Закон о КРТ – государственная программа лишения граждан приватизированного жилья
.
Приближается 1 января 2024 года, когда закончится мораторий, приостановивший применение петербургского закона о комплексном развитии территорий (КРТ). Пришло время обсудить, чего нам ждать в 2024 году, каковы перспективы для жителей панельных домов 1957 – 1970 гг. постройки?
Напомню, что закон Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» охватил своим действием исключительно панельные здания 1957 – 1970 гг. постройки, которые – что особо подчеркнуто – не являются аварийными. Эти пятиэтажные здания городская власть в интересах строительной корпорации задумала снести, чтобы на зачищенных от домов и жителей пространствах с хорошей транспортной доступностью, с полной инженерной (газовые и водопроводные трубы, электрические сети и подстанции) и социальной инфраструктурой (поликлиники, магазины, школы и т.д.) бизнес построил 30-этажные «человейники» и таким нехитрым способом заработал новые миллиарды рублей.
К заботе о населении, как это пыталась изображать городская власть, все эти действия никакого отношения не имеют. Это отеческая забота о строительном бизнесе, что закономерно, поскольку влиять на власть Петербурга может он, а не жители города, которым в итоге приходится защищать свою недвижимость от посягательств. Эта власть выражает интересы не жителей, а строительного бизнеса, уровень заинтересованности которого вызван уровнем комфортности территории под панельными домами, причем эта территория показалась бизнесу, и затем и чиновникам легкой добычей.
Как нас учили классики марксизма-ленинизма, при капитализме, тем более таком, как у нас, зверском и диком, местная власть и должна выражать интересы крупного капитала, безжалостно сгоняя людей с насиженных мест, лишая их приватизированного жилья, на которое ни власть, ни бизнес не имеют ни малейших прав. Весь этот закон № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» антиконституционен от начала и до конца.
.
Депортация и протест жителей Петербурга
Кратко напомню, что законом № 444-59 предусмотрено, что с жителями многоквартирных домов (МКД), включенных в КРТ, строительная фирма, осуществляющая снос старых домов и строительство на этом месте новых, заключит договор, в соответствии с которым каждый собственник квартиры в МКД отдаст строительной фирме свою квартиру. То есть каждый собственник квартиры в МКД должен будет добровольно передать право собственности на свою квартиру некой строительной фирме и таким образом целиком вручить этой фирме свою судьбу. Старая квартира при этом оценивается в определенную сумму, причем алгоритм оценки неизвестен, а после включения МКД в программу КРТ бывший собственник квартиры целиком будет зависеть от воли строительной фирмы. Даже поверхностный взгляд на все это позволяет сделать вывод, что поверить в искренность намерений власти могут только идиоты.
А после этого собственникам квартир предложат на выбор два варианта.
По первому варианту строительная фирма предоставит некое новое жилье в пределах произведенной оценки (в законе она именуется суммой возмещения), однако это жилье не обязательно будет в границах Петербурга. Во всяком случае, в законе такой гарантии не содержится, поэтому врут те, кто утверждает, будто новое жилье обязательно будет в Петербурге. Новыми правовыми актами это нигде не гарантировано (хотя в материалах на сайте Фонтанка.ру это регулярно утверждали).
Больше того, особенностью закона № 444-59 является отсутствие в нем гарантии как на сохранение количества комнат в новой квартире, так и на то, что новая квартира вообще будет отдельной. При этом надо понимать, что на сумму оценки квартиры в панельном доме 1957 – 1970 гг. постройки получить нормальную квартиру в новом (или относительно новом) МКД в приличном городском районе заведомо невозможно ввиду существенной разницы цен. Необходима доплата – по моей оценке она составляет порядка 10 – 15 млн. руб.
По второму варианту собственникам квартир в МКД, если они не пожелают ехать туда, куда их решит выслать строительная фирма, будет предложена денежная компенсация, на которую собственник квартиры сможет сам купить новое жилье там, где пожелает.
Понятно, что новая квартира не может стоить столько же, сколько старая, добровольно переданная собственником строительной фирме. Иными словами, приобрести нормальное жилье той же площади в новых (и не очень новых) МКД, расположенных в удобных для жизни районах города, заведомо невозможно ввиду существенной разницы в ценах. А фантазии губернатора о проработке «“стартовых пятен” застройки, чтобы жители могли переселяться в непосредственной близости от прежнего дома» (см. тут) сопряжены именно с той самой доплатой в 10 – 15 млн. руб., о которой я уже написал. К тому же цены растут, и 10 – 15 млн руб. – это, я полагаю, минимум, на который пока можно рассчитывать.
Причем администрация города в лице губернатора и профильного вице-губернатора Н.Линченко, непосредственно курирующего КРТ, упорно делала вид, что о необходимости этой доплаты даже не догадывается. Они пели исключительно о том, что посредством КРТ граждане улучшат свои жилищные условия, а при желании еще и останутся в своем районе.
Ну, конечно, останутся, если смогут произвести существенную доплату, обусловленную разницей рыночной стоимости квартир в панельных домах 1957 – 1970 гг. постройки и квартир в новых 30-35 этажных домах. Тем же, кто этого сделать не сможет, по умолчанию предложено выметаться куда подальше или – что предпочтительнее – «навсегда скончаться». Этот вариант в законе № 444-59, естественно, не прописан, но подразумевается по умолчанию.
