыборных кампаниях.
— То есть вы связываете с политическими процессами?
— Я абсолютно не исключаю этой связи, потому что уже есть несколько фактов из районного звена. Есть в переписке во «ВКонтакте» обращения, что «вроде пришли, нас там собирали в одном месте, говорят, ну вы же пришли подписаться, вы же категорически против». «Да против чего?» — «Да против реновации вообще». Потом берут у людей паспортные данные, прописку, регистрацию, ФИО, контактный телефон. После этого начинаются звонки: «Вас же точно обманут — лучше продайте свою квартиру нам сейчас в полцены».
— Это к вам поступали такие обращения?
— Да, поступают, на страничку во «ВКонтакте», в администрациях говорят.
— Как вы считаете, нуждается ли закон о КРТ в корректировке, если да, то планирует ли Смольный выступать с такой инициативой?
— Я не исключаю возможности корректировок как федерального, регионального законодательства, так и полноценную доработку документов общественного согласия, чтобы это принималось всеми участниками процесса происходящего.
— По инициативе Александра Бельского был создан некий общественный штаб. Туда должны войти чиновники, депутаты, представители от районов, которые в теории могут попасть в КРТ. И он нам сказал, что функция этого штаба — это мониторинг ситуации и функция медиатора между населением и чиновниками. Напрашивается вопрос: почему депутаты начинают исполнять эту функцию, неужели чиновники сами не могут найти контакт с населением?
— У нас чиновники, насколько кажется мне, уже максимально открытые. Мы контакт только наращиваем. Помимо публичных страничек, встреч, приема граждан, причем у нас здесь не только отраслевые органы исполнительной власти, но и районные администрации, где эти волнения уже были, где у кого на территории в принципе есть дома данной категории постройки. Они точно так же в полях на местах взаимодействуют, общаются с людьми. Отдельное спасибо депутатскому корпусу, в том числе и за поддержку. И в работе этого штаба принимать участие будут как представители органов отраслевых комитетов, так и представители территорий, у которых такого рода объекты находятся на территории.
— Вы сами войдете в этот штаб?
— Конечно, мы вместе будем проводить ряд заседаний.
— То есть планируете участвовать?
— По мере необходимости.
— В интервью «Фонтанке» заслуженный архитектор России Владимир Линов сказал, что он считает идею реконструкции хрущевок актуальной.
— По технико-технологическим характеристикам панельная хрущевка немодернизируема. Кирпичная — еще можно что-то делать, реконструкцию, там есть вариации преобразования. В «панели» их нет от слова совсем.
— Власти говорят, что цель КРТ, если говорить глобально, — это улучшение качества жизни горожан, правильно? Но это же не только квадратные метры, это и качество «зеленки», которая окружает, социнфраструктуры, транспортной, близость метро, магазины — в общем, много всего. Чем плотнее население, тем некомфортнее, с одной стороны, а с другой, у людей, которым предстоит переезд, нет никаких гарантий, что их комплексное качество жизни как минимум не ухудшится, а как максимум — улучшится. Что вы могли бы ответить на эти опасения?
— ППТ 100 % соответствует нормативам градостроительного проектирования, нормам озеленения, количеству социальных объектов, парковок, по всему-всему. Среднегородская плотность населения больше, чем в кварталах первых массовых серий, — это факт. Но и обеспеченность там не соответствует сегодняшним требованиям нормативно-градостроительного проектирования. Конечно, плотность увеличивается, иначе не складывается градостроительный потенциал, но при этом качественно преобразовывается среда и в части самих объектов жилищного строительства, и всех сопутствующих объектов, в том числе социальной и транспортной инфраструктуры, парковок и всего остального. И «зеленка», ЗНОП локализована. Не так, как сейчас, — самосевные тополя между пятиэтажками, над корневой системой которых на газонах припарковано несметное количество автотранспорта.
— 21 июля директор управления инвестиций Анна Исакова заявила, что закон о комплексном развитии территорий решает «проблему последнего жильца» для действующих договоров развития застроенных территорий, то есть по «старой реновации» (22 квартала сейчас в аренде у ООО «СПб Реновация»). Действительно ли планируется применение норм КРТ к действующим договорам РЗТ?
— Смотрите. У нас норма 494-го федерального закона прямо отдельно прописана для договоров РЗТ. Механизм применения заложен. Но сразу могу сказать, что на территорию РЗТ КРТ жилой застройки мы не накладываем, и это невозможно.
— Город рассматривает применение к РЗТ такого механизма или нет?
— Город рассматривает применение в части прямой нормы, она влобовую написана в федеральном законе.
— То есть отмена пункта про последнего жильца? То есть теперь один не желающий выехать товарищ…
— …не должен стать камнем преткновения с точки зрения графика выполнения работ.
— Когда разрабатывался наш рамочный городской законопроект, были ли какие-то консультации и совещания с бизнесом, которые могли бы потом потенциально стать инвесторами?
— Нет.
— Вы можете очертить потенциальный круг инвесторов, кто они? Крупные компании или небольшие застройщики?
— На данном этапе — нет. Круг мы пока не очерчиваем.
Беседовала Ирина Корбат,
«Фонтанка.ру»
