Инвестирование в жилье эконом-класса как способ заработать больше неактуально. Как минимум лет на десять. Желающие инвестировать в жилье верхних ценовых категорий должны понимать: это серьезный бизнес, где надо облизывать клиента.
Таковы главные итоги опросов представителей петербургских агентств недвижимости. Мы разбирались в цифрах вместе с Михаилом Марченко, коммерческим директором «Юринфо недвижимость».
Во-первых, недвижимость дорожает: в сентябре 2018 года самая дешевая студия в 20 квадратных метров стоила 1,38 млн рублей. Это при готовности дома 70%. В январе 2019 года такая же студия стала стоить 1,68 млн рублей.
Еще одной проблемой для покупателей сало то, что Центральный банк РФ потребовал увеличить первый взнос по ипотечному кредиту с 10% до 15%.
По оценке Марченко, нормальной для покупателя жилья является ситуация, когда первый взнос составляет один ежемесячный доход. На сегодня примерно 50 тысяч рублей. Взнос в 100 тысяч – это уже трудно, 150 тысяч – сильный напряг, 180 тысяч – надо занимать у родных и знакомых. Но именно 180 тысяч – сейчас первый взнос для кредита на покупку самой дешевой квартиры на первичном рынке. Ни по собственным доходам, ни по размерам выплат это не подходит публике, которая покупает первое жилье.
Важнейший показатель – соотношение ежемесячного платежа по ипотеке и цены аренды сопоставимого жилья. Для студий это 27–28 тысяч рублей/12–20 тысяч рублей. Значит, если готовишься жить в «студии», то выгоднее ее арендовать, а не покупать. Для однокомнатных и двухкомнатных квартир это соотношение ближе к единице, поэтому там предпочтительнее ипотека.
Но лучше брать ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке. По оценке Марченко, к августу 2019 года первичный рынок в массовом сегменте подорожает на 25% по сравнению с августом 2018 года. Вклад в подорожание внесут исполнение 214-ФЗ, рост НДС на материалы, реальная инфляция и т.д.
К этому моменту инвесторы, покупавшие жилье с инвестиционными целями (еще недавно это была каждая пятая квартира), поймут: пора бросать в котел спроса те квадратные метры, которое они прежде прибыльно сдавали. Для покупателя эта «новая вторичка» предпочтительнее первичного рынка. Хотя бы потому, что существуют понятные локации. Видно, какие там магазины и другая инфраструктура.
Если говорить о стратегиях инвестирования в дорогой сегмент рынка жилья (начиная от верхнего комфорт-класса), то 75-метровая двухкомнатная квартира может сдаваться за 40–55 тысяч рублей в месяц. Ориентир на рынке – платежеспособный арендатор с доходом не менее 200 тысяч рублей в месяц, а лучше, если это представитель крупной компании, которая за него платит.
В любом случае задача собственника квартиры – найти клиента и удерживать его хотя бы два-три года.
Посуточная сдача дорогой квартиры выгоднее в два раза, но тогда владелец квартиры должен иметь сервисы, которые есть у отелей. В любом случае это сложно технически и рискованно финансово. Проверять арендатора на платежеспособность и приличное поведение нет времени, а убирать квартиру надо за каждым.
Средняя цена 1 кв. метра жилья в 2019 году в Петербурге достигла 124 200 рублей. В сравнении с январем 2018 года рост цен составил 9,3 %, что вдвое превышает рост ставок на московском рынке. В текущей структуре предложения преобладают квартиры эконом-класса (54%). Комфорт-класс занимает 31% рынка, премиальный сегмент – 15%, в том числе элитное жилье – 5%.
Вадим Шувалов
Структура предложения в Петербурге по ценовым диапазонам, руб./кв. метр
Больше 400 тысяч рублей 1%
300-400 тысяч рублей 1%
200-300 тысяч рублей 3%
150-200 тысяч рублей 10%
120-150 тысяч рублей 19%
110-120 тысяч рублей 12%
100-110 тысяч рублей 17%
90-100 тысяч рублей 15%
70-90 тысяч рублей 18%
Меньше 70 тысяч рублей 4%
Источник: ГК Active
