Грозит ли Петербургу кризис перепроизводства жилья? Что делать с обманутыми дольщиками? Об этом мы говорим с председателем правления Северо-Западной палаты недвижимости Павлом СОЗИНОВЫМ, модератором пленарного заседания Всероссийского жилищного конгресса.
Обманутая доля и доля обманутых
– На конгрессе говорили, что в России 130 тысяч обманутых дольщиков. А сколько в Петербурге?
– Не комментирую цифру 130 тысяч. В Петербурге цифра варьируется около отметки 10 тысяч. Проблема в том, что нет четкого критерия, кого считать обманутым дольщиком, и создать его не удается. Потому что дом не сдан в срок? Но у нас дома вообще не сдаются в срок. В России ничего не бывает в срок. То есть любой дольщик заведомо обманут.
– Кого тогда официально считают обманутым дольщиком?
– На практике применяются такие критерии: просрочка полгода и больше, решение суда, о том, что данный застройщик не сможет сдать объект, и т.д. Но главная проблема в том, что создание госреестра таких дольщиков не влечет для них помощи ни от кого.
– Эксперты говорят, что изменения в закон о долевом строительстве, которые вступают в силу 1 июля 2018 года, закроют этот бизнес для всех компаний, кроме самых больших. Эта для потребителя плохая или хорошая новость?
– Снова, если упрощать: цена на жилье, конечно, вырастет, и существенно, но сроки и выполнение обязательств застройщиками будут соблюдаться. За безопасность придется дорого платить.
– Можно ли заранее отличить злой умысел застройщика, укравшего деньги дольщиков, от ошибочных действий без такого умысла?
– Таких признаков не существует. Никогда вы этого заранее не узнаете.
– Поэтому снова звучит предложение запретить долевое участие и разом избавиться от всех проблем?
– Понимаете, есть дольщики и есть дольщики. Одни – это инвесторы, которые хотят заработать на росте стоимости жилья. Другие – нуждаются в улучшении жилищных условий.
На мой взгляд, надо их разделить. Упрощая: дольщики-инвесторы должны получить право не на квадратные метры, а на ценные бумаги, привязанные к рыночной стоимости 1 кв. метра после завершения строительства. Либо выиграл, либо проиграл.
Дольщики-нуждающиеся должны документально подтвердить свои потребности, и тогда государство должно найти способ гарантировать им своевременное получение жилья.
– Как же разделить этих дольщиков по типам?
– Существует единый реестр собственников жилья, известно, кто чем владеет. Так что намерения легко установить.
– На форуме говорилось, что ипотечный кредит получает один из четырех просителей. В качестве альтернативы предлагалась схема ЖСК. Но откуда взять пай, если денег нет?
– Давайте по порядку. Первое. Почему вы решили, что денег нет? Банк не дает кредит и тому, кто не может подтвердить происхождение денег, а пайщик ничего не должен подтверждать.
Второе. Сложилась ситуация, когда ипотека отдельно, а долевое строительство отдельно. Человек, даже получивший ипотечный кредит, выходит на рынок долевого строительства со всеми его рисками…
– Чем ЖСК лучше?
– Ничем, если реализуется схема, в которой есть пайщики, желающие получить жилье, и застройщик как еще один пайщик.
– Какая тогда схема хорошая?
– Сразу оговорюсь: то, что я сейчас предложу, должно касаться только нуждающихся в жилье. Поскольку государство несет ответственность за их благополучие, оно вполне в состоянии создать систему стройсберкасс, давно апробированную в других странах.
– В чем ее суть?
– В том, что вместо застройщика пайщиком такого ЖСК выступает государство. Оно вносит в качестве своего пая сумму, недостающую для строительства дома. Например, в виде кредита остальным пайщикам – частным лицам под низкий процент. После получения жилья люди будут в состоянии расплатиться по этим кредитам.
Скажу больше: возможно, пайщики примут решение отказаться от услуг застройщиков.
– И что надо, чтобы такая схема заработала?
– Если государство создаст для такого строительства специализированные государственные компании. На мой взгляд, если грамотно выстроить всю банковско-строительную схему, то для государства она не окажется суперзатратной. Напомню, что в России возводится 100 млн кв. метров жилья в год с участием денег граждан.
Жилищное перепроизводство
– Есть прогнозы, что рынок нового жилья в Петербурге и окрестностях близок к насыщению.
– В огромных массивах вокруг КАД скапливается огромное количество предложения, которое реализуется с большим трудом. Качественного жилья в удобных, благоустроенных районах Петербурга предлагается мало. И там оно будет востребовано всегда.
– Но в удобных районах не будет самого востребованного дешевого жилья эконом-класса?
– Почему? Оно может быть построено с помощью программы реновации.
– Которая успешно провалилась в Петербурге.
– Подождите, та программа расселения хрущевок была частной, а должна быть государственной. Хрущевки надо сносить.
– Их жители против такого подхода.
– С ними надо вести работу, доказывая им, что бетонные панели выбрали срок службы и могут рассыпаться. Кто будет отвечать? Городские власти? Другое дело, что людям надо гарантировать: они будут жить в том же месте, но не в 5-этажном, а в 8-этажном доме.
– Три этажа повышения хватит, чтобы покрыть расходы?
– Единого рецепта нет, надо считать все. Например, требуется ли подведение новых электрических мощностей. Но я не вижу другой альтернативы созданию массового комфортного по всем параметрам жилья, кроме реновации кварталов первых советских массовых серий.
Риелтор по закону
– Спор давно идет, нужен ли закон о риелторской деятельности. В чем суть проблемы?
– Около 15 лет ведутся дебаты. Ни в одном нормативном документе нет определения профессии риелтора. Предполагается, что это посредник, предоставляющий определенные услуги. Но как определить, что это именно риелтор, как регулировать их деятельность, как войти в эту профессию, непонятно.
За это время было сочинено три законопроекта, которые даже добрались до Госдумы, но не были приняты.
Группа депутатов и экспертов, куда я вхожу, завершает работу над новой версией. Если коротко: она содержит описание услуг, прав и обязанностей риелтора и клиента, предусматривает наличие реестра риелторов, который может вести СРО, но под контролем государства.
– Для потребителя такой закон означает, что, придя в риелторскую контору, он может потребовать от агента подтвердить полномочия?
– Здесь уместно сравнение с нотариусом, который включен в государственный реестр: он застрахован, а его нотариальная палата обязуется компенсировать потери на определенную сумму в случае ошибки. Аналогично работают оценщики недвижимости.
Сейчас, приходя в риелторскую контору, вы не знаете, кто перед вами и на основании чего он действует. Надо вывести из тени всех агентов недвижимости.
– Почему крупным риелторам не нравится, когда их называют посредниками, и вообще они не видят смысла в принятии закона?
– Не буду загружать вас юридическими подробностями. Они считают, что раз действуют на основании договоров, прописанных в ГК РФ с соответствующей ответственностью, то этого достаточно.
Но существуют информационные и консультационные договора, которые позволяют иным риелторам не отвечать за свои действия.
Короче говоря, мне непонятна такая позиция риелторов: их много, они активны и не хотят себя определить.
– Когда ваш законопроект попадет в Думу?
– Я рассчитываю, что в этом году. Когда он станет законом, зависит от депутатов. В идеале – весной 2018 года.
Вадим Шувалов
