Еще раз о комплексном развитии территорий
.
И как смешна нелепая игра,
Где проигрыш велик, а выигрыш — ничтожен,
Когда партнеры ваши — шулера,
А выход из игры уж невозможен.
А. Н. Вертинский
.
Мораторий на действие закона о комплексном развитии территорий (КРТ) действует до конца этого года. Значит ли это, что с 2026-го застройщики смогут сносить неаварийные типовые дома, построенные с 1957-го по 1970 год (хрущевки, брежневки, кирпичные дома, пятиэтажки, девятиэтажки, словом, все, что было построено в период, выбранный городом), и давать собственникам взамен их квартир… А вот что дадут, если закон введут в действие? Скажу заранее: ничем хорошим будущее миллионов жильцов таких домов не пахнет. Почему? В этом тексте попытаемся разобраться.
.
Итак, все началось 29 июня 2022 года, когда в последний рабочий день перед каникулами парламент нашего города принял злосчастный закон № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге».
Если закон начнет действовать, нам, жильцам домов вышеупомянутого типа, грозит деприватизация нашей собственности с последующей депортацией нас… А вот куда? И что мы в потенциале можем получить за наше уютное жилье в хороших локациях около метро, в зеленых районах с развитой инфраструктурой?
Об этом уже писал мой коллега Михаил Золотоносов (см. тут). И я писала об этом (см. тут).
СПРАВКА
Согласно данным государственной информационной системы «Мониторинг технического состояния многоквартирных домов в Санкт-Петербурге», на территории нашего города расположено порядка 2536 многоквартирных домов типа «хрущевка панельная». Количество квартир в таких домах составляет 239 595.
Также в Санкт-Петербурге есть 2968 кирпичных хрущевок.
Бояться нечего?
Впрочем, представители власти заверяют: мол, без нашей воли нас никто никуда не переселит. И даже обещают нам принять поправку к приснопамятному закону, которая гарантирует: дома-«молчуны», то есть такие, где не провели в течение девяноста дней после объявления КРТ общее собрание собственников (ОСС), голосующее за включение домов в программу или против него, снести не могут. Как мило. Стоит ли верить? Ведь очевидно: подобная поправка фактически блокирует действие закона.
Трудно представить себе, что жильцы дома (притом все: и собственники квартир, и те, у кого жилье в социальном найме) запустят сложный в организации механизм проведения ОСС с единственной целью: войти в программу КРТ.
И если дом проголосует «ЗА», то, получается, его жители попросят застройщиков-благодетелей:
1) выселить нанимателей туда, куда Макар телят не гонял;
2) предоставить по п. 4 ст. 32.1 ЖК РФ собственникам равноценное жилье (понятно, что цена квартир в доме, идущем под снос, стремится к нулю);
3) в соответствии с п. 3 ст. 32.1 ЖК РФ сделать счастливыми обладателями выплат, на которые можно приобрести пару комнат в коммуналке или микроскопическую студию.
«Как такое может быть?!» — спросят читатели. Это же антиутопия. Как можно людей из небольших по площади, но отдельных уютных квартир (находящихся в собственности) выселить туда, откуда они с трудом выбрались (я имею в виду коммуналки)? А вот так.
Следует начать с того, что организация общего собрания собственников — тяжкий труд, который на себя может взять тот из жильцов, которому свободное время девать некуда. О сложных и мучительных этапах организации подобных собраний я также писала.
Понятно: никто по своей воле на такие мучения не пойдет. Все отлично? Мы отбились от КРТ?
Проблема вот в чем. ОСС вправе инициировать либо собственник квартиры в доме, либо уполномоченное городом лицо, либо управляющая компания.
Приведу пример: управляющая компания «Терра» получила в 2024 году в управление около четырехсот домов в нашем городе. В одном из них собрание «инициировал» собственник, который давно умер! Сейчас идут суды: жильцы доказывают, что их подписи под решениями ОСС подделали.