Впрочем, в центре Петербурга для тех, кого Смольный в союзе со строительным бизнесом наметил изгнать из законно занимаемых жилищ, уже есть готовый и, главное, свободный жилищный фонд. Напомню, что здания пустующего следственного изолятора «Кресты» на Арсенальной набережной Федеральная служба исполнения наказаний решила продать с помощью госкомпании «Дом.РФ». А «Дом» обещает посоветоваться с жителями города.
Думаю, что собственникам, выселяемым из панельных домов, имеет смысл подумать. Конечно, в здании сохраняется запах, оставшийся от прежних жителей. «Сотрудники говорят, что это запах от курева, впитавшийся в стены. Но там точно еще намешан запах человеческого пота и не самой вкусной еды» (статью С.Балуева «Вместо заключения. Что теперь с “Крестами” будет?», размещенную на сайте журнала «Город 812» 28 ноября 2022 г., см. тут).
Да, есть минусы. Но зато это жилье, гостеприимно распахнувшее двери, находится в самом центре города, на берегу Невы, рядом с площадью Ленина, то есть налицо отличная транспортная доступность. А в комнатах есть все удобства.
Кстати, если жителям 5-этажных домов предложат переселяться в 30 – 35-этажные здания (а именно такие собираются строить), которые возведут на месте панельных зданий, то при резком росте плотности населения говорить об увеличении комфортности проживания в «человейниках», стоящих вплотную один к другому, будет крайне затруднительно. Так, по расчетам «Делового Петербурга» (номер за 5 сентября 2022 г. – см. тут), КИТы – коэффициенты использования территории, т.е. число квадратных метров жилья на один гектар территории – после реализации программы КРТ должны увеличиться существенно: например, в Выборгском районе в 7,35 раза, в Калининском районе в 6,47 раза. И все эти гигантские «человейники» будут окружены крошечными «пятнами зеленки», как гениально выразился вице-губернатор Н.Линченко, рекламируя народу новостройки по программе КРТ.
Это, кстати, выразительно демонстрирует, что КРТ – это не уплотнительная, а супер-уплотнительная застройка, лишенная даже намека на гуманизм и заботу о людях. То есть, по существу, это программа, которую следует назвать «Анти-комфорт».
Не случайно программа называется комплексным развитием ТЕРРИТОРИЙ. Люди, живущие на территориях, приглянувшихся строительному бизнесу, Смольный не интересуют вообще. Строительным фирмам нужна только пустая земля под новое массовое высотное строительство, а судьба жителей (в панельных домах 1957 – 1970 гг. постройки живет около 1 000 000 человек, 20% населения Петербурга!), создателей и промоутеров закона СПб от 30.06.2022 № 444-59 абсолютно не волнует.
Не волнует и то обстоятельство, что при реализации закона № 444-59 будет нарушено право собственности граждан на недвижимость, предусмотренное ст. 35 Конституции РФ, поскольку в соответствии с новым законодательством о КРТ процедура общего собрания собственников квартир в МКД предполагает, что если больше двух третей проголосуют за включение МКД в программу КРТ, то решение остальных собственников значения уже не имеет, и они лишатся своей собственности, неотъемлемое право на которую гарантировано ст. 35 Конституции. Большинство в доме решило – собственность отнимают и у всех несогласных, что прямо нарушает их право, гарантированное Конституцией РФ.
Принятие этого закона – специально в летнее время – и его циничная реклама с лживыми утверждениями, будто КРТ позволит всем собственникам квартир в панельных домах улучшить свои жилищные условия, вызвала бурное возмущение жителей Петербурга, которые быстро разобрались во всех деталях предлагаемой аферы. Все лето 2022 года во всех районах Петербурга шли народные сходы, выражались протесты, велось подписание коллективных писем в прокуратуру, в Следственный комитет, в Администрацию президента, самому президенту. Вдруг оказалось, что панельные дома и земля под ними – добыча не такая уж легкая, как экспроприаторам казалось изначально.
Расчет был на то, что летом на закон вообще никто не обратит внимание, да и вообще живут в панельных домах дураки, которые ничего не поймут. Однако неожиданно для Смольного жители домов, подпадающих под программу КРТ, все поняли и громко потребовали отменить безумный закон от 30.06.2022 № 444-59, нарушающий их конституционные права, посредством которого, если не вложить в новое жилье упомянутых 10 – 15 миллионов рублей (а сейчас, в конце 2023 г., возможно больше), есть вероятность стать жертвой депортации из удобного, притом не аварийного жилья (что подчеркнуто в законе № 444-59), расположенного в обжитых, комфортных районах. Последнее надо выделить особо, поскольку в некомфортных для проживания районах (Кудрово, Мурино-Девяткино, Парнас, Шушары) бизнес может строить и без КРТ, незастроенной территории там полно, только ехать туда люди почему-то не хотят. Не хотят там приобретать жилье.
С 30 июня по 12 сентября 2022 г. я посвятил теме КРТ восемь статей, которые были размещены на сайте журнала «Город 812». В этих статьях прослежены все нюансы закона Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге», а также все последствия для граждан. Повторять написанное смысла нет, интересующимся советую прочитать или перечитать эти материалы, чтобы освежить в памяти проблематику в целом и многочисленные нюансы:
1) Контрреволюционный переворот в сфере недвижимости Петербурга 30.06.2022 (тут).
