Может ли общее собрание собственников спасти дом от реновации?
.
Год назад депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга большинством голосов приняли злосчастный закон № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» (в просторечии – закон о комплексном развитии территорий – «КРТ»). Этот акт, согласно которому можно снести любую неаварийную панельную пятиэтажку 1957-1970 годов постройки и либо переселить ее жителей практически куда угодно, либо дать им деньги, которых не хватит на покупку равнозначного жилья в нашем городе, всколыхнул почти миллион обитателей питерских хрущевок.
.
В течение прошедшего года депутаты встречались с жителями районов города, где есть дома вышеупомянутой категории. Встречались – и успокаивали: мол, не беспокойтесь, никто без вашей воли с вами ничего не сделает. Есть же прекрасный прописанный в законе спасительный механизм – Общее собрание собственников (ОСС). Так ли это?
На самом деле, в соответствии с этим законом можно в течение девяноста дней собрать жильцов «панельки», провести голосование, в котором в случае, если речь идет о КРТ, участвуют не только собственника, но и те жильцы, чьи квартиры находятся в социальном найме. Кворум – 50%. Если треть голосовавших плюс один голос против включения дома в программу КРТ (читай – против сноса и переселения туда, куда Макар телят не гонял), то дом исключается из реестра домов, подлежащих уничтожению.
Как мило. Как просто. Жители собрались во дворе дома. Проголосовали. Лес рук. Дом не снесут! Жизнь продолжается.
Ничего подобного, дорогие друзья. И близко.
Если вдуматься, то вышеупомянутый закон совершенно абсурден и парадоксален. Очевидно: при честном голосовании подавляющее большинство жителей хрущевок проголосует против сноса их домов в благоустроенных кварталах с последующим переездом жильцов к черту на кулички. Более того, все то же подавляющее большинство обитателей пятиэтажных панелек 1957-1970 годов постройки не рассматривает вариант ухудшения жилья: например, уменьшения количества комнат или смены района.
В то же время, от строительного лобби поступают и откровенно наглые предложения: давать «расселенцам» деньги по кадастровой стоимости жилья (она в разы ниже рыночной). На эту сумму нельзя купить квартиру в городе. А тут и банки подоспели с рекламой ипотеки на выгодных условиях. Из последних «гениальных» идей – мысль о том, что после насильственного изъятия собственности тем, кто не сможет купить жилье, предложат квартиры в новостройках-человейниках, но в социальный найм. Здорово: отнять свою квартиру и дать вместо нее чужую.
Абсурд? Нет, не абсурд. Ничего личного: просто лоббирование интересов застройщиков в ущерб интересам избирателей.
Чем себя оправдывают те, кто хочет провести деприватизацию с последующей депортацией? В лучшем случае, они страдают старой доброй болезнью власти – патернализмом. В сознании обитателей элитных квартир и коттеджей тот, кто живет в хрущевке, в пределе может себя отлично чувствовать, проводя дни и ночи на улице или на помойке. Мол, какая разница. Вот неразумные какие: не понимают простых вещей.
При этом, конечно, тем, кто хочет выгнать людей из их небольших, но комфортных квартир в обжитых районах у метро, ясно, что никакое ОСС не поддержит снос дома. Тогда зачем строительное лобби продавило такой – заведомо невыгодный для себя – закон?
Поверьте, их надежды базируются не на воздухе.
.
Круги ада
Для того, чтобы понять, как организуется ОСС, нужно прочитать статьи с 44 по 48 Жилищного кодекса (ЖК) РФ. Вообще, в этом документе довольно много статей посвящено самоуправлению многоквартирных домов (МКД). И, на первый взгляд, все выглядит демократично и привлекательно. Но, если вдуматься, людям предлагают трудно реализуемый и мучительный механизм.
Итак, в соответствии с ЖК, жильцы МКД могут принимать самые разные решения, касающиеся жизни их дома – и не только о включении его в программу КРТ или о выходе из нее.
Мы можем выбирать управляющую компанию (УК), распоряжаться средствами на капремонт и т. п.
Вот только все решения принимает ОСС. А чтобы его собрать и провести в соответствии с законом, нужно изрядно попотеть.
Манефа Королева, депутат МО «Большая Охта», член Общественного штаба по вопросам КРТ в Санкт-Петербурге, имеет немалый опыт организации ОСС и регулярно проводит обучающие семинары, на которых объясняет, как правильно организовывать собрания собственников МКД. Да, этому нужно учиться!
Конечно, у дома должен быть чат в «Телеграме». Почему в именно там? В этой сети есть возможность проведения опросов, что очень подходит для целей ОСС. Но дело двигается с мертвой точки, когда энтузиасты обходят каждую квартиру лично.
1) Для начала нужно из числа собственников квартир создать совет дома и выбрать председателя. Лучше, чтобы в совете был представитель от каждой парадной.
2) Затем нужно скачать актуальный реестр собственников. С марта этого года с целью охраны персональных данных имена людей в реестре засекретили. (Еще одна плюшечка застройщикам, которым всячески выгодно усложнение процедуры организации ОСС). Этот список «бесфамильных» долей в каждой квартире можно как получить в управляющей компании, так и заказать в коммерческих организациях, которые собирают эти сведения в Росреестре. Но потом все равно придется ходить по квартирам, чтобы выяснить фамилии и другие данные собственников. Отличный повод для придирок: неактуальность реестра. В какой-нибудь квартире может в последний момент чудом смениться собственник, произойти передел долей и т. п.