Так почему бы интересантам ради получения престижных участков земли под нашими домами не провести собрания таким… э… своеобразным путем? Почему бы в последний из девяноста положенных дней в 23:59 не загрузить результаты ОСС в систему «Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства» (ГИС ЖКХ)? И утром, проснувшись, жильцы того или иного дома узнают: оказывается, они сами решили засунуть головы в петлю. И впереди — суды.
Тем более что недавно ввели такое понятие как «оператор КРТ». Это тот, кто станет как бы прокладкой между жителями хрущевок и застройщиками. Возможно, именно представителям этого оператора вменят в обязанность инициирование проигрышных для жильцов ОСС.
СПРАВКА
При реализации комплексного развития территорий (КРТ), согласно закону № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге», в зоне жилой застройки можно сносить не только хрущевки, которые попадают под его сегодняшние критерии, но и все строения, находящиеся с ними в одном квартале. Например, школы, детские сады и дома, построенные в любые годы. Об этом четко сказано в пункте 3 статьи 65 Градостроительного кодекса РФ:
«…в границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки ‹…› могут быть включены иные земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, если такие земельные участки расположены в границах элемента планировочной структуры, в границах которого расположены многоквартирные дома, указанные в пункте 2 настоящей статьи (то есть те, на которые изначально направлено КРТ — М. К.)».
Кирпичные дома сейчас попадают под КРТ точно так же, как и панельные, поскольку Федеральный закон № 494-ФЗ «О внесении изменений в градостроительный кодекс Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» говорит, что город определяет только годы постройки, а не тип домов.
Счастье было так возможно
Возникает простой вопрос: могли наши законодатели избавить жителей от КРТ? Вполне.
Введенная Федеральным законом № 494-ФЗ статья 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГК РФ) от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.07.2025) в числе других видов КРТ «предполагает комплексное развитие территории, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома (МКД) и (или) дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства».
Согласно пункту 2 все той же статьи ГК РФ, «комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены: ‹…› многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации».
Не буду мучить читателей путаными формулировками этой статьи федерального документа. Но смысл ее в том, что субъект РФ (в данном случае наш город) вправе самостоятельно выбирать критерии, согласно которым многоквартирные дома можно включать в зону КРТ. И это могут быть не только здания, признанные аварийными. В зону КРТ можно вносить строения, если «многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий».
Субъект может внести в список «на уничтожение», к примеру, дома, построенные не с 1957-го по 1970 год (такие рамки указаны в петербургском законе), а возведенные с 1930-го по 1960-й. По большому счету, какие угодно.
Однако может вообще не вводить КРТ жилой застройки.
Суть вот в чем: законодатели любого субъекта Федерации вольны отдать большую часть многоквартирных домов на территории этого самого субъекта на откуп застройщикам. А что они будут делать с этими домами и их жителями — вопрос второстепенной важности. Единственный механизм защиты для жильцов — ОСС. О проблемах, которыми это чревато, я написала выше.
Итак, законодатели в Санкт-Петербурге в качестве критерия попадания в зону КРТ внесли годы строительства типовых домов: с 1957-го по 1970-й.
Если ОСС проголосовало за снос дома
Представим худший — практически антиутопический — сценарий.
То есть некие самоубийцы — жители почти мистического многоквартирного дома – МКД (такие жильцы и такой дом — самая счастливая фантазия застройщика, практически фетиш) собрались и проголосовали-таки за снос дома двумя третями голосов. Вернусь к вопросу, заданному в начале этого материала. Что нам положено вместо нашей собственности в рамках законодательства?
1) В вышеупомянутом законе № 444-59 есть ссылка на пункт 4 статьи 32.1 Жилищного кодекса РФ в редакции от 4 ноября 2025 года: «По заявлению собственника жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя могут быть предусмотрены требования к местоположению многоквартирного дома, в котором собственнику предоставляется жилое помещение в соответствии с настоящей частью».