2) Депортация из панельных домов: проблемы и перспективы, 03.07.2022 (тут).
3) Если дорог тебе твой дом, или Операция «Депортация из панельных домов», 19.07.2022 (тут).
4) Депортация из панельных домов. Мифы начальников и правда жизни, 15.08.2022 (тут).
5) Депортация из панельных домов. Ответ из аппарата вице-губернатора, 16.08.2022 (тут).
6) Депортация. Заявление горожан председателю Следственного комитета А.И.Бастрыкину, 22.08.2022 (тут)
7) Закон о депортации. Предварительные итоги за два месяца, 28.08.2023 (тут).
8) Закон о реновации № 444-59 – это война, объявленная народу, 12.09.2022 (тут).
Дополнительно в Приложении 1 я поместил сравнительно короткий разъяснительный текст, предназначенный для распространения среди собственников квартир МКД, в котором описаны механизм действия закона о КРТ, его последствия для граждан и те действия, которые имеет смысл предпринять собственникам квартир МКД, если они хотят защитить свое приватизированное жилище.
В порядке теоретической и технологической подготовки к голосованиям в случае включения домов в программу КРТ рекомендую ознакомить с этим материалом всех жителей домов, причем особое внимание обратить на раздел 5 «Голосование. Скрытые подлянки и противодействие им».
Юридически значимые процедуры, которые в этом разделе описаны, необходимо завершить до 1 января 2024 г., надлежащим образом их оформив. Тот, кто зазевается, проспит, понадеется на авось, что все как-то само собой образуется, может лишиться жилья. Искать виновных потом будет бесполезно.
.
Программа КРТ приостановлена
Вернусь к истории вопроса. 13 сентября 2022 г., в самый разгар бурной народной реакции на программу КРТ, можно сказать, на ее пике, губернатор СПб выступил с неожиданной инициативой: закон о КРТ заморозить. В результате действие антиконституционного закона Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 было приостановлено принятием другого закона Санкт-Петербурга от 17.10.2022 № 547-88 «О приостановлении действия отдельных положений Закона Санкт-Петербурга “О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге” в части комплексного развития территорий жилой застройки в Санкт-Петербурге».
Причем этот внезапно родившийся в Смольном «контрзакон» был принят ЗакСом 12 октября 2022 г. так же воодушевленно, как и закон о КРТ. Не случайно такие голосовательные машины ласково именуют «взбесившимся принтером».
Новым нормативным правовым актом до 1 января 2024 г. было приостановлено действие статей 14-3 – 14-5 закона Санкт-Петербурга «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» (порядок определения границ территории жилой застройки в Санкт-Петербурге, подлежащей комплексному развитию, порядок реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки, иные требования к комплексному развитию территории жилой застройки).
Проект закона «О приостановлении действия отдельных положений Закона Санкт-Петербурга “О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге” в части комплексного развития территорий жилой застройки в Санкт-Петербурге» был внесен в Законодательное собрание 13 сентября 2022 г. Начиная с этого момента, фракция партии «Яблоко» многократно вносила различные предложения по изменению законодательства в части создания гарантий прав граждан при проведении КРТ.
Вот самое первое сообщение депутата ЗакС Б.Вишневского, датированное 26 сентября 2022 г.:
Постоянная комиссия ЗАКСа по градостроительству, земельным и имущественным вопросам отказалась поддержать законопроект, внесенный фракцией «Яблоко». Проект, основанный на требованиях граждан, живущих в кварталах возможной реновации, который многократно за последние полтора месяца был с ними обсужден – на встречах на месте, которые я проводил.
Три главных момента, на фиксации которых мы настаиваем в этом проекте:
– гарантии получения равнозначного жилья при переселении;
– гарантии сохранения локации муниципального уровня;
– гарантии того, что дома с износом менее 70% не попадут в программу реновации.
Выступая, я сказал: необходимость корректировки закона о КРТ, принятого в дичайшей спешке и без обсуждения с жителями, сегодня признается всеми, даже губернатором. Ну так и давайте корректировать: у «Яблока» для этого все готово. А не топить совершенно очевидные и требуемые гражданами предложения в бесконечных обсуждениях. Важно показать гражданам, что городской парламент готов двигаться в требуемом ими направлении, принять это как необходимый минимум, а затем двигаться дальше. Проект «Яблока» задает именно это направление в законодательстве.
Большинство комиссии со мной не согласилось. За одобрение проекта из всех членов комиссии голосовал только я. Однако, требуемые регламентом процедуры выполнены: комиссия рассмотрела законопроект. И фракция «Яблоко» внесет этот проект на заседание ЗАКСа 28 сентября.
28 сентября 2022 г. ЗАКС во второй раз отказался рассматривать законопроект «Яблока» о гарантиях прав граждан при проведении реновации. Как писал тогда Б.Вишневский, «и опять – голосами “Единой России” и ее союзников. За исключение 35 голосов, против 7. В первый раз, исключая вопрос, внесенный фракцией “Яблоко” в повестку дня (напомню, что это право гарантировано регламентом) и основанный на требованиях жителей, единороссы говорили, что проект не рассмотрен на комиссии по градостроительству, земельным и имущественным вопросам. Но теперь он рассмотрен – в минувший понедельник 26 сентября. И все равно – отказ от обсуждения. Теперь ссылаются на то, что на общественном штабе еще не обсудили. На самом деле им просто нечего возразить на аргументы “Яблока”. Значит, надо просто уклониться от дискуссии на парламентской трибуне».