3) По закону не меньше, чем за десять дней до голосования следует уведомить каждого участника об ОСС. Способы уведомления – лично под роспись, либо заказными письмами (во избежание конфликтов с собственниками, которых не уведомили).
4) Голосование о включении дома в программу КРТ могут, как ни странно, инициировать не только жильцы МКД, но и сторонние организации – понятное дело, связанные с девелоперами. А кому, кроме них, нужен участок под хрущевкой? Вдумайтесь: мы живем спокойно. На нас нападают. И мы вынуждены защищаться, иначе дом снесут.
Есть предложение включать дом в программу, только если ОСС примет такое решение по собственной инициативе. Но пока оно не стало статьей закона. Для того, чтобы узнать, какие дома попали в программу, нужно зарегистрироваться в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
5) Затем начинается голосование. Ниже приведен примерный бюллетень. Манефа Королева говорит: голосование не должно быть электронным. Каждый бюллетень – в двух экземплярах, один из которых, во избежание фальсификаций, остается у председателя Совета дома. Власть имущие, наоборот, говорят об «очень удобной» системе электронного голосования. Только в такой ситуации голоса падают в некую виртуальную корзину. Непонятно, кто и как их будет считать. Кто и как проголосует за компьютерно неграмотных пенсионеров, которых немало в хрущевках?
6) И – самое неприятное – если даже не к чему будет придраться, инициатор собрания, недовольный его результатами (а вряд ли девелопер, ткнувший властным пальцем в приглянувшийся ему участок, будет доволен решением жильцов дома исключить их МКД из программы КРТ), может потребовать нового ОСС в течение все тех же девяноста дней!!!
Так что, тут не просто придется отбиваться. Тут мы садимся за ломберный столик с опытным шулером. И шансы выиграть у него низки.
.
Из жизни собственников
У Натальи Егорушкиной, активистки МО «Дачное», есть опыт организации общих собраний собственников в своем доме. Повод – смена управляющей компании. Егорушкина делится своими – отнюдь не светлыми – впечатлениями от взаимодействия с Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ):
– Уже год, как власти твердят жителям хрущевок, что ОСС – это наша главная защита от КРТ: «Как вы решите, так и будет!» Уже год мы, собственники, учимся самостоятельно проводить подобные собрания, добросовестно выполняя все требования к процедуре: тратим свое время на обход соседей по дому. Чем все это оборачивается? Мы узнали, что любой человек, не имеющий никакого отношения к дому, может сдать в ГЖИ протокол ОСС с миллионом нарушений, «нарисованный» за один день «на коленке». ГЖИ примет его и посчитает действительным, несмотря на все нарушения. Оспаривать протокол придется в суде.
Нам говорили, что администрация города/района будет «гарантом» собраний по КРТ. И что же мы видим? Наша управляющая компания ЖКС №1 Кировского района спокойно вбрасывает на ГИС ЖКХ протоколы о недействительности собрания, инициатором которого является администрация района! И администрация практически ничего не может сделать! Вы считаете, что инициатором собрания по КРТ могут быть собственники? Пожалуйста! В 295 домах Кировского района якобы инициировали собрание о переходе в УК, с которой никто не хочет иметь дело. Кто инициировал собрание? Якобы собственники! Какие? Мертвые души! Те, которые уже не живут в Санкт-Петербурге, те, которые уже не имеют собственности в доме, те, кто не выходит на улицу из-за плохого состояния здоровья и те, кто не умеет пользоваться интернетом. А некоторые из «инициаторов» – умершие.
Мы убедились: сегодня собственники никак не защищены от фальсификаций ОСС – как в «бумажном виде», так и в электронном.
.
Больше шума
Манефа Королева настроена более-менее оптимистично: «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Дружные дома смогут отбиться от КРТ».
При этом она предостерегает: «Сейчас хотят перевести все ОСС в электронную форму – законопроект уже принят в первом чтении. Чем это чревато? Серверы будут регулярно «падать», и результаты голосований ОСС в ГИС ЖКХ будут фальсифицировать. Для того это и делается. В Москве система «Электронный дом» уже массово подделывает результаты собраний. Сейчас очень важно проводить ОСС и выбирать своих администраторов ГИС ЖКХ в каждом доме, чтобы не позволить управляющим компаниям «рулить» собраниями.
Важнейший момент: если у вас свой администратор, вы даже при онлайн-ОСС можете использовать бумажные бюллетени, чтобы сохранить потом их оригиналы для суда. Если отдадите руководство УК, они уничтожат оригиналы бюллетеней, и потом ничего не доказать.
Я настроена еще более пессимистично: как отбиться, если застройщик может инициировать ОСС сколько угодно раз? А время ограничено. По моему мнению, единственным препятствием для девелоперов может стать большой шум, который поднимем мы, жильцы хрущевок. И делаем это уже в течение больше, чем года! Миллион недовольных горожан может сильно дестабилизировать обстановку. К этому ли сейчас стремится власть?
Как нам избежать вышеупомянутых деприватизации с последующей депортацией? Повторяю: принятие решение о включении дома в программу КРТ должны инициировать жильцы дома. И я не понимаю, почему МЫ должны тратить свое время, нервничать, изворачиваться и искать пути спасения того, что нам принадлежит по закону?
Мария Конюкова
ПРИЛОЖЕНИЕ
Бюллетень для голосования
