Какие квартиры теперь покупают те, у кого есть на это деньги 

Чего хотят от застройщиков жилья те, для кого они это жилье строят? Как меняются предпочтения покупателей? К чему привела борьба со студиями? Когда на покупателях скажутся новые правила игры на строительном рынке? «Город 812» провел круглый стол экспертов и девелоперов, чтобы узнать ответы на эти вопросы.

Участники

По каким критериям покупатель выбирает сейчас жилье?

Анзор Берсиров, «Строительный трест». Для большинства покупателей первостепенный критерий выбора жилья – локация. Далее идет класс жилья, стоимость и планировочные решения. Важным фактором остается репутация строительной компании.

А что такое хорошая локация, зависит от образа жизни покупателя. Например, автомобилисту неинтересен вопрос наличия метро в пешей доступности. Для него важнее скорость въезда-выезда в район и время в пути до часто посещаемых мест.

Качество окружающей среды, экологическая ситуация в большей степени волнует семейных покупателей с детьми. Молодые люди, приобретающие жилье для себя, как правило, этим не интересуются, для них важна близость торговых, развлекательных и спортивных объектов.

Ирина Соловьева, «Эталон». Решение о выборе конкретной квартиры принимается на основе десятка факторов. Сейчас конкуренция на рынке недвижимости настолько высока, что каждый застройщик стремится сделать жилой комплекс не просто домом, а местом, где есть абсолютно все для комфортной жизни.

Ольга Семенова-Тян-Шанская, ЮИТ. Основной критерий, конечно, это локация. И всегда важнейшим драйвером оказывается тяготение потребителя к той или иной локации, степень престижности локации по сравнению с другими.

Инфраструктура тоже очень важный критерий, но она неотделима от локации. Основные моменты, характеризующие локацию, связаны с близостью к транспортным артериям, наличием социальной инфраструктуры и экологичностью района – чтобы имелись зеленые зоны, водоемы и т.д.

В масс-маркете цена – один из ключевых показателей. Чем выше класс, тем на более низком месте оказывается критерий цены – по сравнению с локацией и характеристиками проекта. Другое дело, что цена как раз и отражает свойства локации. Чем ближе к метро, к зеленым зонам, чем легче доступ на КАД, тем выше будет и цена недвижимости.

Михаил Гущин, RBI. Выбор жилья зависит от потребностей. У аудитории комфорт-класса две основные группы – это люди с детьми и молодежь. Для первых важно наличие рядом школ, детских садов, медучреждений. У молодежи на первом месте свобода и удобство перемещений, так что близость метро – большой плюс. Впрочем, чрезмерная близость может быть и минусом: много людей, шумно. Оптимально, если до метро идти минут 10–15.

Гипермаркеты и небольшие магазины поблизости – бонус для всех. Наличие магазинов влияет и на безопасность – в темное время суток безопаснее ходить там, где есть люди. Еще все очень радуются, когда узнают, что вблизи есть кондитерские и кафе.

В элитном жилье все по-другому. Для его аудитории в приоритете покой и социальная однородность. Жителям не хочется, чтобы в самом проекте или в непосредственной близости от него располагались заведения торговли и общепита. Как вариант, они должны быть соответствующего ценового уровня. Здесь главная задача застройщика – не продавать помещения, а оставлять их в своей собственности и сдавать в аренду, чтобы оставалась возможность контроля.

Яков Волков, Active. Для массового сегмента особую значимость имеют транспортная доступность и близость метрополитена, для элитного – эксклюзивные видовые характеристики и однородность социального окружения.

Немного иначе выглядит ситуация на рынке апартаментов. Здесь устойчивым спросом пользуются сервисные апарт-отели известных девелоперов и управляющих компаний, расположенные в локациях с хорошей транспортной доступностью. Т.е. в этом случае инфраструктура района и двора играет меньшую роль, чем репутация застройщика.

Какие именно объекты хотят видеть потребители в новых жилых кварталах?

Анзор Берсиров, «Строительный трест». Острее всего стоит вопрос обеспеченности новых жилых кварталов школами и детскими садами. Следующим важным пунктом остаются медицинские объекты. Далее идет коммерческая инфраструктура: магазины, предприятия сферы услуг.

Яков Волков, Active. Чтобы пользоваться спросом у покупателей, новые жилые  районы должны включать социальную инфраструктуру в полном объеме. Такой мини-город с комфортной средой, в которой есть «всё». Даже в эконом-классе в жилых комплексах в Девяткино, Буграх и Кудрово.

Говорят, что потребители теперь предпочитают больший метраж квартир, нежели раньше, и отказываются от покупки студий. Вы заметили эту тенденцию?