Не буду перечислять все детали борьбы немногих депутатов ЗакСа, которая длится уже почти год, хотя в ходе этой борьбы было предложено много разумного и необходимого. Могу только констатировать, что никаких значимых юридических действий в пользу собственников квартир в МКД, соблюдения их конституционных прав, гарантированных ст. 35 о праве частной собственности на жилище, в ЗакСе совершено не было.
.
Причины приостановки КРТ на 14 месяцев
Между тем приближается 1 января 2024 г., и пришло время обсудить, чего нам ждать, каковы перспективы для жителей панельных домов 1957 – 1970 гг. постройки.
Прежде всего, стоит попытаться понять, по какой причине 13 сентября 2022 г. в Смольном, а затем и в ЗакСе было решено действие закона о КРТ приостановить примерно на 14 месяцев. Вопрос не праздный, поскольку от него зависит, чего нам ждать в 2024 г. Причин три, они взаимосвязаны.
Первая причина – бурное и необычное, давно невиданное народное возмущение, которое, судя по ряду причин, для Смольного, по традиции живущего в параллельной реальности, стало неожиданностью. Еще большей неожиданностью для Смольного стала практически мгновенная самоорганизация возмущенных граждан, осознавших реальную опасность лишиться своего жилья и отправиться на окраины Петербурга и в Ленинградскую область.
Вместо того, чтобы гордиться своей функцией кормовой базы строительной мафии, население проявило неблагодарность и отказалось добровольно отдавать свои жилища. Товарищи по возможному несчастью быстро перезнакомились и стали действовать солидарно, разъясняя опасность тем, кто находится в спячке или ступоре. Начало формироваться гражданское общество. А поскольку любое осмысленное коллективное действие, по мнению власти, для нее крайне опасно, в Смольном испугались и стали думать, что предпринять.
Т.е. для Смольного создалась крайне непривычная ситуация. Осознав масштаб массового протеста, возможно, даже вникнув в его причины, в которые не пожелали вдумываться изначально, поскольку надеялись на то, что летнее время (сад-огород, отпуска-поездки) поможет проскочить с этим законом, обманув дураков, Смольный все же понял, что надо срочно гасить пожар, сбить волну возмущения, остановить формирование гражданского общества, ликвидировав мотивацию некими туманными обещаниями.
Что-то в плане изменения федеральных законов пообещал губернатор, начальник ЗакСа придумал создать Общественный штаб по вопросам КРТ…
Возможно, в Смольном еще надеются на то, что, приостановив КРТ, сбив первую волну возмущения, они добьются того, что второй волны не будет, поскольку народ уже выплеснул эмоции, успокоился. Впрочем, дураков, которые бы поверили в благородство намерений городской власти, тогда не нашлось, а реакция населения не задержалась (цитирую некоторые комментарии на сайте Фонтанка.ру):
Вторая причина – так сказать, федеральная. Губернатор впервые высказался о приостановке действия закона о КРТ 13 сентября 2022 г. А 21 сентября 2022 г. президент подписал указ № 647 об объявлении частичной мобилизации (см. тут).
Предполагаю, что решение о приостановке программы КРТ в Петербурге приняла Москва, поскольку наложение частичной мобилизации на бурную реакцию, вызванную законом о КРТ, посчитала перебором. Решили, что опасно дальше усиливать социальное напряжение, и без того сильное в Петербурге. Причем страх вызвало не только напряжение само по себе, но и оперативная самоорганизация населения, горизонтальные связи внутри микрорайонов, затем между микрорайонами, а потом и между районами.
Все очень быстро, осознав, что такое КРТ в реальности, поняли, что власть не для народа, что мы для власти никто, лагерная пыль, что придало протесту и массовость, и осознанность. Борьба за свой дом – это не выступление за некие права, далеко не всем понятные и нужные, это то, что касается каждого – право на жилище.
Не знаю, поняли ли до конца в администрациях, на что замахнулись, но остановиться пришлось. Как пришлось и закнуть фонтаны красноречия, которыми пытались пропагандировать КРТ.
Третья причина – недоработанность нормативных правовых актов и, как я полагаю, нежелание банковской сферы инвестировать средства в реализацию программы КРТ или просто отсутствие инвестиционных средств у банков, которые должны кредитовать строительные фирмы в условиях продолжающейся СВО и ситуации полной неопределенности. С точки зрения здравого смысла такое инвестирование – это безумие.
В статье «Закон о реновации № 444-59 – это война, объявленная народу», опубликованной на сайте журнала «Город 812» год назад, 12 сентября 2022 г.(см. тут) я цитировал материал, опубликованный в газете «Деловой Петербург» 5 сентября 2022 г. Назывался он духоподъемно: «Пощады не будет: каким кварталам в Петербурге угрожает реновация» (см. тут).
Были приведены конкретные величины: скажем, в Московском районе инвестиции составят 520 млрд. руб., в Кировском районе – 660 млрд. руб., в Калининском районе 360 млрд. руб., в Выборгском районе – 200 млрд. руб.