Переведем на русский язык: собственник должен обратиться с заявлением о предоставлении ему жилья взамен изымаемого. Иначе получит денежную выплату, о размере которой речь впереди. И требования к местоположению дома для «расселенцев» могут быть определены. Обещают предоставлять жилье в тех же или в соседних муниципалитетах. То есть, например, из МО «Дачное» можно выехать в МО «Ульянка», который расположен далеко от метро. И что будет застройщику, если он заявит, что у него нет возможности переселить людей близко от того места, где они спокойно жили раньше? По закону санкций против него не предусмотрено.
2) Дальше — больше. На какое жилье надеяться взамен конфискованного? Конечно, жители хрущевок мечтают не только о квартирах по соседству, но и о равнозначном жилье, то есть о таком, площадь которого не меньше, чем изымаемого. И количество комнат также равно или больше, чем в его родной хрущевке.
На этот счет в законодательстве есть весьма скользкий пункт 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ: «При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду».
Проблема: рыночная стоимость жилья в доме, идущем под снос, стремится к нулю.
Пример из жизни. Из-за строительства высокоскоростной магистрали ОАО «Российские железные дороги» расселяет несколько домов в районе Фарфоровского поста. Жителям предлагают в среднем по 150 000 рублей за квадратный метр. Если хрущевки будут расселять на тех же условиях, то за стандартную трехкомнатную квартиру площадью около сорока метров можно будет получить шесть миллионов рублей.
По данным сайта realtymag.ru, средняя цена за квадратный метр в новостройках Санкт-Петербурга в ноябре 2025 года — 318 016 рублей, а во вторичке — 230 582 рубля. На шесть миллионов можно купить квартиру площадью 26 квадратных метров на вторичном рынке. То есть студию вместо трехкомнатной. Или примерно 18,7 метра в новостройке. Это также крошечная студия. Ну или придется ехать в коммуналки, из которых многие с таким трудом выбрались в эти самые хрущевки. Ведь нигде нам не гарантируют «человеческую» оценку нашего жилья. Так что за «превращение» студию в трешку придется изрядно доплатить. Например, взяв ипотеку примерно лет на тридцать на «очень выгодных условиях». Банки — в числе интересантов КРТ.
Впрочем, в статье 32.1 все того же «Жилищного кодекса РФ» есть весьма симпатичный пункт 7: «Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения, под которым для целей настоящей статьи понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям: 1) жилая площадь такого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения; 2) такое жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации; 3) такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию».
Как видно выше, этот пункт вводится в действие нормативным правовым актом субъекта РФ. Но пока что-то не слышно, чтобы эту норму о выдаче «переселенцам» равнозначного жилья по соседству кто-то пытался принять. Мы, конечно, не устаем надеяться.
3) И напоследок о том, что будут делать с жильцами, которых не устроят условия выселения.
Все в той же статье 32.1 Жилищного кодекса есть пункт 14: «В случае, если договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение и подлежащий заключению в обязательном порядке в соответствии с настоящей статьей, не был заключен в течение сорока пяти дней со дня получения собственником жилого помещения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, заказным письмом с уведомлением о вручении, лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, вправе обратиться в суд с требованием одновременно о понуждении указанного собственника жилого помещения к заключению договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения и о передаче его в собственность истцу».
Истцом, понятное дело, выступает застройщик, который может выселить строптивого жильца по суду в резервацию (зачеркнуто). То есть сначала будут принуждать к заключению сделки на невыгодных для жильцов условиях. А потом — выселение по решению суда!
Такая норма идет в противоречие с Уголовным кодексом РФ, статья 179 которого предусматривает уголовное наказание за принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения.