Михаил Гущин, RBI.  Скорее наоборот. Если ранее в классе комфорт встречались квартиры до 120 кв. метров, то сейчас таких квартир застройщики стараются не делать. Большой метраж предполагает большой счет за коммунальные услуги. Если говорить в целом по рынку, то средняя площадь квартир в новостройках в последнее время снижается.

Ольга Семенова-Тян-Шанская, ЮИТ.  Я бы не сказала, что наблюдается такая тенденция и клиенты предпочитают больший метраж.

Устойчивый спрос на студии – это очень хорошая тенденция. Студии более всего востребованы у относительно юной аудитории, что является весьма позитивным трендом: молодежь стремится жить своей жизнью, независимо, по-взрослому. И студии, конечно, привлекательны и для инвесторов.

Метраж студий, как и любых квартир, зависит от класса объекта – он больше в проектах, относящихся к более высоким классам. Студии площадью менее 20 кв. м  – это уже помещение для временного пребывания (тут, скорее, речь идет об объекте на рынке апартаментов).

Кстати, 45 кв. м – это очень приличная, большая 1-комнатная квартира. Мне не кажется, что это эффективный метраж для комфорт-класса. Такой площади  могут быть квартиры, которые мы называем 2Е. Это 2-комнатная евроквартира, имеющая объединенное пространство кухни и гостиной и одну спальню. И покупателям все больше нравятся такие объединенные зоны, позволяющие общаться, не разделяя семью, когда один человек что-то делает в кухне, а другой смотрит в комнате телевизор.

Поэтому основная тенденция, на мой взгляд, состоит в том, что квартиры остаются в том же метраже, как и раньше, но при этом происходит расширение функциональности. А 2-комнатные квартиры следует четко разделять на евро-двухкомнатные с объединенным пространством кухни и гостиной и классические.

Анзор Берсиров, «Строительный трест». Нам сложно заметить эту тенденцию, поскольку в наших домах  не проектируются студии и малометражные квартиры. Сегодня, на мой взгляд, оптимальным метражом однокомнатной квартиры является 38–42 кв. метра, двухкомнатной – 56–65 кв. метров, трехкомнатной – 75–80 кв. метров.

Яков Волков, Active. В представлении девелоперов оптимальным вариантом жилья для семей без детей остаются квартиры-студии. Устойчивый спрос на эти объекты говорит о том, что строители оказались правы. По итогам 3 квартала 2019 года Петербург вошел в десятку городов России с самыми дорогими квартирами-студиями, уступив только Москве и Казани. Это значит, что спрос на студии высокий и затоваривание рынка не наступило.

Но покупатели продолжают активно скупать однокомнатные квартиры,  и тут они действительно делают выбор в пользу лотов большей площади – от 42 кв. метров и больше.

Насколько востребованы европланировки?

Ирина Соловьева, «Эталон». Европланировки пользуются высоким спросом. Этот формат предполагает большую кухню-гостиную, имеющую не меньше двух окон, и одну или несколько спален. Раньше некоторые покупатели самостоятельно объединяли гостиную и кухню, сегодня линейка планировочных решений настолько широка, что практика перепланировок в новостройках фактически не встречается.

Анзор Берсиров, «Строительный трест». Люди уже не хотят переплачивать за метры, которые они не смогут полноценно использовать. Поэтому выбирают квартиру исходя не из площади, а из эргономичной планировки.

Европланировки возникли в результате изменения образа жизни людей. 100 лет назад главной точкой притяжения был камин, вокруг которого собиралась вся семья, а кухня являлась, по сути, техническим помещением. Затем точкой притяжения был телевизор в гостиной, которая становилась главной для семейных сборов. Следующим логичным шагом стало объединение кухни и гостиной и отделение спальных комнат.

Ольга Семенова-Тян-Шанская, ЮИТ.  Очевиден рост спроса на европланировки – и это очень позитивная, отвечающая современным европейским трендам тенденция. Разумеется, евроквартиры предлагаются очень разнообразные – и более компактные, и просторные.

Какие еще тенденции свойственны рынку 2019 года?

Ирина Соловьева, «Эталон». Создание функционального пространства. Покупатели не хотят платить за «лишние» квадратные метры, абсолютно каждый уголок в квартире должен быть продуман. Поэтому застройщики предусматривают специальные ниши под гардеробные, делают горизонтальную разводку труб во всех жилых помещениях. Еще один тренд – квартиры с отделкой. Покупателю фактически остается только заселиться в новую квартиру. Тем более что отделка от застройщика обходится примерно на 40% дешевле самостоятельного ремонта.