Не думаю, что за прошедший год цены упали, а риски снизились. Скорее, наоборот, особенно в части рисков капиталовложений в условиях, когда любой прогноз социальной и политической ситуации – это гадание на кофейной гуще. Последствий множество, ограничусь одним, появившимся 14 августа 2022 г.:
К тому же население и самая активная часть депутатов ЗакСа отчаянно сопротивляется, не говоря уже о том, что в Городском суде Санкт-Петербурга лежит административное исковое заявление об отмене закона Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге».
Как стало известно 24 мая 2023 г., Третий кассационный суд общей юрисдикции постановил вновь рассмотреть коллективный иск жителей Санкт-Петербурга к губернатору, правительству и заксобранию города об отмене местного закона о реновации, производство по которому осенью 2022 г. прекратил Санкт-Петербургский городской суд. То есть было отменено определение Санкт-Петербургского городского суда от 1 ноября 2022 г., а материалы направлены на новое рассмотрение тем же Горсудом в ином составе. Какой банк в таких условиях будет кредитовать строительные компании?
Самое разумное для Смольного было бы полностью отменить закон о КРТ вместо того, чтобы приостанавливать отдельные статьи «Градостроительного кодекса Санкт-Петербурга». Но для существующей власти такой вариант невозможен, поскольку он бы показал, что, во-первых, власть может ошибаться, во-вторых, на самом деле действует против интересов населения (в данном случае 20% от общего числа жителей города), в-третьих, подчиняется протесту населения, электората, который обязан беспрекослоно выполнять все, что они в Смольном насочиняют, а в Мариинском дворце послушно проштампуют силами «Единой России», ЛДПР и «Новых людей» (см. выше таблицу голосования). А если отменить нельзя, то можно приостановить и в случае нужды продлевать приостановку столько, сколько потребуется, но не отменять ни в коем случае. Потому что народ не должен победить власть ни при каких условиях.
Что же касается перспектив, то есть одно слегка обнадеживающее обстоятельство. Оно связано с решением Комиссии по Генплану. В конце июля 2023 г. стало известно, что по итогам заседания этой Комиссии на территории Василеостровского, Выборгского, Калининского, Кировского, Красносельского, Курортного, Московского, Невского, Красногвардейского, Приморского и Фрунзенского районов решено «для кварталов, где преимущественно преобладает 5-ти этажная застройка, а также учитывая целесообразность сохранения комфортной среды сложившейся застройки», установить функциональную зону Ж3 (среднеэтажные жилые дома, от 5 до 8 этажей), вместо ранее предлагавшейся зоны Ж4 (многоэтажные жилые дома, 9 этажей и более).
По мнению депутата ЗакС Бориса Вишневского, который внимательно и заинтересованно следит за развитием темы, скорее всего, КРТ там не будет, потому что застройщику выгодно реализовывать его только в том случае, если есть возможность высотного строительства. Правда, как заметил депутат, еще «осталось осенью закрепить это в Генплане». Посмотрим.
При этом следует иметь в виду, что вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин, главный промоутер КРТ, курирует строительство в Мариуполе, что, естественно, сопряжено с инвестициями в строительную деятельность. В том же Мариуполе, с которым у нашего города установлены побратимские отношения (см. тут и тут), Петербург ведет восстановительные строительные работы (см. тут), то есть там при делах еще и «строительный» вице-губернатор Н.Линченко, промоутер КРТ в Петербурге. Возможно, Мариуполь в какой-то мере удовлетворит чиновничьи аппетиты, утолять которые до начала СВО была призвана реализация программы КРТ на территории Петербурга.
К тому же «господа Ненаедовы» еще в 2020 г. «распечатали» табу, наложенное городским законом № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия…». Он был подвергнут очередной корректировке законом СПб от 15.07.2020 № 369-89 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон». В результате появилась возможность сноса и строительства там, где до 15 июля 2020 г. строить было запрещено. Не исключаю, что, как и Мариуполь, участки Петербурга, где разрешен снос и новое строительство также в какой-то мере могут утолить голод строительной корпорации, нуждающейся в бесконечном круговороте «снос – строительство – продажа – снос – строительство – продажа – снос…»
Впрочем, никто сейчас не знает, в какой мере Мариуполь и новообразованные лакуны в Петербурге отвлекут «прогрессоров» от районов, подходящих под параметры КРТ.
.
Что необходимо сделать до 1 января 2024 года?
Обнадеживающие обстоятельства, конечно, надо учитывать, но полагаться на них нельзя. Нам нельзя расслабляться, поскольку, как проницательно заметил AndrewBarsik, «крокодилы сами не выпускают добычу, пока им не выбьют зубы».
Поэтому в сложившихся условиях неопределенности и неистребимой крокодильей привычки, свойственной нашей городской власти, ничего чужого не выпускать из зубов я настоятельно советую жителям всех панельных МКД 1957 – 1970 гг. постройки,
во-первых, помнить, что 1 января 2024 г. мораторий на закон КРТ закончится, а потом можно ожидать чего угодно, то есть опасность сохраняется,
во-вторых, готовиться к новому этапу борьбы за свои квартиры, которые у нас хотят отнять Смольный и ЗакС, для чего, прежде всего, освежить в памяти юридическую базу,
в-третьих, в срок до 1 января 2024 г. провести общие собрания собственников МКД для решения двух важных процедурных вопросов.