Часть 1 статьи устанавливает ответственность за принуждение под угрозой применения насилия, уничтожения или повреждения чужого имущества, а также распространения сведений, которые могут причинить существенный вред правам и законным интересам потерпевшего или его близких, при отсутствии признаков вымогательства:
- штраф до 300 000 рублей или в размере дохода осужденного за период до двух лет;
- ограничение свободы на срок до двух лет;
- принудительные работы на срок до двух лет;
- арест на срок до шести месяцев;
- лишение свободы на срок до двух лет со штрафом до 80 000 рублей или в размере дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.
* * *
Что тут еще сказать?
Мне нередко приходится слышать: мол, не надо истерик, у застройщиков сейчас нет денег на КРТ.
У всех нет? Во всей России? Есть данные исследований?
В законе нигде не написано, что осуществлять застройку некогда жилых кварталов может только девелопер, зарегистрированный в Санкт-Петербурге. Много застройщиков на просторах страны нашей. Ох, как много…
* * *
Дмитрий Щегельский, президент Национальной палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», настроен несколько более оптимистично:
— Закон о КРТ федеральный. Его отменить можно только на федеральном уровне. Невозможно бесконечно ставить питерский закон на паузу в надежде на то, что народ перестанет бороться. Остается вносить правки, которые удовлетворят всех. Удовлетворение разных интересов — тонкая материя.
К сожалению, жители хрущевок могут стать заложниками ситуации. Спасет ли дело обещанная поправка, гласящая, что дома, в которых не проведены общие собрания собственников по поводу КРТ, включаться в программу не будут? Надежда только на отсутствие фальсификаций протоколов подобных собраний.
В конце концов, в суде можно добиваться правды. Жаль только, что у нас не прецедентное право.
Немного успокаивает то, что механизм КРТ вряд ли быстро запустится. Подготовка и проведение тендеров — дело небыстрое. Должна быть создана хотя бы видимость тендера.
Следующий вопрос: нужна ли строительному бизнесу эта головная боль в виде недовольных жителей, с которыми предельно трудно договориться?
Все-таки в законе о КРТ нет таких административных рычагов, которые применило ОАД «РЖД» при расселении жителей домов у Фарфоровского поста для строительства высокоскоростной магистрали.
КРТ сможет работать в муниципальных образованиях, где есть белые пятна под застройку.
С моей точки зрения, в большинстве развитых кварталов эта программа пробуксует. Моя интуиция мне подсказывает: раньше, чем через десять лет (это значит, что ближайшие десять лет мы будет жить под дамокловым мечом КРТ? — М. К.), КРТ не заработает.
Очень много недовольных КРТ — возможен социальный взрыв. Он сегодня не нужен. Хотя… Когда есть девяносто девять проблем — сотая не пугает.
Если хочется показать успех программы, нужна реклама. Расселить жителей хотя бы нескольких домов в те же муниципалитеты в равнозначное жилье. Я не понимаю, почему администрация города хочет всех взять на гоп-стоп и таким способом показать, что программа может хорошо работать.
Думаю, что можно действовать хитрее. Программа же может работать бесконечно долго: ограничений по времени нет. Можно подождать, пока часть людей попросту уйдет из жизни. За это время дома физически обветшают. Меньше проводить ремонтов. Тогда все произойдет эволюционным путем. Здания начнут рушиться. Жители сами попросят их переселить.
* * *
Что тут сказать? Даже если ситуация будет развиваться согласно прогнозу Дмитрия Щегельского, то нам улыбается перспектива долгой жизни в разрушающихся домах. А деньги, которые мы ежемесячно платим за капремонт наших домов, улетят в неизвестном направлении. Жестоко. Грустно. Несправедливо.
А не легче ли ввести нормы, которые избавят нас, горожан, от мрачных перспектив, а власть — от самых непредсказуемых проявлений общественного недовольства?
Мария Конюкова
Благодарю за консультации Татьяну Геннадьевну Атанасову и Александру Аркадьевну Смолину, жительниц хрущевок, активисток из Фрунзенского района, знатоков законов.
По мнению Атанасовой и Смолиной, от КРТ отобьются те дома, в которых «засели» недовольные активисты.
