С июля 2019 года риски банкротства для нормальных застройщиков резко возрастут. Новый способ защиты дольщиков создает для дольщиков же новые угрозы. Это стало ясно, когда 25 декабря 2018 года вступили в силу новые изменения в 214-й федеральный закон. Об этом «Городу 812» заявил Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики «Недвижимость» адвокатского бюро «Качкин и партнеры».
– Когда-то принятие 214-го федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» объявляли панацеей для дольщиков.
– 214-й закон был придуман в 2004 году, главным образом для того чтобы прекратить двойные продажи строящегося жилья. Он ввел требование государственной регистрации договоров между будущим собственником жилья и застройщиком. Заодно закон определил три способа привлечения денег граждан в строительство – наиболее популярные: договор долевого участия (ДДУ) и ЖСК. Фактически только к 2010 году закончился переходный период и ДДУ стал основным инструментом, но тут же появилась новая напасть.
– Какая?
– Пирамиды. Застройщики не сдав один объект, приобретали на собранные деньги следующий и запускали продажи там, чтобы уже на эти деньги достроить первый и купить третий проект и т.д. Условно – «велосипед ехал, пока крутишь педали». Но если на каком-то этапе один проект «падал», то вся пирамида рассыпалась.
Несколько крупных застройщиков – СУ-155, Урбан-групп – в какой-то момент поскользнулись, экономический кризис 2014 года, конкуренция… И не доехали. Их история показала, что нет механизма контроля за расходованием средств дольщиков. А контроль был нужен, что признавали многие застройщики.
– И государство придумало, как контролировать застройщиков.
– Законодатель предложил ввести спецсчета, чтобы контролировать расходы застройщика. Однако на этом «улучшения» закона 214-ФЗ не остановились и одновременно в закон внесли еще много весьма противоречивых «гарантий». На мой взгляд, многие новые статьи были введены необдуманно, но это было политическое решение.
– Вы не считаете строителей пирамид злоумышленниками?
– Экстенсивное развитие – это абсолютно нормально для бизнеса. В условиях нормальной экономики эта стратегия, скорее всего, нормально бы сработала, но кризис, санкции, скачки курсов валют и стоимости материалов превысили любые стресс-прогнозы. Многие просто не рассчитали силы, кризис 2014 года многих подкосил. Чтобы закрыть один проект, им приходилось открывать сразу два. Там были, на мой взгляд, наивные экономические расчеты, основанные на стабильном росте экономики, стабильности курса валют и т.д. Откровенных мошенников по статистическим оценкам процентов пять.
– В чем главная причина просрочек сдачи домов?
– Во-первых, госорганы часто задерживают выдачу документации. Во-вторых, монополисты задерживают подключение коммунальных услуг. Жаловаться на них бессмысленно. Взять других поставщиков невозможно, застройщики добровольно подписывали соглашения на перенос сроков. Ну и в-третьих, собственную вину застройщиков за плохо организованный процесс стройки снимать нельзя.
Была замечательная история в Юнтолове. Государство не провело электросети, а потом требовало через суд расторгнуть договор аренды земельного участка с инвестором, который не построил подстанцию. Но если сети не проведены, то подстанция не может быть построена. И суд поддержал эти доводы.
– Много говорят об эскроу-счетах – это как работает?
– Деньги дольщика вносятся на эскроу-счет в банке. В нем же застройщик берет кредит на строительство жилого объекта. Когда объект сдан, деньги с эскроу-счета идут застройщику и на погашение кредита.
– Деньги на эскроу-счетах можно использовать в банке в качестве залога под кредит?
– Эскроу-счета сами по себе не обеспечение, а лишь механизм направления денег населения в банки. В залог банки берут все, что ликвидно: земельный участок, оплаченные ДДУ, заключенные с фирмой, учрежденной самим застройщиком, поручительства собственников компании. Все, что найдут.
– Застройщикам не нравится история с эскроу-счетами, поскольку заставляет их брать кредиты?
– Не только. Когда придет время раскрывать эскроу-счета и направить средства на погашение кредита, то банк сначала возьмет свое по полной. Например, застройщик не предоставил вовремя какой-нибудь финансовый отчет – и ставка по кредиту (не штраф) может вырасти для застройщика на один процент (частое условие в кредитных договорах). А выбор банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, весьма ограничен, и застройщики по таким кредитам находятся в сложной позиции для переговоров и будут вынуждены соглашаться на такие условия.
– Но пока многих застройщиков освободили от необходимости открывать эскроу-счета.
– Еще в середине декабря, подводя итоги года, застройщики радовались. Эскроу-счета не касались тех, кто получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Заранее зная об этой новелле, застройщики наполучали разрешений на три-четыре года вперед.
Но тут государство решило, что его пытаются обхитрить, и быстро был принят закон. Смысл его том, что с 1 июля 2019 года требования эскроу-счетов распространяются на всех, даже на тех, кто уже продает квартиры по ДДУ, за исключением тех застройщиков, кто будет отвечать неким критериям, которые еще не приняты правительством РФ. На недавнем заседании Госсовета РФ в Казани прозвучала дата: правительство назовет эти критерии в апреле.
– И в чем проблема для тех, кто попал под «закон от 25 декабря»?
– Как перевести действующую стройку в проектное финансирование и эскроу-счета, непонятно никому. Ни один банк не даст такому застройщику кредит. Имущество, которое может служить залогом, должно быть свободно. А основной актив застройщика – земля – находится в залоге у дольщика с момента заключения хотя бы одного ДДУ. Банку такой залог не особо нужен.
– Примерно известны критерии, которые освободят застройщиков от эскроу-счетов?
– Гадать не буду, ходят разговоры про два условия – 30% готовности дома и какое-то количество ДДУ. Общий тренд мне видится таким: мы идем к созданию одного застройщика на всю страну. Такой back to USSR. В Москве этот план уже пытаются реализовывать в рамках реновации. Создан фонд реновации, который сам является застройщиком. Для него максимально упрощены все процедуры, начиная с получения земли. Там цена кв. метра может быть ниже рынка. Но я не представляю, как этот опыт можно распространить на всю страну, и абсолютно уверен, что это экономически нецелесообразно, так как ведет к монополии. Как результат, покупателей будут ждать ухудшение качества и практическое исчезновение выбора – типовые дома и дешевые стройматериалы всегда сопровождают любое массовое прогосударственное строительство.
Вадим Шувалов