Ольга Семенова-Тян-Шанская, ЮИТ. Люди все больше внимания уделяют организации и исполнению МОПов, в том числе даже тому, как они оформлены. Инженерия – чем выше класс объекта, тем более значим этот фактор.  Покупатели задают вопросы о том, как организовано отопление, водоснабжение, инженерные системы. Хотя я не сказала бы, что прослеживается какой-то рост интереса к этой сфере. Всегда была аудитория, которая подробно обсуждала вопросы инженерии.

Недавно мы предложили новый продукт – квартиры-студии с полной меблировкой. Значительная часть клиентов, приобретающих студии, – инвесторы, люди, переезжающие в Петербург из других регионов, и молодежь. И мы считаем, что многие покупатели заинтересованы в таком комплексном продукте в силу своей дистанцированности от Петербурга, возраста или просто нежелания углубляться в вопросы меблировки и оборудования квартиры. Поэтому вместе с нашим скандинавским партнером – компанией IKEA – мы предложили прекрасный пакет меблировки, который теперь будем обкатывать.

Михаил Гущин, RBI. Из элитного сегмента в комфорт-класс пришли террасы. Они популярны, придают элемент уникальности и дают простор для дизайна интерьера. Террасы представлены в трех наших проектах.

Среди семейных людей востребованы квартиры с кладовыми и гардеробными. Пользуются популярностью личные кладовые в местах общего пользования. В них удобно хранить все то, что обычно хранится на балконе или в гараже. Такие мы оборудовали в наших загородных поселках, во Всеволожском районе.

Какие энергосберегающие технологии используются в современных зданиях. Насколько они востребованы покупателями?

Ольга Семенова-Тян-Шанская, ЮИТ. Показателен наш недавний кейс: мы запустили акцию «Энергоэффективные квартиры», и она вызвала у клиентов потрясающий отклик. Это подтверждает, что энергоэффективность уже в ближайшей перспективе будет играть все большую роль для покупателей жилья. Это составляющая общего тренда: покупатели строящегося жилья все больше внимания уделяют не только самой квартире, они хотят изначально оценить качество комфорта в будущей среде проживания.

«Энергоэффективные квартиры», которые предлагает ЮИТ, позволяют оптимально потреблять энергоресурсы и получать реальную экономию.  И это важно, поскольку для очень многих покупателей энергоэффективность не является уже каким-то абстрактным понятием.

Сейчас строящиеся нами в Петербурге объекты имеют самый высокий класс энергоэффективности – «А», что дает весьма существенную экономию энергоресурсов. Это достигается за счет разнообразных энергосберегающих технологий. Так, мы применяем систему современных штукатурных фасадов с эффективным утеплителем из минеральной ваты. Наружные стены имеют более однородную структуру по сравнению с обычными вентилируемыми фасадами, поэтому в зимний период дом лучше сохраняет тепло. В домах устанавливаются энергоэффективные оконные блоки – с пятикамерными профилями, которые обеспечивают высокий коэффициент сохранения тепла и уровень шумозащиты, а также с энергосберегающими стеклами. На радиаторах в каждом помещении устанавливаются термостатические регуляторы, которые поддерживают заданную температуру, позволяя при этом экономить до 20% тепловой энергии.

В квартирах оборудуется механическая вытяжная вентиляция, благодаря которой осуществляется стабильный воздухообмен, причем без излишков, в отличие от естественной вентиляции. Экономия электроэнергии достигается и установкой в местах общего пользования (холлы парадных, лестницы) и на улице светодиодных светильников. А для  управления светильниками применяются датчики различного типа, в том числе датчики движения.

Михаил Гущин, RBI. Проекты RBI и «Северного города» всегда имели высокие продуктовые характеристики, еще до популярности зеленого строительства. Так что нам не пришлось менять стандарт продукта с появлением новых трендов. И сегодня, например, второй очереди нашего проекта в Приморском районе присвоен класс энергоэффективности А+. Очень немногие проекты в Петербурге имеют подобный высокий класс.

Анзор Берсиров, «Строительный трест». Сегодня повсеместно используется светодиодное освещение, датчики движения в МОП, что позволяет экономить электроэнергию. В квартирах устанавливаются энергосберегающие стеклопакеты с камерами, заполненными специальными газами.

Ирина Соловьева, «Эталон». Все больше застройщиков уделяют внимание вопросу минимизации теплопотерь, инженерным системам, которые могут сокращать потребление ресурсов. Универсального решения, которое применяется абсолютно на всех объектах, нет. Но в нашем ЖК на Петроградской стороне будет реализована энергоэффективная система вентиляции, теплосберегающие вентилируемые фасады (они позволят уменьшить потребность в интенсивном использовании приборов отопления), дополнительная система фильтрации воды, звукоизоляционные системы. Применение таких технологий позволит собственникам квартир сократить коммунальные платежи на воду, электричество и тепло. Уже в недалеком будущем спрос на «зеленые технологии» будет очень высоким.