Учитывать надо следующее. Законом предусмотрена возможность провести внеочередное общее собрание собственников МКД не только по инициативе любого из собственников дома, но также по инициативе исполнительной власти и даже назначенного им юрлица (т.е. инвестора, строительной фирмы). Это право дает часть 2.1 ст. 45 Жилищного кодекса (ЖК).
Зачем исполнительной власти или инвестору еще и право назначать общее собрание собственников дома? А вот зачем. Право власти или инвестора назначать собрание в доме, к которому они не имеют никакого отношения, дает возможность обмануть собственников дома, уже высказавшихся против КРТ на внеочередном общем собрании.
Для этого можно назначить второе внеочередное собрание в надежде на то, например, что по каким-то причинам не будет кворума (в собрании по вопросам КРТ должны принять участие собственники, владеющие не менее чем 50% площади от общей площади дома). Или жители не успеют уложиться в 90-дневный срок, если назначить второе внеочередное собрание, скажем, за 11 дней до окончания 90-дневного срока (о собрании надо извещать за 10 дней до начала собрания). Поэтому тут надо быть готовым ко всему, всё продумать и иметь заранее разработанную тактику.
Согласно ст. 44.1 Жилищного кодекса «Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме», общее собрание может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования.
Статья 47.1 Жилищного кодекса называется «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы». Пресловутая «система» – это как раз та подлянка, которой собственникам квартир следует категорически избегать по двум причинам.
Во-первых, не у всех в квартире есть компьютеры с выходом на то, что в ЖК называется «системой», то есть «Государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства» (ГИС ЖКХ).
Во-вторых, «система» – это именно тот инструмент проведения голосования, при котором легче всего фальсифицировать ход голосования и его итоги при полном отсутствии каких-либо письменных документов. Потом, после голосования через ГИС ЖКХ, не будет возможности что-то проверить или опротестовать в случае подделок, поскольку нет подписей, которые можно проверить на достоверность, поскольку залезть внутрь компьютеров ГИС ЖКХ жители домов не смогут (о том как уже использовалась ГИС ЖКХ я подробно написал в статье «Закон о реновации № 444-59 – это война, объявленная народу», опубликованной на сайте журнала «Город 812» 12 сентября 2022 г. – см. тут).
О том, как реально функционирует ДЭГ – дистанционное электронное голосование – показывает совсем свежий пример. По данным РБК, на выборах в Москве, которые прошли 8 – 10 сентября 2023 г. (выборы мэра и депутатов 13 муниципальных образований) с помощью бюллетеней, которые опускают в урны для голосования, проголосовало более 335 тысяч, а через компьютеры – более 2 миллионов (данные на вечер 9 сентября, см. тут).
Поэтому необходимо на общем собрании собственников МКД принять решение, согласно которому на основании пункта 3 ст. 44.1 ЖК голосование всегда проводится только в очно-заочной форме, причем и очная, и заочная формы проводятся опросным путем с заполнением именных бюллетеней. Иначе говоря, форма заочного голосования с использованием системы должна быть исключена.
Также необходимо установить безопасный способ извещения собственников дома об общем собрании собственников.
Правильнее всего принять, что на основании части 4 ст. 45 Жилищного кодекса извещение о собрании его инициатором должно быть «направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом… или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись».
Все указанные решения принимаются на общем собрании собственников простым большинством от числа принявших участие в голосовании (часть 1 ст. 46 Жилищного кодекса).
Такие меры являются обязательными, если собственники квартир в МКД не хотят, чтобы желающие завладеть их собственностью не объехали собственников на кривой козе.
Михаил Золотоносов
На заставке: рисунок Виктора Богорада
Приложение 1
.
НАШ ДОМ МОГУТ СНЕСТИ, А НАС ВЫНУДЯТ ПЕРЕСЕЛИТЬСЯ, ЕСЛИ МЫ НЕ ПРОЯВИМ БДИТЕЛЬНОСТЬ
Именно снос дома и выселение в неизвестном направлении предполагает программа так называемого «комплексного развития территорий», введенная в действие Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге».
Комплексное развитие территорий часто называют реновацией. Таким способом людей сознательно путают, поскольку так называлась программа «развития застроенных территорий», введенная Законом Санкт-Петербурга от 06.05.2008 № 238-39 (ред. от 02.07.2020) «Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге”».
Но там все было кардинально иначе (см. ниже пункт 4).
Закон № 444-59 предусматривает включение в программу только панельных зданий 1957 – 1970 гг. постройки (наш дом введен в эксплуатацию в 1965 г.), которые не являются аварийными. Эти здания городская власть хотела бы снести.
Исключительно в интересах строительных фирм городская власть собирается передавать им обжитые участки с хорошей транспортной доступностью, с полной инженерной (газовые и водопроводные трубы, электрические сети и подстанции) и социальной инфраструктурой (поликлиники, магазины, школы и т.д.), чтобы фирмы снесли многоквартирные 5-этажные панельные дома, построили на этих местах 30-этажные «человейники» и заработали на этом деньги. Такова цель всей затеи, а не улучшение жилищных условий граждан. Идет борьба строительных фирм за землю, на которой стоят дома, которую хотят у нас отнять.
Понятно, что обжитые районы Петербурга могут привлечь внимание строительных фирм, которые нуждаются в инвестиционно привлекательных территориях, поскольку покупать квартиры в «человейниках» в Мурино, Девяткино, Янино, Шушарах, Колпино или Металлострое желающих практически нет.