Какие улучшения могут заставить покупателя заплатить больше за те же метры в той же локации?

Анзор Берсиров, «Строительный трест». В нашем случае  в первую очередь это, конечно, кирпич. Люди понимают, что кирпичные дома являются самыми экологичными, и готовы за это платить больше. Также покупатели готовы платить больше, если в проекте используются приемы ландшафтного дизайна. Возможно, это происходит неосознанно, но именно такие детали позволяют добиться вау-эффекта, создать красивую картинку. И, конечно, покупатели готовы платить больше за современные и функциональные планировки.

Яков Волков, Active. В премиальном сегменте на ценообразование влияет множество субъективных специфических факторов. Чем больше общая площадь объекта, тем выше его общая стоимость. Чем больше площадь кухни в квартире, тем выше ее стоимость.

В массовом сегменте жилой недвижимости наблюдается обратная зависимость: чем больше общая площадь квартиры и количество комнат, тем ниже стоимость квадратного метра.

Михаил Гущин, RBI. Если говорить про обустройство территории, то мы используем детское оборудование преимущественно из натуральных материалов (сосна, лиственница), травмобезопасное тартановое покрытие. Мы разрабатываем ландшафтный дизайн двора и дендроплан, чтобы все посаженные деревья прижились и не погибли спустя несколько лет. Это то преимущество продукта, за которые наши покупатели готовы платить.

Что вы считаете  главным тормозом развития рынка недвижимости?

Ольга Семенова-Тян-Шанская, ЮИТ.  Главный тормоз – платежеспособность. Очевидно, что при объективно огромном спросе на недвижимость (ведь у нас сохраняется очень низкий уровень обеспеченности жильем на российском рынке) главной преградой является именно платежеспособность. Есть огромный отложенный спрос, и как только экономическая ситуация начинает выравниваться и у людей появляется возможность, они вновь начинают активно покупать жилье.

Анзор Берсиров, «Строительный трест». Нестабильная экономическая ситуация в стране напрямую влияет на покупательскую способность. Как известно, во время нестабильности люди стараются не совершать крупные покупки и перенести важные решения. А покупка квартиры для подавляющего большинства – одно из самых важных решений в жизни.

Яков Волков, Active. Доходы населения падают, и это главная причина. Сегодня до 70% сделок на рынке недвижимости осуществляется с привлечением ипотечных средств. Но у людей нет денег брать кредиты под 11–12% годовых. Поэтому единственный выход – уменьшать стоимость ипотеки.

Ваша компания уже начала продавать квартиры по новым правилам через эскроу-счета? Как это сказывается на потребителях?

Ольга Семенова-Тян-Шанская, ЮИТ.  Нет, сейчас мы продолжаем реализацию всех своих проектов по «старым правилам». Но в перспективе, конечно, новые объекты будут запускаться уже с применением счетов эскроу.

Впрочем, на наш взгляд, не стоит преувеличивать влияние перехода на систему эскроу-счетов – и уж точно это никак не может сказаться на ситуации со спросом на жилье. Фактически речь идет лишь об изменении формы договора с клиентами. Мы не ожидаем каких-либо сложностей в связи с переходом на новые правила работы.

Михаил Гущин, RBI. Группа RBI реализует три проекта через эскроу-счета. На продажи переход на эскроу не повлиял, а механизм покупки не стал намного сложнее. Среди изменений разве что необходимость открыть эскроу-счет – но и с этим наши сотрудники готовы помочь.

Анзор Берсиров, «Строительный трест». В целом переход на новые правила продажи квартир никак не отразился на покупателях с точки зрения самой процедуры покупки квартиры. Но, безусловно, переход на проектное финансирование и эскроу-счета приведет и уже приводит к повышению рыночной стоимости квадратного метра.

 Яков Волков, Active. Эскроу-счета используются в банковской сфере достаточно давно, но только в июле 2019 года их внедрили как обязательный инструмент, чтобы обезопасить дольщиков. Общее количество эскроу-счетов на сегодняшний день составляет 10 тысяч. В сделках задействовано 30 миллиардов рублей. На самом деле, это всего 10% от общего числа строительных проектов, в которых сейчас идут продажи. Однако, по нашим прогнозам, уже до конца года доля сделок по покупке недвижимости с помощью эскроу-счетов вырастет до 30%.

Вадим Шувалов