Встает вопрос: а куда денутся собственники квартир многоквартирных домов, которые собираются сносить?
Вот тут и заключена главная опасность.
Согласно закону, городская власть (исполнительный орган государственной власти) самостоятельно вносит определенную территорию со всеми стоящими на ней панельными домами 1957 – 1970 гг. постройки в проект решения о комплексном развитии территории (КРТ).
Затем городская власть заключает со строительной фирмой договор на осуществление программы КРТ. Ее суть в том, что все панельные дома, попавшие на территорию КРТ, будут снесены. Потому что строительной мафии нужна только пустая земля под новое строительство.
Одновременно жителям многоквартирных домов (МКД) дается 90 (девяносто) дней после внесения их домов в проект решения исполнительного органа гос. власти на то, чтобы либо подтвердить на общих собраниях собственников квартир включение в программу КРТ, либо отказаться от включения в программу КРТ.
Для включения МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, надо, чтобы за это проголосовало более двух третей собственников квартир от общего числа собственников.
А ПРОТИВ, т.е. за исключение МКД из проекта решения о КРТ, должны проголосовать более одной трети от общего числа собственников.
Поскольку все законодательство построено заведомо в пользу строительных фирм и против собственников квартир, то если собрание не состоится вообще, автоматически будет считаться, что МКД включен в программу КРТ (Градостроительный кодекс, ст. 67, ч. 5).
Если общее собрание собственников квартир МКД не состоится или проголосует за включение МКД в границы территории, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения, то каждый собственник квартиры МКД должен будет затем заключить со строительной фирмой индивидуальный договор о добровольной передаче права собственности на свою квартиру руководителю строительной фирмы. Городская власть при этом самоустраняется, есть только строительная фирма и собственник квартиры. То есть каждый собственник квартиры в МКД должен будет добровольно передать право собственности на свою квартиру некой строительной фирме и таким образом целиком вручить этой фирме свою судьбу.
Взамен по этому договору собственнику квартиры на выбор будет предложено либо денежное возмещение, либо другое жилое помещение «с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение» (часть 3 ст. 32.1 Жилищного кодекса).
Стоит отметить, что те собственники квартир, которые проголосуют при этом за исключение МКД из проекта решения о КРТ, будут все равно лишены своей собственности на квартиру, чем будет нарушено их право собственности, предусмотренное ст. 35 Конституции РФ. А это уже грабеж собственности, который в данном случае установлен Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59. Но городская власть обращать внимание на нарушении конституционного права не желает.
Какие опасности влечет включение дома в КРТ?
1) Величина денежного возмещения.
Все переговоры о величине возмещения собственники квартир будут вести исключительно с менеджерами строительной фирмы, которые получат на это доверенности от руководителя строительной фирмы.
Понятно, что задача фирмы – заплатить собственникам как можно меньше, чтобы весь проект со сносом здания и выселением был для фирмы как можно выгоднее. О прежней рыночной стоимости квартир в доме можно и не мечтать. Кстати, вот по данным Росгостраха денежная оценка квартир в нашем доме по состоянию на апрель 2023 г., которая применяется при страховании недвижимости: 2-комнатная 3 303 720 руб., 1-комнатная 2 818 926 руб. Это тот максимум, который теоретически можно получить от строительной фирмы. Не исключено, что менеджер строительной фирмы вообще предложит за квартиру ее кадастровую стоимость (например, для 1-комнатной квартиры это 900 000 руб.)
При этом следует иметь в виду, что после того, как дом уже попал в программу КРТ, рыночной стоимости у квартир не будет вообще, рыночная стоимость будет равна нулю, потому что продать такую квартиру на рынке невозможно (ее уже сейчас можно продать только за бесценок). Поэтому собственнику квартиры придется либо соглашаться на любые условия, предложенные менеджером, либо обращаться в суд. Но судиться со строительной фирмой – это безнадежное дело.
Иначе говоря, любое возмещение за квартиру в панельном доме 1957 – 1970 гг. постройки, полученное от менеджера строительной фирмы, будет заведомо меньше рыночной стоимости отдельной квартиры с тем же числом комнат в здании, находящемся в хорошем состоянии и расположенном в обжитых районах Петербурга с хорошей транспортной доступностью и развитой социальной сферой.
То есть отдать квартиру, возможно, придется по кадастровой стоимости, а покупать по рыночной стоимости той квартиры, куда предстоит переселиться. Из этого следует, что для сохранения числа комнат и получения новой квартиры в доме, расположенном в приличном месте, без существенной доплаты (в 10 – 15 млн. руб.) не обойтись.
2) Куда предложат переселяться?
Это зависит от величины возмещения. Особенностью закона № 444-59 является отсутствие в нем гарантии как на сохранение количества комнат в новой квартире, вообще на то, что эта квартира будет отдельной, так и на то, что переселение будет осуществлено в пределах Петербурга.
Такой гарантии нет, а место новой квартиры может быть любым: Колпино, Шушары, где-то за Кольцевой автодорогой, Кудрово, Девяткино, Мурино, Янино, т.е. Всеволожский район Ленинградской области… Но могут быть и города области: Сланцы, Лодейное Поле, Иван-город…
Но в Ленинградской области и зарплаты другие, и пенсии не городские, и льготы другие. Выселение в Ленобласть – это не только потеря квартиры и городской регистрации, но и потеря тех социальных благ, которые имеют петербуржцы. Не говоря уже об удаленности от городской цивилизации.
Наконец, те, кто сдают квартиры в аренду, могут лишиться этого дохода, поскольку стоимость аренды в доме, расположенном в Ленинградской области или в Колпино/Шушарах, существенно ниже, а не исключено, что сдать квартиру там невозможно или крайне трудно.
3) Доплата.
Законом № 444-59 предусмотрено, что можно получить денежное возмещение и самостоятельно выбирать место нового жилья. Но без существенной доплаты не получится сохранить качество жилищных условий и комфортную среду обитания (подразумевая под этим не только количество комнат в отдельной квартире, но и приличный район проживания).
Если собственник квартиры хочет улучшить свои жилищные условия и имеет на это средства, то делать это надо самостоятельно, без программы КРТ.
Улучшить свои жилищные условия в рамках программы КРТ без существенных капиталовложений, которые потребуются от собственников квартир, невозможно. Никаких выгод программа КРТ собственникам квартир не дает.
Единственным разумным выходом является голосование собственников квартир об исключении многоквартирного дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
4) КРТ взамен «Развития застроенных территорий».
Программу КРТ, введенную Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2022 № 444-59, власти называют реновацией, сознательно путая граждан. Поскольку так же называлась программа «развития застроенных территорий», введенная Законом Санкт-Петербурга от 06.05.2008 № 238-39 (ред. от 02.07.2020) «Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге”».
Главная особенность программы РЗТ заключалась в том, что при расселении дома, вошедшего в адресную программу, строительной фирме надо было уговаривать всех без исключения жильцов покинуть свой дом и переехать в другое здание. А чтобы уговорить, надо было предложить и комфортное место расположения дома, и гарантировать, что в новую квартиру с тем же числом комнат собственник переселяется без доплаты. Естественно, квартира в новом доме будет стоить в разы больше, чем старая, и в этом все дело, поскольку в нынешнем варианте КРТ застройщики предполагают получить квартиру у собственника практически за бесценок, по некой рыночной оценке на день, предшествующий включения здания в программу КРТ. Если разобраться детально, то это будут гроши.
Строительная мафия назвала это обстоятельство «проблемой последнего жильца» и ликовала, когда изменениями в Градостроительный и Жилищный кодексы им эту проблему удалось отменить полностью. Следствием этих изменений и стал закон № 444-59 в той людоедской форме, которую ему не постеснялась придать исполнительная власть Петербурга.
Иначе говоря, гарантии сведут на нет те фантастические выгоды, которые приготовила себе строительная отрасль. Цель – с минимальными затратами на возмещение за квартиры и землю под домами захватить территории. Судьба собственников квартир в домах, которые они мечтают уничтожить, их вообще не интересует. Тем более не волнует «улучшение жилищных условий», о котором говорят чиновники.
5) Голосование. Скрытые подлянки и противодействие им.
Законом предусмотрена возможность провести внеочередное общее собрание собственников МКД не только по инициативе любого из собственников дома, но также по инциативе исполнительной власти и даже назначенного им юрлица (т.е. инвестора, строительной фирмы). Это право дает часть 2.1 ст. 45 Жилищного кодекса.
Зачем исполнительной власти или инвестору еще и право назначать общее собрание собственников дома? А вот зачем. Право власти или инвестора назначать собрание в доме, к которому они не имеют никакого отношения, дает возможность обмануть собственников дома, уже высказавшихся против КРТ на внеочередном общем собрании. Для этого можно назначить второе внеочередное собрание в надежде на то, например, что по каким-то причинам не будет кворума (в собрании по вопросам КРТ должны принять участие собственники, владеющие не менее чем 50% площади от общей площади дома). Или жители не успеют уложиться в 90-дневный срок, если назначить второе внеочередное собрание, скажем, за 11 дней до окончания 90-дневного срока (о собрании надо извещать за 10 дней до начала собрания). Поэтому тут надо быть готовым ко всему и иметь заранее разработанную тактику.
Согласно ст. 44.1 Жилищного кодекса «Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме», общее собрание может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования.
Статья 47.1 Жилищного кодекса называется «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы». Это как раз та подлянка, которой собственникам квартир следует категорически избегать по двум причинам.
Во-первых, не у всех в доме есть компьютеры с выходом на то, что в ЖК называется «системой», те есть «Государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства» (ГИС ЖКХ). Во-вторых, «система» – это именно тот инструмент проведения голосования, при котором легче всего фальсифицировать ход голосования и его итоги при полном отсутствии каких-либо письменных документов. Потом, после голосования через ГИС ЖКХ, не будет возможности что-то проверить или опротестовать в случае подделок, поскольку нет подписей, которые можно проверить на достоверность.
Поэтому необходимо на общем собрании собственников МКД принять решение, согласно которому на основании пункта 3 ст. 44.1 ЖК голосование всегда проводится только в очно-заочной форме, причем и очная, и заочная формы проводятся опросным путем с заполнением именных бюллетеней.
Также необходимо установить способ извещения собственников дома об общем собрании собственников. Правильнее всего принять, что на основании части 4 ст. 45 Жилищного кодекса извещение о собрании его инициатором должно быть «направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом… или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись».
Все указанные решения принимаются на общем собрании собственников большинством от числа принявших участие в голосовании (часть 1 ст. 46 Жилищного кодекса).
